Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim upheld and increased by appellate court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 131/2013

Audience publique du mardi, dix-huit juin deux mille treize

Numéro 151785 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 20 février 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Sanae IGRI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

anciennement FONDS POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, établi à L-2155

Luxembourg, 74, Mühlenweg, établissement public, représenté par le président de

son comité-directeur en fonctions, Monsieur PERSONNE2.), demeurant à (...), inscrit

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro J2,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

__________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 151785 du rôle et appelée pour fixation le 12 mars

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Sanae IGRI avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

avocat, comparant pour le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE L’HABITAT, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

juin 2013, le

Jugement qui suit:

Suivant contrat de bail du 16 décembre 2003, le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT a donné en location à

PERSONNE1.) l’appartement n° 3.1 situé au 3e étage d’un immeuble sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer fixé initialement, suivant les critères

spécifiques déterminés par le règlement grand-ducal afférent, au montant mensuel de

337,29 euros.

Par requête du 26 septembre 2011, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner au montant de

17.464,15 euros redû au titre d’arriérés de loyers et de charges locatives.

La requérante a conclu à la résiliation du contrat de bail existant entre parties et au

déguerpissement de la défenderesse pour cause de motif grave consistant dans le

non-paiement des loyers aux échéances contractuelles.

A l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2012, le mandataire judiciaire de la

requérante a déclaré augmenter la demande formulée au titre d’arriérés de loyers et

de charges locatives pour la porter à 18.670,78 euros eu égard à la situation

comptable arrêtée au 19 juin 2012.

Il y a lieu de relever que, par courrier du 10 février 2011, le FONDS a résilié le contrat

de bail le liant à PERSONNE1.) avec effet au 15 mai 2011 pour motif grave consistant

dans le fait de ne pas s’être acquittée des arriérés de loyers et soldes de charges et

ceci malgré d’itératifs rappels.

PERSONNE1.) a résisté aux demandes adverses en soulevant, d’une part, le libellé

obscur de la requête introductive d’instance et, d’autre part, la prescription

quinquennale édictée par l’article 2277 du code civil.

Quant au fond, PERSONNE1.) a fait plaider qu’elle se serait toujours acquittée de

tous les montants redus au titre de loyers et de charges tout en estimant que les

décomptes du FONDS étaient incompréhensibles.

Rejetant le moyen tiré du libellé obscur comme non fondé, considérant que le courrier

d’PERSONNE1.) du 17 août 2009 ensemble avec le paiement inconditionnel de dix

acomptes avait pour effet d’interrompre la prescription, retenant qu’il y avait lieu de

ventiler les montants réclamés entre arriérés de loyers et de charges et constatant

qu’PERSONNE1.) avait reconnu, dans un courrier du 31 août 2009, qu’elle redevait

le montant de 11.308,76 euros et que ces arriérés étaient une cause justificative de

résiliation du bail, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 11 janvier

2013 :

-

déclaré non fondées tant l’exception d’obscuri libelli que l’exception de prescription

invoquées par PERSONNE1.),

-

invité l’établissement public FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT à compléter le dossier, d’une part, en y incluant

tout document émanant de son organe de tutelle lequel atteste que les comptes

annuels de 2004 à 2009 ont été contrôlés et approuvés et, d’autre part, en ventilant

sa créance en arriérés de loyers et en solde de charges locatives,

-

constaté que l’établissement FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT a valablement résilié le contrat de bail du 16

décembre 2003 le liant à PERSONNE1.) avec effet au 15 mai 2011,

partant,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quarante (40) jours à partir de la notification

du jugement.

Le volet pécuniaire de la demande du FONDS a été réservé et refixé pour continuation

des débats.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 20 février 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité de la

demande adverse pour libellé obscur, sinon à la prescription de la demande pour tout

montant « prétendument redû » avant le 26 septembre 2006.

Elle demande encore à voir déclarer non fondée la demande en résiliation du bail ainsi

que la demande en déguerpissement et elle sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Le FONDS conclut à la confirmation du jugement entrepris, tout en augmentant sa

demande en condamnation au montant de 19.830,66 euros suivant décompte

actualisé.

Le FONDS interjette cependant appel incident en ce qui concerne la mesure

d’instruction ordonnée par le premier juge, le décompte de charges étant justifié

d’après les données contenues sur un CD-Rom remis au tribunal et communiqué à la

partie adverse.

Le FONDS conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Quant au libellé obscur

Il est rappelé qu’PERSONNE1.) estime que la requête introductive d’instance serait

inintelligible alors que le FONDS « se contente de réclamer un montant de 17.464,78

euros au titre d’arriérés de loyer sans ventiler la demande ni verser un décompte

suffisamment clair… ».

Le FONDS réplique que la requête serait claire et il en veut pour preuve

qu’PERSONNE1.), par l’intermédiaire de son avocat, a été en mesure de se défendre

et de présenter ses moyens de défense en première instance tout comme en instance

d’appel.

Aux termes de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des

parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande

et précisera l’objet de celle-ci ».

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la

partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment

de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule

requête. Pour avoir un sens, l’observation de ces exigences s'impose dans la requête,

la nullité frappant une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par

des conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant (cf. Cour, 5

avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet

2004, 32, 615).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TA Lux., 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

En l’espèce, la requête introductive d’instance fait état (parmi d’autres points et

prétentions) d’arriérés de loyers et de charges d’un montant de 17.464,15 euros en

se référant à un décompte arrêté au 8 septembre 2011.

Il est vrai que la requête mentionne un montant global et qu’elle ne ventile pas ce

montant ni en fonction des arriérés de loyers et de charges, ni en fonction des dates

d’échéances respectives.

Il n’en reste pas moins qu’elle est explicite et claire quant à la prétention de base du

FONDS consistant à voir confirmer la résiliation du bail sur base d’arriérés de loyers

et de charges qu’il chiffre à 17.464,15 euros.

Si PERSONNE1.) estime que le décompte, respectivement le chiffre avancé n’est pas

correct et qu’elle ne peut le vérifier, il lui appartient de développer ces points lors des

débats au fond, mais elle ne saurait argumenter qu’elle aurait pu se méprendre sur la

portée de l’action en justice dirigée à son encontre dont l’objet est clairement le

recouvrement d’arriérés de loyers et de charges (dont le montant est forcément

variable en fonction de l’écoulement du temps, des paiements intervenus et des

justificatifs versés de part et d’autre) ainsi que la résiliation du bail et le

déguerpissement consécutif du locataire.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la critique émise par

PERSONNE1.) ne concerne pas la recevabilité de la demande, mais le fond du litige

et qu’il a rejeté le moyen du libellé obscur.

Quant à la prescription

PERSONNE1.) fait plaider que tous les montants redûs avant le 26 septembre 2006

au titre d’arriérés de loyers et de charges seraient prescrits par application de l’article

2277 du code civil. En effet, la requête introductive d’instance datant du 26 septembre

2011 et en l’absence d’acte interruptif d’instance tel que citation, commandement,

saisie ou reconnaissance de dette respectant les conditions de forme de l’article 1326

du code civil, il y aurait lieu de retenir que tous les montants redus avant le 26

septembre 2006 seraient couverts par la prescription quinquennale.

En particulier son courrier du 17 août 2009, sur lequel le premier juge se serait basé,

serait équivoque et ne serait pas à considérer comme une reconnaissance de dette

faute d’indication, en toutes lettres, du montant redu.

Ce serait en dernière analyse par sa propre négligence que le FONDS aurait laissé

prescrire une partie des loyers en souffrance.

C’est tout d’abord à juste titre que le FONDS réplique que la prescription quinquennale

s’appliquerait tout au plus aux seuls arriérés de loyers et non aux arriérés de charges

dans la mesure où il ne s’agit pas là de dettes récurrentes mais de dettes dont le

montant définitif n’est arrêté que si les factures finales sont émises. En l’occurrence,

cela aurait mis un certain temps en raison d’un différend avec la Ville de LIEU1.) en

sa qualité de fournisseur.

Pour le surplus, le FONDS estime que la question de la prescription ne se poserait

pas puisque les montants le plus anciens qu’il réclame se rapporteraient à avril 2007,

soit moins de cinq ans précédant la requête introductive d’instance.

Subsidiairement, elle demande à voir confirmer l’analyse du premier juge en ce qu’il

a retenu que le courrier du 17 août 2009 d’PERSONNE1.) était interruptif de

prescription.

Il résulte certes du décompte de loyers arrêté au 3 juin 2013 que la première ligne

mentionne comme « date » le 8 avril 2007, mais cette première ligne porte sur le

décompte les arriérés de loyers de l’année 2006 d’un montant de 1.175,00 euros.

Le décompte afférent (versé en tant que pièce 3 par Maître RODESCH), même s’il est

le fruit d’un recalcul (en fonction de la situation financière du locataire) opéré en avril

2007, se rapporte à des loyers de 2006, de sorte que les arriérés de loyers (résultant

du recalcul) de janvier à septembre 2006 sont potentiellement affectés par la

prescription.

Dans son courrier du 17 août 2009, PERSONNE1.), en se référant à un courrier du

FONDS du 6 août 2009 contenant en annexe un décompte arrêté au 31 juillet 2009

(visant donc forcément les arriérés de loyers pour l’année 2006), écrit au FONDS :

« Monsieur PERSONNE2.),

Suite à votre courrier du 6 août 2009 je vous informe que je m’engage à payer mon

dû par ordre permanent de 50 €. Compte tenant ma situation financière faible en ce

moment

et

le

risque

de

se

trouver

en

chômage

(voir

dossier

PERSONNE3.)/PERSONNE4.) dont je vous ai envoyé auparavant) je ne suis pas en

mesure d’avancer plus. Veuillez trouver en annexe la copie de l’ordre permanente

pour 50 € (différence du loyer dû) effectué en votre faveur auprès de ma banque.

Je vous envois également la preuve d’augmentation du montant de l’ordre permanent

pour le loyer mensuel jusqu’à 450,89 € au lieu de 324,12 €.

En vous remerciant d’avance de votre attention, je vous prie agréer mes salutations

distinguées.

(...), le 17 août 2009. »

Il n’est pas contesté qu’PERSONNE1.) a, par la suite, procédé au paiement d’une

dizaine d’acomptes de 50,00 euros par mois en exécution de l’engagement pris dans

le courrier précité.

En application de l’article 2248 du code civil la prescription est interrompue par la

reconnaissance que le débiteur … fait du droit de celui contre lequel il prescrivait.

Lorsqu’elle provient du débiteur, l’interruption procède d’une reconnaissance de dette

qui peut être tacite : à ce titre les demandes de délais de paiement ou les paiements

partiels de la créance interrompent la prescription (cf. Malaurie & Aynès, Cours de

Droit Civil, les Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 1089).

Lorsqu’il y a interruption, tous les effets antérieurs de la prescription sont effacés. Une

nouvelle prescription va courir, à zéro ; le principe est qu’elle aura la même durée que

l’ancienne (cf. op. cit. n° 1090).

La prescription peut donc se trouver contredite par celui-là même qui pouvait en

bénéficier ; s’il reconnaît le droit de son adversaire il perd ipso facto le bénéfice du

temps écoulé (Jurisclasseur civil, articles 2240-2246, fascicule 30, n° 116).

Pour interrompre la prescription la reconnaissance doit émaner du débiteur ou de son

mandataire (ibidem n° 117).

Formellement la reconnaissance peut résulter d’une convention ou emprunter,

conformément à sa nature, le moule d’un acte unilatéral, émané du débiteur et même

ignoré du créancier. Aucune condition de forme n’est exigée, la reconnaissance peut

s’induire tacitement de tous faits impliquant l’existence du droit du créancier (ibidem

n° 122).

La reconnaissance expresse des droits du créancier n’est assujettie à aucune

condition de forme ; la doctrine admet même qu’elle puisse être verbale. En toute

hypothèse un écrit quelconque suffit comme par exemple une simple lettre missive

(ibidem n° 124 et 125).

Il y a néanmoins lieu de retenir que la reconnaissance doit être claire et que l’aveu

contenu dans l’acte ne doit prêter à aucune discussion (ibidem n° 126).

En l’occurrence, le courrier d’PERSONNE1.) du 17 août 2009, en se référant

clairement au courrier du FONDS du 6 août, constitue une reconnaissance non

équivoque de la créance du FONDS telle qu’elle existait à l’époque et qui englobait

nécessairement les arriérés de loyers pour l’année 2006.

Contrairement aux conclusions d’PERSONNE1.) et en application des principes

doctrinaux cités ci-dessus, il n’est pas nécessaire que cette reconnaissance remplisse

des conditions de forme particulière, une reconnaissance tacite, du moment qu’elle

n’est pas équivoque, opérant une interruption valable de la prescription quinquennale.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté le moyen de

prescription en se basant sur le courrier du 17 août 2009, suivi du paiement volontaire

de différents acomptes.

Quant au fond

En ce qui concerne la résiliation du bail, il résulte du courrier du 17 août 2011

qu’PERSONNE1.)

a implicitement mais nécessairement

reconnu un montant

d’arriérés de loyers et de charges qui, en juillet 2009, s’est déjà élevé au montant de

11.308.76 euros. Eu égard à l’importance des montants impayés, c’est à bon droit que

le premier juge, en se référant au prédit montant, a retenu que le FONDS avait

valablement résilié le contrat de bail par courrier de résiliation du 10 février 2011 avec

effet au 15 mai 2011.

En ce qui concerne le montant des arriérés de loyers et de charges, le tribunal rappelle

que le FONDS conclut, par appel incident, à voir dire que la mesure d’instruction

ordonnée par le premier juge n’était pas nécessaire et à se voir allouer le montant de

19.830,66 euros suivant décompte actualisé.

PERSONNE1.) réplique que ce serait à juste titre que la mesure d’instruction aurait

été ordonnée, dans la mesure où le FONDS n’aurait pas justifié avoir déboursé les

sommes réclamées au titre de charges pour compte de son locataire.

Le tribunal note que la contestation d’PERSONNE1.) se limite aux seules charges, le

FONDS n’ayant, d’après PERSONNE1.), pas justifié la réalité des montants réclamés

à ce titre.

Il est certes vrai que, conformément à l’article 5(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les

montants qu’il justifie avoir déboursés pour le compte du locataire.

Or, en l’espèce, il s’avère que le FONDS verse un CD-Rom contenant les justificatifs

afférents.

Il résulte par ailleurs des énonciations non contestées de la requête introductive

d’instance, que le FONDS avait invité PERSONNE1.) à venir consulter les pièces

justificatives et qu’PERSONNE1.) n’avait pas donné suite à cette invitation préférant

se limiter à formuler, tant en première instance qu’en instance d’appel, des

contestations générales sans critique circonstanciée de tel ou tel poste qui aurait été

facturé en trop, respectivement à un montant trop élevé au titre des charges redues.

Dans ces conditions, le tribunal retient que ces contestations sont vaines et ne portent

pas à conséquence et que la mesure d’instruction ordonnée par le premier juge ne

présente aucune utilité, ceci d’autant plus que l’immeuble en question n’est pas à

qualifier de copropriété et que l’approbation des comptes par l’autorité de tutelle n’est

pas à assimiler à l’approbation par l’assemblée des copropriétaires.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer non fondé et que l’appel incident est à dire fondé.

Au vu du décompte actualisé versé par le FONDS, il y a lieu, (i) par réformation du

jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à payer au FONDS la somme de

18.670,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2011, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde et (ii) de dire recevable et fondée

l’augmentation de la demande de ce dernier et de condamner encore PERSONNE1.)

à payer au FONDS la somme de (19.830,66 - 18.670,78 =) 1.159,88 euros avec les

intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2013, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Faute par les parties de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dispense le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT de compléter le dossier,

condamne PERSONNE1.) à payer au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT la somme de 18.670,78 euros avec les intérêts au

taux légal à compter du 26 septembre 2011 sur le montant de 17.464,15 euros et sur

le montant de 1.206,63 euros à partir du 26 novembre 2012, chaque fois jusqu’à solde,

confirme le jugement pour le surplus

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande du FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT, partant

condamne

encore

PERSONNE1.)

à

payer

au

le

FONDS

POUR

LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT la somme de 1.159,88 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2013 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.