Tenant appeal dismissed; court confirms lease termination for serious arrears but extends eviction deadline to three months.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 117/2013

Audience publique du mardi, quatre juin deux mille treize

Numéros 150092 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 28 novembre 2012,

comparant par Maître Nathalie BARTHELEMY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Carine THIEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150092 du rôle et appelée pour fixation le 18

décembre 2012, fut ensuite d’abord fixée pour plaidoiries au 26 février 2013 et

finalement à l’audience publique du mardi, 21 mai 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jessica RIBEIRO DE MATOS, avocat, en remplacement de Maître Nathalie

BARTHELEMY, avocat,

comparant pour

Pierre BIEL,

fut entendue

en ses

explications.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, en remplacement de Maître Carine THIEL,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 12 février 2008, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un

loyer indexé de 2.350,00 euros.

Constatant que la partie requérante a renoncé à sa demande en paiement du montant

de 16.900,00 dans la mesure où ledit montant a été réglé avant l’audience de

plaidoiries et retenant que le paiement irrégulier et tardif des loyers redus entre juin

2011 et mai 2012 constitue, à lui seul, un motif de résiliation du bail, le tribunal de paix

de Luxembourg a, par jugement du 25 octobre 2012 :

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il renonce à la demande en paiement de la somme

de 16.900,00 euros à titre d’arriérés de loyers ;

-

déclaré résilié le bail entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) pour motif

grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les trois mois de la notification du jugement ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 250,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 28 novembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à résiliation du bail et à être déchargé des condamnations prononcées à son

encontre par le premier juge.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que si certains loyers n’ont pas été

réglés à l’échéance, ceci aurait été accepté par le bailleur qui ne l’aurait jamais mis

en demeure de payer les loyers en temps et en heure avant la requête introductive

d’instance de mai 2012. Depuis cette date, tous les loyers auraient été régulièrement

payés, de sorte que les retards de paiements durant une période limitée ne

constitueraient pas un motif suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’appelant déduit du libellé de l’article 7 du contrat de bail (d’après lequel

le bailleur pourra demander la résiliation du bail …si le loyer n’est plus acquitté depuis

3 mois) une « une certaine flexibilité et une tolérance vis-à-vis du paiement des

loyers », de sorte que la résiliation ne serait pas justifiée en l’espèce.

En ce qui concerne l’autre motif de résiliation, à savoir la cession, respectivement la

sous-location du bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, l’appelant

fait également plaider que cet état de choses aurait été connu et donc accepté par le

bailleur depuis le début du bail, de sorte que le bail ne saurait pas non plus être résilié

pour ce deuxième motif.

Le bailleur conteste qu’il ait accepté le paiement des loyers avec un certain retard de

même que la cession ou la sous-location du bail au profit de la société SOCIETE1.)

Sàrl et il conclut dès lors à la confirmation du jugement entrepris en se référant aux

retards de paiements systématiques qu’il n’a pas acceptés mais subis. Il précise

encore que les arriérés de loyers se sont accumulés à un certain moment au chiffre

conséquent de 16.900,00 euros, ce qui serait absolument intolérable.

Il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel

En ce qui concerne les retard et irrégularités de paiement invoqués, il résulte des

copies de virements versées au dossier que les paiements des loyers ont eu lieu

comme suit :

-

les loyers des mois de juin et juillet 2011 ont été réglés au mois de novembre

2011,

-

le loyer du mois d‘août 2011 a été payé au mois de décembre 2011,

-

les loyers des mois de septembre et octobre 2011 ont été payés au mois de

janvier 2012,

-

le loyer du mois de décembre 2011 a été payé au mois de mars 2012,

-

le loyer du mois de janvier 2012 a été payé au mois de mai 2012,

-

les loyers des mois de février, mars, avril et mai 2012 ont été réglés en date du

25 mai 2012.

D’après les déclarations concordantes des parties, tous les arriérés de loyers sont

actuellement apurés et les loyers sont payés à l’échéance contractuelle, soit le 15 de

chaque mois, conformément à l’article 3 du contrat de bail signé entre parties le 12

février 2008.

En ce qui concerne la prétendue renonciation du bailleur à se voir virer les loyers aux

échéances contractuelles, il y a lieu de noter que la renonciation est un acte juridique

par lequel une personne manifeste la volonté d’abandonner une prérogative qui lui

appartient (Encyclopédie Dalloz, V° Renonciation, n° 1). Les renonciations ne se

présument pas. Il y a lieu de distinguer l’hypothèse de la renonciation expresse,

exprimée par des paroles, de celle de la renonciation tacite, résultant d’un

comportement ou d’une attitude (cf. Encyclopédie Dalloz, précité, n° 28). Pour valoir

renonciation tacite, le comportement invoqué doit impliquer une renonciation certaine

et non équivoque (idem, n° 42).

En l’espèce, il n’y a aucune renonciation expresse de la part du bailleur et aucun

élément de dossier ne permet de conclure que celui-ci aurait renoncé tacitement à

percevoir les loyers régulièrement le 15 de chaque mois et qu’il aurait dès lors accepté

des délais de paiement au gré du bon vouloir de son locataire. Le fait que

PERSONNE2.) n’ait pas mis en demeure son locataire ne porte pas à conséquence

puisque les stipulations du contrat de bail sont claires sans qu’il ne soit besoin de les

rappeler au locataire par une mise en demeure séparée.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Novelles no 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

En l’espèce, il résulte de l’historique des paiements retracé ci-dessus que, pour la

période étendue de juin 2011 à mai 2012, le locataire a procédé à des paiements de

façon complètement aléatoire avec des retards allant jusqu’à plusieurs mois, ce qui a

provoqué l’accumulation d’arriérés importants. S’y ajoute que le locataire n’a pas jugé

utile de prévenir son bailleur, ni de lui fournir une quelconque explication, de sorte que

les rentrées financières du bailleur sont restées tributaires de la volonté unilatérale du

locataire.

Même si, suite au dépôt de la requête introductive d’instance, les arriérés ont été

apurés et que les paiements sont réguliers depuis, il n’en reste pas moins que les

retards de paiements au cours de la période prémentionnée ont été d’une importance

telle qu’ils justifient, par confirmation du jugement entrepris et indépendamment du

bien-fondé du deuxième motif de résiliation fondé sur le non-respect de la clause

d’interdiction de sous-location ou de cession du bail, la résiliation du bail et le

déguerpissement du locataire.

Au vu du fait qu’il s’agit en l’espèce d’un bail commercial et qu’il n’est pas contesté

que le locataire a engagé trois salariés qui seront potentiellement affectés par la

résiliation du bail, il y a lieu de fixer le délai de déguerpissement à trois mois à compter

de la signification du présent jugement.

PERSONNE2.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées ses

demandes sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ceci tant

pour l’instance d’appel que, par réformation du jugement entrepris, pour la première

instance.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Même si tel est le cas, il n’en reste pas moins que le bail est résilié aux torts de

PERSONNE1.), de sorte que les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre

à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trois (3) mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.