Tenant awarded mold damages for landlord's breach; security deposit claim dismissed due to bank guarantee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 140/2013

Audience publique du mardi, deux juillet deux mille treize

Numéro 142204 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 décembre 2011,

comparant par Maître Alexandra CORRE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142204 du rôle et appelée pour fixation le 3 janvier

2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 14 février 2012 et 27 mars 2012,

ensuite refixée pour contrôle au 29 mai 2012, puis pour plaidoiries au 18 septembre

2012, puis encore successivement pour contrôle aux 9 octobre 2012, 30 octobre 2012,

respectivement pour plaidoiries aux 15 janvier 2013, 5 février 2013, 19 mars 2013 et

finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 18 juin 2013, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Alexandra CORRE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Pierre MEDINGER, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 2

juillet 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 16 novembre 2007, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.) un studio sis à L-ADRESSE3.), 4e étage, moyennant un loyer mensuel

de 600,00 euros et la somme de 100,00 euros à titre d’avance sur charges.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 15

mars 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

ledit tribunal de paix pour le voir condamner à lui payer la somme de 9.920,00 euros

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges et la somme de 1.000,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, pour voir prononcer la

résiliation du bail entre parties et pour voir ordonner son déguerpissement.

A l’audience du 5 juillet 2010, la requérante a déclaré augmenter sa demande du chef

des loyers et avances sur charges d’avril, mai, juin, et juillet 2010, soit du montant de

2.800,00 euros pour porter sa demande au montant total de 12.720,00 euros.

A cette même audience, le défendeur, invoquant de fortes infiltrations d’eau et des

moisissures ainsi que le défaut de fonctionnement de deux radiateurs, a sollicité

reconventionnellement l’allocation de la somme de 12.720,00 euros à titre de

dommages et intérêts, sinon de voir réduire le loyer de 70%, sinon de surseoir à

statuer sur le paiement des loyers tant que les travaux ne sont pas exécutés. Il a en

outre sollicité la restitution de la garantie locative. Il a encore réclamé la somme de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la

somme de 2.000,00 euros pour procédure abusive et vexatoire.

Retenant que les griefs invoqués, à les supposer établis, ne sont pas suffisamment

graves pour justifier une rétention totale des loyers et que dès lors les conditions d’une

résiliation du bail aux torts du locataire étaient données, le tribunal de paix de

Luxembourg a, par jugement du 14 juillet 2010 :

-

déclaré la demande principale en paiement des loyers fondée en principe ;

-

déclaré la demande en paiement des arriérés d’avances sur charges d’ores et déjà

fondée ;

-

déclaré résilié le bail entre parties ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du jugement ;

-

déclaré la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative

prématurée ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure

de 500,00 euros ;

-

admis PERSONNE1.) à prouver la réalité des griefs qu’il a invoqués par l’audition

de témoins.

Ce jugement a été notifié aux parties en date du 15 juillet 2010.

A l’audience du 19 septembre 2011, PERSONNE1.) a réclamé la somme de

13.120,00 euros à titre de dommages et intérêts et PERSONNE3.) a, de son côté,

augmenté sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers à la somme de

13.120,00 euros, les loyers des mois d’août et de septembre 2010 venant s’ajouter

aux loyers initialement réclamés.

Par jugement du 26 octobre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant après

enquête, a :

-

donné acte à PERSONNE3.) qu’elle augmente sa demande à la somme de

13.120,00 euros ;

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’il augmente sa demande à la somme de 13.120,00

euros ;

-

déclaré la demande reconventionnelle non fondée ;

-

déclaré la demande principale fondée pour la somme de 13.120,00 euros ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 13.120,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, 15 mars 2010,

sur le montant de 9.920,00 euros, à partir du 5 juillet 2010 sur le montant de

2.800,00 euros et à partir du 19 septembre 2011 sur le montant de 400,00 euros,

chaque fois jusqu’à solde ;

-

dit qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la demande en remboursement de la garantie

locative.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que le témoin entendu a certes

pu constater en octobre 2008 (soit à un moment où des travaux d’étanchéité ont été

réalisés à la toiture, à la façade et à la terrasse) une fissure au plafond et des gouttes

d’eau, mais que depuis lors aucune expertise n’a été faite. De même, le témoin

n’aurait pu confirmer ni la présence de moisissures, ni le fait que des radiateurs ne

fonctionnaient pas, de sorte qu’aucun manquement du bailleur à ses obligations

contractuelles n’était établi en l’espèce.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 7 décembre 2012, la partie intimée étant PERSONNE2.) et étant noté,

dans ce contexte, que l’appelant expose que PERSONNE2.) se fait appeler

PERSONNE3.).

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) entend être déchargé de la

condamnation prononcée à son encontre par le premier juge et il conclut au bien-

fondé de sa demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts d’un

montant de 13.120,00 euros.

PERSONNE1.) conclut encore à la restitution de la garantie locative de 1.400,00 euros

ainsi qu’à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) estime que ce serait à tort que le premier juge aurait retenu qu’il n’était

pas établi que PERSONNE2.) avait manqué à son obligation de lui garantir une

jouissance paisible des lieux loués.

En effet, d’une part le témoin aurait déclaré que les travaux d’étanchéité étaient sans

relation causale avec les infiltrations constatées qui auraient été dénoncées par deux

courriers recommandés au bailleur sans que celui-ci ne réagisse même après qu’il a

été informé que les loyers allaient être mis sous « séquestre ». Suite à l’absence totale

de réaction du bailleur, PERSONNE1.) aurait, à partir de décembre 2008, viré les

loyers non plus à PERSONNE2.), mais sur un compte séquestre.

D’autre part, l’humidité et les moisissures seraient documentées par les photos

versées en cause et par une analyse comparative de l’état des lieux d’entrée et de

sortie.

En ce qui concerne la restitution de la garantie locative, PERSONNE1.) fait valoir que

lors des plaidoiries ayant précédé le jugement entrepris, il avait déjà quitté les lieux

loués, de sorte que sa demande en restitution de la garantie n’aurait, à ce moment-là,

plus été prématurée et que le premier juge n’aurait dès lors pas dû considérer que

cette demande était sans objet au motif qu’il avait retenu, dans son jugement antérieur

du 14 juillet 2010, que cette demande était prématurée.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant toute

inexécution de ses obligations contractuelles. Elle conteste en particulier les photos

versées en cause dans la mesure où il ne serait pas établi où et quand elles ont été

prises.

Si PERSONNE2.) n’exclut pas qu’en octobre 2008, lors de travaux de sondage de la

terrasse située au-dessus de l’appartement loué, d’éventuelles infiltrations auraient pu

se produire, elle estime que l’humidité et les moisissures dont PERSONNE1.) fait état

proviendraient d’un défaut d’aération et du phénomène de condensation.

PERSONNE2.) explique que suite aux courriers de son locataire elle aurait, via le

syndic, diligenté l’expert WIES sur place et que celui-ci aurait effectivement constaté

des phénomènes de condensation dans tous les autres appartements de l’immeuble

à l’exception de celui de PERSONNE1.) qui aurait été inaccessible.

D’ailleurs, le fait que PERSONNE1.), au lieu de demander une résiliation du bail, soit

resté « confortablement » dans les lieux prouverait que les griefs qu’il invoque ne

correspondraient pas à la réalité.

PERSONNE2.) précise encore que par jugement du 14 juillet 2010 la rétention de

loyers pratiquée par PERSONNE1.) a été déclarée injustifiée et la demande en

condamnation d’arriérés de loyers a été déclarée fondée en principe, de sorte que

l’appelant ne pourrait plus remettre en cause ce point.

PERSONNE2.) fait encore plaider que la déposition du témoin PERSONNE4.) serait

imprécise et que ce dernier n’aurait pas à se prononcer sur une relation causale entre

les travaux et les éventuelles infiltrations.

Elle conteste encore tout dysfonctionnement des radiateurs de même que les loyers

retenus aurait été placés sur un véritable compte séquestre.

Enfin, PERSONNE2.) donne à considérer qu’elle n’a jamais reçu la moindre somme

en tant que dépôt de garantie mais qu’une garantie à première demande aurait été

émise par une banque, de sorte que la demande en restitution de la somme de

1.400,00 euros serait à rejeter. Elle conclut encore à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.400,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) réplique qu’il n’aurait jamais été avisé du passage de l’expert WIES,

ni par le syndic, ni par PERSONNE2.).

Il résulte des prétentions articulées par PERSONNE1.) que ce dernier entend se voir

indemniser des conséquences d’infiltrations, respectivement de moisissures qu’il

impute à son bailleur.

S’il s’avère que tel est le cas, le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien,

respectivement à celle de garantir à son preneur la jouissance paisible des lieux loués.

La sanction, dans pareil cas, serait l’allocation de dommages et intérêts,

respectivement la diminution des loyers qui n’est rien d’autre qu’un mode d’allocation

de dommages et intérêts échelonné dans le temps au vu du fait que le bail est un

contrat à exécution successive.

Mais en aucun cas, ces deux formes de sanctions ne peuvent se cumuler, ceci

d’autant plus, qu’en l’espèce, le tribunal de paix, dans son jugement non entrepris du

14 juillet 2010, avait retenu que la demande concernant la condamnation aux arriérés

de loyers était fondée en principe.

Eu égard à cette décision qui a acquis autorité de chose jugée entre parties, il y a lieu

de rejeter la demande de PERSONNE1.) tendant à se voir décharger de la

condamnation afférente.

Reste donc à savoir si PERSONNE1.) peut prétendre à des dommages et intérêts

pour indemniser des manquements dont le premier juge avait retenu (dans son

jugement du 14 juillet 2010) que s’ils étaient établis, ils ne justifiaient, en aucun cas,

la rétention totale de loyers opérée par PERSONNE1.).

Il résulte donc de l’autorité de chose jugée rattachée à ce motif qui est à qualifier de

décisoire, que si des dommages et intérêts devaient être alloués, ceux-ci ne sauraient

en aucun cas atteindre l’équivalent des loyers redus, soit le montant de 13.120,00

euros.

Si PERSONNE1.) reproche à son bailleur un manquement à son obligation

d’entretien, respectivement de garantie de jouissance paisible pour fonder sa

demande en allocation de dommages et intérêts, il lui appartient d’établir la réalité de

ce manquement. C’est donc à PERSONNE1.) qu’il incombe de prouver que l’humidité

et les moisissures consécutives proviennent d’un défaut d’entretien de l’immeuble par

le bailleur, ce que ce dernier conteste.

Pour faire cela, PERSONNE1.) entend se baser sur les photos qu’il verse, sur la

déposition du témoin PERSONNE4.) ainsi que sur une lecture comparative des états

des lieux d’entrée et de sortie.

Ce dernier élément n’apporte rien au débat puisqu’il ne permet pas de tirer des

conclusions au sujet de l’origine de l’humidité et des moisissures dont se plaint

PERSONNE1.).

Logiquement, deux causes ont pu être à l’origine de l’humidité et des moisissures :

soit il s’agit de la suite d’humidité et d’infiltrations qui sont dues à un défaut de structure

ou d’étanchéité de l’immeuble, soit elles proviennent de l’humidité ambiante de

l’appartement suite à un manque d’aération ou de chauffage. Une conjonction de ses

deux facteurs est bien évidemment aussi concevable.

En l’espèce, il résulte d’un rapport EX & CO du 4 août 2006, que l’immeuble en

copropriété dans lequel se situe l’appartement loué est dans un état déplorable et que

des travaux urgents d’étanchéité sont à réaliser au niveau de la toiture, de la façade

et des terrasses du cinquième étage.

Il résulte des photos que ces terrasses du cinquième étage sont « en retrait » et

qu’elles sont donc localisées (du moins en partie) au-dessus de l’appartement loué

par PERSONNE1.) qui se situe au quatrième étage.

Il est vrai que, d’après les explications concordantes des parties, les travaux

d’étanchéité ont été faits en octobre 2008. Or, d’après le témoin PERSONNE4.), ce

dernier a pu constater, précisément en octobre 2008, une fissure au plafond et des

gouttes d’eau qui tombaient du plafond. Certes, le témoin n’a pas donné d’indications

quant à un éventuel dysfonctionnement du chauffage, ni quant à la présence de

moisissures et il n’a pu se prononcer sur l’état des lieux postérieurement à octobre

2008, mais il a été formel pour dire que d’après l’expertise réalisée en 2006 (il indique

que c’est « son » bureau d’architecte qui a dressé le rapport d’expertise afférent)

l’immeuble présentait de sérieux défauts d’étanchéité et que c’est l’état général de

l’étanchéité de l’immeuble qui est responsable des infiltrations dans l’appartement de

PERSONNE1.) .

Les gouttes d’eau au plafond apparaissent également sur les photos versées, de sorte

que le tribunal tient pour établi que ces photos documentent l’état de l’appartement en

octobre 2008.

Au vu de ces éléments, et indépendamment de toute information fiable concernant

l’état de l’appartement postérieurement à octobre 2008, le tribunal retient qu’à cette

date, l’appartement présentait un défaut d’étanchéité majeur qui est imputable au

bailleur et qui a eu comme conséquence une infiltration conséquente qui a

incontestablement favorisé l’apparition de moisissures. Il est à noter que les photos

documentent des infiltrations d’une importance telle que celles-ci ne se seraient pas

laissé « compenser » par de simples aérations.

Cette situation a incontestablement amoindri la jouissance de l’appartement par son

locataire si ce n’est au cours de la totalité du bail, alors du moins dans les mois d’hiver

qui ont suivi octobre 2008. Ce défaut de jouissance, imputable au bailleur, est, par

réformation du jugement entrepris, à indemniser par l’allocation de dommages et

intérêts que le tribunal évolue ex aequo et bono au montant de 1.500,00 euros.

En ce qui concerne la demande en restitution de la garantie locative, le tribunal

constate qu’au moment où les débats ont continué devant le premier juge (19

septembre 2011), PERSONNE1.) avait déjà quitté les lieux puisque l’état des lieux de

sortie date du 4 octobre 2010.

En l’absence de revendications du bailleur quant à d’éventuels dégâts locatifs, c’est

dès lors à tort que le premier juge a considéré qu’il n’y avait plus lieu de statuer sur

cette demande au motif qu’il l’avait déclarée prématurée dans son jugement du 14

juillet 2010.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la garantie locative n’a pas pris la forme

d’un dépôt de garantie d’une somme d’argent entre les mains du bailleur, mais d’une

garantie bancaire à première demande, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de dire la demande en restitution, telle que formulée, non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Malgré cela, les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à charge de

PERSONNE1.) étant donné qu’il succombe dans la majorité de ses prétentions

d’appel.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) fondée à concurrence de

1.500,00 euros, partant

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.500,00 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 5 juillet 2010, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en restitution de la somme de 1.400,00 euros au titre de

garantie locative,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.