Court annels first instance eviction judgment for violating the principle of contradictory debate due to late document submission.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 127/2013

Audience publique du mardi, dix-huit juin deux mille treize

Numéros 152031 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), architecte, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 21 février 2013,

comparant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître

Ardavan

FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152031 du rôle et appelée pour fixation le 19 mars

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Izzate ZEYMOUSSI, avocat, en remplacement de Maître Patrice Rudatinya

MBONYUMUTWA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 5 août 2011, un appartement a été donné en location par le

bailleur PERSONNE2.) au « locataire », PERSONNE1.) ainsi que la société

SOCIETE1.) SA. Le bail, qui a pris cours le 1er septembre 2011, a été conclu pour une

durée de trois ans ; il stipule un loyer mensuel d’un montant de 1.300,00 euros et des

avances mensuelles sur charges de 160,00 euros.

Procédure

Première instance

Suivant requête déposée en date du 3 août 2012, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour voir i) condamner

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 5.840,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et

de charges locatives (mai, juin, juillet et août 2012) et se voir réserver le droit de

réclamer d’éventuels autres loyers et charges échus avant les débats de première

instance, ii) condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans les 8 jours

de la notification du jugement à intervenir, iii) ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, iv) condamner PERSONNE1.) à une indemnité de procédure

de 800,00 euros et aux frais et dépens de l’instance.

Après le premier appel de l’affaire, ainsi que deux remises contradictoires, un avocat

s’étant présenté pour défendre les intérêts de PERSONNE1.), l’affaire a été retenue

à l’audience du 29 novembre 2011, à laquelle PERSONNE2.) comparut par

l’intermédiaire de son avocat, tandis que PERSONNE1.) ne comparut pas ; à la

prédite audience, l’affaire a été prise en délibéré par le tribunal.

Par lettre du 29 novembre 2012, l’avocat de PERSONNE1.) a sollicité la rupture du

délibéré, en faisant valoir avoir été retenu à une autre audience, PERSONNE2.) ayant

pris l’affaire par défaut, ce dont l’avocat de PERSONNE1.) n’aurait été informé que

vers 11.35 heures.

Le 20 décembre 2012, un courrier est adressé par le juge de paix aux mandataires

des deux parties au litige. Le courrier qui précise qu’il concerne l’affaire de bail à loyer

L-BAIL-549/12 DUSTDAR Farzine c/ PERSONNE1.), plaidée le 29 novembre 2012,

le prononcé étant fixé à la date de ce jour, est de la teneur suivante :

« Dans l’affaire sous rubrique, le tribunal a décidé de ne pas prononcer de rupture

dans l’immédiat mais de reporter le prononcé du jugement au 11 janvier 2013 en

attendant d’obtenir un complément d’informations de la part du défendeur.

Ainsi le tribunal dispose-t-il d’un contrat de bail signé en date du 5 août 2011 sur lequel

figurent deux signatures : le tribunal voudrait dès lors savoir si le défendeur

PERSONNE1.) conteste que sa signature figure sur le contrat de bail.

A toutes fins utiles, une copie de la dernière page du contrat de bail est annexée à la

présente.

Le contrat de bail renseigne à côté du nom PERSONNE1.) une société commerciale

et le tribunal a cru pouvoir déchiffrer le nom de SOCIETE1.) S.A. (sans garantie !) : le

défendeur voudra bien verser une copie des statuts de la société dont le nom figure

sur le contrat de bail, un certificat de non faillite ainsi qu’un document statutaire qui

indique que cette société a valablement pu être engagée en date du 5 août 2011 par

PERSONNE1.).

Finalement PERSONNE1.) voudra bien indiquer pour quelle raison le loyer fixé au

contrat à 1.300,00 euros (hors charges) devrait être ramené à 1.000,00 euros (le

montant dont il s’est à deux reprises acquitté).

La rupture du délibéré est conditionnée à une collaboration active de

PERSONNE1.) ».

Le 10 janvier 2013, le mandataire de PERSONNE1.) adresse la lettre suivante au juge

de paix, dont une copie est adressée à Maître FATHOLAHZADEH :

« J’ai l’honneur de revenir vers vous dans l’affaire émargée suite à votre courrier daté

du 20 décembre 2012.

A la lecture du prédit courrier, je constate que Maître Ardavan FATHOLAHZADEH a

versé des pièces lors de l’audience du 29 novembre 2012 sans me les communiquer

au préalable.

En effet, je n’avais pas connaissance de la « dernière page du contrat de bail »

annexée à Votre courrier.

Lors de l’audience du 9 novembre 2012 à laquelle l’affaire avait été refixée au 29

novembre 2012, vous n’aviez pas manqué vous-même d’interpeller mon confrère

quant à l’absence de la dernière page du contrat de bail.

Dans la mesure, où mon confrère Maître FATHOLAHZADEH a retenu l’affaire par

défaut, et versé des pièces supplémentaires qui ne m’ont pas été communiquées,

j’estime qu’il y a lieu de prononcer la rupture du délibéré et d’enjoindre à Maître

FATHOLAHZADEH de me communiquer toutes les pièces à sa disposition pour un

débat contradictoire selon les règles de la procédure civile.

En ce qui concerne les questions soulevées dans Votre courrier, mon mandant se

permet de prendre position comme suit :

1) La signature sur le contrat de bail

Mon mandant conteste formellement la signature qui figure sur la prétendue dernière

page du contrat de bail, alors que cette signature n’est pas la sienne.

Il se réserve d’ores et déjà le droit de porter plainte au pénal contre la partie adverse

pour faux et usage de faux.

2) Quant à la société SOCIETE1.) SA

L’appartement sis à L-ADRESSE1.), a été loué par mon mandant en son nom

personnel aux fins d’y exercer dans un premier temps son activité d’agent immobilier.

La société SOCIETE1.) SA n’a pas été partie au contrat.

Cette société a d’ailleurs été mise en faillite le 15 septembre 2009, et n’exerce plus

d’activité commerciale aujourd’hui.

3) Quant au loyer prévu entre parties

Le loyer fixé préalablement entre parties était d’un montant de 1.300,00 euros.

Le contrat de bail qui avait été signé ne prévoyait pas de charges locatives.

Tel qu’expliqué précédemment, mon mandant avait loué l’appartement pour y exercer

son activité d’agent immobilier.

Il s’est trouvé dans l’impossibilité d’exercer l’activité ainsi prévue, alors que les

services des Postes et Télécommunications n’ont pu lui installer une ligne

téléphonique comme l’atteste le courrier daté du 8 septembre 2011 annexé à la

présente.

Il avait dès lors sollicité auprès du propriétaire la résiliation du bail.

Malgré plusieurs visites d’agents immobiliers, l’appartement n’a pu être reloué, alors

que les agents immobiliers ont estimé que le loyer était trop élevé pour un

appartement de 50 m2 ne comprenant qu’une pièce.

A la demande de sa fille Madame PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), le

propriétaire avait dès lors consenti à laisser mon mandant dans les lieux loués à un

loyer plus raisonnable de 1.000,00 euros en attendant de trouver un nouveau

locataire.

Dans la mesure où la partie adverse conteste la réduction du loyer au montant de

1.000,00 euros en attendant de trouver un nouveau locataire.

Dans la mesure où la partie adverse conteste la réduction du loyer au montant de

1.000,00 euros, mon mandant sollicite auprès de Votre Tribunal la convocation de

Madame PERSONNE3.) aux fins de témoignage.

Mon mandant offre également de prouver par témoignage cette réduction du loyer par

témoignage de Madame PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.).

Mon mandant tient également à préciser qu’il entend solliciter dans la présente affaire

la désignation d’un expert aux fins de déterminer le loyer de l’appartement.

Au vu de ce qui précède, je prends la respectueuse liberté de solliciter la rupture du

délibéré aux fins de me permettre d’exposer en détails les contestations de mon

mandant ».

Par jugement contradictoire rendu en date du 11 janvier 2013, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, i) l’a dit fondée à concurrence

du montant de 8.220,00 euros, auquel le bailleur avait porté ses prétentions et a

condamné PERSONNE1.) à lui payer ce montant avec les intérêts légaux sur le

montant de 3.840,00 euros, à partir du 3 août 2012, et sur le montant de 4.380,00

euros, à partir du 29 novembre 2012, chaque fois jusqu’à solde, ii) a résilié le bail aux

torts exclusifs de PERSONNE1.) et l’a condamné à déguerpir des lieux loués dans un

délai de trente jours à partir de la notification du jugement, iii) a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 250,00

euros, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et iv) a ordonné l’exécution provisoire

du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que PERSONNE1.) était seul à

considérer comme locataire, la société SOCIETE1.) ayant été déclarée en faillite, le

15 mars 2010, soit bien avant la signature du bail intervenue le 5 août 2011, de sorte

qu’à cette dernière date, elle ne pouvait être représentée que par son curateur et non

par PERSONNE1.), en sa qualité d’ex-dirigeant de la société. Dans ce même

contexte, le premier juge a relevé qu’il résultait des pièces versées en cause que deux

paiements de 1.000,00 euros provenaient du compte personnel de PERSONNE1.).

Le premier juge retenu qu’à l’audience des débats, PERSONNE1.) accusait des

arriérés de loyers et de charges d’un montant total de 8.220,00 euros (montant auquel

la demande avait été portée) et que le défaut de paiement des loyers constitue une

cause justifiant la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire.

Instance d’appel

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 21 février 2013.

PERSONNE1.) demande, principalement, la nullité du jugement entrepris, sur base

de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, subsidiairement,

par réformation, l’appelant demande i) à voir rejeter l’entièreté des demandes de

PERSONNE2.), en l’occurrence la demande en résiliation du bail et de

déguerpissement du locataire, et la demande en paiement du montant de 8.220,00

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, ii) à se voir décharger de

toute condamnation et iii) à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros pour les deux instances et à le voir condamner aux

frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, quant à sa demande en nullité du premier jugement,

PERSONNE1.) fait grief au mandataire de PERSONNE2.) i) d’avoir pris l’affaire par

défaut, tout en sachant que le mandataire de PERSONNE1.) était retenu à une autre

audience du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, ii) d’avoir versé des pièces

supplémentaires,

non

communiquées

préalablement

au

mandataire

de

PERSONNE1.) et notamment la page du contrat de bail comportant les signatures

des parties, PERSONNE1.) contestant sa signature figurant sur le bail. L’appelant fait

grief au premier juge de ne pas avoir accordé la rupture du délibéré, nonobstant la

violation des droits de PERSONNE1.), consistant dans le défaut de communication

de toutes les pièces avant l’audience fixée pour débats, la pièce supplémentaire

(dernière page du bail) ne lui ayant été communiquée par le juge de paix que suite à

la demande de rupture du délibéré. Il y aurait partant eu absence de débat

contradictoire.

Au cas d’annulation du premier jugement, il n’y aurait pas lieu à évocation, mais de

renvoyer l’affaire devant le tribunal de paix, autrement composé.

Quant au fond, PERSONNE1.) fait relever i) que le contrat de bail conclu entre parties

ne prévoyait aucune avance sur charges, ii) qu’eu égard à l’impossibilité de faire

installer une ligne téléphonique dans l’appartement loué, les parties avaient convenu

de trouver un autre locataire pour l’appartement, mais que malgré plusieurs visites

d’agents immobiliers, il n’y a pas eu de relocation, de sorte iii) qu’il a ensuite été

oralement convenu entre parties de réduire le loyer au montant de 1.000,00 euros,

PERSONNE1.) s’étant d’ailleurs acquitté de ce montant.

PERSONNE1.) conteste être l’auteur de la signature figurant sur le contrat de bail.

Afin d’établir le montant du loyer oralement convenu, l’appelant formule une offre de

preuve dont le contenu est libellé comme suit :

« A compter du mois de juillet sinon août 2012, sans préjudice quant à la date exacte,

les parties, à savoir, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont décidé de réduire le

montant du loyer de 1.300,00 euros à 1.000,00 euros ».

PERSONNE2.) conclut à voir déclarer non fondée la demande en annulation du

jugement entrepris dont il sollicite la confirmation.

Il fait relever qu’à l’audience de la première instance à laquelle l’affaire avait été

contradictoirement fixée, ce n’est qu’à 11.30 heures qu’il a fait retenir l’affaire, ce dont

le mandataire de PERSONNE1.) avait été informé.

L’intimé souligne que, suite à la prise en délibéré de l’affaire, le premier juge a permis

au mandataire de PERSONNE1.) de présenter ses observations, mais que ce n’est

que par courrier du 10 janvier 2013, soit la veille du prononcé, que celui-ci a pris

position.

Quant au fond, PERSONNE1.) fait relever que la signature apposée par le locataire

sur le contrat de bail est bien celle de PERSONNE1.) ; si la signature n’était pas la

sienne, il aurait fallu qu’il s’inscrive en faux, ce qu’il n’a pas fait.

PERSONNE2.) conclut au rejet de l’offre de preuve adverse. Il augmente sa demande

au montant total de 15.440,00 euros (qui correspond aux arriérés de loyers et charges

de mai à décembre 2012 et de janvier à juin 2013, d’un montant total de 20.440,00

euros, duquel les paiements effectués par PERSONNE1.) d’un montant total de

5.000,00 euros sont déduits).

L’intimé sollicite une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Remarque préliminaire

Aux termes de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, le juge a l’obligation

de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut

retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou

produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre

contradictoirement.

Ce principe vise l’hypothèse, lorsque comme c’est le cas pour l’instance d’appel, les

deux parties sont présentes ou représentées lors des débats.

Au vu du susdit principe, la pièce versée par PERSONNE1.), suite à la prise en

délibéré de l’affaire, (un bail conclu entre les parties au litige), droit que l’appelant ne

s’était pas réservé lors des débats, ne saurait être prise en considération, sous peine

de porter atteinte au susdit article.

Quant à la demande en nullité du premier jugement

Aux termes de l’article 56 du nouveau code de procédure civile, le juge ne peut fonder

sa décision sur des faits qui ne sont pas dans les débats. L’article 65 du même code

impose au juge l’obligation de faire observer et d’observer lui-même le principe de la

contradiction, en précisant qu’il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les

explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont

été à même d’en débattre contradictoirement.

Ces textes consacrent (i) le principe fondamental de notre procédure selon lequel les

juges ne peuvent se prononcer que sur base des éléments débattus à l’audience

suivant les formes légales ainsi que (ii) le principe de la contradiction qui est d’une

importance primordiale dans le procès équitable.

La violation de ces principes entraîne la nullité de la décision (Cour 7 mai 2003, n°

26903 et 26925 du rôle).

Si les parties invoquent des moyens, explications ou documents, elles doivent pouvoir

en débattre contradictoirement. Le cas échéant, le juge devra inviter les parties à

présenter leurs observations de manière à faire respecter le principe de la

contradiction.

Il est rappelé i) que, suite à la prise en délibéré de l’affaire, en l’absence de

PERSONNE1.), le premier juge avait invité son mandataire de présenter ses

observations relatives à la question de savoir qui a qualité de locataire et pour quelle

raison le loyer serait de 1.000,00 euros payés par PERSONNE1.), au lieu des

1.300,00 euros stipulés dans le contrat de bail et ii) que PERSONNE1.), par le biais

de son mandataire, a pris position suivant courrier du 10 janvier 2013.

Il se dégage du jugement rendu le lendemain par le tribunal de paix, que le premier

juge n’a pas tenu compte des observations écrites présentées par le mandataire de

PERSONNE1.). Ce faisant, le premier juge n’a fait qu’observer le principe selon lequel

dans le cadre d’une procédure orale, tel que c’est le cas en l’espèce, les observations

écrites sont irrecevables à défaut de comparution (Cour de Cass. 2e, civ. 23

septembre 2004 (IR, recueil DALLOZ, 2004, n° 36) ; l’oralité de la procédure impose

à la partie de comparaître ou de se faire représenter pour formuler valablement des

prétentions et les justifier ; à défaut de comparaître ou de se faire représenter les

conclusions écrites de la partie défenderesse, ne peuvent être retenues, faute d’avoir

été reprises oralement à la barre, ce même à supposer qu’elles aient été valablement

déposées (Cour de Cass. 2e civ. 4 mars 2004, IR. Recueil DALLOZ, 2004, n° 12).

Quant au fait de savoir si le fait de verser une pièce aux débats sans l’avoir

communiquée à l’autre partie, non présente ni représentée lors des débats, porte

atteinte ou non au principe du contradictoire, il convient de distinguer entre deux

hypothèses :

Si le tribunal prend l’affaire en délibéré et rend son jugement sur base des

renseignements et pièces versées par la partie présente, il n’a pas besoin de procéder

à d’autres formalités. En effet, s’agissant d’une affaire plaidée en l’absence de l’une

des parties (dûment touchée, respectivement ne comparaissant plus après avoir

comparu), il est irrelevant de savoir si les pièces versées par la partie présente ont ou

non été communiquées à la partie adverse. En effet, le principe énoncé à l’article 65

du nouveau code de procédure civile ne s’applique que pour autant que les deux

parties sont présentes ou représentées, mais non lorsque de deux parties au litige,

l’une fait défaut.

Si, comme c’est le cas en l’espèce, le tribunal, après avoir statué en l’absence d’une

partie (laquelle après avoir comparu ne comparaît plus), lui transmet une pièce en

cours de délibéré en lui demandant de prendre position, le débat redevient

contradictoire et le juge ne peut prendre appui sur telle pièce que pour autant qu’elle

soit débattue contradictoirement. Dans ce cas, conformément au principe énoncé ci-

avant (relatif à l’oralité de la procédure), il ne suffit pas de permettre à cette partie de

prendre position par écrit, mais il faut lui permettre d’en débattre oralement, ceci

supposant une rupture du délibéré et la réouverture des débats.

Il suit des considérations qui précèdent qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge

n’a pas respecté le principe d’un débat contradictoire, de sorte que le jugement

entrepris encourt l’annulation.

Conformément aux conclusions de PERSONNE1.), il y a lieu de renvoyer l’affaire

devant le tribunal de paix, autrement composé.

Les parties au litige ne justifiant pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, sont à débouter de leur demande en indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

annule le jugement n° 162/13 rendu en date du 11 janvier 2013 par le tribunal de paix

de Luxembourg,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le tribunal de paix autrement

composé,

déboute les parties respectives de leur demande en indemnité de procédure formulée

pour l’instance d’appel,

met les frais des deux instances à charge de l’Etat.