Commercial lease renewal dispute: court orders new valuation expert appointment after rejecting prior report.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 108/2013

Audience publique du mardi, vingt-huit mai deux mille treize

Numéros 144338 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Caroline ENGEL, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 15 mars 2012 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Georges

WEBER de Diekirch du 15 mars 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

4) PERSONNE4.), retraité, demeurant à L-ADRESSE5.),

5) PERSONNE5.), retraité, demeurant à L-ADRESSE6.),

6) PERSONNE6.), journaliste, demeurant à L-ADRESSE7.),

sub 1), 2) 4) à 6) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN,

sub 3) intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

sub 1) à 6) appelants par appel incident,

sub 1) à 6) comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, dix juillet deux mille douze sous le numéroNUMERO2.)/2012 et

dont le dispositif est conçu comme suit:

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé pour autant qu’il est interjeté contre le jugement n°

3950/11 rendu en date du 24 octobre 2011 par le tribunal de paix de Luxembourg,

partant confirme le susdit jugement,

dit l’appel principal partiellement fondé pour autant qu’il est dirigé contre le jugement

n° 731/12 rendu en date du 13 février 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg,

partant par réformation du jugement entrepris :

dit la demande en renouvellement préférentiel du bail commercial fondée,

dit que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 30 septembre

2011,

dit qu’il n’y a pas lieu de condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl à déguerpir des lieux loués, ni d’autoriser PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à la faire expulser,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl ne réglera pas

provisoirement à PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité

d’occupation mensuelle,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder

Madame PERSONNE7.), architecte, demeurant à L-ADRESSE8.),

avec la mission de déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat

de bail né suite au renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant

fait l’objet du contrat de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26

septembre 2005, et qui sont sis à ADRESSE9.),

ordonne à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), de consigner au plus tard le 7 août 2012 la

somme de 1.200,00 euros, soit la somme de 200,00 euros pour chacune des prédites

parties, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe

du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468

du nouveau code de procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par

le vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie

la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

2 octobre 2012 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 9 octobre

2012 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

dit l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) tendant à l’octroi d’une indemnité

de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) tendant à l’octroi d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, la demande de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) in solidum à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl la somme de 1.000,00 euros,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 144338 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 9 octobre 2012, fut ensuite successivement fixée pour plaidoiries au 15

janvier 2013, ensuite reportée pour plaidoiries par courrier du greffe du 19 mars 2013

à l’audience publique du mardi, 30 avril 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, fut entendu en ses explications.

Maître Marc ELVINGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ainsi que pour PERSONNE5.) et PERSONNE6.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement rendu en date du 10 juillet 2012 par le tribunal de céans, lequel,

après avoir dit fondée la demande en renouvellement préférentiel du bail formulée par

SOCIETE1.) sàrl, avait procédé à l’institution d’une expertise, la mission confiée à

l’expert ayant étant libellée comme suit :

« déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat de bail né suite au

renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant fait l’objet du contrat

de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26 septembre 2005, et qui

sont sis à ADRESSE9.) ».

Le susdit jugement avait en outre stipulé que « l’expert devra en toute circonstance

informer ce magistrat » (le magistrat chargé de la surveillance de la mesure

d’instruction) « de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer » et

que « dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes ».

Il est rappelé que le susdit jugement a retenu i) que le juge de paix, qui statue sur

l’existence du renouvellement préférentiel, est compétent pour statuer sur le loyer et

autres charges à acquitter par le locataire pendant la période du renouvellement, ii)

que, selon l’article 1762-5 du code civil, « à défaut d’accord des parties sur le loyer et

les autres charges pendant la période du renouvellement », tel que c’est le cas en

l’espèce, -les bailleurs réclamant un loyer de 35.000,00 euros, ce à quoi Bijouterie

SOCIETE1.) sàrl s’oppose-, « ceux-ci seront déterminés par un ou trois experts à

désigner par le juge de paix de la situation de l’immeuble », et iii) que la valeur locative

est à déterminer sur base des locaux dans lesquels Bijouterie SOCIETE1.) sàrl exerce

son commerce, dans l’état où ils se trouvent, sans prendre en considération les

investissements réalisés le cas échéant par SOCIETE1.) sàrl, dont la preuve n’a pas

été établie.

Quant au contenu du rapport d’expertise

L’expert nommé a déposé son rapport en date du 10 janvier 2013, suite à une visite

des lieux effectuée en présence des parties, le 18 octobre 2010.

Le rapport est conçu comme suit :

« Maître ELVINGER signalait que la « valeur réelle » correspondrait à « l'offre du plus

offrant » ; phénomène pas retenu par l'expert ; et voulant connaître le procédé de

concrétisation de son étude à réaliser - tout en interjetant appel d'office à une

calculation éventuelle de style classique, aboutissant à 5% du prix de vente immobilier

retenu pour la location.

L'expert expliquant que ce calcul se justifie comme correct et objectivement réaliste

en tant que résultat basé sur une étude globale et détaillée à élaborer et devoir adapter

chaque cas individuellement à sa juste valeur urbanistique, architectonique, physique,

commerciale et socio-culturelle si nécessaire dans son ensemble de diversité

commerciale, afin de pouvoir en déduire le facteur relationnel de la valeur locative,

comparative à cadre similaire.

Cette étude - à déterminer par un expert - devant aboutir à cette calculation (suivant

une ou plusieurs méthodes selon le cas), basée sur de longues années d'expérience

au niveau du bâtiment et de l'immobilier en l'occurrence, doit se concrétiser en

conclusion sur la mission déterminée en Justice.

Un simple fait d'accepter une « offre » du plus-offrant ne nécessitant ni analyse, ni

étude spécifique concernant la « valeur » de location à devoir être étudiée par un

expert - homme de l'art, excluant une vague estimation ou/et fantaisiste.

L'application d'une formule à calculer - si « vieille » soit-elle - a fait ses performances,

en orientant les échelles de valeurs immobilières justes et équitables à appréhender

et à respecter, étudiées suivant tous les critères précités du bâtiment déterminé à

analyser et de sa situation géographique.

Les environs du local dont objet, au coin de la ADRESSE10.), de l'ADRESSE11.) et

de la ADRESSE12.), s'étant développés les dernières années en zone commerciale

assez luxueuse - surtout concernant cette dernière (ADRESSE12.)) et hébergeant

depuis peu nombre de boutiques de vêtement de luxe et des bijouteries, dont la

majorité établies de longue date.

Me ELVINGER signalait encore que les loyers commerciaux se faisaient

généralement avec un « pas de porte ».

L'expert pourrait considérer cette tactique d'acquisition locative d'ordre commercial

selon la « loi du plus-offrant »; indépendamment de toute réelle valeur immobilière et

locative.

Les locataires actuels, une ancienne famille d'orfévriers depuis trois générations,

ayant repris ce local commercial en date du 1er octobre 1999 (cf. bail à loyer). La partie

supérieure avec escalier large et ouvert en arrière du local (côté de l'ADRESSE11.))

à pouvoir accueillir généreusement les clients au 1er étage, paraît ne pas tant

fonctionner au niveau commercial; sauf l'atelier à l'arrière.

Cet espace étant assez vaste et le loyer à calculer ne tiendra pas compte d'une utilité

plus ou moins appliquée ou non

-

à moins qu'une

information ultérieure

supplémentairement importante ne doive redresser une quelconque objection à devoir

retenir, le cas échéant.

Caves au sous-sol très spacieuses avec seul accès depuis l'arrière du commerce

(d'ordre privatif), pouvant servir essentiellement de dépôt à haut volume de cadre très

vétuste sans grandes valeurs (une pièce aménagée en atelier).

La cave 1 servant d'accessibilité à la machinerie de l'ascenseur et du chauffage de

l'autre locataire; la cave 2 hébergeant d'anciens tanks à mazout - dont les locaux

même et la cage d'escalier autour de l'ascenseur (utilisé exclusivement par l'autre

locataire), ainsi que les couloirs de desserte ne pouvant configurer pour le calcul locatif

du commerce du rez-de-chaussée et du 1er étage (car sorte de servitude locative). La

cave 3 est utilisée et aménagé comme atelier par le commerce à analyser et les caves

4 et 5 comme stockage.

Au premier plateau du sous-sol, au plafond à hauteur normale, il y a l'installation d'une

cuisine équipée, de sanitaires et d'un local de dépôt (aménagement de ces 3 pièces

par les locataires), dont la cuisine - repos (pour le personnel du commerce) est ouverte

sur l'escalier. Le fait que cette énorme cave ne soit pas mieux planifiée au niveau de

la séparation entre le commun et le privé, ni actuellement, ni dans l'avenir, il y a lieu

de ne pas pouvoir admettre une « vente » individuelle de ce local commercial à 2

étages.

Un autre commerce (cet autre locataire) d'ordre télé-communicatif occupe

actuellement la partie inférieure au 1er étage de la bijouterie, côté de la ADRESSE11.);

ce qui compliquerait aussi une séparation des biens d'ordre cadastral.

Reçu de la part de Me ELVINGER :

contrat de bail du 20.07.2011,

offre de loyer de F.C.P.E (PERSONNE8.) et PERSONNE9.)) à l'immobilier

PERSONNE10.) de 35.000.-/mois (pour le local SOCIETE1.)) et transmission aux

consorts BRAHMS.

Reçu de la part de Me KRIEGER :

Recueil de relevés d'annonces immobilières (16 pièces) pour locations

commerciales actuelles du centre de la ADRESSE13.) :

ADRESSE14.), ADRESSE15.), ADRESSE16.), ADRESSE17.) (6x), ADRESSE18.),

av. ADRESSE11.), ADRESSE12.), ADRESSE19.).

Photos du local commercial sur 2 étages et au sous-sol et mesures prises par l'expert.

Ainsi se terminait cette visite des lieux.

Reçu encore les pièces suivantes de la part de Maître KRIEGER en date du

10.12.2012 (daté du 07.12.12):

Copies de plans :

PLAN de PRINCIPE constructif du rez-de-chaussée (pour visualiser l'ampleur de

la grandeur du local commercial - dont la partie à droite (vue à partir de la

ADRESSE11.)) est loué au niveau du rez à un autre commerçant (cf. en annexe

2),

coupe transversale (d'ordre statique) de tout le bâtiment,

plan de principe statique de la vue en plan d'un niveau à l'échelle 1/20.

Reçu encore les PIECES suivantes de la part de Me ELVINGER en date du

11.12.2012 (par fax) :

lettre à l'expert (2 pages) avec prise de position par rapport aux pièces des

annonces immobilières reçues précédemment de la part de Maître KRIEGER avec

relevé de magasins avec plus d'un étage d'exploitation (32 locaux) (1 page).

ANALYSES générales d'un cadre commercial:

Un centre citadin d'ordre commercial - essentiellement - doit pouvoir héberger toutes

sortes de commerces à pouvoir garantir une vitalité interrelationnelle, qui est

indispensable à pouvoir garantir une stabilité saine du cadre commercial qui

représente la carte de visite d'un centre de ville, et ainsi éviter un changement trop

fréquent des utilités commerciales qui nuirait au bien-fondé d'une clientèle

fidélisante ; ce qui se répercuterait sur l'ensemble commercial et créerait à la longue

un climat de moins-value évidente tant pour faire florir les commerces qu'au niveau

de la politique locative.

A respecter dans un cadre collectif aussi les anciens commerces de caractère familial

avec longue tradition, ayant soulevé tous les défis durant des périodes économiques

avantageuses et plus néfastes parfois depuis quelques générations, ainsi que

l'ouverture de nouveaux commerces avec esprit de modernité pour compléter et

diversifier l'offre globale de la vocation commerciale et économique - qui représente

une culture déterminante d'une ville.

Ainsi doivent pouvoir se côtoyer solidairement et complémentairement :

-

magasins de vêtements hommes - dames, adolescents, enfants et bébés et habits

de soirée : grandes, moyennes et petites surfaces, de qualité moyenne et boutiques

de luxe, - magasins pour enfants (vêtements et jouets) : tous genres,

-

magasins de chaussures: standard et boutiques de luxe,

-

maroquineries et bagageries : standard et boutiques de luxe,

-

magasins de sous-vêtements et pyjamas, lingeries, merceries, bonneteries,

chapellerie,

-

magasins de fourrure et autres spécialisés,

-

magasins d'alimentation et magasins de fruits et légumes: grandes surfaces et

épiceries fines, produits biologiques et spécialisés,

-

boulangeries, pâtisseries et confiseries: de qualité moyenne et fines (avec salons

de consommation) ; glaciers, chocolatiers,

-

bouchers et traiteurs: standard et fins,

-

magasins de porcelaines, d'art de la table et objets de décors,

-

magasins de mobilier et d'électroménager,

-

magasins de jouets de tous genres,

-

bijouteries classiques, modernes et de fantaisie: standard et de luxe,

-

parfumeries, coiffeurs, soins du corps, produits de cosmétiques,

-

tabagies, librairies, messageries (journaux) et accessoires: standard et de luxe,

-

cordonneries, coutelleries, accessoires de voitures et autres,

-

magasins hifi, informatiques et télé-communicatifs (demande ascendante en date),

-

horticulteurs, magasins de fleurs et de décoration: standard et de cadre,

-

pharmacies, drogueries, opticiens et autres services médicaux,

-

nettoyages à sec,

-

restaurants, brasseries, bistrots, bars, sandwicheries et cafés de tous genres et

cadres,

-

galeries d'art de tous genres et de tous cadres,

-

banques avec pignons sur rue, et autres ...

Bref: magasins de tous services et de tous cadres pour harmoniser l'ensemble

commercial.

En analysant le DEVELPOPPEMENT immobilier des commerces du ADRESSE17.)

jusqu'à aujourd'hui, depuis analyses, écoute des parties et recherches accentuées

dans les environs de l'immeuble avec le commerce spécifique à analyser, l'expert

retient ce qui suit (à considérer tous les aspects réunis) :

-

Situation très centrale du local déterminé,

-

nombre de boutiques de luxe pour vêtements essentiellement viennent se

s'installer seulement depuis peu: surtout depuis les derniers 6 - 8 mois (parfois 1 an,

d'autres depuis 2- 3 ans),

Sont établis en date les MAGASINS et COMMERCES suivants (l'expert a considéré

individuellement chaque commerce pour son analyse, dont voici le résultat en

résumé) :

GRAND-RUE :

-

Anciens magasins, nouveaux magasins, boutiques de cadre moyen et boutiques

de luxe, magasins à caractère multiple (ventes d'objets différents), petites surfaces,

surfaces moyennes, grandes surfaces (à 2 ou plusieurs étages).

A gauche de la bijouterie SOCIETE1.) en direction du ADRESSE18.) :

-

SOCIETE2.) en faillite,

-

VERTIGO Chaussures de luxe: 1 an, devrait fermer apparemment,

-

sinon situation analogue qu'à la ADRESSE11.).

A droite de la bijouterie SOCIETE1.) en direction du ADRESSE20.) (avec 3

galeries avec multiples magasins à l'intérieur) :

-

magasins de tous genres, généralement boutiques chies,

-

3 boutiques de luxe: SOCIETE3.) (anciennement SOCIETE4.)), SOCIETE5.) et

SOCIETE6.) viennent d'ouvrir,

-

ADRESSE21.) (anciennement SOCIETE7.)) ouvert depuis +- 1 an ; idem

SOCIETE8.) assez neuf paraît liquider,

-

SOCIETE9.) (anciennement au recoin ADRESSE22.): actuellement SOCIETE10.))

vient de changer de place à l'intérieur d'une Galerie à surface plus réduite - idem pour

SOCIETE11.) : précédemment coin ADRESSE23.)),

- sinon situation analogue qu'à la ADRESSE11.).

Avenue de la ADRESSE11.) (avec la galerie ouverte SOCIETE12.))

(et la ADRESSE24.) - perpendiculaire) :

En face de l'immeuble à considérer :

-

coin ADRESSE22.): SOCIETE10.), maroquinerie de luxe sur 2 étages (local de

taille moyenne), en remplacement d'une autre bijouterie de luxe: SOCIETE9.).

Même côté de l'immeuble à considérer :

-

3 boutiques de luxe: SOCIETE13.), SOCIETE14.) et SOCIETE15.) viennent

d'ouvrir,

-

plusieurs magasins: SOCIETE16.), SOCIETE17.), SOCIETE18.), Chaussures de

luxe SOCIETE19.) se sont établis depuis 2-3 ans,

-

la majorité est établie depuis longtemps; d'autres ont changé de look et de produits.

Rue PHILIPPE Il :

En face de l'immeuble à considérer:

-

grande surface de prêt à porter (H&M : petite qualité) de caractère international,

ayant remplacé un centre commercial précédent avec de multiples plus petites

surfaces commerciales avec vêtements, mobilier, traiteur et autres - ayant cessé de

fonctionner pour raison généralement de non réussites commerciales et autres (puis

ayant été remplacé par cette grande chaîne de prêt à porter),

-

en face en biais: bijoutier de cadre fantaisiste, ayant remplacé un magasin de

chaussures de haute qualité,

-

vers le bas: multitude de boutiques de luxe, essentiellement de vêtements et

bijouteries,

-

SOCIETE20.),

SOCIETE21.),

SOCIETE22.),

SOCIETE23.),

SOCIETE24.)

(anciennement SOCIETE24.)), SOCIETE25.),

-

SOCIETE26.), capsule, SOCIETE27.), les ateliers de la maille (dont 3 sont en train

de fermer),

-

nombre se sont installés durant les dernières années (2-3 ans), dont

majoritairement des boutiques de luxe.

PIECES reçues à ANALYSER :

-

Recueil de relevés d'annonces immobilières (16 pièces) pour locations

commerciales actuelles du centre de la ADRESSE13.) :

ADRESSE14.),

ADRESSE15.),

ADRESSE16.),

ADRESSE17.)

(6x),

ADRESSE18.), av. de la ADRESSE11.), ADRESSE12.), ADRESSE19.).

Il s'agit de différentes situations - probablement de ce qui - à ce moment de

recherche locative - furent proposées sur le marché immobilier.

-

Relevé de magasins avec plus d'un étage d'exploitation (32 locaux) :

Il s'agit exclusivement de la ADRESSE10.).

L'expert ne pouvant se baser sur le détail de ces données reçues ; pour ce faire une

inspection très détaillée serait nécessaire pour chaque local individuellement avec

analyse et constat et prises de mesures à pouvoir adjuger et comparer objectivement

(cf. analyse et calcul sub annexe 1).

Seule une recherche globale ne pouvant correspondre à une juxtaposition des

différents locaux commerciaux ; et pour bien faire chaque surface devrait être calculée

individuellement à sa juste valeur - hormis objection de besoin ou manque

d'exploitation d'un chacun concernant sa surface prise en location.

Or, l'expert doit finaliser toutes analyses et recherches : au regard du marché

immobilier existant à ADRESSE25.) pour des locaux de commerce se trouvant dans

une situation semblable ou analogue.

Depuis l'OBSERVATOIRE de l'HABITAT émergeant en permanence - malgré la crise

financière depuis septembre 2008 - toutes statistiques au niveau immobilier,

observations et répercussions sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg,

constate que les prix auraient continué à évoluer au niveau de l'achat des

appartements - dû à une demande inconditionnelle et multiple, et baissé pour la vente

des maisons.

Mais cet institut de recherche public ne s'occupe ni des valeurs de vente/d'acquisition,

ni de valeurs locatives de biens de cadre commercial.

Ainsi, aucune indication, ni orientation, ni octroi légal n'existe au niveau de cette

catégorie immobilière d'ordre mercantile; et seul l'expert en bâtiment ne pouvant

déterminer à sa juste valeur ces prix depuis études approfondies.

Malgré la fameuse CRISE ECONOMIQUE, les magasins de luxe commencent à

s'intégrer toujours davantage au centre de la ADRESSE13.) - depuis 1-2 ans –

néanmoins, il faut considérer un avenir inconnu au niveau immobilier luxembourgeois,

dont recherches supplémentaires :

Depuis un recueil d'une dame dirigeante dans le SECTEUR IMMOBILIER

luxembourgeois (citation depuis la revue "WUNNEN" - numéro récent) en interview

sur la situation immobilière locale actuelle et dans l'avenir :

« Il conviendrait de garder à l'esprit que la demande des secteurs financiers et

bancaires pourrait être freiné par la crise financière et les turbulences de la zone

euro ».

Autre recueil d'un reportage/interview télévisuel d'un autre IMMOBILIER de CADRE -

connu sur la scène luxembourgeoise concernant la situation actuellement alarmante

du rehaussement continu des loyers commerciaux - signalant que :

-

Les loyers commerciaux des situations capitales telles:

ADRESSE10.),

ADRESSE12.) et ADRESSE11.) auraient doublé, voire inconsidérablement triplé les

dernières années;

-

que le magasin LOFT (vêtements de luxe) serait à >400 m2 (pour toute la maison),

-

que pour un magasin de vêtements on demanderait nouvellement de 20.000.- à

30.000.-,

-

que SOCIETE6.) (vêtements de luxe: neuf) serait de 350 - 400 m2,

-

que SOCIETE22.) (vêtements de luxe: neuf) louerait pour 30.000.-,

-

qu'en général un loyer se situerait nouvellement à 15.000.- (moyenne),

(valeurs non contrôlées par l'expert),

-

qu'un magasin de cuir, sacs à main (SOCIETE28.)) aura des difficultés,

-

que la plupart des commerces seraient condamnés à devoir céder leur bail après 9

ans, faute d'augmentation de loyer; ce qui aurait comme conséquence que tous les

petits commerçants auront des difficultés; car on casserait les commerçants moyens,

-

qu'il y a tendance que les grandes marques internationales veulent octroyer le

marché et s'établir impérativement - accéléré par un groupe FCPE pour le système

« franchises » qui travailleraient avec les « pas de portes » pour situations top, allant

de 100.000.- euros jusqu’à quelques millions suivant les mètres courants de vitrines,

-

ce qui engendre aussi que les jeunes gens à l'esprit entrepreneur sont bloqués

d'office à vouloir s'établir sur place comme commerçant.

Et : ARTICLE (Leitartikel) dans un quotidien luxembourgeois du 20.11.2012 avec

analyse et critiques journalistiques sur: "Der Luxus und die Krise" : cf. en annexe 3

(d'autres articles analytiques - soit de la presse écrite, soit de cadre audiovisuel -

auraient précédé).

RECHERCHES supplémentaires au niveau de COMMERCES et locaux légèrement

analogues en superficie à celui à analyser (ex. : SOCIETE29.) - opticien) :

-

autre recoin de la ADRESSE10.) au croisement avec la ADRESSE26.) et la

ADRESSE23.) avec espace commercial au rez-de-chaussée et 1er étage à grandeur

de surface un peu inférieure en comparaison avec le local à analyser: le loyer

récemment demandé (augmenté) dépasserait largement le chiffre d'affaires en

comparaison avec la fréquentation de la clientèle hésitante en matinées (début de la

fréquentation générale à partir de 11 heures seulement apparemment) (il s'agit

pourtant d'un commerce de cadre international avec succursales établies dans toutes

les grandes villes allemandes et autres avec succès commercial garanti) ; dont les

frais risqueraient de nuire solidement à la pratique commerciale !

Pareil pour les commerces aux alentours apparemment, dont les patrons se plaigne

raient de loyers pratiqués en date - dépassant aussi concrètement la réalité de leur

chiffre d'affaires respectif et réduirait par la pratique des loyers la sauvegarde du

commerce local.

Il s'agit de quelques exemples de recueils avec observations contraires à l'analyse

socio-culturelle au niveau commercial ci-avant !

Ce même local (SOCIETE29.) en date) à double étage (rez-de-chaussée et 1er étage)

ayant été loué fin des années '90 à une société de vêtements de qualité au même

système « franchising » avec réputation internationale (KOOKAI), dont travaux

antérieurs de grande envergure pour utilité pour seulement quelques années

d'occupation, s'est déposé nouvellement dans un local de bien plus petite taille à la

ADRESSE10.); ce qui pourrait expliquer cette complainte judicieusement répertoriée

du magasin actuel en date.

Ainsi, un manque d'assurance commerciale paraît être la crainte des commerçants

pratiquant en date, depuis souvent des loyers que les patrons jugent trop élevés,

même si certains cherchent à tenir leur commerce tant que possible pour publicité

dans une capitale européenne - malgré la petite taille de la ville.

Sans énumérer multitude d'autres commerces ayant « fermé boutique » dans des

locaux avec pratique commerciale anciennement bien ancrés sur la scène

commerciale du centre de la ADRESSE13.) (ex. : initialement SOCIETE30.) sur 2

étages, situé ADRESSE26.)) : où précédemment une pâtisserie avec grand salon de

consommation a fermé depuis peu après seulement une petite période de

fonctionnement ;

et pourtant ni les pâtisseries, ni les salons de consommation (pour compléter une

image harmonieuse de locaux commerciaux et subvenir aux besoins d'une clientèle

multiple et de tous genres) ne sont en surnombre dans les environs !

Il s'agit d'autres exemples de recueils avec observations, contraires à l'analyse socio-

culturelle au niveau commercial !

Multitude d'autres analyses, recherches et observations pourraient compléter ce

recueil !

Apparemment depuis établissement des boutiques de luxe autour du lieudit

« ADRESSE20.) », les prix auraient « flambé » à la ADRESSE10.) et rues adjacentes

; ce qui nuit littéralement aux autres commerces de la ville et rend un aspect incomplet,

si exclusivement élitaire concernant les commerces de cadre, appropriés seuls à une

clientèle haut de gamme ;

et qui, suivant inconnue de la situation européenne au niveau économique dans

l'avenir, pourrait devoir se redresser de force pour éviter une chute éventuelle

ultérieure d'autres locaux commerciaux; en tenant compte que des boutiques de luxe

rehaussent inévitablement la qualité commerciale d'une ville et relève la culture

vestimentaire (et autre), il faut se mettre pourtant à l'évidence que la ADRESSE13.) -

capitale et un des centres européens-même de cadre essentiellement bancaire

encore - avec nouvellement 100 000 habitants et apparemment 66-67% de résidents

étrangers - n'est de loin pas à comparer avec une ville capitale telle que

ADRESSE27.),

ADRESSE28.)

(ou

autres)

ou

même

ADRESSE29.)

ou

ADRESSE30.); pour ne rester qu'européen.

Et à vouloir garder son commerce actuel bien ancré exigera - impérativement - de se

soumettre à des lois commerciales locales supportables par des offres locatives de

cadre pour certains - certes - mais à hauteur de loyer abordable pour des locataires

durables - économiquement parlé, marquant ainsi la sauvegarde commerciale à

longueur de temps - à dépasser toute crise en octobre 2011, actuelle et future, s'il y a

lieu.

RECHERCHES supplémentaires concernant un projet de grande envergure, dont les

études durent depuis des années avec la ADRESSE13.), dont le PAP (plan

d'aménagement particulier) devrait encore être approuvé judiciairement, concernant

le NOUVEAU QUARTIER ALDRINGEN qui touche la

ADRESSE10.)

et le

ADRESSE18.) avec en projection la conception (ou prolongation) de la zone piétonne

le long de la ADRESSE31.) (situé à 2 pas du recoin à analyser: recueil depuis le

service urbanistique de la ADRESSE13.)) :

Ce projet gigantesque (par rapport à la taille de la ville) hébergerait un complexe

constructif de cadre mixte après démolition de la situation actuelle; la gare d'autobus

comprise.

Il s'agit - certes - en date encore d'une hypothèse avant d'avoir résolu un problème (et

dans l'espoir de sa résolution sous peu) ; ce nouveau plan d'aménagement dicte

depuis des années (depuis la création des premières idées et études concrètes -

longtemps avant octobre 2011) et dictera dans l'avenir peut-être un contrepoids

commercial par rapport à l'esprit de luxe, avec la possibilité assurée de conciper des

commerces « abordables à tous » suivant les objections des services communaux, à

savoir:

Sont projetés:

-

Une grande bâtisse remplissant tout le quartier depuis la ADRESSE10.) jusqu'à

l'ADRESSE32.) tout le long du ADRESSE18.) - d'un côté, et la ADRESSE31.) de

l'autre côté, hébergeant entr’autres de caractère « mixte » :

-

8 - 9 000 m2 pour Grande Surface Commerciale de prêt à porter,

-

nombre de petites boutiques côté ADRESSE31.) de qualité moyenne,

-

un supermarché pour alimentation au 1er sous-sol,

-

une autre Grande Boutique de 1 500 - 2 000 m2,

-

+- 70 habitations,

-

6 - 7 000 m2 de surfaces de Bureaux,

-

coin ADRESSE18.): un restaurant panoramique à l'étage supérieur.

Tous ces aspects multiples et complémentaires - tous cadres confondus - observés,

recherchés, analysés et étudiés ci-avant sont nécessaires pour l'étude détaillée à

pouvoir aboutir réalistement à la CALCULATION de la VALEUR LOCATIVE du

commerce de la bijouterie actuelle SOCIETE1.) et fils, sis au ADRESSE11.) au regard

du marché immobilier existant à ADRESSE25.) pour des locaux de commerce se

trouvant dans une situation semblable ou analogue.

Le tout dans un esprit de sauvegarde des magasins de toutes tailles et de tous les

niveaux et cadres, afin de garantir tant en temps de crise économique qu'en temps de

conjoncture positive, un équilibre assuré du corps commercial local et ainsi maintenir

une santé durable de ce volet économique de notre société - qui a maintenu la scène

en 2011 et perdurera dans le temps (rappel).

Ainsi l'expert se permet de conclure:

PRIX LOCATIF mensuel calculé applicable pour le 1ier octobre 2011 :

Basé sur toutes analyses, études, recherches et observations qui précèdent dans le

cadre de commerces aisés (de luxe) et taux adaptés au mois d'octobre 2011, tel

demandé par la Justice ;

et basé sur l'ETUDE d'EVALUATION IMMOBILIERE du local commercial avec

dépendances (cf. annexe 1) dans le but de déterminer le facteur relationnel de

location, dont les parties inférieures au sous-sol (caves vétustes à haut plafond) ne

pouvant figurer comme surface entière d'ordre utile privatif, vu que l'accès au

chauffage et à la machinerie de l'ascenseur du locataire voisin (LOL en date) devant

être sauvegardé (= sorte de servitude) :

1ère METHODE de CALCUL en rapport avec l'évaluation immobilière détaillée en annexe :

- SURFACES COMMERCIALES :

REZ avec pignon sur rue à H. sous piaf. 3.70 m :

114,80 m2 x 11.950.- :

1.371.860,00+

ETAGE d'ordre secondaire à H. sous piaf. 3.20 m :

146,30 m2 x 9.350.- :

1.367.905,00

TOTAL

:

2.739.765,00

27.397,65 x 7% = 191.783,55 : 12 mois =

15.981,96/mois +

- SURFACES UTILES :

Partie supérieure utilisée pour le commerce : 35,84 m2 x 4.430.- :

158.771,20+

CAVES-STOCKAGE :

51,89 m2 x 3.550.- :

184.209,50

TOTAL

:

342.980,70

342.980,70 x 5% = 17.149,03 : 12 mois =

1.429,09/mois

GRAND TOTAL

:

17.411,05/mois

2e METHODE de CALCUL :

- SURFACES COMMERCIALES :

REZ-DE-CHAUSSEE :

114,80 m2 x 60.-/m2 =

6.888,00.-/mois+

ETAGE 1 :

146,30 m2 x 50.-/m2 =

7.315,00.-/mois

- SURFACES UTILES :

Partie supérieure :

35,84 m2 x 38.-/m2 =

1.361,92.-/mois

CAVES :

51.89 m2 x 32.-/m2 =

1.660,48.-/mois

TOTAL

:

17.225,40.-/mois

Ces méthodes de calcul sur base de la valeur immobilière ne tiennent pas compte

d'un indice configuré dans le bail à loyer, mais sur exécution demandée en Justice.

Fait à Luxembourg en 3 exemplaires, paginés de 1 - 11, le 31.12.2012, annexé de :

1.: EVALUATION IMMOBILIERE du local commercial concerné (rez-de-chaussée, 1er

étage et sous-sol) (9 pages) avec extrait cadastral (3 pages),

2.: PLAN de PRINCIPE constructif du rez-de-chaussée (pour visualiser l'ampleur de

la grandeur du local commercial - dont la partie à droite (vue à partir de la

ADRESSE11.)) est louée au niveau du rez-de-chaussée à un autre commerçant,

3.: ARTICLE de presse (Leitartikel) dans un quotidien luxembourgeois du 20.11.2012

avec analyse et critiques journalistiques sur : "Der Luxus und die Krise". »

Au rapport d’expertise sont joints i) un jeu de photos illustrant la magasin de Bijouterie

SOCIETE1.) sàrl de l’extérieur et de l’intérieur, ii) un descriptif environnemental et

urbanistique, iii) la description de l’objet constructif à l’état actuel, incluant la

distribution intérieure du local commercial, et iv) le calcul pour l’estimation de la valeur

immobilière, l’expert précisant que cette estimation se base « sur analyse de son lieu

géographique, son insertion urbanistique et architectonique, son âge, son état

physique (matériaux employés et qualité des travaux y relative en date) et

essentiellement par rapport au marché immobilier existant à ADRESSE17.) pour des

locaux de commerce du centre se trouvant dans une situation semblable ou analogue.

Indépendamment

des

fluctuations

immobilières

relatives

et

changeantes

perpétuellement dans le temps ».

Les constatations faites par l’expert à l’annexe 1 sont conçues comme suit :

« DESCRIPTIF : environnement et urbanisme

Situé en plein centre de la ADRESSE13.) en zone piétonne avec exclusivement

affectation de commerces au rez-de-chaussée de premier ordre. Proche de la

ADRESSE33.) comme centre cadastral de la ville et du pays – hébergement

restaurants et hôtels.

Proche des banques et de la première ceinture encadrant le centre (ADRESSE18.)),

des pharmacies, des administrations communales et de l’Hôtel de poste.

Parkings souterrains à proximité et service de transfert par navette de bus régulier à

partir d’un grand parking (ADRESSE34.)) et proche de la gare centrale d’autobus.

OBJET CONSTRUCTIF à l’ETAT ACTUEL :

Bâtiment de 5 étages (à plus hauts plafonds) construit dans les années ’30 au style

simpliste (moderne) à usage mixte avec surface commerciale au rez-de-chaussée et

au premier étage (dont la partie droite à l’ADRESSE11.) est entièrement occupée par

le susdit commerce – et la partie du rez-de-chaussée seulement partiellement, car

autre petit commerce adjacent à l’actuelle bijouterie aménagée).

A analyser la surface commerciale et surfaces utilitaires aménagées par les locataires

pour le fonctionnement de leur commerce spécifique, comme c’est le cas usuellement

pour une location de commun accord.

Toutes les infrastructures avec techniques ordinaires et extraordinaires tels que :

alarmes et toutes autres sécurités, climatisation, faux-plafond avec spots et haut-

parleurs, toutes électricités spéciales et menuiseries de toutes sortes furent

organisées aux frais des locataires et ne feront pas partie de la valeur locative à

concrétiser sous calculation déterminante.

PARTIES COMMUNES : général :

-

Cadre constructif d’ordre commercial aux matériaux essentiels de valeur moyenne.

-

REZ-DE-CHAUSSEE ET 1ER ETAGE pour commerce avec devantures vitrées en

pignon-façade (ADRESSE10.) et ADRESSE11.)).

-

SOUS-SOL à haut plafond pour surfaces utiles (cuisine et sanitaires) et de

stockage commercial d’ordre privatif pour le commerce du rez-de-chaussée et du

1er étage, sauf escalier et couloirs qui sont d’ordre commun, car servant

d’accessibilité à la gaine technique de l’ascenseur utilisable exclusivement pour

l’autre commerce latéral à droite (LOL) et de son chauffage (normalement),

-

Sans garage, ni caves privatives pour les étages supérieurs.

PARTIE PRIVATIVE :

surface commerciale au rez-de-chaussée avec 2 accès

longeant les vitrines d’exposition à cachet architectonique élevé ;

tout aménagement d’ordre commercial appartenant aux locataires :

-

vitrage feuilleté blindé spécial côtés rues et 2 doubles portes vitrées blindées

coulissantes automatiques (avec poussoir de commande de sécurité) au rez-de-

chaussée,

-

double vitrage avec volets roulants automatiques au 1er étage,

-

menuiserie intérieure avec tous habillages, armoires sur mesures en stratifié de

qualité ou/en verrre, présentoirs – vitrines spéciales et armoires de rangement,

coffre-fort,

-

grand escalier de standing (ouvert) avec emmarchements en marbre et garde-

corps en acier et main courante en Inox,

-

sol : carrelage grandes plaques et tapis plain de qualité ; murs peints,

-

sanitaires et cuisine équipée de cadre moderne de qualité moyenne.

SOUS-SOL accessible exclusivement par la partie arrière du commerce au rez-de-

chaussée (rappel) :

-

caves vétustes : sol : vieille chape talochée ; vieille maçonnerie vue ; haut de

plafond,

-

une cave aménagée en atelier avec plafond intermédiaire, organisée par les

locataires.

DISTRIBUTION intérieure du LOCAL COMMERCIAL :

SURFACES de vente : (hormis aménagement commercial à titre de vente ou utile)

REZ-DE-CHAUSSEE avec pignon sur rue avec grand escalier ouvert,

local coffre-fort arrière H. : 3,15 m sous plafond (+- 3,70 m sous dalle) :

114,80 m2

ETAGE 1 avec atelier et sanitaires arrière H. : 2,77 m (+-3,70 m sous dalle) :

146,30 m2

TOTAL SURFACES COMMERCIALES intramuros :

261,10 m2

SOUS-SOL : H. : 2,39 m (partie supérieure utilisée pour le commerce) + H. : 4,46 m (caves)

Partie supérieure avec nouvel aménagement de cuisine, sanitaires et dépôt :

35,84 m2

CAVES-STOCKAGE (hormis chauffage et couloirs d’ordre commun):

51,89 m2

TOTAL SURFACES UTILES nettes :

87,73 m2

342.980,70 x 5% = 17.149,03 : 12 mois =

1.429,09/mois

GRAND TOTAL

:

17.411,05/mois

CALCULATION POUR L’ESTIMATION DE LA VALEUR IMMOBILIERE

SURFACES COMMERCIALES intramuros :

REZ avec pignon sur rue à H. sous plaf. 3,70 m :

114,80 m2 x 11.950.- : 1.371.860,00+

ETAGE d’ordre secondaire à H. sous plaf. 3,20 m :

146,30 m2 x 9.350.- :

1.367.905,00

TOTAL:

2.739.765,00

SURFACES UTILES nettes :

Partie supérieure utilisée pour le commerce :

35,84 m2 x 4.430.- :

158.771,20

CAVES-STOCKAGE :

51,89 m2 x 3.550.- :

184.209,50

TOTAL :

342.980,70

Grand TOTAL :

3.082.745,70

ARRONDI : 3.083.000.- EUROS = valeur immobilière au 1er octobre 2011. »

Conclusions des parties

Tandis que SOCIETE1.) sàrl conclut à voir entériner les conclusions de l’expert

relatives à la valeur locative retenu sur base de la seconde méthode de calcul (faite

sur base du prix du loyer par m2), soit une valeur locative de 17.225,40 euros par mois,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), GROUPE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) (ci-

après les consorts GROUPE2.)) contestent de manière formelle les conclusions

retenues par l’expert, en faisant relever quant au contenu de l’expertise « ne jamais

avoir rien vu de tel ».

Les consorts GROUPE2.) qui font relever qu’actuellement le loyer redû en vertu du

bail, ayant donné lieu au renouvellement préférentiel est de 24.213,69 euros, donnent

à considérer que la valeur locative correspond au prix du marché, et n’est

certainement pas déterminée en fonction de la valeur de l’immeuble ; en tout état de

cause, ils font relever que la valeur de l’immeuble retenue par l’expert et

servant de base aux deux méthodes de calcul est manifestement erroné ; d’ailleurs, il

serait impossible de savoir sur quoi l’expert se base pour en arriver à l’estimation faite

de l’immeuble. Ni la première méthode de calcul, faite par l’expert sur base des 5%,

respectivement 7%, ne saurait être retenue, ni d’ailleurs la deuxième méthode de

calcul.

Ils font encore relever qu’ils disposaient d’une offre portant sur un loyer de 35.000,00

euros par mois et d’un bail signé stipulant ce même loyer, la seule condition dudit bail

étant que le local soit libéré. La valeur locative, qui correspond au prix du marché, se

chiffrerait partant à 35.000,00 euros.

Les susdites parties font grief à l’expert de ne pas avoir recherché la valeur du marché

pour chiffrer le loyer et de ne pas avoir fait état, ni tenu compte des loyers actuellement

pratiqués à ADRESSE25.) dans la ADRESSE10.) et dans la ADRESSE12.), qui sont

très élevés. Il aurait fallu que l’expert précise le montant des loyers pratiqués et

applique ce montant au cas d’espèce, ce qu’il n’a pourtant pas fait.

Selon les consorts GROUPE2.), entériner le rapport d’expertise reviendrait à accorder

une baisse de loyer de l’ordre de 7.000,00 euros par mois ; en effet, si le bail n’avait

pas été résilié et à défaut du renouvellement préférentiel, le locataire devrait payer un

loyer de 24.213,69 euros, prix qui est payé, alors que seul le rez-de-chaussée est

exploité, le premier étage étant « en friche ». Une réduction du loyer d’un tel ordre de

grandeur ne saurait être l’effet voulu d’un renouvellement préférentiel.

A l’effet d’établir que la méthode de fixation du loyer retenue par l’expert judiciaire est

erronée, les bailleurs versent un rapport d‘expertise unilatéral dressé en date du 18

avril 2013 par le Bureau d’Expertise WIES, par le biais de PERSONNE11.) et

PERSONNE12.), qui, sur base i) des loyers pratiqués dans certains commerces situés

ADRESSE12.), ADRESSE11.) et ADRESSE10.), et ii) du « pas de porte » pratiqué,

arrive à un loyer/m2 de « moyenne » de 135,48 euros. Sur base des surfaces retenues

par l’expert PERSONNE7.), et en tenant compte de la nature des différentes surfaces

de l’immeuble loué par Bijouterie SOCIETE1.) sàrl et en opérant des distinctions entre

le prix du loyer i) par m2 au rez-de-chaussée (135,00 euros), ii) à l’étage ( 67,00 euros),

iii) aux surfaces utiles partie supérieure (45,00 euros) et iv) aux caves/stock (35,00

euros), ce rapport fixe le loyer mensuel du local loué par Bijouterie SOCIETE1.) sàrl

au montant de 28.802,20 euros.

Les consorts GROUPE2.) font relever que la fixation de la valeur locative se fait non

seulement sur base des loyers pratiqués, mais encore en considération du pas de

porte payé par le commerçant désirant s’installer dans un local occupé par un autre

commerçant.

Il y aurait lieu d’ordonner une nouvelle expertise, dans le cadre de laquelle le loyer est

fixé par l’expert en fonction des loyers qui se pratiquent sur le marché.

Bijouterie SOCIETE1.) sàrl fait relever que le point de vue du mandataire des bailleurs

a été intégré par l’expert dans son rapport ; ce serait à bon droit que le pas de porte

n’a pas été pris en considération par l’expert pour la fixation du loyer. L’expert aurait

correctement exécuté la mission lui confiée par le tribunal et il ne saurait être question

de ne pas entériner les conclusions de l’expert. Le tribunal ne saurait procéder à un

changement d’expert en modifiant la mission à confier à l’expert. Le critère des 5% de

la valeur immobilière, retenu par l’expert serait juste ; la valeur locative calculée sur

base de ce pourcentage serait adaptée aux circonstances de l’espèce.

Bijouterie SOCIETE1.) sàrl fait grief au rapport versé par les consorts GROUPE2.),

en faisant relever qu’il ne s’agit pas d’un rapport, les experts n’ayant fait que reproduire

les déclarations faites par un agent immobilier, sans avoir procédé aux moindres

vérifications personnelles ; à supposer qu’il s’agisse d’un « rapport », Bijouterie

SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’il est unilatéral. En tout état de cause, ce rapport est

formellement contesté par SOCIETE1.) sàrl.

Motifs de la décision

Quant au rapport d’expertise judiciaire

En procédant à la nomination d’un technicien, le tribunal doit lui assigner une mission

précise pour le guider dans ses travaux, mission qui doit être cantonnée aux aspects

techniques et qui ne doit pas aboutir à abandonner à l’homme de l’art des

considérations d’ordre juridique (Th. HOSCHEIT. Chronique judiciaire de droit privé:

Mesures d’instruction exécutées par un technicien, P. 32 p. 63, n° 37).

La mesure d’instruction est ordonnée par le tribunal en vue de lui fournir des éléments

de renseignement qu’il estime nécessaire à la solution du litige. C’est en ce sens que

son contenu va évidemment influer sur l’issue de l’instance. Mais cette influence n’est

pas déterminante, l’article 446 du nouveau code de procédure affirmant avec netteté

que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien (Th.

HOSCHEIT. Chronique judiciaire de droit privé: Mesures d’instruction exécutées par

un technicien, P. 32 p. 63, n° 34).

En ce sens les conclusions de l’expert n’ont qu’une valeur consultative; les juges

auxquels est soumis l’examen d’un rapport disposent d’un pouvoir d’appréciation

souverain et ils n’ont à tenir compte de l’avis du technicien que dans la mesure où il

leur paraît fondé (Cour d’appel 3 juin 1997, n° 19621 du rôle ; cité par Th. Hoscheit op

cit, n° 34). Ils sont libres de ne pas suivre l’avis de l’expert si leur conscience s’y

oppose (Cour d’appel 19 octobre 1994, n° 15343 du rôle). Il en est notamment ainsi

si l’expert a dû raisonner par voie de supposition en fonction d’éléments non étayés

par des constatations matérielles objectives (Cour d’appel 14 février 1996, n° 16674

du rôle, cité par Th. Hoscheit op cit, n° 34).

Même s’il est admis que les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions de l’expert

judiciaire qu’avec la plus grande circonspection et uniquement dans le cas où il existe

des éléments sérieux permettant de conclure qu’il n’a pas correctement

analysé toutes les données qui lui ont été soumises (Cour d’appel 8 avril 1998, P. 31,

28, cité par Th HOSCHEIT op cit, n° 36), il n’en reste pas moins que, tel que c’est le

cas en l’espèce, les parties sont libres de contester les données du rapport du

technicien, et elles sont admises à ce faire en invoquant tout élément de nature à

mettre en doute ces rapports (Th. HOSCHEIT op cit, n° 35).

Il est rappelé que les consorts GROUPE2.) contestent de manière formelle tant la

valeur locative retenue par l’expert, que les deux méthodes de fixation du loyer

retenue par l’expert et la valeur immobilière ayant servi de base à la première méthode

de calcul de l’expert.

En l’espèce, la teneur du rapport d’expertise judiciaire dressé en décembre 2012 et

déposé au greffe du tribunal le 10 janvier 2013 est à qualifier pour le moins de

« décousue », des phrases, dont le sens est difficilement cernable, s’y jouxtant sans

cohérence. Ainsi, pris dans son ensemble, ce rapport ne donne pas de sens.

Il est rappelé que la mission confiée à l’expert judiciaire consistait à « déterminer la

valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat de bail né suite au renouvellement

préférentiel… sis à ADRESSE9.) », le dispositif du jugement ayant précisé i) que

« l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat » (le magistrat chargé de

la surveillance de la mesure d’instruction) « de l’état de ses opérations et des

difficultés qu’il pourra rencontrer » et ii) que « dans l’accomplissement de sa mission,

l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires et même

entendre de tierces personnes ».

Il se dégage du rapport d’expertise que, pour chiffrer la valeur locative de l’immeuble

en cause, l’expert s’est basé sur deux méthodes de calcul, dont la première se faisait

sur base de l’évaluation immobilière, et la seconde se faisait sur base d’un prix par

m2.

En ce qui concerne la première méthode de calcul, le rapport d’expertise révèle que,

dès le début des opérations d’expertise menées, l’expert était au courant que les

parties bailleresses étaient opposées à la méthode de fixation du loyer, en rapport

avec l’évaluation immobilière, projetée par l’expert.

Il est dès lors étonnant de constater que l’expert n’ait pas saisi le tribunal

(respectivement le magistrat chargé de la surveillance de la mesure d’instruction), des

difficultés qui se présentaient pourtant dès le départ de l’exécution de la mission, ces

difficultés portant sur la question d’ordre juridique de savoir quels sont les critères

servant de base à la fixation du loyer d’un local commercial.

Dans ce contexte, il est à noter qu’en matière de bail commercial et, contrairement au

bail d’habitation, la liberté de la fixation du loyer est la règle ; il n’y a pas de

règlementation régissant le loyer d’un bail commercial. Si la « règle des 5% » de la

valeur d’un immeuble s’applique, le cas échéant en matière de bail d’habitation,

pareille règle n’existe pas, respectivement est inopérante dans le bail commercial.

Il est donc surprenant qu’au lieu de solliciter des « renseignements » quant à la

question juridique des critères servant de base à la fixation de la valeur locative,

l’expert se soit lancé dans des calculs i) effectués sur base de la valeur immobilière

de l’immeuble, celle-ci ayant été déterminée somme toute de manière quelque peu

arbitraire, l’expert ayant omis de préciser les données servant de base à cette

évaluation et ii) faits sur base du critère, inapplicable en matière de bail commercial,

des 5%, respectivement 7% de cette valeur.

Quant à la deuxième méthode de calcul, faite sur base d’un prix/m2, en fonction des

surfaces (par exemple 60,00 euros/m2 au rez-de-chaussée, et 50,00 euros/m2 au 1er

étage), il est à noter que le rapport est muet quant aux critères sur lesquels l’expert

s’est basé pour chiffrer le prix du loyer au m2. En effet, même si, à la page 8 de son

rapport, l’expert semble faire état de certains prix de loyer par mètre carré,

respectivement de loyers pour différents commerces, il n’en reste pas moins que ces

loyers, nettement plus élevés que ceux retenus par l’expert, respectivement sans

aucune commune mesure avec ceux-ci, ne lui ont manifestement pas servi de base

pour chiffrer le prix du loyer par mètre carré pour les locaux exploités par SOCIETE1.)

sàrl. Le prix du loyer/m2 retenu par l’expert revêt dès lors un caractère à qualifier pour

le moins d’arbitraire, de sorte qu’il ne saurait servir de fondement à la décision du

tribunal.

Même si c’est à juste titre que l’expert n’a pas tenu compte du « pas de porte », lequel

à défaut de constituer un élément du loyer, n’est pas à inclure pour le calcul de la

valeur locative d’un local commercial, il n’en reste pas moins que le rapport d’expertise

dressé i) manque de cohérence et ii) a été diligenté sur base de critères erronés, sinon

sur base de données, dont il n’est pas possible de dire quel en est le fondement, de

sorte qu’il ne permet pas au tribunal de toiser la question du loyer à payer par

SOCIETE1.) sàrl pendant la phase du renouvellement préférentiel. Ce rapport ne

saurait partant servir de base à la décision du tribunal et est à écarter purement et

simplement des débats, les frais de ce rapport étant à mettre à parts égales à la charge

de Bijouterie SOCIETE1.) sàrl et des consorts GROUPE2.).

Quant au rapport d’expertise extra-judiciaire

Il est admis que le juge puise dans tous les documents et renseignements techniques

régulièrement soumis aux débats les éléments qui lui permettent de résoudre le litige

entre parties sur les bases juridiques invoquées par elles (Cour de cassation, 29 juin

1989, n° 21789 ; cour d’appel 21 juin 2000, n° 21452 du rôle). Les rapports judiciaires

ne sont donc pas la seule et unique source d’information (Th. HOSCHEIT op cit, n°

35).

En l’espèce, même si le rapport d’expertise du Bureau d’Expertise WIES qui fixe le

loyer au montant de 28.802,20 euros, -sur base des loyers pratiqués à proximité

immédiate du local loué par Bijouterie SOCIETE1.) sàrl en tenant en partie compte

d’un « pas de porte »-, n’est pas contradictoire, il est admis que le juge peut y puiser

des renseignements comme dans n’importe quel autre document de la cause produit

par une partie ; il ne peut cependant faire de ces renseignements la base de sa

décision que s’ils sont corroborés par d’autres éléments (DALLOZ, Procédure civile,

verbo, Mesures d’instruction confiées à un technicien, mars 1997, n° 660).

La jurisprudence luxembourgeoise abonde dans le même sens, la Cour de cassation

retenant qu’un rapport unilatéral vaut comme élément de preuve, à condition d’avoir

été régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties (Cour de

cassation, 7 novembre 2002, n° 44/02).

Ainsi, comme toute pièce, un rapport unilatéral mérite examen et considération, étant

précisé que les tribunaux conservent toute leur liberté d’appréciation quant à la valeur

probante de ces documents. Cette liberté d’appréciation est mise en œuvre avec plus

de rigueur à l’égard d’un rapport unilatéral qu’à l’égard d’un rapport contradictoire (Th

HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire, Les mesures d’instruction exécutées par

une technicien, P.32, n° 45, in fine).

A noter qu’en tout état de cause, le juge du fond n’est pas admis à fonder sa décision

uniquement sur un rapport unilatéral (Cour de Cass. 8 décembre 2005, n° 63/05).

Le rapport d’expertise extra-judiciaire unilatéral est partant à prendre en considération,

étant précisé qu’en tout état de cause, il ne saurait à lui seul asseoir la conviction du

tribunal.

Il résulte du rapport d’expertise unilatéral que l’évaluation a été faite sur base d’une

visite des lieux et d’une description du bâtiment loué, le critère de l’évaluation étant la

moyenne des loyers pratiqués à proximité du local commercial loué par SOCIETE1.)

sàrl augmentée du « pas de porte ». Il s’en dégage encore que les experts ont

reproduit les loyers principalement sur base des indications données par un agent

immobilier (PERSONNE10.)), et

que

seuls deux loyers correspondent aux

constatations faites par les experts sur base de baux commerciaux leur soumis.

En vue de la détermination du loyer à payer par Bijouterie SOCIETE1.) sàrl pour le

bail renouvelé à partir du 1er octobre 2011, au vu de l’ensemble des considérations

qui précèdent, il y a lieu de procéder à la nomination d’un collège de trois experts

(l’article 1762-5 du code civil stipulant qu’à défaut d’accord entre parties, le loyer est

déterminé par un ou trois experts), dont la mission est identique à celle de la mission

confiée à PERSONNE7.), étant précisé i) que la valeur locative est à déterminer sur

base de la moyenne des loyers pratiqués dans les commerces qui se trouvent à

proximité immédiate du local commercial loué par SOCIETE1.) sàrl et ii) que « le pas

de porte » n’est pas à prendre en considération pour la fixation de la valeur locative.

Il est rappelé que tel que déjà dit dans le jugement rendu le 10 juillet 2012, la valeur

locative est à déterminer sur base des locaux dans lesquels Bijouterie SOCIETE1.)

sàrl exerce son commerce, dans l’état où ils se trouvent, sans prendre en

considération les investissements réalisés le cas échéant par SOCIETE1.) sàrl.

L’immeuble dans lequel se trouvent les locaux litigieux se situe au coin de la

ADRESSE10.) et de l’ADRESSE11.), respectivement au croisement entre la

ADRESSE10.), la ADRESSE11.) et la ADRESSE12.). Les loyers à prendre en

considération pour la fixation de la valeur locative des locaux en cause sont les

suivants : i) les loyers des quatre commerces avoisinant Bijouterie SOCIETE1.) sàrl

dans l’ADRESSE11.) et dans la ADRESSE10.), i) les loyers des commerces occupant

les immeubles constitués par les trois autres coins de la prédite intersection, ainsi que

iii) les loyers des quatre commerces avoisinant les commerces de ces trois coins tant

du côté gauche que du côté droit.

Il y a lieu de surseoir à statuer afin de permettre à SOCIETE1.) sàrl, d’une part, et aux

consorts GROUPE3.), d’autre part, de proposer « chacun » la nomination d’un expert.

Il est d’ores et déjà à noter que les parties respectives au litige, sinon les deux experts,

devront s’accorder sur la proposition du troisième expert, étant précisé que pour

autant que les parties respectives au litige, respectivement les deux experts ne

parviendraient pas à s’accorder sur ce point, le tribunal désignera le troisième expert.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement rendu le 10 juillet 2012 par le tribunal de céans,

en continuation des débats,

écarte des débats le rapport d’expertise judiciaire dressé par l’expert PERSONNE7.),

déposé le 10 janvier 2013 au greffe du tribunal,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl pour moitié aux frais du

prédit rapport d’expertise,

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) pour moitié aux frais du prédit rapport d’expertise,

ordonne une nouvelle expertise afin qu’il soit procédé à la détermination de la valeur

locative des locaux qui font l’objet du contrat de bail né suite au renouvellement

préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant fait l’objet du contrat de bail conclu

en 1999, respectivement de l’avenant du 26 septembre 2005, et qui sont sis à

ADRESSE9.),

dit que l’accomplissement de la susdite mission d’expertise se fera moyennant un

collège de trois experts,

surseoit à statuer afin de permettre :

i) à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl de proposer la nomination

d’un expert, et

ii) à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) de proposer la nomination d’un expert,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 11 juin

2013, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

dit, dores et déjà, que les parties, sinon les experts ainsi proposés par les parties

respectives, devront s’accorder à proposer un troisième expert, dans un délai d’un

mois à partir de la prédite date, à défaut de quoi le tribunal désignera le troisième

expert,

réserve tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.