Tenant appeal partially allowed; landlord wins on damages but tenant pays partial rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 109/2013

Audience publique du mardi, vingt-huit mai deux mille treize

Numéro 147163 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 6 juillet

2012,

comparant par Maître Frédéric FRABETTI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Monique WATGEN, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147163 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 février 2013 et finalement à

l’audience publique du mardi, 7 mai 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Frédéric FRABETTI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sandra WEIS, avocat, en remplacement de Maître Monique WATGEN, avocat,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 8 février 2010 avec effet au 15 mars 2010, un

appartement sis à ADRESSE3.), a été donné en location par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à PERSONNE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950,00

euros et des avances sur charges mensuelles de 150,00 euros. Suivant contrat de

bail oral du même jour, un garage a été donné en location par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à PERSONNE1.), pour un loyer mensuel de 100,00 euros.

Suivant requête déposée en date du 6 juillet 2011 PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont demandé la convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, pour entendre condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme

de 10.611,24 euros, dont le montant de 3.825,00 euros au titre d’arriérés de loyers ((i)

loyers appartement : solde du mois de mars 2010, décembre 2010 à février 2011, (ii)

loyer garage : mars 2010, septembre 2010, décembre 2010, janvier et février 2011),

le montant de 9.203,77 euros au titre de dégâts locatifs, et le montant de 432,47 euros

au titre du décompte des frais communs de la copropriété, avec les intérêts légaux à

compter de de la date de la demande en justice, jusqu’à solde. PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire rendu en date du 22 décembre 2011, le tribunal de paix

de Luxembourg, après avoir (i) donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de

l’augmentation de leur demande au montant de 13.411,24 euros, (ii) constaté que

PERSONNE1.) formulait une demande reconventionnelle contre PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) aux fins de les entendre condamner à lui payer la somme de 1.000,00

euros au titre de préjudice moral subi du fait de la non-jouissance des lieux du 1er au

14 mars 2010, et (iii) précisé que les débats étaient limités à la demande en paiement

des loyers, a :

-

reçu les demande principale et reconventionnelle en la forme,

-

dit la demande principale partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 4.050,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 6 juillet 2011, (date de la

demande en justice), jusqu’à solde,

-

dit la demande reconventionnelle non fondée,

-

sursis à statuer sur le surplus et refixé l’affaire pour continuation des débats.

Retenant que la demande en indemnisation des dégâts locatifs est fondée à

concurrence de 9.318,48 euros, que le décompte de charges était dû (après déduction

des avances) à hauteur de 1.850,22 euros et qu’il y avait lieu de déduire la garantie

bancaire de 2.850,00 euros, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir donné

acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande en

indemnisation des dégâts locatifs au montant de 9.403,61 euros et de la réduction de

leur demande en paiement du solde du décompte de charges au montant de 302,15

euros, a, par jugement du 24 mai 2012 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 8.318,70 euros, avec les intérêts légaux à partir du 6 juillet 2011, (date de la

demande en justice), jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement notifié à PERSONNE1.) le 29 mai 2012, ce dernier a régulièrement

interjeté appel suivant exploit d’huissier du 6 juillet 2012.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande, pour autant que de

besoin moyennant l’admission de son offre de preuve par témoins, à être déchargé

de toutes condamnations relatives aux dégâts locatifs et décompte de charges.

Il demande encore à être déchargé de la condamnation à l’indemnité de procédure

prononcée par le premier juge et il conclut à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) explique qu’il a refusé de signer l’état des lieux

« provisoire » du 22 décembre 2010 étant donné que ce document aurait déjà été pré-

rempli par le bailleur et que ce dernier aurait refusé d’inscrire les remarques du

locataire à propos de tel ou tel point. PERSONNE1.) critique le premier juge en ce

qu’il s’est basé sur le seul constat d’huissier du 27 janvier 2011(relatif aux

constatations faites le 17 janvier 2011). D’après l’appelant, l’huissier n’aurait pas été

impartial en omettant de consigner ses remarques et en rédigeant le constat sous « le

contrôle et la direction de son mandant, le propriétaire ». Ainsi, cet état des lieux ne

reflèterait « pas exactement l’état de l’appartement tel qu’il a été rendu par le

locataire ».

Ainsi, il résulterait notamment de différentes attestations testimoniales que l’appelant,

ensemble avec certains des témoins, aurait procédé à un nettoyage à fond de

l’appartement.

PERSONNE1.) ajoute que la clause du contrat de bail d’après laquelle « à sa sortie,

le locataire rendra les lieux dans un état complètement rénové, sauf accord formel et

écrit du bailleur de ne pas effectuer ces réparations » serait abusive et, par

conséquent à déclarer nulle dans la mesure où elle serait contraire à l’article 1730 du

code civil qui ne met pas à charge du locataire les réparations et remise en état dues

à l’usure normale.

Sur base de ces considérations, l’appelant conteste les montants réclamés par le

bailleur au titre d’indemnisation de prétendus dégâts locatifs et il s’oppose aux charges

mises en compte.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en donnant à considérer qu’ils ont eu recours aux services d’un huissier pour dresser

l’état des lieux de sortie parce que PERSONNE1.) aurait refusé de signer l’état des

lieux de sortie du 22 décembre 2012. Le constat d’huissier serait parfaitement régulier

et valable et il appartiendrait uniquement à l’huissier de constater objectivement des

faits matériels à l’exclusion de toute considération personnelle. Il n’aurait dès lors pas

pour mission de recueillir les remarques des parties sur les éléments de faits qu’il

constate.

En raison de la valeur probante « renforcée » du constat d’huissier, les offres de

preuves et attestations testimoniales seraient à rejeter.

Les bailleurs estiment que la clause obligeant le locataire à procéder à une rénovation

de l’appartement ne serait pas abusive « alors que le même principe se trouve dans

le code civil à l’article 1730 ».

Les bailleurs précisent encore qu’ils renoncent à relever appel incident concernant les

postes de dégâts locatifs non alloués par le premier juge : graissage du mécanisme

d’ouverture des fenêtres « Velux » et porte sectionnelle.

Les bailleurs concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

D’après la clause 1 alinéa 2 du contrat de bail, l’appartement a été pris en location

« dans un état complètement rénové, complètement neuf et brillant de propriété ».

Ceci n’est pas contesté et est par ailleurs confirmé par les mentions de l’état des lieux

d’entrée du 15 mars 2010.

En principe, l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en pareil

état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le

fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Conformément à l’article 1730 du code civil, le preneur n’est cependant pas

responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la

chose, de son usure et de sa vétusté.

Il est évident que la stipulation du contrat de bail d’après laquelle « à sa sortie, le

locataire rendra les lieux dans un état complètement rénové, sauf accord formel et

écrit du bailleur de ne pas effectuer ces réparations » déroge à l’article 1730 en ce

qu’elle impose au locataire une remise en état complète de l’appartement y compris

une élimination des traces et dégradations dues à une usure normale.

Ce n’est pas pour autant que cette clause serait à qualifier d’abusive.

En effet, la jurisprudence admet en principe la validité des clauses laissant à charge

du preneur même les dégâts causés en raison de la vétusté, de l’usure ou de la force

majeure. Toutefois, ces clauses sont à interpréter de manière très restrictive (cf. Les

Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 859).

Faisant application de cette exigence d’interprétation restrictive, le tribunal retient que

l’obligation de restituer les lieux en fin de bail dans un « état complètement rénové »

impose au locataire de faire disparaître les traces qui résultent de l’usage normal des

lieux loués. En raison du libellé assez vague et général de cette clause, il y a lieu de

la cantonner à l’obligation d’éliminer des traces d’usure les plus courantes, à savoir

une remise en peinture et l’élimination d’éventuelles usures du parquet.

En ce qui concerne la preuve de la réalité des dégâts locatifs, respectivement de

l’absence de nettoyage, c’est à bon droit que le premier juge s’est référé au constat

d’huissier du 27 janvier 2011. En effet, conformément aux dispositions de l’article 13

de la loi du 4 décembre 1990 portant organisation du service des huissiers, l’huissier

de justice peut procéder à des constatations purement matérielles à la requête de

particuliers et ces constations font foi jusqu’à preuve du contraire. Les défendeurs

peuvent partant parfaitement se prévaloir de ce constat d’huissier de justice pour

établir l’état de leur appartement en fin de bail (cf. TAL 19 mars 2008, numéro 105.276

du rôle).

Le tribunal relève encore que, contrairement aux experts, les huissiers de justice se

limitent à constater des faits purement matériels sans fournir la moindre appréciation

personnelle et sans en tirer la moindre conclusion. Il n’est dès lors pas surprenant que

l’huissier n’ait pas jugé utile de consigner dans son procès-verbal les remarques que

PERSONNE1.) a formulées à propos des constatations qu’il a faites.

Le constat d’huissier du 27 janvier 2011 contient une énumération limitée, précise et

claire de constatations dont la plupart sont en plus documentées par des photos. Le

tribunal entend dès lors, à l’instar du premier juge, se baser sur ledit constat d’huissier

dans l’analyse des différents griefs des bailleurs qui seront examinés, point par point

ci-dessous.

Il en découle, conformément aux conclusions des bailleurs, que les offres de preuves,

respectivement les attestations testimoniales, en ce qu’elles tendent à mettre en doute

les constatations objectives de l’huissier, sont à rejeter.

Dans ce contexte, le tribunal précise encore que les attestions testimoniales, tendant

à établir que, lors de la prise à bail, certains dégâts auraient déjà existé (spot

défectueux, plaque de cuisine qui ne marchait pas, griffures à la porte d’entrée), sont

à rejeter en ce qu’elles tendent de prouver contre l’écrit que constitue l’état des lieux

d’entrée qui ne fait précisément pas état de ces défauts.

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Les griffes sur la face externe de la porte d’entrée :

PERSONNE1.) nie avoir été à l’origine de ces griffes en expliquant qu’il y avait des

travaux en cours d’exécution à un étage supérieur dans la résidence de sorte que ce

seraient probablement les ouvriers, en transportant des échelles dans la cage

d’escalier, qui auraient causé ce dégât.

Les bailleurs répliquent que les travaux s’effectuaient au rez-de-chaussée et qu’il n’y

avait pas d’appartement au-dessus de l’appartement occupé par PERSONNE1.).

Cette explication semble plausible, puisqu’il résulte des photos de l’appartement loué

que celui-ci se situe sous la toiture. Ceci est encore confirmé par le fait qu’il est équipé

de fenêtres « Velux ».

PERSONNE1.) ne prouve dès lors pas que les griffes sont imputables à un tiers, de

sorte qu’il est tenu à indemnisation.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament le montant de 1.661,75 euros TTC en se

référant à une facture SOCIETE1.) du 16 février 2011.

Eu égard à la nature purement superficielle de ces griffes, le tribunal considère que le

prédit montant est surfait et qu’il convient d’indemniser ce dégât, par réformation du

jugement entrepris, par l’allocation d’un montant forfaitaire de 500,00 euros.

Réparation d’une plaque de cuisson et remplacement d’un spot

Il ne s’agit là pas de dégâts locatifs, mais ces deux points constituent l’exemple type

de menues réparations locatives qui sont à charge du locataire.

Les montants afférents, soit 41,10 euros et 196,89 euros sont dès lors, par

confirmation du jugement entrepris, à supporter par le locataire.

Recouvrement de tiroir abîmé et tache de brûlure dans ce tiroir

Le tribunal ne saurait admettre que ces points, documentés par le constat d’huissier

et non contestés par ailleurs, « résultent de l’utilisation de la chose » comme le fait

plaider PERSONNE1.).

En tout cas, ils ne résultent pas d’une utilisation en bon père de famille de la chose et

le locataire est tenu à les indemniser au titre de dégâts locatifs.

Dès lors, le montant de 45,25 euros, documenté suivant facture B/S/H est à allouer

aux bailleurs, ce par confirmation du jugement entrepris.

Remplacement du filtre de hotte

Contrairement aux explications de l’appelant, les bailleurs n’ont nullement procédé au

remplacement de la hotte, mais uniquement du filtre qui était graisseux.

Cette opération est justifiée de sorte que le coût afférent de 80,52 euros est, par

confirmation du jugement entrepris, à mettre à charge du locataire.

Remplacement du robinet

Les bailleurs réclament de ce chef la somme de 1.047,00 euros.

Conformément aux conclusions de PERSONNE1.), cette prétention n’est pas justifiée

étant donné que l’huissier a constaté qu’il y avait uniquement lieu de « revoir les

fixations » du robinet.

Pour ce poste, il y a lieu d’allouer, par réformation du jugement entrepris, un forfait de

50,00 euros.

Barre de fixation d’un tiroir du frigidaire

Force est de constater que, suivant leur décompte, les bailleurs ne réclament pas de

montant spécifique pour ce poste, de sorte que les contestations afférentes de

PERSONNE1.) deviennent sans objet.

Remplacement d’une grille et du beurrier dans le frigidaire

En première instance, PERSONNE1.) avait reconnu redevoir ces frais. Dans la

mesure où les bailleurs maintiennent leur demande en indemnisation afférente en

instance d’appel et que PERSONNE1.) n’émet pas de contestations spécifiques à ce

propos, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué le montant afférent

de 85,95 euros.

Les frais de nettoyage de l’appartement

Il résulte du constat d’huissier que « la hotte n’est pas propre, que le carrelage mural

est graisseux, que les armoires sont sales, que le lavabo est malpropre, que l’égout

et la robinetterie de la douche sont sales, que le couvercle de la ventilation est plein

de poussière », ce qui amène l’huissier à conclure que « l’appartement n’est pas

nettoyé à fond ». Il a par ailleurs relevé que l’amie de PERSONNE1.), Madame

PERSONNE4.), qui était présente lors de l’état des lieux de sortie, « est d’accord avec

le fait que l’appartement n’est pas propre ».

Au vu de ces constatations, le tribunal ne peut que conclure, à l’instar du premier juge,

qu’à la sortie du locataire, l’appartement n’était pas convenablement nettoyé de sorte

qu’il y a lieu d’allouer aux bailleurs, par confirmation du jugement entrepris, le montant

de 702,25 euros TTC documenté suivant facture SOCIETE2.) du 28 février 2011.

Plinthe abîmée et éclat dans le parquet

Pour la réfection de ces deux postes, les bailleurs réclament le montant de 408,25

euros TTC.

PERSONNE1.) s’oppose à cette prétention en argumentant que ces détériorations

proviendraient d’une usure normale des lieux et qu’il n’avait eu aucune intention de

dégrader ces éléments.

Dans la mesure où le tribunal a retenu ci-dessus que, conformément aux stipulations

du contrat de bail, les traces d’usure au parquet (ce qui englobe aussi les éléments

accessoires tels que les plinthes) sont à éliminer, il y a lieu de confirmer le premier

juge en ce qu’il a alloué le montant de 408,25 euros de ce chef.

Ponçage et vernissage des poutres en bois, mise en peinture des murs et plafonds et

imprégnation des pierres naturelles

Les bailleurs réclament (i) le montant de 856,18 euros pour le produit d’imprégnation

(PERSONNE5.) « PERSONNE1.) ») et (ii) le montant de 3.579,95 euros pour les

autres postes en se référant à une facture SOCIETE3.) du 10 février 2011 et à une

facture de l’entreprise SOCIETE4.) du 7 mars 2011.

PERSONNE1.) s’oppose au paiement de ces montants.

Conformément à ce qui a été retenu ci-dessus, le locataire est tenu, par une remise

en peinture des murs et plafonds, d’éliminer les traces d’usure normale résultant

inévitablement de l’occupation des lieux.

En revanche, un ponçage et un vernissage des poutres ainsi qu’une imprégnation du

mur en pierres naturelles constituent des opérations qui dépassent cette obligation de

sorte que les bailleurs ne sauraient prétendre à une indemnisation de ce chef.

Dans ces conditions, et par réformation du jugement entrepris, il y a lieu d’allouer le

montant de (250,00 + 280,00 + 1.150,00 + 75,00 + 250,00 + 125,00 + 130,00 =)

2.260,00 euros HTVA, soit le montant de 2.599,00 euros TVA comprise.

Remplacement du porte-savon de la douche

Les bailleurs estiment pourvoir répercuter le prix de remplacement de ce porte-savon

sur le locataire au motif qu’il est rouillé.

Le tribunal ne peut que constater que s’il est rouillé, c’est qu’il a été de piètre qualité

sans que ceci ne soit imputable au locataire.

Par réformation du jugement entrepris, aucune indemnisation ne sera donc due de ce

chef.

Coût de remplacement de deux télécommandes de garage

Les bailleurs affirment que le locataire ne leur aurait pas restitué ces télécommandes.

Il appartient au locataire de prouver cette remise. Force est de constater que cette

preuve fait défaut, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a

alloué le montant de 290,59 euros de ce chef qui est documenté suivant facture

SOCIETE5.) du 28 juillet 2011.

Frais de réparation de chaudière

Conformément à l’appréciation du premier juge, les frais résultant de la réparation

d’une panne de chauffage ne sont pas à imputer au locataire. Hormis les frais de

révision annuelle qui peuvent être mis à charge du locataire, il appartient au bailleur

de veiller à ce que son immeuble soit doté d’un chauffage en état de fonctionnement.

Ceci est d’autant plus vrai qu’en l’espèce, la chaudière en question semble être une

chaudière commune qui alimente encore d’autres appartements que celui pris en

location par PERSONNE1.).

Il y a dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté les bailleurs de

leur prétention indemnitaire afférente.

Décomptes SOCIETE6.)

Il s’agit du montant de 1.556,28 relatif aux frais de chauffage et d’eau chaude et froide

documentés suivant décompte individuel SOCIETE6.).

PERSONNE1.) conteste ce montant sans donner aucune autre précision.

Au vu du relevé détaillé des consommations et compte tenu de l’absence de

contestations du locataire concernant ce poste en première instance, les contestations

formulées actuellement sont à considérer comme vaines.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué le

montant de 1.556,28 euros de ce chef.

Sel de déneigement et intervention chasse-neige

Les bailleurs réclament le somme de 134,96 euros de ce chef pour l’hiver 2010/2011

en divisant par 3 (l’immeuble de rapport étant composé de 3 appartements) deux

factures SOCIETE7.).

Contrairement aux affirmations de l’appelant qui s’est insurgé contre le fait que les

bailleurs entendent lui refacturer le tiers du prix d’une quantité astronomique de sel (il

a cité 200kg), le tribunal constate que les factures en question ne font état que de

50kg, ce qui n’est pas surfait pour assurer le déneigement des accès à la porte

d’entrée et aux garages d’une copropriété. De même, la somme de 150,00 euros pour

la location d’un chasse-neige n’est pas déraisonnable non plus s’il s’avère que les

occupants de l’immeuble ne procèdent pas eux-mêmes au déneigement des

alentours.

Dans ces conditions, le montant de 134,96 euros est, par confirmation du jugement

entrepris, à allouer aux bailleurs.

Taxes évacuation pluviales, ordures ménagères et eaux usées

Conformément aux prétentions concordantes des parties et par confirmation du

jugement entrepris, ces frais sont à diviser par le nombre d’appartements (3), de sorte

que le montant à charge de PERSONNE1.) s’élève à 317,27 euros.

Frais de nettoyage et frais d’électricité des parties communes

Par analogie avec le point qui précède et au vu des justificatifs versés, il y a également

lieu, par confirmation du jugement entrepris, de diviser ces frais par trois, ce qui revient

à un (i) montant de (1.747,00/3 + 324,00/3 =) 690,33 euros et (ii) de 128,40 euros.

Frais d’électricité garage pour la période de mars 2010 à décembre 2010 inclus

Les bailleurs réclament le montant de 94,87 euros de ce chef.

PERSONNE1.) s’oppose à cette demande en argumentant qu’il n’aurait pas eu la

jouissance du garage entre septembre 2010 à février 2011 inclus.

Cette contestation ne porte cependant pas à conséquence dans la mesure où

PERSONNE1.) a été condamné au paiement des loyers relatifs au garage pour la

période où il prétend ne pas en avoir eu la jouissance, argumentation qui avait déjà

été rejetée par le jugement non entrepris du 22 décembre 2011, ayant acquis autorité

de chose jugée entre parties.

Dans ces conditions et par confirmation du jugement entrepris, il y a lieu d’allouer le

montant de 94,87 euros.

Frais du constat d’huissier

PERSONNE1.) s’oppose au paiement des frais du constat d’huissier (278,45 euros)

au motif que l’huissier est intervenu à la seule initiative des propriétaires.

Cela est certes vrai, mais dans la mesure où un état des lieux contradictoire n’a pu

être signé entre parties et que l’huissier a permis de documenter une partie non

négligeable des dégâts locatifs invoqués, les frais de ce constat sont, par confirmation

du jugement entrepris, à mettre à charge de PERSONNE1.).

Conclusion

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé et que, par réformation du jugement entrepris et après déduction

de la garantie locative et des acomptes de charges payés, PERSONNE1.) est à

condamner à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de (500,00 + 41,10

+ 196,89 + 45,25 + 80,52 + 50,00 + 85,95 + 702,25 + 408,25 + 2.599,00 + 290,59 +

1.556,28 + 134,96 + 317,27 + 690,33 + 128,40 + 94,87 + 278,45 – 2.850,00 – 1.200,00

=) 4.150,36 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, jour de

la demande en justice, jusqu’à solde.

Indemnités de procédure

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE1.), ni dans celui de PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation

du jugement entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes

respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Même si l’appel est à déclarer partiellement fondé, il n’en reste pas moins que les

prétentions de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont fondées dans une large

mesure, raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à

charge de PERSONNE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de

4.150,36 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.