Appellate court dismisses claim for lost profits due to hypothetical damages and lack of proven benefit.

Arrêt civil

Audience publique du trois juillet deux mille treize.

Numéro 39033 du rôle.

Composition :

Françoise MANGEOT présidente de chambre; Marie-Laure MEYER, conseillère; Elisabeth WEYRICH, conseillère; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée unipersonnelle A SARL, établie et ayant son siège social à L-…. U, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro ………, représentée par son gérant en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice suppléant Véronique REYTER du 27 juillet 2012,

comparant par Maître Yasmine POOS, avocat à Luxembourg ;

e t :

B, sans état connu, demeurant à F-….. V, intimée aux fins du susdit exploit REYTER, comparant par Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Antécédents

Une meilleure compréhension de ce litige justifie un exposé des circonstances de la cause, étant précisé que la Cour d’appel s’inspire, à cet effet, essentiellement des renseignements incontestés contenus dans le jugement de première instance et renvoie, pour le surplus, aux pièces versées en cause par les parties.

Le 8 décembre 2009, B a conclu avec la société à responsabilité limitée A S.A R.L. un contrat dénommé « acquisition vente de biens » en vertu duquel elle vendait à cette dernière - qui déclarait acheter en vue de la revente à un tiers - un appartement sis à W pour le prix de 185.000.-€.

Par compromis de vente conclu le même jour avec C, la société à responsabilité limitée A S.A R.L. a revendu à cette dernière le susdit appartement pour le prix de 215.000.-€.

Les deux contrats indiquaient que l’acte notarié de vente devait être dressé pour le 15 janvier 2010 au plus tard et que l’entrée en jouissance devait avoir lieu pour le 30 janvier 2010 au plus tard. Une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500.-€ était prévue au profit de l’acheteur en cas de report de la date de l’entrée en jouissance par le fait ou la faute du vendeur.

Le compromis conclu entre B et la société à responsabilité limitée A S.A R.L. contenait une clause aux termes de laquelle « En cas de résiliation unilatérale de la convention par l’une des parties sans y être autorisée par la présente, la partie qui résilie le compromis devra payer à l’autre partie une indemnité correspondant au préjudice subi, respectivement au manque à gagner ».

La convention conclue avec C renfermait pour cette hypothèse une clause allouant à la partie concernée « une indemnité correspondant au préjudice subi, respectivement 15% du prix de vente ».

Les dates ainsi fixées pour la vente de l’immeuble durent être retardées en attendant que les époux D/B – qui avaient établi leur domicile conjugal à l’adresse en question – fussent divorcés par un jugement coulé en force de chose jugée.

Par courrier du 31 août 2010, le mandataire de la société à responsabilité limitée A S.A R.L., déclare (en se référant à une lettre du mandataire d’B du 24 mars 2010 précisant que sa partie n’avait pas l’intention de résilier unilatéralement la vente, mais que l’acte de vente notarié ne pouvait être dressé qu’après la fin de la procédure de divorce (décision exécutoire prévisible pour l’été) « présume(r) que l’affaire de divorce est actuellement terminée et que les parties pourront donner les suites adéquates au compromis de vente ». Il se renseigne à nouveau par courrier du 21 novembre 2010 au sujet de la position d’B quant à la vente de l’appartement.

Le divorce a été prononcé par jugement du 8 juillet 2010 et transcrit sur le registre de l’état civil le 17 novembre 2010, la société à responsabilité limitée A S.A R.L. en a été informée par courrier du 22 novembre 2010.

Par acte notarié de vente du 27 janvier 2011, B a vendu l’appartement aux époux E et F pour le prix de 180.000.-€.

Entretemps C avait, par lettre recommandée avec avis de réception du 13 avril 2010, déclaré résilier avec effet immédiat le compromis de vente conclu avec la société à responsabilité limitée A S.A R.L. pour inobservation par cette dernière de son obligation contractuelle, l’acquéreuse indiquant ne plus être disposée à accepter des délais supplémentaires pour parfaire la vente. Elle réclamait, par ailleurs, à la société à responsabilité limitée A S.A R.L. des dommages et intérêts à hauteur de la clause pénale (32.250.-€) ainsi que 3.000.-€ du chef d’indemnité d’occupation.

Par jugement du 21 octobre 2011, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, saisi par assignation de C, a prononcé la résolution dudit compromis de vente aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et condamné cette dernière à payer à C le montant de 32.250.- € avec les intérêts légaux à partir du 13 avril 2010 à titre de clause pénale conventionnellement prévue.

La Cour d’appel est également saisie de ce litige.

La société à responsabilité limitée A S.A R.L a, de son côté, par exploit de l’huissier de justice-suppléant Véronique REYTER, agissant en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette, du 13 avril 2011, fait donner assignation à B à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour d’une part voir déclarer résilié, sinon résolu aux torts exclusifs de la défenderesse le compromis de vente immobilière conclu le 8 décembre 2009 et l’entendre condamner à lui payer du chef respectivement de préjudice subi et de manque à gagner le montant de 30.000.-€, outre les intérêts, ainsi que d’autre part voir condamner la défenderesse à la tenir quitte et indemne de la condamnation intervenue à son égard suivant jugement n°1466 du 21 octobre 2011 et par conséquent à lui payer la somme de 32.250.-€, à augmenter des intérêts.

Elle avait, enfin, requis l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500.-€ en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement contradictoire du 27 janvier 2012 : - reçu cette demande en la forme ; - dit la demande partiellement fondée ;

- prononcé la résolution du compromis de vente signé en date du 8 décembre 2009 entre B et la société à responsabilité limitée A aux torts exclusifs d’B ; - débouté la société demanderesse de sa demande pour le surplus ; - rejeté les demandes des parties respectives en obtention d’une indemnité de procédure présentées sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; - dit qu’il n’y avait pas lieu à exécution provisoire sans caution du jugement ; - condamné B aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Yasmine POOS.

La société à responsabilité limitée A S.A R.L a, par exploit de l’huissier de justice-suppléant Véronique REYTER, agissant en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette, du 27 juillet 2012, régulièrement relevé appel de ce jugement, qui n’avait pas fait l’objet d’une signification.

Elle précise que son appel est limité au volet du jugement de première instance ayant refusé d’accéder à sa demande en paiement des susdits montants de 30.000.-€ et 32.250.-€ ainsi que d’une indemnité de procédure 3.500.-€.

B a régulièrement interjeté appel incident contre le jugement déféré uniquement pour autant qu’il a prononcé la résolution dudit contrat de vente immobilière à ses torts exclusifs.

Pour des motifs de logique juridique, il convient de commencer par l’examen de l’appel incident.

Quant à l’appel incident

B critique le jugement déféré pour avoir admis qu’elle avait commis une faute justifiant la résolution, à ses torts, du compromis de vente litigieux. La résolution de ladite convention, serait, en réalité, par réformation de la décision de première instance, à prononcer aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée A S.A R.L.

Contestant toute faute dans son chef, elle donne d’abord à considérer à l’appui de ses prétentions qu’elle est étrangère au compromis de vente conclu entre la société appelante et C, ladite convention ne mentionnant même pas qu’elle était la propriétaire de l’immeuble concerné ; que la société à responsabilité limitée A S.A R.L. aurait, contrairement à ses allégations, dès l’entrée en relations d’affaires des parties été au courant de la circonstance que l’immeuble mis en vente servait de domicile conjugal au couple D/B (renvoi au fait que l’intimée serait dans le compromis désignée comme épouse séparée) et que ladite indication aurait été confirmée et précisée par courrier du 24 janvier 2010. Dûment avertie d’une part de l’impossibilité de réaliser l’acte notarié et de prévoir l’entrée en jouissance de l’immeuble avant que le jugement de divorce ne fût coulé en force de chose jugée et d’autre part de l’intention de la venderesse de ne pas résilier le compromis, la société à responsabilité limitée A ainsi que son cocontractant C, à laquelle ledit renseignement aurait été aussitôt transmis auraient accepté de patienter. C aurait, néanmoins, à un moment donné, le 13 avril 2010, décidé de résilier le contrat. La société à responsabilité limitée A, désormais privée d’acheteur, ne s’étant plus manifestée, B aurait procédé à la vente de l’appartement.

Les juges du premier degré auraient, à tort, refusé d’admettre que le silence gardé par la société à responsabilité limitée A entre le 21 novembre 2010 (spécialement le courrier de Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH du 22 novembre 2010 informant l’avocat de la partie adverse que le jugement de divorce était exécutoire aurait été laissé sans réponse) et le mois de février 2011 (courrier de Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH du 14 février 2011 prenant acte « que la société A ne donnait plus signe de vie depuis plusieurs mois ce qui a eu pour conséquence de contraindre Madame B à la vente de son appartement »), serait constitutif d’une renonciation de sa part à l’exécution du contrat de vente. Il y aurait, au contraire, volonté non-équivoque « de procéder à la résolution du contrat » et, en outre, inexécution par la société à responsabilité limitée A du contrat. A défaut de possibilité de l’y contraindre, B n’aurait eu d’autre choix que de vendre elle-même son appartement.

Le tribunal a, cependant pour des motifs restant exacts, non démentis par les arguments contraires d’B, été amené à conclure, après avoir, à raison, rejeté pour être dénués d’intérêt les arguments relatifs à un prétendu défaut d’information correcte de la société appelante, que le silence gardé par la société à responsabilité limitée A S.A R.L. ne pouvait, dans les circonstances décrites ci-dessus, être interprété comme valant obligatoirement renonciation de sa part au contrat. En présence de l’attitude ambiguë de la société à responsabilité limitée A S.A R.L., B ne pouvait sans avoir dissipé l’incertitude, sans notamment avoir mis en demeure son cocontractant d’exécuter ses obligations contractuelles sous peine de voir prononcer la résolution du compromis, procéder directement à la vente de l’immeuble en question.

L’appel incident n’est donc pas fondé.

Quant à l’appel principal

La société appelante insiste, après description des faits gisant à la base du litige et exposé des énonciations des deux compromis de vente, sur l’attitude récalcitrante d’B à lui procurer (seulement en janvier 2010 après de nombreux rappels du gérant) l’information (ultérieurement réitérée dans un courrier de son avocat du 24 mars 2010) que le domicile conjugal des époux B-D étant établi dans l’appartement vendu, le compromis ne pouvait être réalisé dans les délais prévus.

C, à laquelle ces renseignements auraient été aussitôt continués, aurait, quoiqu’ayant accepté de patienter même au-delà du 24 mars 2010, inopinément résilié le contrat le 13 avril 2010, après mise en demeure et réclamé paiement des indemnités conventionnelles. Le litige, par elle introduit dans ce contexte aurait donné lieu au jugement ci-dessus mentionné du 21 octobre 2011.

B aurait, de son côté, sans l’avoir informée et en violation des engagements souscrits, vendu le 27 janvier 2011 son appartement à E et F.

Renvoyant au texte du compromis de vente (sub indiqué), au fait qu’elle avait acheté l’appartement pour 185.000.-€ et l’avait revendu à C pour 215.000.-€, elle conclut qu’elle a subi un manque à gagner correspondant à la différence entre le prix auquel elle avait la possibilité de vendre l’appartement et le prix auquel elle l’avait acheté, soit en l’occurrence 30.000.-€.

Il serait évident qu’elle aurait subi un préjudice consistant dans la différence entre le prix d’achat et celui de la revente de l’appartement. Le tribunal aurait, à tort, qualifié le dommage afférent, pourtant certain, comme étant purement hypothétique.

La demande en garantie serait aussi justifiée dans la mesure où la résolution du deuxième compromis de vente aurait pour seule et unique raison l’absence de rédaction de l’acte notarié de vente dans les délais convenus, situation dont l’intimée serait responsable.

En application de la théorie de l’équivalence des conditions « tout élément qui a concouru à la réalisation du dommage et sans lequel le dommage ne se serait pas produit en est nécessairement la cause » et « en l’espèce le retardement de la signature de l’acte notarié et de l’entrée en jouissance de l’appartement par B pour finalement revendre ce bien à un tiers en contravention de ses obligations contractuelles est un lien certain et direct avec la résiliation unilatérale de la part de C du contrat de vente conclu en date du 8 décembre 2009 avec la société A S.A R.L. »

Ces prétentions indemnitaires sont exercées sur fondement en ordre principal de la responsabilité contractuelle et en ordre subsidiaire de la responsabilité délictuelle (articles 1382 et 1383 du code civil).

B conclut au rejet de cet appel et à la confirmation de la décision déférée : - en ordre principal au motif que la résolution du contrat ne lui serait pas imputable ; - en ordre subsidiaire, pour les motifs, indiqués dans le jugement de première instance L’intimée entend spécialement ajouter au sujet de la demande en garantie à ces motifs, qu’elle réitère en les développant plus amplement, que la résiliation du contrat de vente conclu avec C, relation contractuelle qui lui est étrangère, ne lui est pas imputable. C aurait d’ailleurs uniquement agi en responsabilité à l’encontre la société à responsabilité limitée A S.A R.L. Il faudrait, enfin, le cas échéant attendre l’issue de ce litige avant de toiser la demande en question.

Il y a lieu de préciser dès l’ingrès que tels que circonscrits par la partie appelante, les reproches adressés à B ne sont pas de nature à impliquer la mise en cause de la responsabilité délictuelle de cette dernière. Cette remarque s’impose dans la mesure où il y a, conformément aux développements cidessous, lieu à rejet de la demande exercée principalement sur fondement de la responsabilité contractuelle.

Il convient également d’observer immédiatement qu’en concluant à la confirmation pure et simple du volet du jugement entrepris ayant trait à résolution du compromis litigieux (y compris la détermination du responsable), la société à responsabilité limitée A S.A R.L. est réputée s’en approprier les motifs (cf. article 586 du nouveau code de procédure civile). Or, le tribunal y retient, à raison, que « S’il est vrai que le compromis de vente du 8 décembre 2009 fixe l’entrée en jouissance au 30 janvier 2010 au plus tard, toujours est-il que, informée de la situation personnelle de la venderesse, la société A a été d’accord à reporter la signature de l’acte notarié de vente et l’entrée en jouissance jusqu’à ce que le jugement de divorce soit coulé en force de chose jugée. En effet, il résulte du courrier du 31 août 2010, précité, que la société A avait, à ce moment-là, toujours l’intention d’exécuter le compromis et de signer l’acte notarié. Le fait de ne pas avoir respecté les délais contractuellement prévus pour l’acte notarié et l’entrée en jouissance ne peut dès lors plus être reproché à B ».

La société appelante, un professionnel en la matière, ayant, en connaissance de cause de la situation et de ses conséquences possibles (impossibilité de respecter dans l’immédiat les délais prévus dans le compromis de vente du 8 décembre 2009 et répercussions inévitables et prévisibles sur le second compromis de vente), accepté de maintenir le contrat initial et persisté dans cette attitude même après qu’elle eût été informée de la volonté de C de mettre fin à ce deuxième compromis de vente, B ne saurait être rendue responsable d’un prétendu dommage à elle occasionné en raison desdits retards. Ayant, en présence d’une situation imputable, à son avis, à son cocontractant, consenti à reporter simplement les dates prévues pour la rédaction de l’acte notarié et l’entrée en jouissance, choisi de continuer le contrat adapté à cet état des choses (modalités d’exécution différées) plutôt que d’en demander la résolution, elle ne saurait prospérer dans des prétentions indemnitaires issues de l’inexécution à la date initialement convenue du compromis de vente. La modification du compromis au regard desdites dates intervenant, selon toute évidence, d’un commun accord des parties, la société à responsabilité limitée A S.A R.L. a renoncé à se prévaloir d’une inobservation des délais prévus. Les conséquences en résultant posteriori ne sauraient être imputées à B dans ces circonstances. Il s’ensuit que l’admission de la demande en garantie de la société à responsabilité limitée A S.A R.L., consistant en une indemnité qu’elle pourrait éventuellement être redevable envers C, motif pris de ce que la résolution de ce compromis de vente serait admise en raison du report à une date d’exécution trop éloignée du premier, ne se conçoit pas. La société à responsabilité limitée A S.A R.L. n’invoquant pas d’autre motif à l’appui de sa demande, elle ne saurait être accueillie. L’examen des autres moyens avancés s’avère oiseux et il est inutile d’attendre l’issue du litige pendant entre la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et C (comme la responsabilité de l’intimée est exclue, il est en effet dénué d’intérêt de savoir si l’appelante a une créance à son encontre, l’existence et l’import de la créance invoquée devant résulter de cet autre litige)

S’agissant de la demande de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. visant à l’indemnisation d’un manque à gagner, il convient d’observer que le tribunal a, à raison, considéré le dommage invoqué comme purement hypothétique. Comme il a été dit ci-dessus, la responsabilité d’B ne peut plus être recherchée du fait de l’exécution retardée du compromis de vente du 8 décembre 2009. La répercussion de la modification du premier compromis sur celui conclu entre la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et C, voire la résolution de cette convention, motif pris de l’inobservation de délais raisonnables d’exécution ne peuvent plus être reprochées à l’intimée.

B est certes responsable, pour le motif sus-indiqué, de la résolution du compromis de vente du 8 décembre 2009. Il n’en reste pas moins qu’à une époque, où de la volonté expresse de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. le contrat la liant à B était à exécuter, C avait déjà décidé de mettre fin à la convention conclue avec la société appelante. Le prix de vente de 215.000.-€ n’était donc plus réalisable en vertu de faits non imputables à B. Cette dernière ayant réussi par après à vendre son appartement pour le prix de 180.000.-€ seulement, aucun élément du dossier ne permet d’admettre que la vente ait encore pu engendrer un bénéfice pour la société à responsabilité limitée A S.A R.L.

L’appel principal n’est donc pas fondé de ce chef.

Le tribunal a, enfin, pour un motif correct, auquel la Cour renvoie débouté les parties demanderesse et défenderesse de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure exercées en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Tant la société à responsabilité limitée A S.A R.L. qu’B restent, eu égard au sort à réserver à leurs prétentions respectives émises en appel, en défaut de démontrer le caractère inéquitable du maintien à leur charge de frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente instance, de sorte que leurs demandes de même nature pour l’instance d’appel sont à rejeter. Le présent arrêt intervenant dans une procédure contradictoire d’appel et le pourvoi en cassation n’étant pas suspensif, la société à responsabilité limitée A S.A R.L. est à débouter de sa demande visant à le voir déclarer exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état, déclare l’appel principal de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et l’appel incident d’B recevables, mais non fondés ;

confirme, quoiqu’en partie pour d’autres motifs, le jugement déféré ;

déboute la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et B de leurs demandes respectives exercées en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile :

rejette la demande de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. visant à voir déclarer le présent arrêt exécutoire par provision ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour trois quarts à la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et pour un quart à B ; en ordonne la distraction au profit de Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH sur ses affirmations de droit.