Tenant's appeal dismissed; landlord wins eviction and rent arrears claim against unauthorized occupant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 134/2013

Audience publique du mardi, vingt-cinq juin deux mille treize

Numéros 151833 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 5 février 2013,

intimé sur appel incident,

comparant initialement par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Gilles PLOTTKE,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société civile immobilière de droit français SOCIETE1.) S.C.I., établie et ayant

son siège social à F-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Paris sous le numéro NUMERO1.),

numéro d’identification NUMERO2.),

2) la société à responsabilité limitée PERSONNE2.) Sàrl, en liquidation, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son liquidateur, Monsieur

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelantes par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 151833 du rôle et appelée pour fixation le 12 mars

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Valérie FERSING, avocat, en remplacement de Maître Gilles PLOTTKE,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Mimouna LARBI, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT, avocat,

comparant pour la société civile immobilière de droit français SOCIETE1.) S.C.I. et la

société à responsabilité limitée PERSONNE2.) Sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Exposant que la société SOCIETE1.) est propriétaire d’un immeuble sis à L-

ADRESSE1.), qu’elle l’a donné à bail à la société PERSONNE2.), que l’appartement

privatif a été mis à disposition de PERSONNE1.) dans le cadre de ses fonctions

salariées auprès de la société PERSONNE2.), que suivant courrier du 26 mai 2012 le

représentant légal de la société

PERSONNE2.)

notifia le licenciement à

PERSONNE1.) avec effet immédiat et mit donc fin à la mise à disposition du logement

de service, que la veille le contrat de bail liant les sociétés SOCIETE1.) et

PERSONNE2.) aurait déjà été résilié, que PERSONNE1.) se maintenait dans les lieux

malgré le courrier lui adressé en date du 26 mai 2012, de sorte qu’il serait à qualifier

d’occupant sans droit ni titre depuis lors et serait redevable d’une indemnité

d’occupation mensuelle de 1.000,00 euros, la société SOCIETE1.) et la société

PERSONNE2.) ont, par requête du 27 juin 2012, demandé la convocation de

PERSONNE1.) devant le Tribunal de Paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, pour l’entendre condamner à payer le montant de

2.000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de mai et de juin 2012

au profit de de la société SOCIETE1.), sinon de la société PERSONNE2.).

Les parties requérantes ont par ailleurs demandé au tribunal de paix de constater la

résiliation du contrat de bail avec effet au 25 mai 2012 et de voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés.

Devant le premier juge, la société SOCIETE1.) et la société PERSONNE2.) ont

augmenté leur demande pécuniaire au montant de 7.000,00 euros correspondant aux

indemnités d’occupation pour les mois de juillet à novembre 2012 inclus.

Retenant notamment que l’incidence du droit du travail sur le présent litige se résume

à la preuve que le contrat de travail entre parties a pris fin et que ce point était établi,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 20 décembre 2012:

-

constaté que le contrat de bail liant les parties requérantes a été résilié d’un

commun accord le 25 mai 2012 ;

-

constaté que par lettre du 26 mai 2012 PERSONNE1.) a été licencié pour faute

grave avec effet immédiat ;

-

constaté que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis à

L-ADRESSE1.) depuis le 27 mai 2012 ;

-

donné acte à la société civile immobilière de droit français SOCIETE1.) S.C.I. et à

la société à responsabilité limitée PERSONNE2.) Sàrl de l’augmentation de leur

demande pécuniaire ;

-

donné acte aux parties requérantes qu’à l’audience PERSONNE1.) s’est déclaré

d’accord à payer une indemnité d’occupation de 500,00 euros par mois ;

-

dit fondée la demande de la société civile immobilière de droit français SOCIETE1.)

S.C.I. pour le montant de 3.080,65 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la

période allant du 27 mai au mois de novembre 2012 inclus ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit français

SOCIETE1.) S.C.I. la somme de 3.080,65 euros avec les intérêts légaux sur le

montant de 580,65 euros à partir du 27 juin 2012 et sur le montant de 2.500,00

euros à partir du 29 novembre 2012, dates des demandes respectives, jusqu’à

solde ;

-

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard trente jours après la notification du jugement ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit français

SOCIETE1.) S.C.I. le montant de 150,00 euros à titre d’indemnité sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 5 février 2013.

PERSONNE1.) demande principalement le renvoi de l’affaire devant le « tribunal

compétent » en faisant valoir qu’il a, par requête du 2 août 2012, contesté son

licenciement devant les juridictions du travail. PERSONNE1.) expose encore que son

employeur PERSONNE2.) lui redoit la somme de 55.351,47 euros au titre de salaires

impayés et que « le paiement des salaires en souffrance permettrait de payer le

montant de l’indemnité d’occupation réclamé et dû ». PERSONNE1.) estime donc que

ces deux demandes présentent « entre elles un lien particulier » ce qui justifierait

l’exception de connexité.

Subsidiairement et faisant état de sa situation financière précaire, l’appelant conclut à

un délai de déguerpissement de trois mois et au bénéfice de délais de paiements en

se basant sur l’article 1244 alinéa 2 du code civil.

Il conteste encore l’indemnité de procédure au paiement de laquelle il a été condamné

en première instance.

Les parties intimées concluent au rejet de la demande en renvoi en contestant la

connexité invoquée dans la mesure où, même si le licenciement devait être déclaré

abusif, cela ne ferait plus revire le contrat de travail, de sorte que l’issue du litige

devant le tribunal de travail n’aurait aucune incidence sur la présente procédure.

Elles s’opposent encore à tout délai de paiement et elles concluent à la confirmation

du jugement entrepris, sauf à demander, par appel incident, à voir fixer l’indemnité

d’occupation au montant de 1.000,00 euros. Elles formulent dès lors une

augmentation de leur demande, principalement au montant de 12.364,67 euros (dans

le cas d’une indemnité d’occupation de 1.000,00 euros) et subsidiairement au montant

de 6.183,33 euros (dans le cas d’une indemnité d’occupation de 500,00 euros).

Les sociétés SOCIETE1.) et PERSONNE2.) concluent enfin à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la demande de PERSONNE1.) de renvoyer l’affaire devant le tribunal de

travail

Il est rappelé que le tribunal statue en appel en matière de bail à loyer et précisé qu’aux

termes de l’article 3.3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît à

charge d'appel à quelque valeur que la demande puisse s'élever de toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des

baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement d'indemnités d'occupation et

en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une

convention.

Les compétences matérielles que les juridictions se voient attribuer sont i) exclusives,

ce qui signifie qu’elles sont seules compétentes pour connaître des litiges qui leur sont

attribuées par la loi, à l’exclusion de toute autre juridiction. Ces compétences sont en

outre ii) spéciales en ce qu’elles ne s’étendent qu’aux litiges directement visés par la

loi, à l’exclusion de tout autre litige. Les règles de compétence sont d’ordre public, le

tribunal saisi ayant non seulement la faculté mais, comme cela est le cas en l’espèce

(cf jugement du 16 avril 2013), l’obligation de soulever d’office, de sa propre initiative

la question de sa compétence matérielle s’il considère que celle-ci est de nature à

poser problème, l’article 261 du nouveau code de procédure civile énonçant

expressément ce principe (Th. HOSCHEIT ; l’Evolution du litige en cours d’instance,

Bullet. Cercle François Laurent, 2004, bull. II, n° 62.

Il est dès lors difficilement concevable que la juridiction du travail connaisse d’un litige,

dont la compétence est expressément attribuée par le législateur au juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer.

A cela s’ajoute qu’il n’y a pas de connexité entre le litige dont le tribunal de céans est

saisi et le litige pendant devant le tribunal de travail.

En effet, la connexité se définit généralement comme le lien étroit entre deux

demandes non identiques mais telles qu’il est de bonne justice de les instruire et juger

en même temps afin d’éviter des solutions qui pourraient être inconciliables (DALLOZ,

Procédure Civile, verbo Connexité, édit. juin 2001, n° 1).

La jonction de causes du chef de connexité a pour but tantôt de faciliter les débats en

justice, tantôt d’éviter des décisions contradictoires, tantôt d’épargner des frais au

litige. Elle peut être demandée en tout état de cause et même pour la première fois

en degré d’appel. L’identité complète des parties litigantes n’est pas une condition de

la connexité entre deux ou plusieurs demandes introduites par deux ou plusieurs

exploits distincts. S’il est vrai que lorsqu’une affaire dépend d’une autre, il y a

connexité, toujours est-il que de ce qu’il y a connexité dans ce cas il ne suit point

qu’elle n’existe pas en dehors de ce cas et que pour être connexes, deux demandes

doivent être dans un rapport de dépendance l’une à l’égard de l’autre (Cour d’appel,

civil, 30 janvier 1996, P. 30, p. 23).

Pour savoir s’il y a connexité, il y a lieu de rechercher si les instances présentent entre

elles une corrélation telle que la solution de l’une doive nécessairement influer sur la

solution de l’autre, de telle sorte que si elles étaient jugées séparément, il risquerait

d’en résulter une contrariété de jugements (Cour d’appel, Paris 30 mars 1994,

Jurisdata, n° 021986, DALLOZ Procédure Civile, op cit, n° 2).

A noter que les juges du fond apprécient souverainement l’existence des

circonstances propres à établir la connexité et à justifier la jonction ; ce n’est pas une

obligation qui lui est faite (DALLOZ, Procédure civile, op cit, n° 30 et 37).

La connexité peut ainsi résulter de la circonstance que les demandes se rapportent à

un point de départ unique et commun à toutes, qu’elles ont toutes le même objet,

qu’une des parties est partie à chacune d’elles, et que toutes soient susceptibles de

recevoir une solution unique (Cour, 10 juillet 2002, n° 25350 et 25420 du rôle ; Cour

d’appel, civil, 30 janvier 1996, P. 30, p. 23).

En l’espèce, de par son objet, le litige dont le tribunal se trouve saisi diffère de celui

pendant devant le tribunal de travail. Les deux affaires ne se trouvant pas dans un

rapport de dépendance l’une à l’égard de l’autre et l’issue du litige pendant devant le

tribunal de travail n’étant pas susceptible d’avoir une influence sur l’issue du présent

litige, il s’ensuit que la connexité n’est pas donnée.

L’exception de connexité est partant à rejeter.

Dans le même ordre d’idée, une surséance à statuer, ne se conçoit pas.

Même si le juge a la possibilité de suspendre l’instance dans des situations non

prévues par les textes et dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier

l’opportunité du sursis à statuer, sa durée et ses modalités, étant précisé que la

décision du juge prononçant un sursis n’a pas à être motivée et échappe au contrôle

de la cour de cassation (JURISCLASSEUR, Procéd. Civ., Suspension d’instance,

fasc. 679, édit. mars 2000, n° 62 et 63), il n’en reste pas moins qu’en l’espèce à défaut

d’influer sur le présent litige, il n’y a pas lieu de tenir la présente instance en suspens

et d’attendre l’issue du litige pendant devant le tribunal de travail.

Quant à l’augmentation du délai de déguerpissement

Force est de constater que PERSONNE1.) ne justifie en rien en quoi le délai usuel de

déguerpissement d’un mois serait trop bref, de sorte que la demande tendant à sa

voir allouer un délai de déguerpissement plus élargi est à rejeter.

Quant aux délais de paiements

Quant aux délais de paiements sollicités, le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article

1244 alinéa 2 du code civil, le juge peut, en considération de la position du débiteur

et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour

le paiement.

Le délai de grâce n'est à accorder que s'il apparaît comme vraisemblable qu'à

l'expiration du terme sollicité, le débiteur pourra s'acquitter intégralement de sa dette,

ce qui présuppose qu'il soumette à la juridiction saisie une projection approximative

de l'évolution future de sa situation financière (voir en ce sens TAL 30.03.2007,

n°98050 du rôle).

En l’espèce, force est de constater que l’appelant ne soumet aucun échéancier avec

un plan d’échelonnement de sa dette, ni ne formule la moindre proposition de

remboursement, de sorte que la demande en obtention de délais de paiement est à

rejeter.

Indemnités d’occupation et de procédure

L’indemnité d’occupation représente en principe, non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour

le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du

chef d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du

propriétaire corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son

montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du

fond (cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t.1, no 405 et

suivants).

En l’absence d’un élément d’appréciation qui permettrait de justifier la fixation de

l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 1.000,00 euros, c’est à bon droit que

le premier juge, en se référant à l’évaluation de l’avantage en nature faite par les

parties, a fixé l’indemnité d’occupation au montant de 500,00 euros par mois.

Au vu du décompte actualisé au 11 juin 2013, il y a dès lors encore lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de (6.183,33 – 3.080,65

=) 3.102,68 euros avec les intérêts au taux légal à partir du11 juin 2013, jour de la

demande en justice, jusqu’à solde.

Les prétentions de PERSONNE1.) n’étant fondées sur aucun motif sérieux, il serait

inéquitable de laisser à la charge des parties intimées l’entièreté des frais non compris

dans les dépens.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’une part à confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué aux

actuelles parties intimées une indemnité de procédure de 150,00 euros et d’autre part

à condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) et à la société

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal et

l’appel incident sont à déclarer non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société civile immobilière

de droit français SOCIETE1.) S.C.I., partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit

français SOCIETE1.) S.C.I. la somme de 3.102,68 euros avec les intérêts au taux

légal à compter du 11 juin 2013 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit français

SOCIETE1.) S.C.I. et à la société à responsabilité limitée PERSONNE2.) Sàrl une

indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.