Tenant loses rent arrears appeal but landlord's repair claim fails due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 148/2013

Audience publique du mardi, deux juillet deux mille treize

Numéro 152045 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 18 février 2013,

comparant initialement par Maître Anne-Sophie GREDEN, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Geoffrey PARIS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 52045 du rôle et appelée pour fixation le 19 mars

2013, initialement fixée pour plaidoiries au 18 juin 2013, fut ensuite par courrier du

greffe avancée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 17 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Monsieur PERSONNE1.), ne comparut en personne, ni en personne, ni par

mandataire.

Maître Geoffrey PARIS, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire finalement en délibéré et rendit à l’audience publique du

mardi, 2 juillet 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé le 1er septembre 2011 et prenant effet le même jour, un

appartement sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE2.), en sa

qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée d’une année, avec possibilité de prorogation pour une durée indéterminée,

stipule un loyer mensuel de 700,00 euros.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 3 octobre 2012, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, pour :

- l’entendre condamner à lui payer la somme de 3.500,00 euros, au titre d’arriérés

de loyers pour les mois de juin à octobre 2012 avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde,

- entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

- entendre condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans les quinze

jours de la notification du jugement à intervenir,

- entendre condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de relocation de

trois mois, soit de 2.100,00 euros avec les intérêts légaux à dater de la demande

en justice jusqu’à solde,

- condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement rendu par défaut à l’encontre de PERSONNE1.) en date du 20

décembre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande au montant total

de 4.900,00 euros,

- dit la demande fondée,

- partant condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.900,00

euros avec les intérêts légaux sur le montant de 3.500,00 euros à partir du 3 octobre

2012 et sur le montant de 1.400,00 euros à partir du 6 décembre 2012, date des

demandes respectives, jusqu’à solde,

- résilié le bail aux torts de PERSONNE1.),

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante à

partir de la notification du jugement,

- dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

relocation pour être prématurée,

- condamné PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 150,00

euros ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le défaut de paiement des loyers

constitue une violation grave par le preneur des obligations contractuelles lui

incombant et justifie la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire

des lieux loués.

De ce jugement, lui notifié le 9 janvier 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 18 février 2013.

Prétentions et moyens des parties

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) conclut à la réformation du jugement entrepris

sans autres explications, tout en précisant ne pas avoir eu de jouissance paisible de

l’appartement pris en location, alors que la porte d’entrée n’a jamais été réparée par

le bailleur. Ainsi, dès le mois d’avril 2012, PERSONNE1.) aurait averti PERSONNE2.)

que la porte d’entrée de son appartement ne ferait plus, mais le bailleur serait resté

en défaut d’entreprendre les travaux promis. L’appelant conclut dès lors à la

condamnation de l’intimé à procéder au remplacement ou à la réparation de la porte

d’entrée, étant précisé qu’il ne s’oppose pas au paiement intégral des loyers si la porte

d’entrée est réparée ou remplacée. PERSONNE1.) sollicite finalement une indemnité

de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple de la décision attaquée et augmente

sa demande pécuniaire, de sorte à réclamer encore le paiement de la somme de

3.500,00 euros au titre d’arriérés de loyers pour la période de janvier à juin 2013. Il

conclut finalement à son tour à l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel de 500,00 euros.

Appréciation du tribunal

D’emblée, le tribunal note que le jugement du 20 décembre 2012 n’est entrepris ni en

ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ni en ce qu’il a ordonné le

déguerpissement du locataire, ni en ce que PERSONNE1.) a été condamné au

paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance, ni enfin en ce qu’il

a rejeté la demande de PERSONNE2.) tendant au paiement d’une indemnité de

relocation, celui-ci n’ayant pas relevé appel incident.

Il s’ensuit que le tribunal d’appel n’est pas saisi de ces volets de la demande qui ne

lui sont pas dévolus.

Le jugement rendu en date du 20 décembre 2012 par le tribunal de paix de

Luxembourg, dûment notifié le 9 janvier 2013, a partant acquis force de chose jugée

quant à ces volets, non entrepris.

PERSONNE1.) reconnaît, dans son acte d’appel, ne pas avoir payé les loyers, de

sorte que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné le locataire

aux loyers impayés. En effet, à supposer même qu’il soit avéré que la porte d’entrée

ne fonctionne pas, ce fait ne serait pas de nature à justifier la rétention totale du loyer

pendant sept mois.

L’appel n’est partant pas fondé.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.), force

est de constater que l’appelant n’établit pas avoir payé les loyers des mois de janvier

à juin 2013 inclus, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable

et fondée pour le montant réclamé de 3.500,00 euros. L’intimé n’ayant pas demandé

d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

La recevabilité de la demande de l’appelant, tendant à entendre condamner

PERSONNE2.) à remplacer ou réparer la porte d’entrée, n’a pas été contestée par

l’intimé, de sorte qu’elle est à déclarer recevable.

Faute de pièces et d’éléments justificatifs, l’affirmation de PERSONNE1.) reste

toutefois à l’état de pure allégation, dépourvue d’un quelconque effet juridique. La

demande en condamnation est dès lors à déclarer non fondée.

La demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel est à rejeter, la partie qui succombe dans ses moyens ne pouvant

prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Celle de PERSONNE2.) est par contre à accueillir à concurrence de 250,00 euros,

étant donné qu’il paraît inéquitable de laisser à sa charge exclusive l’intégralité des

sommes non comprises dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire assurer la

défense de ses droits en instance d’appel.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu

des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.500,00

euros,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) en remplacement ou

en réparation de la porte d’entrée de l’appartement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

250,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.