Tenant's appeal dismissed for failure to prove landlord's maintenance breach regarding mold and water damage.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier en date du 1er février 2013

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 116/2013

Audience publique du mardi, quatre juin deux mille treize

Numéros 151197 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 31 janvier 2013,

comparant par Maître Nathalie BARTHELEMY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 151197 du rôle et appelée pour fixation le 26 février

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 21 mai 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jessica RIBEIRO DE MATOS, avocat, en remplacement de Maître Nathalie

BARTHELEMY, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 24 février 2010, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement au 1er étage d’un immeuble sis à ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer fixé à 200,00 euros par mois jusqu’au 31 décembre

2010 et augmenté à 350,00 euros à partir du 1er janvier 2011.

Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 25 avril

2012, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) pour l’entendre condamner à

lui payer la somme de 1.232,30 euros au titre d’arriérés de loyers, ce avec les intérêts

légaux à partir du 25 avril 2012 jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués après résiliation du bail conclu entre parties. Elle conclut encore à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros ainsi qu’à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

Devant le premier juge à l’audience du 20 décembre 2012, PERSONNE2.) a

augmenté sa demande en paiement à la somme de 1.850,00 euros.

A cette même audience, PERSONNE1.) s’est opposée aux demandes adverses en

soulevant, par voie d’exception d’inexécution, le manquement du bailleur à son

obligation d’entretien. En effet, d’après PERSONNE1.), les lieux loués étaient affectés

de graves problèmes d’humidité et de moisissures dus à un dégât des eaux, ce qui

aurait justifié une diminution du loyer de 350,00 euros à 200,00 euros.

Devant le premier juge, PERSONNE1.) avait encore formulé une demande

reconventionnelle tendant à la condamnation d’PERSONNE2.) à lui payer la somme

de 1.382,13 euros au titre de « frais d’électricité ».

Retenant qu’PERSONNE2.) a remédié avec diligence au dégât des eaux, que le

locataire a toujours pu occuper les lieux et que dès lors l’exception d’inexécution

consistant dans la rétention partielle de loyers n’était pas fondée mais que cette

démarche justifiait la résiliation du bail, le tribunal de paix de Luxembourg a, par

jugement du 10 janvier 2013 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.850,00 euros

avec les intérêts légaux sur le montant de 1.232,3 euros à partir du 25 avril 2012 et

sur le montant de 617,7 euros à partir du 20 décembre 2012, chaque fois jusqu’à

solde,

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts de PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du jugement au plus tard,

-

dit la demande reconventionnelle non fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 31 janvier 2013.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir dire qu’il n’y a pas lieu à

résiliation du bail et à être déchargée des condamnations prononcées par le premier

juge. Elle conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Dans la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) a critiqué le premier juge en

ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande reconventionnelle. Sur question du tribunal, le

litismandataire de PERSONNE1.) a déclaré, lors de l’audience du 21 mai 2013, qu’elle

ne réitère plus sa demande reconventionnelle en instance d’appel.

Il y a lieu d’en donner acte aux parties.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) explique que l’état de l’appartement serait

déplorable, qu’il y avait des problèmes de moisissures qui auraient déjà existé dans

la salle de bains lors de la prise à bail et qui se sont aggravés suite à un dégât des

eaux qui s’est produit le 28 décembre 2011. Cet incident aurait été « la goutte qui fait

déborder le vase ». D’ailleurs, le bailleur aurait promis d’entreprendre des travaux

d’assainissement et ceci expliquerait le fait que le loyer initial était fixé d’abord à

200,00 euros pour être augmenté ensuite à 350,00 euros. Or, le bailleur n’aurait pas

fait les travaux promis.

Pour étayer ses dires, PERSONNE1.) verse un jeu de photos (à propos desquelles

son litismandataire affirme qu’elles ont été prises « après la première instance ») ainsi

qu’un courrier de l’inspection sanitaire. PERSONNE1.) a estimé qu’il serait ainsi établi

que le bailleur n’aurait « pas rempli ses obligations » et elle « a décidé de ne payer

plus que 200,00 € de loyer » à partir de février 2012. Ce faisant, elle aurait à juste titre

exercé l’exception d’inexécution, de sorte que les demandes en condamnation

d’arriérés de loyers, en résiliation du bail et en déguerpissement seraient à déclarer

non fondées.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant sa

demande du chef d’arriérés de loyers à la somme de 2.200,00 euros suivant décompte

actualisé.

Elle donne à considérer que PERSONNE1.) connaissait bien l’appartement puisqu’il

était occupé auparavant par sa propre mère. A l’époque le loyer aurait été de 200,00

euros seulement en raison du fait que la mère s’occupait également de l’entretien des

alentours.

Ainsi, s’il y avait des vices apparents, PERSONNE1.) en avait connaissance et ils

seraient « couverts » ne justifiant plus un recours à l’exception d’inexécution. De toute

façon, le contrat de bail stipulerait que les lieux étaient en bon état lors de la prise à

bail, ce qui amène PERSONNE2.) à contester que les photos versées documentent

l’état de l’appartement en début de bail. PERSONNE2.) conteste dès lors tout accord

relatif à une remise en état de la salle de bains de même que le fait que l’augmentation

du loyer serait le corollaire d’un tel accord.

D’après PERSONNE2.), si des moisissures sont apparues, ce serait en raison du

manque d’aération et de chauffage par le locataire et en raison du fait que

l’appartement était occupé par

un nombre

plus

élevé

de personnes que

contractuellement prévu.

En ce qui concerne le dégât des eaux, PERSONNE2.) rappelle qu’il est survenu dans

l’appartement situé au-dessus de celui pris en location par PERSONNE1.) et qu’elle

aurait immédiatement pris les diligences nécessaires pour procéder aux travaux de

réfection qui ont été achevés en mai 2012.

PERSONNE2.) conteste dès lors toute violation de ses obligations et elle estime que

c’est à tort que PERSONNE1.) a unilatéralement réduit les loyers. Cette attitude

justifierait la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire.

PERSONNE2.) sollicite également l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Le présent litige se résume à la question de savoir si PERSONNE1.) était en droit,

compte tenu des manquements qu’elle reproche à son bailleur, d’opérer une rétention

de loyer de 150,00 euros par mois en diminuant unilatéralement le loyer de 350,00

euros à 200,00 euros.

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués, mais le défaut

d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu

(cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990, Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec lorsque le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se

justifiant que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation.

Deux critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération

de nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen

grossier de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition

pour obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers en proportion de l’indisponibilité prouvée des locaux.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il apparaît des photos versées (qui ont donc été prises « après la

première instance » et qui portent la mention manuscrite « état 2013 ») qu’il existe

effectivement quelques taches limitées et circonscrites de moisissures dans la salle

de douche.

Logiquement, deux causes ont pu être à l’origine de ces moisissures : soit il s’agit de

la suite d’humidité et d’infiltrations qui sont dues à un défaut de structure ou

d’étanchéité de l’immeuble (thèse de PERSONNE1.)), soit elles proviennent de

l’humidité ambiante de la salle de douche à la suite d’une aération ou d’un chauffage

insuffisants. Une conjonction de ses deux facteurs est bien évidemment aussi

concevable.

Si PERSONNE1.) reproche à son bailleur un manquement à son obligation d’entretien

pour fonder sa rétention partielle de loyers, il lui appartient d’établir la réalité de ce

manquement. C’est donc à elle qu’il incombe de prouver que l’humidité et les

moisissures consécutives proviennent d’un défaut d’entretien de l’immeuble par le

bailleur, ce que ce dernier conteste.

Or, force est de constater que cette preuve fait défaut. PERSONNE1.) aurait très bien

pu prendre l’avis d’un expert en bâtiments pour la conforter dans sa position, ceci

d’autant plus que la rétention de loyers semble avoir été motivée plutôt par le dégât

des eaux de décembre 2011 que par les moisissures.

Conformément à l’appréciation du premier juge et au vu des pièces versées par

PERSONNE2.), aucun manque de diligence ne saurait lui être reproché dans

l’élimination des conséquences du dégât des eaux (qui semble avoir touché surtout la

cuisine) et des désagréments qui s’ensuivirent.

Dans ces conditions, le tribunal retient, à l’instar du premier juge, qu’on ne saurait

reprocher à PERSONNE2.) un quelconque manquement à son obligation d’entretien

des lieux loués. Le jugement entrepris est dès lors à confirmer (i) en ce qu’il a retenu

que le recours à l’exception d’inexécution n’était pas justifié notamment compte tenu

du fait que PERSONNE1.) continuait d’avoir la jouissance des lieux loués, (ii) en ce

qu’il a considéré que le non-paiement des loyers convenus constitue une cause de

résiliation du bail, et (iii) en ce qu’il a ordonné le déguerpissement du locataire sauf à

reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du

présent jugement.

Le montant des arriérés n’étant pas contesté, il y a, d’une part, lieu de confirmer le

premier juge en ce qu’il a prononcé la condamnation afférente pour un montant

principal de 1.850,00 euros et il y a, d’autre part, lieu de déclarer l’augmentation de la

demande d’PERSONNE2.) fondée à concurrence du montant réclamé, soit (2.200,00

– 1.850,00 =) 350,00 euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte aux parties que

PERSONNE1.)

ne réitère plus sa demande

reconventionnelle en instance d’appel,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.), partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 350,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.