Court confirms commercial lease judgment, upholding joint liability and rent due until key handover.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 146/2013

Audience publique du mardi, deux juillet deux mille treize

Numéro 146964 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) Maître Laurélia STEINMETZ, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.), pris

en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.),

inscrite au registre de commerce et des sociétés Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement numéro 526/2012 par le

tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,

le 9 juillet 2012,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 9 juillet 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) comparant initialement par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette, ayant déposé son mandat, et comparant actuellement en personne,

sub 2) comparant par Maître Laurélia STEINMETZ, avocat, et curateur de la prédite

faillite, demeurant à Luxembourg, ne s’étant plus présentée à l’audience,

et

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 146964 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut ensuite fixée pour plaidoiries d’abord au 20 novembre 2012 et

finalement à l’audience publique du mardi, 5 février 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendu en ses explications.

Maître Laurélia STEINMETZ, avocat, et curateur de la prédite faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fut entendue en ses explications.

Maître Christine KOHSER, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique du

mardi, 19 février 2013. Cependant, par courrier du greffe du 18 février 2013, le tribunal

prononça la rupture du délibéré aux fins de permettre :

- au curateur de la société en faillite "BRASSERIE DE L'ARTISTE" de formuler son

désistement oralement à l'audience, en présence des parties,

- aux parties SOCIETE2.) SA et PERSONNE1.) i) de conclure quant au caractère

divisible/indivisible du litige et ii) de prendre position quant au désistement d'appel,

- à la partie SOCIETE2.) SA i) de spécifier si l'appel incident est dirigé contre les deux

parties appelantes initiales, ou seulement contre PERSONNE1.), et ii) de verser

"l'accord de résiliation du bail" intervenu le 27 septembre 2012.

L’affaire, inscrite sous le numéro 146964 du rôle, fut appelée pour continuation des

débats à l’audience publique du mardi, 14 mai 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendu en ses explications.

Maître Laurélia STEINMETZ, avocat, et curateur de la prédite faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, a maintenu son désistement d’instance

oralement formulé à l’audience.

Maître Christine KOHSER, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

L’affaire, inscrite sous le numéro 146964 du rôle, fut refixée pour continuation à

l’audience publique du mardi, 17 juin 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendu en ses explications.

Maître Laurélia STEINMETZ, avocat, et curateur de la prédite faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, ne comparut plus ni en personne, ni par

mandataire vu son désistement d’instance oralement formulé à l’audience du 14 mai

2013.

Maître Christine KOHSER, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire finalement en délibéré et rendit à l’audience publique du

mardi, 2 juillet 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Le 21 septembre 2010, un contrat de bail (avec accord d’approvisionnement)

comportant des mentions manuscrites, est conclu entre le bailleur SOCIETE2.) SA et

les preneurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) : en vertu de ce bail, une partie d’un

immeuble d’habitation et de commerce sis à L-ADRESSE5.), est donné en location

par le bailleur aux preneurs, moyennant un loyer mensuel de 3.050,00 euros, la date

de prise d’effet étant fixée au 1er novembre 2010.

Suivant contrat de bail (avec accord d’approvisionnement) conclu le 12 novembre

2010, un commerce (avec dépôt et emplacement intérieur), situé dans l’immeuble

situé dans l’immeuble « ADRESSE6.) », sis à ADRESSE6.) et ADRESSE6.), et

ADRESSE6.), est donné en location par le bailleur SOCIETE2.) SA aux preneurs

SOCIETE1.) sàrl et PERSONNE1.), gérant unique de cette société. Le contrat de bail

stipule un loyer de 3.050,00 euros, payable au début de chaque mois. La durée du

contrat qui prend effet au 1er décembre 2010 est de six-neuf années consécutives.

Le bail stipule en son point V, qu’il annule et remplace le « manuscrit » du 21

septembre 2010 et en son point XII, que toutes les clauses et condition sont acceptées

solidairement et indivisiblement par les preneurs.

Par courrier du 19 janvier 2011, SOCIETE2.) SA informe PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) sàrl, que la date d’effet du bail initialement fixée au 1er décembre 2010

est erronée et que la date du 1er février 2011 est à considérer comme date de prise

d’effet du bail, ainsi que du contrat d’approvisionnement.

Par jugement du 9 juillet 2012, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg déclare la

SOCIETE1.) sàrl en état de faillite. Dans le cadre de la faillite, une déclaration de

créance est faite le 25 juillet 2012 par SOCIETE2.) SA, pour le montant de 24.952,92

euros ; le 3 août 2012, cette créance est admise au passif de la faillite.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 8 septembre 2011, SOCIETE2.) SA a demandé

la convocation de PERSONNE1.) et de SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour :

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le

tout, à lui payer la somme de 12.380,72 euros, à titre d’arriérés de loyers (redus

pour les mois de février 2011 à septembre 2011 inclus) avec les intérêts légaux à

compter de de la date de la demande en justice, jusqu’à solde, et la somme de

9.390,48 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde, avec la majoration du taux d’intérêt légal

de trois points à l’expiration du 3e mois suivant la notification du jugement à

intervenir,

-

se voir réserver le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance,

-

entendre déclarer résilié le bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) sàrl,

-

entendre condamner PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des lieux

loués dans les 8 jours de la notification du jugement à intervenir,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

entendre condamner PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 18 mai 2012, le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, après avoir donné acte à SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa

demande au montant de 24.272,16 euros, a :

-

dit la demande fondée,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

SOCIETE1.)

sàrl solidairement à payer à

SOCIETE2.) SA la somme de 24.272,16 euros, avec les intérêts légaux sur le

montant de 12.380,72 euros à partir du 8 septembre 2011, et sur le montant de

11.891,44 euros, à partir du 20 avril 2012, dates des demandes en justice, chaque

fois jusqu’à solde,

-

ordonné l’exécution provisoire de la susdite condamnation,

-

déclaré résolu le bail aux torts des parties preneuses,

-

condamné les parties locatrices à déguerpir des lieux loués dans un délai de seize

jours suivant la notification du jugement,

-

autorisé SOCIETE2.) SA à les faire expulser dans les formes légales et aux frais

des parties défenderesses, frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

dit non fondée la demande en indemnité de relocation de SOCIETE2.) SA,

-

dit non fondée la demande en indemnité de procédure de SOCIETE2.) SA,

-

condamné PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que la partie défenderesse ne

contestait pas le montant de la dette locative réclamé par SOCIETE2.) SA, que ii) le

défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue un motif grave

justifiant la résolution du contrat de bail et le déguerpissement.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge a constaté qu’une telle indemnité a

été contractuellement prévue pour un montant équivalent à trois mois de loyers ;

retenant que même en présence de pareille clause contractuelle, le juge garde son

pouvoir d’appréciation en tenant compte notamment de la relocation effective du bien

loué pendant la période couverte par l’indemnité de relocation forfaitairement fixée, le

premier juge a dit qu’en raison du fait que les parties preneuses occupaient encore

les lieux loués, la demande en obtention d’une indemnité de relocation était

prématurée et dès lors non fondée.

De ce jugement notifié à PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl en date du 1er juin 2012,

ceux-ci ont régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier du 9 juillet 2012.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl conclut à entendre :

-

dire que, par application du principe de proportionnalité, le contrat de bail n’est

pas résilié et continue à sortir ses effets entre parties contractantes,

-

dire que SOCIETE1.) sàrl n’a pas à déguerpir des lieux loués.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à entendre :

-

réformer le jugement entrepris, en ce qu’il l’a condamné solidairement avec

SOCIETE1.) sàrl au paiement des arriérés de loyers,

-

dire le contrat de bail nul et de nul effet pour absence de cause, sur base de

l’article 1108 du code civil,

-

dire le contrat encore nul pour avoir été obtenu par vice de consentement par

l’effet de la contrainte économique, conformément à l’article 1109 du code civil,

-

décharger PERSONNE1.) de toute condamnation prononcée à son encontre du

chef d’arriérés de loyers.

Les deux parties appelantes demandent à entendre condamner SOCIETE2.) SA à

une indemnité de procédure de 700,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que c’est sous la contrainte

économique qu’il a signé le bail, préalablement établi par SOCIETE2.) SA, ce en sa

qualité de gérant de SOCIETE1.) sàrl, que seule la société a exploité le local loué et

que l’opération ne présente que des avantages pour SOCIETE2.) SA. Il estime qu’en

application des dispositions relatives aux sociétés commerciales, le dirigeant social

n’engage que la société sans s’engager à titre personnel.

Il y aurait lieu de s’interroger sur la validité du contrat, notamment au regard de son

objet et de sa cause, le bail étant dépourvu d’objet et de cause « dans le chef du

bailleur ». Il y aurait partant lieu à déclarer le bail nul.

Lors des débats en instance d’appel, le curateur de SOCIETE1.) sàrl (déclarée en état

de faillite suivant jugement rendu le 9 juillet 2012 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg), a déclaré se désister de l’instance d’appel introduite suivant le susdit

exploit d’huissier. A cet effet, il verse un acte de désistement d’instance dûment signé

le 27 septembre 2012.

A noter dans ce contexte que, suivant accord de résiliation de bail conclu le 28

septembre 2012, SOCIETE2.) SA et le curateur de la faillite SOCIETE1.) sàrl, ont

convenu i) que le curateur résilie le contrat de bail à la date du jugement de mise en

faillite de SOCIETE1.) sàrl, à savoir le 9 juillet 2012 et que la bailleresse prend acte

de cette résiliation, les parties étant d’accord à considérer le contrat de bail comme

résilié, ii) que le curateur se désiste de l’instance d’appel introduite suivant exploit

d’huissier du 9 juillet 2012, suivant acte de désistement signé en bonne et due forme,

iii) que les arriérés de loyers et avances sur charges (mois de juillet 2012 inclus) se

chiffrent à 24.952,92 euros (y compris le montant de 24.272,16 euros dont

condamnation suivant jugement du 18 mai 2012), montant que le curateur reconnaît

comme étant redu, iv) que la bailleresse consent à libérer la faillite et le curateur des

loyers échus postérieurement au mois de la survenance de la faillite (tous droits à

l’égard de PERSONNE1.) restant réservés dans le chef de la bailleresse), v) que

parallèlement à la signature des présentes, le curateur remet à la bailleresse les clés

se rapportant aux lieux loués, sous toutes réserves, vi) que le curateur précise et

déclare que tous les effets appartenant aux preneurs ont été enlevés des lieux et que

la bailleresse peut disposer librement des lieux dès signature des présentes, et que

les lieux sont rendus dans un état correct, et vii) que tous droits restent par ailleurs

réservés dans le chef de la bailleresse, notamment vis-à-vis de PERSONNE1.).

Après avoir relevé appel incident contre le premier jugement, en ce qu’il n’a pas été

fait droit à la demande en indemnité de relocation, SOCIETE2.) SA a renoncé à son

appel incident. Il y a lieu d’en donner acte aux parties.

La bailleresse a augmenté le montant de sa demande de 7.261,52 euros du chef des

loyers échus en cours d’instance, en portant le montant total de ses prétentions à

24.272,16 + 7.261,52 euros = 31.533,68 euros. Il y a lieu de lui en donner acte. Le

prédit montant qui se rapporte aux loyers échus du 1er février 2011 au mois de

septembre 2012 tient compte des paiements effectués par les preneurs.

L’intimée donne à considérer que, suivant accord conclu avec le curateur de la faillite

de SOCIETE1.) sàrl, il a été convenu que, vis-à-vis de la sàrl en faillite, il y avait lieu

d’arrêter les loyers à partir de juillet 2012, une déclaration de créance ayant d’ailleurs

été faite dans le cadre de la faillite. SOCIETE2.) SA conclut à voir fixer sa créance

envers la faillite SOCIETE1.) sàrl.

Quant au fond, SOCIETE2.) SA fait relever que PERSONNE1.) avait un intérêt

économique à signer le bail, à savoir la réussite de la sàrl qu’il a constituée. En tout

état de cause, les motifs personnels à PERSONNE1.) pour signer le bail seraient

inopérants ; l’argumentation de PERSONNE1.) tendant à voir annuler le bail serait

dénué de pertinence.

Elle fait relever que vis-à-vis de PERSONNE1.) elle s’était réservée tous droits, de

sorte qu’au vu de la remise des clefs en septembre, les loyers resteraient redus dans

le chef de PERSONNE1.) jusqu’à cette époque.

SOCIETE2.) SA sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros à l’encontre

de PERSONNE1.) pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) expose que la déclaration en faillite de la société dont il était le gérant

a marqué la fin de son commerce. Il se déclare prêt à payer les loyers qu’il ne conteste

pas, tout en relevant néanmoins que les loyers ne sont dus que jusqu’en juillet 2012,

respectivement jusqu’à la date de la faillite. En soulignant avoir tout cautionné en nom

personnel, PERSONNE1.) estime qu’il n’aurait jamais dû signer le bail. En tout état

de cause, eu égard aux arriérés de loyers, il aurait fallu résilier le bail bien avant.

L’appelant donne à considérer qu’il a fait des travaux dans les locaux commerciaux

lesquels se chiffreraient entre 180.000,00 et 200.000,00 euros. Il y aurait eu un accord

avec SOCIETE2.) SA de dispenser les preneurs du paiement du loyer pendant les six

premiers mois du bail. Cela aurait été convenu dans le bail « manuscrit » du 21

septembre 2010.

PERSONNE1.) fait encore relever que le contrat de bail du 12 novembre 2011 ne

porte pas la signature de SOCIETE2.) SA, mais seulement la sienne, pour conclure

que le contrat n’est pas valablement formé.

A l’effet d’établir la gratuité du loyer pendant les six premiers mois du bail,

PERSONNE1.) verse une attestation testimoniale.

SOCIETE2.) SA conclut au rejet de l’attestation pour défaut de pertinence.

Motifs de la décision

Quant au désistement d’instance fait par le curateur de la faillite SOCIETE1.) sàrl

Le désistement est essentiellement un acte de volonté, de nature consensuelle et

résulte du simple accord entre les parties à l’instance. Il apparaît comme un contrat,

parfait dès qu’il y a une manifestation de volonté du demandeur et une acceptation du

défendeur dans les cas où elle est nécessaire (Jurisclasseur, Procéd. civ.,

Désistement fasc. 682, édit. 2003, n° 23).

Quant à la question de l’indivisibilité d’un litige, seule l’une des parties appelantes

s’étant désistée de son appel, il est à noter qu’en ce qui concerne l’appel, un litige est

considéré comme étant indivisible lorsque l'objet de l'instance n'est pas susceptible

de division, de telle sorte que si l'arrêt à intervenir sur l'appel de l'un des cointéressés

était contraire au jugement de première instance, il y aurait impossibilité absolue

d'exécuter simultanément le jugement contre le cointéressé et l'arrêt contre l'appelant

(cf. Enc. Dalloz, proc.civ. et com. verbo appel n° 308 et suivants ; Cour 8 juillet 1998,

Pas. 31 p. 53).

Lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, l'objet du litige consiste en une somme

d'argent à laquelle plusieurs débiteurs ont été condamnés solidairement, cet objet

n'est pas indivisible et l'impossibilité matérielle d'exécution décrite ci-dessus n'existe

pas (Cour d’appel, 27 avril 2006, n° 27695 et 28439 du rôle).

Un désistement de certains des demandeurs est valable et n’empêche pas les autres

de poursuivre l’instance, puisque chacun des liens juridiques d’instance conserve sa

propre autonomie. A noter que cette possibilité de désistement qui n’englobe pas tous

les demandeurs semble ouverte même si le litige est indivisible (Jurisclasseur,

Procéd. civ., Désistement fasc. 682, édit. 2003, n° 25).

Quant à la forme du désistement, il est à noter que lorsque, comme en l’espèce, la

procédure n’impose pas de représentation ad litem, le désistement peut revêtir toutes

les formes, écrite ou orale. Le demandeur peut se désister à l’audience, le principe

étant celui de l’oralité de la procédure (Jurisclasseur, Procéd. civ., Désistement fasc.

682, édit. 2003, n° 44).

Le désistement formulé oralement par le curateur de la faillite SOCIETE1.) sàrl à

l’audience, sur base du désistement écrit du 27 septembre 2012 a été valablement

fait. De par l’accord intervenu en date du 28 septembre 2012, entre d’une part,

SOCIETE2.) SA et d’autre part, le curateur de la faillite SOCIETE1.) sàrl, le

désistement d’instance y énoncé fait par ce dernier a été accepté par SOCIETE2.)

SA.

Il y a partant lieu de donner acte à SOCIETE2.) SA et au curateur de la faillite

SOCIETE1.) sàrl du désistement d’instance d’appel accepté.

Le désistement produit ses effets dès que le demandeur a manifesté sa volonté

d’abandonner l’instance ou dès que le défendeur a déclaré accepter le désistement

(Jurisclasseur, Procéd. civ., Désistement fasc. 682, édit. 2003, n° 75).

Le désistement de l’appel entraîne l’extinction de l’instance pendante devant la cour

et dès lors l’impossibilité de poursuivre l’instance. Le désistement de l'appel a pour

effet l'anéantissement des actes accomplis antérieurement et l'impossibilité de

poursuivre l'instance le désistement de l’appel. Il emporte acquiescement au jugement

(Cass. 2e civ., 21 juillet 1986, : Bull Civ. II, n° 117 ; Jurisclasseur, Procéd. civ.,

Désistement fasc. 682, édit. 2003, n° 99 et 100).

Le désistement qui éteint l’instance dessaisit la cour du litige, l’extinction de l’instance

s’imposant tant aux parties qu’au juge (Jurisclasseur, Procéd. civ., Désistement fasc.

682, édit. 2003, n° 94).

Au vu du désistement d’instance d’appel fait par le curateur de la faillite et accepté par

SOCIETE2.) SA, l’instance d’appel est éteinte entre, d’une part, la société en faillite

SOCIETE1.) sàrl et d’autre part, SOCIETE2.) SA. Dès lors, aucune prétention

formulée par SOCIETE2.) SA contre le prédit appelant ne saurait être accueillie. Il

s’ensuit qu’il ne saurait être procédé à une fixation de la créance, tel que sollicité par

SOCIETE2.) SA.

A noter qu’en cas de pluralité de parties, le désistement d’instance ne produit d’effets

que dans les rapports entre la partie qui l’offre et celle qui l’accepte, mais il est sans

conséquence pour les autres parties. L’instance s’éteint donc uniquement dans ces

rapports, alors qu’elle se poursuit entre les plaideurs qui n’ont pas participé au

désistement (Jurisclasseur, Procéd. civ., Désistement fasc. 682, édit. 2003, n° 97).

L’instance d’appel continue dès lors à produire ses effets entre l’intimée SOCIETE2.)

SA et l’appelant PERSONNE1.).

Quant à l’appel interjeté par PERSONNE1.)

Il se dégage à suffisance de droit du bail versé en cause, que celui-ci a été signé par

les preneurs i) la société SOCIETE1.) sàrl et ii) par PERSONNE1.), en nom personnel.

C’est partant à tort que ce dernier estime ne pas être engagé à titre personnel.

Quant à l’argument tiré du défaut de signature par SOCIETE2.) SA du contrat de bail,

il est à noter que classiquement le contrat est présenté comme le produit de la

rencontre d’une offre et d’une acceptation. Ainsi une personne émet une offre de

contracter qui est acceptée par le destinataire de celle-ci. En réalisant l’accord des

volontés l’acceptation donne naissance au contrat, étant précisé que pour qu’on

puisse parler d’offre, la proposition de contracter doit être ferme. L’offre est la

proposition de conclure, à des conditions déterminées, un contrat, de telle sorte que

son acceptation suffit à la formation de celui-ci (Précis de droit civil, Les obligations,

Fr. TERRE, Ph. SIMLER et Yves LEQUETTE, édit DALLOZ, 8e édit. n° 104,107 et

108).

En l’espèce, tant le bail du 12 novembre 2010, que le bail « remplacé et annulé » du

21 septembre 2010, ont été préétablis par le bailleur SOCIETE2.) SA. C’est partant

SOCIETE2.) SA qui a fait l’offre de conclure le bail portant sur l’objet y déterminé aux

conditions contractuelles y stipulées. De par sa signature, PERSONNE1.) a accepté

l’offre ainsi faite par SOCIETE2.) SA, en adhérant aux conditions et stipulations

contractuelles y prévues. Dès lors, nonobstant le fait de ne pas être pourvu de la

signature de la personne ayant établi le bail du 12 novembre 2010, celui-ci est

valablement conclu et il a force de loi entre les parties SOCIETE2.) SA et

PERSONNE1.).

Quant à l’argument de l’absence de cause du contrat de bail, il est à noter que c’est i)

en sa qualité de gérant de la sàrl qu’il avait constitué et ii) en son nom personnel, que

PERSONNE1.)

a signé le bail, l’obligation pour les preneurs

consistant

essentiellement dans le paiement du loyer et celle du bailleur consistant à mettre les

locaux à la disposition des preneurs et à leur assurer une jouissance paisible. En sa

qualité de gérant unique de la société qu’il allait exploiter, PERSONNE1.) avait dès

lors un intérêt personnel à consentir à souscrire au bail, en son nom personnel.

En posant que l’obligation sans cause est dépourvue d’effet, l’article 1131 du code

civil indique que pour que le lien d’obligation se noue valablement, il faut non

seulement la volonté de celui qui s’oblige, mais encore que cette volonté ait une

cause. Ainsi l’article 1131 du code civil permet à celui qui s’est engagé de se délier s’il

apparaît que le but qu’il poursuivait n’est pas réalisable, le juge s’assurant pour

chaque obligation souscrite de l’existence d’une justification suffisante. A préciser que

la notion de cause s’entend de manière stricte ; aussi la jurisprudence, en

s’interrogeant sur l’existence de la cause, a tendance à identifier cette notion au but

immédiat qui anime chacun des contractants. Etant toujours le même pour un genre

donné de contrat, ce but a l’avantage d’être connu des deux parties (Précis de droit

civil, Les obligations, Fr. TERRE, Ph. SIMLER et Yves LEQUETTE, édit DALLOZ, 8e

édit. n° 336).

Dans les contrats synallagmatiques, la cause de l’obligation de chacune des parties

réside dans l’obligation de l’autre ; la prestation due par chaque contractant sert de

cause à l’obligation de l’autre. Ainsi, l’obligation perd sa cause lorsque la contrepartie

fait défaut, étant à préciser que les motivations personnelles à chaque partie importent

peu (ibidem, op cit, n° 340).

Conformément aux principes régissant la preuve, il appartient au débiteur qui soutient

que la cause est absente, d’en rapporter la preuve (ibidem op cit, n° 355).

En principe, le titre qui constate l’obligation du débiteur en indique en même temps la

cause. C’est le cas en l’occurrence, l’obligation du débiteur PERSONNE1.), tenu au

paiement du loyer, reposant sur l’obligation de SOCIETE2.) SA de mettre les lieux

loués à la disposition du preneur et d’en garantir une jouissance paisible.

Il se dégage des considérations qui précèdent que le moyen tiré de l’absence de

cause n’est pas fondé.

Il en va de même en ce qui concerne prétendu vice de consentement, soi-disant

obtenu par voie de « contrainte économique », terme duquel le tribunal déduit que

PERSONNE1.) se prévaut d’un consentement vicié par la violence, étant précisé qu’à

supposer la violence établie, le consentement est vicié parce qu’il n’a pas été libre. Ici

encore la charge de la preuve repose sur PERSONNE1.) qui doit établir les faits sous-

jacents qui auraient vicié son consentement. Or force est de constater que

PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter ne serait-ce qu’un début de preuve de

pareils faits.

Le moyen laisse partant d’être fondé.

Quant à la prétendue gratuité du loyer pendant les six premiers mois, à compter de la

prise d’effet du bail, le tribunal constate tout d’abord que tant le contrat de bail du 12

novembre 2010, que celui remplacé du 21 septembre 2010 sont muets quant à pareille

faveur, laquelle se trouve dès lors contredite par le bail dûment signé par

PERSONNE1.). Même si en matière de bail commercial, la preuve est libre, de sorte

que PERSONNE1.) est admis à prouver outre et contre le contenu du bail écrit, il n’en

reste pas moins que l’attestation testimoniale qu’il verse manque de pertinence, dans

la mesure où son contenu relaté au conditionnel est pour le moins vague et imprécis ;

à cela s’ajoute que l’auteur de l’attestation ne précise pas la date à laquelle la

prétendue réunion entre PERSONNE1.) et un certain M. PERSONNE4.) aurait eu lieu

ni la date du manuscrit. Ce n’est dès lors pas sur base de cette attestation que

l’argumentation de PERSONNE1.) puisse être suivie ; le moyen laisse partant d’être

fondé.

Quant à l’argument tendant à dire que les loyers ne seraient dus que jusqu’à la date

de la faillite, il est à noter qu’au vu de l’accord de résiliation intervenu entre

SOCIETE2.) SA et le curateur de la faillite, la remise des clés du local commercial n’a

eu lieu qu’en septembre 2012, de sorte que SOCIETE2.) SA est fondée à réclamer le

paiement du loyer jusqu’au mois de septembre inclus. A noter dans ce contexte qu’en

sa qualité de gérant de la société déclarée en état de faillite, PERSONNE1.) eût bien

fait de remettre les clés de l’immeuble au curateur, sinon au bailleur dès le prononcé

de la faillite, ce qu’il n’a manifestement pas fait.

Au vu de la stipulation de la solidarité entre les preneurs (point XII du bail), c’est à bon

droit que le premier juge a retenu la solidarité de PERSONNE1.) et la société dont il

était le gérant, au paiement de la dette.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que les moyens avancés par

PERSONNE1.) pour tenter de faire, du moins partiellement, échec aux prétentions de

la partie intimée ne tiennent pas. L’appel n’est partant pas fondé et le jugement

entrepris est à confirmer.

L’augmentation de la demande par SOCIETE2.) SA est à dire fondée à concurrence

du montant réclamé et il y a partant encore lieu de condamner PERSONNE1.) à lui

payer le montant de 7.261,52 euros. A défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux,

ceux-ci ne sauraient être accordés.

Au vu du sort réservé à son appel, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de la

demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée pour l’instance d’appel.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE2.) SA pour l’instance d’appel est à

dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte aux parties de la renonciation par SOCIETE2.) SA à son appel incident,

donne acte au curateur de la faillite de SOCIETE1.) sàrl, de son désistement

d’instance d’appel introduite contre SOCIETE2.) SA suivant exploit d’huissier du 9

juillet 2012,

donne acte à SOCIETE2.) SA de l’acceptation de ce désistement d’instance d’appel,

déclare éteinte l’instance d’appel pour autant qu’elle est introduite par SOCIETE1.)

sàrl déclarée en état de faillite,

pour le surplus,

dit l’appel relevé par PERSONNE1.) non fondé,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa demande,

la dit fondée à concurrence du montant de 7.261,52 euros,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE2.)

SA la somme de 7.261,52 euros,

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées par la société

anonyme SOCIETE2.) SA et par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’acte d’appel relevé par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, déclarée en état de faillite, à sa charge,

condamne PERSONNE1.) aux autres frais et dépens de l’instance d’appel.