Tenant's appeal dismissed; new rent reduction and charge refund claims rejected as inadmissible in appeal.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier en date du 6 avril 2013

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 128/2013

Audience publique du mardi, dix-huit juin deux mille treize

Numéros 151694 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 19 février 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jessica PACHECO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 151694 du rôle et appelée pour fixation le 12 mars

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Sandra CORTINOVIS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue

en ses explications.

Maître Jessica PACHECO, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 7 novembre 2003, PERSONNE4.) a donné en location

à Monsieur et Madame PERSONNE5.) un appartement sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800,00 euros, le montant des charges

étant fixé à 125,00 euros par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois.

A un moment donné (le tribunal ignorant la date de même que le contrat afférent), ce

bail a été repris par PERSONNE2.) en tant que nouveau bailleur.

Faisant état de tapages et de comportements déplacés, voire injurieux de

PERSONNE1.) à l’encontre des autres occupants de l’immeuble et invoquant des

retards de paiements de loyers, PERSONNE2.) a, par requête déposée le 10 février

2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant ledit tribunal siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre

condamner à lui payer le montant de 1.016,00 euros du chef de perte locative avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties

aux torts de la locataire.

Rejetant les motifs de résiliation comme fallacieux et renvoyant aux désagréments

causés par de nombreuses coupures d’électricité et pannes de chauffage,

PERSONNE1.) a demandé la réduction du loyer au montant mensuel de 500,00

euros, ce à partir du mois de mai 2011.

Elle a encore sollicité reconventionnellement la condamnation d’PERSONNE2.) à lui

payer les montants (i) de 225,40 euros correspondant « au dépannage de l’électricien

suite à la coupure de l’électricité », (ii) de 335,00 euros à titre d’indemnisation pour la

réparation de son ordinateur endommagé suite à la coupure du courant et (iii) de

299,40 euros qu’elle a déboursé pour s’acheter un groupe électrogène.

Retenant notamment que la bailleresse a accepté le paiement des loyers avec un

retard allant jusqu’à 15 jours, considérant que les troubles de jouissance à l’égard des

autres locataires de l’immeuble documentés par les attestations testimoniales versées

au dossier se rapportent à l’année 2011, respectivement au début de janvier 2012 et

estimant qu’il était pertinent de savoir si lesdits troubles de jouissance continuent à

une date plus récente, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 10

janvier 2013 :

-

ordonné à PERSONNE2.) de verser des attestations testimoniales afférentes ;

-

refixé, pour continuation des débats, le volet de l’affaire relative à la demande en

résiliation du bail et en déguerpissement ;

-

dit les demandes reconventionnelles non fondées faute de preuve d’une

inexécution contractuelle dans le chef d’PERSONNE2.) ;

-

dit la demande en indemnisation d’une perte locative non fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 19 février

2013.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir :

« quant à la demande principale :

constater que la preuve de la gravité des prétendus troubles de jouissance

occasionnés par Madame PERSONNE1.) n’a pas été rapportée et partant débouter

purement et simplement Madame PERSONNE2.) de sa demande en résiliation du

contrat de bail

quant aux demandes reconventionnelles :

constater que le bailleur a violé les articles 1719 et suivants du code civil ;

partant,

condamner Madame PERSONNE2.) au paiement de :

-

225,40 euros correspondant au dépannage de l’électricien suite à la coupure

d’électricité,

-

335,00 euros au titre de l’indemnisation de la réparation de son ordinateur

endommagé,

-

299,40 euros pour l’achat d’un groupe électrogène,

-

diminuer le prix du loyer à 500,00 euros avec effet rétroactif à mai 2011,

-

3.349,22 euros au titre de la répétition de l’indu, sinon nommer un expert, avec

la mission de vérifier la réalité de ses charges et la répartition qui en est faite

entre les différents locataires de l’immeuble ;

subsidiairement, nommer un expert avec la mission de constater les éventuels

vices, dysfonctionnement et problèmes de toute l’installation de chauffage et

d’électricité et d’en déterminer les causes et conséquences. »

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que le premier juge, au lieu

d’ordonner une mesure d’instruction, aurait dû juger, sur base des éléments qui lui

étaient soumis à l’époque, que le reproche formulé par PERSONNE2.) (à savoir le fait

qu’elle trouble la jouissance des colocataires) n’était pas établi, ceci notamment parce

que les faits invoqués se rapportaient à juillet 2011 et que la requête n’a été introduite

qu’en février 2012, ce qui prouverait que les faits n’étaient pas d’une gravité suffisante

pour motiver une résiliation du bail. En outre, « par analogie avec le droit du travail »,

les faits motivant une résiliation du contrat de bail devraient être invoqués dans un

bref délai à compter du moment où ils se sont produits. Dès lors, le premier juge aurait

dû débouter

PERSONNE2.)

de sa demande en résiliation du bail et de

déguerpissement.

Au vu des manquements qu’elle reproche à sa bailleresse, à savoir les nombreuses

coupures d’électricité et de chauffage, PERSONNE1.) demande à ce qu’il soit fait droit

à ses demandes reconventionnelles telles que formulées en première instance, dont

la demande en réduction des loyers au montant mensuel de 500,00 euros et le

remboursement corrélatif, au titre de dommages et intérêts, du trop-payé jusqu’au

mois de mai 2013 inclus, soit le montant de 7.500,00 euros.

PERSONNE1.) critique encore le décompte de charges en ce qu’il aurait établi « sur

une base de trois parts, alors que Madame PERSONNE1.) occupe seule les murs,

qu’en conséquence, par réformation du jugement entrepris, il y avait lieu de

condamner Madame PERSONNE2.) à restituer un tiers des charges avancées par la

locataire, soit la somme de 10.047,66 euros/3 = 3.349,22 euros, qu’il y a lieu sinon de

nommer un expert, avec la mission de vérifier la réalité de ses charges et la répartition

qui en est faite entre les différents locataires de l’immeuble.»

PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité de l’appel pour autant qu’il porte sur sa

demande principale dans la mesure où le premier juge n’aurait pas toisé ce volet du

litige qui ne serait donc pas appelable. Subsidiairement, elle conteste, en l’absence

de texte afférent, la nécessité de demander la résiliation du bail endéans un bref délai

à partir de la survenance des faits invoqués en tant que motif de résiliation. De toute

façon, les tapages et incivilités envers les autres occupants de l’immeuble

perdureraient toujours à l’heure actuelle.

PERSONNE2.) demande, par appel incident, à se voir allouer le montant de 1.016,00

euros au titre de perte locative étant donné que ce serait, en raison du comportement

de PERSONNE1.), qu’un locataire potentiel pour l’appartement du troisième étage

aurait été découragé et que cet appartement n’aurait pu être loué seulement un mois

après le départ du locataire précédent, soit à partir du 1er novembre 2011 au lieu du

1er octobre 2011.

Quant

aux

demandes

reconventionnelles

formulées

par

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) conteste tout dysfonctionnement du système électrique et du

chauffage et elle conclut dès lors à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande en remboursement d’une partie des

avances sur charges, pareille demande n’ayant pas été formulée en première instance

et elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

En vertu de l’article 579 du nouveau code de procédure civile, les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal.

Ces jugements dits mixtes, doivent être frappés d’appel, à peine de forclusion, dans

le délai légal à compter de leur notification, sans attendre le jugement sur le fond (cf.

Cass. 16 décembre 1999, Pas.31, 339 ; Cass. 16 mars 2000, Pas. 31, 383).

Le caractère mixte ou non de la décision entreprise doit être examiné au regard du

droit d’appel, pour une même partie par chef de demande, si les demandes ne sont

pas liées entre elles (Cour 25 janvier 2001, no 24387 du rôle).

Ainsi, la recevabilité de l’appel d’un jugement mixte suppose que l’appel porte sur le

chef de la demande faisant l’objet de la décision définitive.

Il résulte tant de la motivation que du dispositif du jugement entrepris que le premier

juge a réservé le bien-fondé de la demande en résiliation du bail et de la demande en

déguerpissement en attendant l’issue de la mesure d’instruction ordonnée. En outre,

ces deux demandes sont distinctes et indépendantes des autres demandes principale

et reconventionnelles formulées dans le cadre de ce litige.

En application des principes énoncés ci-dessus, le tribunal constate que les

demandes en résiliation et en déguerpissement n’ont pas fait l’objet d’une décision

définitive de sorte que l’appel, pour autant qu’il porte sur ces deux demandes, est à

déclarer irrecevable et recevable pour le surplus.

Quant à la demande pour perte locative

Pour étayer sa demande, PERSONNE2.) se base sur une attestation testimoniale

rédigée par l’agent immobilier qui avait accompagné le locataire potentiel qui s’est

finalement désisté en raison du tapage de PERSONNE1.) lors de la visite.

Conformément à l’argumentation de PERSONNE1.), il ne résulte pas de cette

attestation que le locataire potentiel avait l’intention de louer l’appartement du

troisième étage dès le 1er octobre 2011. Il n’est donc pas établi que la perte de loyer

pour le mois d’octobre 2012 soit en relation causale avec le comportement de

PERSONNE1.), de sorte que le premier juge est à confirmer en ce qu’il a débouté

PERSONNE2.) de sa demande en indemnisation afférente.

L’appel incident est dès lors à déclarer non fondé.

Quant à la demande en réduction du loyer

PERSONNE1.) conclut à une réduction rétroactive (à partir de mai 2011) du loyer de

800,00 euros à 500,00 euros par mois au motif qu’PERSONNE2.) n’aurait pas satisfait

à ses obligations d’entretenir la chose louée, d’effectuer les réparations autres que

locatives, respectivement de garantir son locataire contre les vices et défauts de la

chose louée.

Ce serait en raison du manquement aux prédites obligations édictées par les articles

1719, 1720 et 1721 du code civil que se seraient produites les « nombreuses coupures

d’électricité et de chauffage ». D’après PERSONNE1.), la réalité de ces coupures (que

PERSONNE2.) conteste) « résultait en effet des pièces versées en cause ».

Force est cependant de constater que tel n’est pas le cas, PERSONNE1.) n’indiquant

d’ailleurs pas quelles seraient ces pièces.

En effet, le prétendu problème de chauffage n’est mentionné dans aucune pièce.

Par ailleurs, aucune pièce ne permet d’établir l’origine des problèmes d’électricité. Il

découle certes de l’attestation testimoniale de PERSONNE6.) qu’« à plusieurs

reprises elle [donc PERSONNE1.)] a été privée de courant électrique. » Le témoin ne

précise cependant ni les dates, ni les fréquences, ni les origines de ce

dysfonctionnement. Il ne mentionne pas non plus s’il a personnellement assisté aux

coupures de courant où s’il a appris l’existence de ces coupures par le biais de

PERSONNE1.) elle-même.

Le tribunal ne saurait donc se baser sur les déclarations du témoin pour conclure à un

éventuel dysfonctionnement du système électrique de l’appartement donné en

location.

Le seul renseignement précis que donne le témoin PERSONNE6.), c’est que

PERSONNE1.) ne pouvait remettre le courant en raison du fait qu’elle ne disposait

pas des clés du tableau électrique qui se situait dans les parties communes.

Il résulte par ailleurs de l’offre de l’entreprise SOCIETE1.) Sàrl du 8 mars 2012 que

« concernant les problèmes éventuels au niveau du tableau de comptage, nous

n’avons pas pu accéder au local, donc impossible de dire s’il y a un problème ou

pas ».

Le tribunal ne saurait donc admettre la violation, par PERSONNE2.), d’une de ses

obligations d’entretien et de garantie des vices et défauts de la chose louée sur base

des éléments versés au dossier.

PERSONNE1.) sollicite, en ordre subsidiaire, la nomination d’un expert afin de

constater les éventuels dysfonctionnements du système électrique et de chauffage et

d’en déterminer les causes.

Or, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que l’expertise n’est

pas un moyen de preuve du grief allégué, mais tout au plus un moyen d’évaluation de

l’ampleur de ce grief, respectivement, un moyen de déterminer l’origine du grief qui

lui-même ne doit pas faire de doute.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les manquements reprochés au bailleur

ne sont pas établis et de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté

PERSONNE1.) de sa demande tendant à une réduction du loyer.

Quant aux demandes reconventionnelles concernant les montants de 225,40 euros,

de 335,00 euros et de 299,40 euros

PERSONNE1.) prétend au remboursement des prédites sommes (lesquelles

correspondent à un dépannage électrique, à une réparation de son ordinateur et à

l’achat d’un groupe électrogène) en argumentant qu’elle aurait dû les avancer en

raison des dysfonctionnements électriques invoqués.

Or, dans la mesure où il a été retenu au point qui précède que la réalité de ces

dysfonctionnements électriques, ni a fortiori leur imputabilité à PERSONNE2.), n’a pas

été établie, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris, de rejeter ces demandes

reconventionnelles comme non fondées.

Quant à la demande en remboursement d’une partie des avances sur charges

Le tribunal rappelle que

PERSONNE1.)

formule cette demande en raison

d’irrégularités dans les décomptes de charges. Ainsi, les charges qui lui sont imputées

seraient trop élevées alors qu’elle vit la plupart du temps seule dans l’appartement

loué et que le décompte table sur une occupation par trois personnes.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une

demande nouvelle prohibée en appel.

PERSONNE1.) admet que cette demande n’avait pas été formulée en première

instance et elle se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de cette

demande en instance d’appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la

demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Il découle non seulement de l’analyse du jugement a quo que la demande en

remboursement de charges n’avait pas été formulée devant le premier juge, mais

encore que le sujet plus global des charges n’a pas fait l’objet d’un débat en première

instance. Cette demande a donc été faite pour la première fois en instance d’appel et

elle ne rentre pas dans les cas prévus à l’article 592 du nouveau code de procédure

civile comme dérogations à la règle de la prohibition des demandes nouvelles en

appel.

Il s’ensuit que cette demande est à déclarer irrecevable.

Conclusion et Indemnité de procédure

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal, pour

autant qu’il est recevable, est à déclarer non fondé.

Faute par PERSONNE2.) de justifier de la condition d’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire

non fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il porte sur les demandes en résiliation

du bail et en déguerpissement du locataire,

dit l’appel principal recevable, mais non fondé pour le surplus,

dit l’appel incident recevable, mais non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement d’une partie

des charges locatives,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.