Commercial lease appeal dismissed for tenant's kitchen equipment costs borne by lessee under lease law.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 147/2013

Audience publique du mardi, deux juillet deux mille treize

Numéro 150166 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 3

décembre 2012 et d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg du 26 mars 2013,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), cuisinier, demeurant à F-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), cuisinier, demeurant à F-ADRESSE3.),

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, ayant été établie et ayant eu

son siège social à L-ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement

du

tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, du 7 novembre 2012,

sub 1) intimé aux fins des prédits exploits des huissier de justice suppléant Patrick

MULLER en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN et de l’huissier

de justice Patrick KURDYBAN lui-même,

initialement défaillant, réassigné, puis comparant en personne,

sub 2) intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick

MULLER en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Karim SOREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick

MULLER en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Astrid BUGATTO, avocat, et curateur de la prédite faillite,

demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150166 du rôle et appelée pour fixation le 15 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 mars 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en

ses explications.

Monsieur PERSONNE2.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Karim SOREL, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Maître Astrid BUGATTO, avocat, et curateur de la prédite faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique du

mardi, 19 mars 2013. Cependant, par courrier du greffe du 13 mars 2013, le tribunal

prononça la rupture du délibéré afin de permettre à la partie appelante de régulariser

la procédure en procédant à la réassignation de PERSONNE2.) conformément aux

dispositions de l'article 84 du nouveau code de procédure civile et refixa l’affaire pour

continuation des débats à l'audience publique du mardi, 18 juin 2013, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, la continuation des débats a eu lieu comme suit :

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Monsieur PERSONNE2.), comparant en personne, fut entendu en ses explications.

Maître Karim SOREL, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Maître Astrid BUGATTO, avocat, et curateur de la prédite faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire finalement en délibéré et rendit à l’audience publique du

mardi, 2 juillet 2013, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée en date du 6 janvier 2012, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) sàrl devant le tribunal de

paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer pour s’entendre dire que le

contrat de bail entre parties a été régulièrement résilié avec effet au 31 décembre

2011, les voir déclarer occupants sans droit ni titre à partir de cette date et voir

ordonner leur déguerpissement.

A titre subsidiaire, la requérante a sollicité la résiliation du bail pour violation grave des

obligations des preneurs et elle s’est réservé le droit de réclamer en cours d’instance

des indemnités d’occupation, respectivement des arriérés des loyers.

Lors des plaidoiries devant le premier juge, les défendeurs se sont opposés aux

prétentions de la requérante et ils ont demandé reconventionnellement la

condamnation de cette dernière à leur payer le montant de 115.653,22 euros se

décomposant comme suit : 60.000,00 euros au titre de deux garanties « illégalement

utilisées», 31.930,43 euros au titre d’un trop-perçu pour les charges et 23.722,79

euros au titre des coûts de travaux de réfection effectués qui auraient incombé au

bailleur.

Pour justifier le non-paiement des loyers à partir de mai 2011 et s’opposer à la

demande en résiliation judiciaire du bail, les défendeurs ont soulevé l’exception

d’inexécution en invoquant, sur base d’un rapport d’expertise unilatéral, des défauts

de jouissance et de conformité des lieux loués.

Omettant de se prononcer sur la régularité du courrier de résiliation du bailleur,

retenant que les lieux loués étaient inexploitables en tant que restaurant et admettant

dès lors l’exception d’inexécution et considérant que le montant de 23.722,79 euros

ne correspondait pas à des réparations locatives, le tribunal de paix de Luxembourg

a, par jugement contradictoire du 5 novembre 2012, déclaré la demande en résiliation

et en déguerpissement non fondée, dit la demande reconventionnelle portant sur le

montant de 23.722,79 euros fondée en principe et réservé le surplus tout en se

déclarant

incompétent

ratione

materiae

pour

connaître

de

la

demande

reconventionnelle en remboursement des deux garanties locatives.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel limité suivant exploit

d’huissier du 3 décembre 2012.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à ce qu’il

soit fait droit à ses prétentions telles que formulées en première instance et elle fait

remarquer que le premier juge a omis de statuer sur sa demande principale consistant

à voir constater la régularité de la résiliation avec effet au 31 décembre 2011

intervenue suivant courrier de résiliation du 18 mai 2011.

Quant à la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, PERSONNE1.) estime

que c’est à tort que le premier juge a admis les locataires à se fonder sur l’exception

d’inexécution, faute par les locataires d’établir le défaut total de jouissance des lieux

loués. Dans ce contexte, il est encore fait grief au premier juge de s’être exclusivement

basé sur un rapport d’expertise unilatérale qui ne ferait que constater des dégâts sans

se prononcer sur leur origine. Or, d’après le bailleur, les dégâts invoqués

proviendraient précisément d’un défaut d’entretien dans le chef des locataires.

PERSONNE1.) donne à considérer que les seuls arriérés de loyers (hors indexations

et charges) s’élèvent, au moment de l’acte d’appel, à la somme de 165.550,22 euros.

PERSONNE1.) fait encore grief au premier juge d’avoir déclaré fondée en principe,

« sans aucune motivation », la demande reconventionnelle en remboursement d’un

montant de 23.722,79 euros et elle conclut au débouté de cette demande et à la

confirmation du jugement entrepris quant aux autres demandes reconventionnelles

formulées par les défendeurs en première instance.

L’appelante sollicite enfin une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 5 mars 2013, le litismandataire de PERSONNE1.) a

expliqué qu’une remise des clés a eu lieu en date du 6 décembre 2012 et que le bail

est donc à considérer comme résilié à cette date. En conséquence, elle renonce à

voir toiser le volet du litige concernant la résiliation et le déguerpissement des

locataires, de sorte qu’elle limite son appel à la seule question du bien-fondé de la

demande reconventionnelle des parties adverses portant sur le montant de 23.722,79

euros.

Lors de l’audience de continuation des débats du 18 juin 2008, la partie intimée

PERSONNE2.), ayant comparu en personne, a déclaré avoir « quitté » la société

SOCIETE1.) en 2007 et qu’il n’a plus aucune information sur ce qui est passé après

cette date. Il a précisé que jusqu’à ce date, il détenait 49% des parts de la prédite

société et qu’il en était gérant technique.

Les parties intimées ont accepté de limiter les débats à la prédite demande

reconventionnelle, la résiliation et le déguerpissement étant devenus sans objet suite

à la remise des clés du 6 décembre 2012.

Il y a lieu d’en donner acte aux parties et d’examiner dès lors le bien-fondé de la

demande reconventionnelle des parties intimées portant sur la somme de 23.722,79

euros.

D’après les explications et pièces versées au débat, cette somme se décompose

comme suit :

-

Facture Horeca Espace du 18 décembre 2007 pour un montant TTC de 15.841,25

euros relative à la vente et à l’installation d’une hotte à double flux en inox;

-

Facture Horeca Espace du 20 décembre 2007 pour un montant TTC de 2.822,10

euros relative à la vente et à l’installation d’un moteur de ventilation pour hotte;

-

Facture Horeca Espace du 1er juillet 2009 pour un montant TTC de 1.213,25 euros

relative à la vente et à l’installation d’une hotte d’occasion;

-

Facture SOCIETE2.) du 15 mars 2006 pour un montant TTC de 3.845,19 euros

relative à la vente de divers ustensiles et matériels de cuisine (Gemüseschneider,

crêpière, mixer, trancheuse, cuisinière électrique, etc.).

L’appelante explique que s’il est évident que les ustensiles de cuisine achetés suivant

facture SOCIETE2.) doivent rester à charge des locataires, il doit en être de même

des frais d’achat et d’installation des deux hottes qui relèvent des frais d’équipement

des lieux loués et qui, à ce titre sont à supporter par les locataires.

En revanche, les travaux concernant le système d’évacuation et de ventilation auquel

les hottes sont reliées incomberait au bailleur et ces travaux auraient d’ailleurs été

entrepris et payés par le bailleur tel que cela résulterait des factures SOCIETE3.) et

SOCIETE4.) versées en cause.

La partie intimée PERSONNE2.) ne prend pas position sur ces points tandis que les

parties intimées PERSONNE3.) et SOCIETE1.) sàrl estiment que les factures dont le

total se chiffre à la somme de 23.722,79 euros auraient « pour origine des

manquements du bailleur ».

Le tribunal ne saurait accepter pareille explication.

En effet, il résulte des quatre factures énumérées ci-dessus qu’elles ont trait à la vente

et l’installation de hottes professionnelles et d’ustensiles de cuisine. Elles n’ont donc

rien à voir avec des travaux de réfection ou de remise en état pour redresser

d’éventuels manquements du bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

La seule question qui se pose au regard du bien-fondé de la demande

reconventionnelle (pour autant qu’elle concerne le montant de 23.722,79 euros auquel

les débats sont limités) est celle de savoir si les factures afférentes incombent au

bailleur ou au locataire.

Il est de jurisprudence que dans un bail commercial, et plus particulièrement dans un

bail ayant pour objet la mise à disposition d’un café ou d’un restaurant, l’installation

des équipements de cuisine est, sauf stipulation contraire, à charge du preneur. Les

hottes professionnelles ainsi que leurs moteurs font bien évidemment partie des

installations de cuisine et font, à ce titre, partie des éléments d’équipements qui sont

à charge du preneur, de sorte que les trois factures Horeca ci-dessus ne sont pas

sujettes à remboursement par l’appelante.

Il en est de même de la facture SOCIETE2.) puisque celle-ci concerne des ustensiles

de cuisine, soit des objets mobiliers, qui ont été acquis par les locataires pour

l’exploitation de leur commerce de restauration. Le tribunal ne voit pas à quel titre (et

d’ailleurs aucune explication n’est avancée à ce sujet) le paiement du prix d’achat de

ces objets incomberait au bailleur qui est strictement étranger tant à l’acquisition qu’à

l’utilisation de ces objets.

Il résulte dès lors des considérations qui précèdent que, par réformation du jugement

entrepris, la demande reconventionnelle, pour autant qu’elle porte sur la somme de

23.722,79 euros, est à déclarer non fondée.

L’appel, tel que limité par les parties, est dès lors à déclarer fondé.

PERSONNE1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte aux parties que PERSONNE1.) renonce à voir toiser le volet du litige

concernant la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement des locataires et

qu’elle limite son appel en conséquence,

donne acte aux parties de leur accord de limiter les débats à la seule question du bien-

fondé de la demande reconventionnelle portant sur le montant de 23.722,79 euros,

dit l’appel fondé pour autant qu’il concerne ce point,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle portant sur le montant de 23.722,79 euros non

fondée,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

met les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE2.), de PERSONNE3.)

et de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl.