Commercial lease appeal partially allowed; lease annulled but tenant eviction confirmed with extended deadline.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 100/2013

Audience publique du mardi, quatorze mai deux mille treize

Numéro 150917 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 28 décembre 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Karim SOREL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150917 du rôle et appelée pour fixation le 29 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 23 avril 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Tom LUCIANI, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Karim SOREL, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Rétroactes

Par contrat de bail signé en date du 2 novembre 2010, PERSONNE3.) et

PERSONNE5.) ont donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un local

commercial ensemble avec un appartement sis à ADRESSE3.) pour un loyer mensuel

de 2.600,00 euros.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 29

mars 2011, PERSONNE3.) et PERSONNE5.) ont demandé à voir convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant ledit tribunal de paix, pour les

voir condamner à leur payer la somme de 8.970,00 euros à titre d’arriérés de loyers

pour les mois de janvier, février et mars 2011, pour voir résilier le contrat de bail conclu

entre parties et pour voir condamner les locataires à déguerpir des lieux loués.

Devant le premier juge, la demande en condamnation d’arriérés de loyers a été

augmentée d’abord à la somme de 47.840,00 euros (arriérés de loyers jusqu’à avril

2012 inclus) puis à 65.780,00 euros (arriérés de loyers jusqu’à octobre 2012 inclus).

Les bailleurs avaient également demandé la condamnation des locataires à leur payer

la somme de 35.880,00 euros au titre de clause pénale.

Les locataires ont résisté aux demandes adverses en faisant valoir qu’ils n’ont jamais

pu exploiter les lieux loués suivant la destination convenue, alors qu’une importante

partie des lieux loués était inutilisable faute d’autorisations administratives afférentes.

Dans la mesure où les bailleurs auraient été au courant de ce fait et qu’ils ne l’auraient

pas mentionné, les locataires ont sollicité l’annulation du contrat de bail pour dol,

respectivement pour erreur.

Ils ont encore sollicité reconventionnellement la condamnation des bailleurs au

montant de 80.000,00 euros au titre d’indemnisation de pertes d’exploitation, de

10.333,00 euros au titre de remboursement des frais de remise en état ainsi que le

remboursement de la garantie locative de 15.600,00 euros.

Par jugement du 22 novembre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

après visite des lieux et rejetant le moyen d’annulation du contrat du bail tiré du dol,

respectivement de l’erreur:

a donné acte à PERSONNE3.) et PERSONNE5.) de l’augmentation de leur

demande en condamnation d’arriérés de loyer ;

l’a dit fondée ;

a partant condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE5.) la somme de 65.780,00 euros avec les intérêts légaux sur le

montant de 8.970,00 euros à partir du 29 mars 2011, sur le montant de 38.870,00

euros à partir du 19 avril 2012 et sur le montant de 17.940,00 euros à partir du 25

octobre 2012, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

a dit la demande en obtention de la somme de 35.880,00 euros à titre de clause

pénale fondée ;

a partant condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE5.) la somme de 35.880,00 euros avec les intérêts légaux à partir

du 19 avril 2012, date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

a dit non fondée la demande d’ PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention

de la somme de 100.000,00 euros à titre de perte d’exploitation et en obtention

du montant de 10.333,00 euros à titre de remboursement des frais de remise en

état ;

a dit fondée la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention de la

somme de 15.600,00 euros à titre de restitution de la garantie locative ;

a partant condamné PERSONNE3.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 15.600,00 euros avec les intérêts légaux à partir

du 25 octobre 2012, date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

a dit qu’il y a lieu à compensation judiciaire entre les créances réciproques ;

a résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) pour motif grave ;

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans les 15 jours au plus tard de la

notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 28 décembre 2012.

Prétention et moyen des parties

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent, principalement, à voir constater

que la condition suspensive contenue à l’article 8 du contrat de bail ne s’est jamais

réalisée, de sorte que le contrat « n’a jamais commencé à exister ». Ils précisent que

le premier juge a omis de statuer sur ce point.

Subsidiairement, ils concluent à l’annulation du contrat de bail pour cause de dol,

sinon pour erreur et ils demandent à être déchargés des condamnations prononcées

à leur encontre.

A titre encore plus subsidiaire, ils demandent à voir « dire qu’il n’y a pas lieu d’ajouter

la TVA aux arriérés de loyer éventuellement dus ;

dire qu’aucun loyer ne peut être réclamé pour toute la période correspondant à la

durée d’aboutissement d’une procédure de commodo-incommodo, soit au moins 12

mois ;

et dire qu’aucun loyer ne peut être réclamé au-delà du 19 avril 2012, date à laquelle

les appelants se sont officiellement déclaré disposés à remettre les clefs du local aux

bailleurs ».

Les appelants estiment en tout état de cause que la demande en condamnation basée

sur la clause pénale serait à déclarer irrecevable dans la mesure où elle n’a pas figuré

à la requête introductive d’instance. Subsidiairement, ils entendent voir réduire

l’indemnité résultant de la prédite clause à de plus justes proportions et voir dire qu’il

n’y a pas lieu de rajouter la TVA sur cette indemnité.

Toujours par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent

reconventionnellement à voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE5.) à leur

payer le montant de 100.000,00 euros ou toute autre somme à évaluer ex aequo et

bono au titre de la « perte d’un profit d’exploitation » ainsi que le montant de 10.333,00

euros au titre de remboursement des travaux effectués dans les lieux loués.

Enfin, les appelants concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, ils exposent les faits gisant à la base du présent litige comme

suit :

« Les parties appelantes ont signé avec les parties intimées un contrat de bail

commercial en date du 2 novembre 2010 pour un local sis à ADRESSE3.).

Le loyer prévu était de 2.600,00 euros par mois à compter du 1er janvier 2011, alors

qu’il était convenu que les mois de novembre et décembre serviraient à la rénovation

des locaux par les appelants.

Après avoir acheté tout le matériel et presque terminé les travaux de rénovation et

d’emménagement, les appelants ont appris par la police que la commune de

ADRESSE4.), respectivement le Parquet avaient interdit, depuis des années,

l’exploitation de la majeure partie du café.

Il découle d’un courrier de la commune de ADRESSE4.) aux bailleurs ainsi qu’à

ADRESSE5.) S.A. du 10 février 2011, qu’aussi bien le bailleur que la brasserie (qui a

pourtant signé un contrat d’approvisionnement avec les locataires le 28 janvier 2012),

étaient au courant de cet état des choses depuis des années et n’ont sciemment pas

informé les locataires.

Il découle de ces mêmes courriers, ainsi que des pièces n° 8 et 9, que la commune

avait à plusieurs reprises mis en garde les bailleurs, qu’avant qu’une nouvelle

exploitation puisse avoir lieu dans ces locaux, une procédure de commodo-

incommodo suivant l’article 6, respectivement 7 de la loi du 10 juin 1999 relative aux

établissements classés devrait être respectée et menée à bien !

La mauvaise foi du bailleur devient d’autant plus apparente et flagrante lorsqu’on voit

qu’il a, lui-même, entamé une telle procédure en janvier 2010, mais ne l’a jamais

menée à terme.

A cette impossibilité d’exploitation s’est rajouté qu’en date du 11 mars 2011, la société

SOCIETE1.) S.A. a enlevé les compteurs d’électricité à cause d’une installation

électrique non conforme aux normes, voire dangereuse et que, suivant rapport de

l’expert assermenté Lucien ENGELBERG, une mise en conformité nécessite un

important nombre de travaux à réaliser en commun accord avec SOCIETE1.).

Cet état des choses a été dénoncé aux bailleurs par courrier recommandé du

précédent mandataire des appelants en date du 29 avril 2011 et rappel en date du 13

juillet 2011, avec invocation expresse de l’exception d’inexécution, sans pour autant

que les bailleurs ne daignent répondre.

Il est un fait que les appelants n’ont pas pu exploiter, ne serait-ce qu’un seul jour, un

débit de boissons dans les lieux loués, les lieux sont restés fermés et beaucoup

d’argent des appelants investi pour rien ! »

En leur faisant néanmoins signer un contrat de bail sans les prévenir des problèmes

administratifs manifestes et connus par les bailleurs, ces derniers auraient vicié le

consentement des locataires par dol, sinon erreur, ce qui aurait comme conséquence

que le contrat de bail serait à annuler.

Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer que l’objet du contrat de bail litigieux était l’exploitation d’un débit de

boissons alcooliques et non-alcooliques, ce qui est communément appelé un « café »

et « rien d’autre » et que pour cette exploitation il ne faudrait nullement une

autorisation « commodo-incommodo ».

Une telle autorisation aurait certes été nécessaire pour l’exploitation d’une salle de

spectacle, d’une discothèque, d’un dancing ou d’un karaoké et ce serait à ce genre

d’exploitation que l’administration communale ADRESSE4.) se serait opposée au vu

de la localisation des lieux loués dans un quartier résidentiel et de l’absence de

mesures d’insonorisation efficaces.

En revanche, l’administration ne se serait jamais opposée à l’exploitation d’un café

dans les lieux loués conformément à l’objet du bail. Dans ces conditions, les locataires

ne sauraient se prétendre victimes d’une erreur, voire même d’une quelconque

manœuvre dolosive de la part des bailleurs.

En ce qui concerne la condition suspensive invoquée par les appelants, les bailleurs

font valoir qu’au vu de l’absence de diligence des locataires pour solliciter les

autorisations requises, celle-ci serait réputée accomplie conformément à l’article 1178

du code civil.

Les bailleurs s’opposent dès lors à l’annulation du bail et ils augmentent leur demande

en condamnation d’arriérés de loyers au montant de 83.720,00 euros couvrant les

loyers jusqu’au mois d’avril 2013 inclus.

Ainsi, d’après les bailleurs, la seule autorisation requise serait une autorisation

d’établissement et que celle-ci ferait actuellement défaut en raison de la « démission

d’un gérant » titulaire d’une telle autorisation. Les locataires n’auraient trouvé aucune

autorisation de substitution et ils seraient dès lors et indépendamment des bailleurs

dans l’impossibilité d’exploiter un café et de générer un quelconque bénéfice, de sorte

qu’ils ne sauraient réclamer une indemnisation pour prétendues pertes d’exploitation.

Les

bailleurs

contestent

également

le deuxième

volet de

la demande

reconventionnelle des locataires dans la mesure où les factures versées ne

prouveraient nullement que les matériaux achetés auraient été investis dans les lieux

loués.

En ce qui concerne l’installation électrique, les bailleurs expliquent que les locataires

auraient été dispensés du paiement des deux premiers loyers et qu’ils auraient reçu

en plus la somme de 1.000,00 euros pour mettre en conformité l’installation électrique.

Ceci n’aurait pourtant pas été fait, raison pour laquelle SOCIETE1.) aurait procédé à

l’enlèvement des compteurs électriques.

Quant à la TVA, les bailleurs font valoir que la mise en compte de celle-ci serait

imposée par la loi en matière de location commerciale.

En ce qui concerne la clause pénale, les bailleurs estiment que celle-ci aurait été

incluse dans la requête introductive d’instance sous forme de demande d’indemnité

de relocation et qu’elle aurait fait partie des débats en première instance sans que les

locataires ne s’y soient opposés. Cette demande ne serait dès lors pas à qualifier de

demande nouvelle et elle devrait être déclarée recevable.

Les locataires répliquent qu’une autorisation « commodo-incommodo » serait

nécessaire pour l’exploitation d’un café et que ce serait au bailleur d’entreprendre les

démarches afférentes. Or, à l’heure actuelle, rien n’aurait été fait en ce sens, de sorte

que la demande reconventionnelle en indemnisation des pertes d’exploitation est

augmentée au montant de 126.000,00 euros.

Discussion

Il résulte des pièces versées au dossier qu’une remise des clés a été effectuée le 2

novembre 2010 aux locataires. Ces derniers affirment avoir fait des travaux de remise

en état dans les lieux loués. Les bailleurs confirment cet élément de fait en précisant

qu’en contrepartie ils accordaient aux locataires une dispense de paiement des loyers

de novembre et de décembre 2010.

Force est, dès lors, de constater que le bail a reçu exécution et que les locataires

avaient les lieux loués à leur disposition, de sorte que la question d’une éventuelle

réalisation de la condition suspensive est devenue sans objet.

Dans la mesure où les prétentions respectives des parties tendent à la fois à

l’annulation (respectivement la résolution) et à la résiliation du bail, le tribunal

examinera, pour des raisons de logique juridique évidente, d’abord les moyens

d’annulation. En effet, si le bail devait être annulé, la question de sa résolution ne se

posera plus.

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, les locataires se disent victime d’une erreur, soit

provoquée par la réticence dolosive de leurs cocontractants (hypothèse du dol), soit

spontanée (hypothèse de l’erreur) quant à la destination et plus particulièrement quant

à l’exploitabilité commerciale des lieux loués dans leur ensemble.

Dans le cadre de l’analyse de ce moyen, le tribunal relève d’abord les éléments

constants, respectivement non contestés suivants :

-

l’objet du bail est un local de commerce situé au rez-de-chaussée et à la cave

ainsi qu’un appartement au 1er étage ;

-

le contrat de bail ne donne aucune précision sur l’agencement matériel des lieux,

ni sur leur superficie ; il n’est toutefois pas contesté que le local de commerce est

composé d’un café et d’une « salle des fêtes » faisant approximativement 2/3 de

la surface totale louée ;

-

d’après le contrat de bail, les lieux sont loués afin d’y exploiter un débit de

boissons alcooliques et non alcooliques ;

-

les locataires veulent exploiter, en tant que « café », l’ensemble des lieux loués, y

compris la salle des fêtes, pour des raisons évidentes de rentabilité ; ceci résulte

notamment du courrier recommandé du 29 avril 2011 rédigé par leur ancien

avocat ;

-

l’administration communale

ADRESSE4.)

s’est opposée, depuis 2008, à

l’utilisation de la salle des fêtes à des fins de « dancing, discothèque, bal, etc. »

en raison des nuisances sonores engendrées dans un quartier résidentiel.

Il n’est pas contesté que, lors de la signature du bail, les bailleurs n’avaient pas

informé leurs locataires de ce fait. Ceci est d’ailleurs dans la logique de la thèse des

bailleurs qui estiment que cette information serait dépourvue de pertinence dans la

mesure où les lieux sont contractuellement destinés à être exploités en tant que débit

de boissons et qu’ils ne nécessitent dès lors pas d’autorisation commodo-incommodo.

Le tribunal constate que le présent litige comporte une incohérence inhérente

résultant d’un décalage entre les stipulations du contrat de bail et la configuration

objective des lieux loués qui sont composés, en majeure partie d’une salle des fêtes.

D’un côté, le contrat de bail destine les lieux loués à l’exploitation d’un débit de

boissons alcooliques et non alcooliques, ce qu’il convient communément d’appeler un

« café ». Il est vrai que pour l’exploitation d’un tel café, il n’est pas nécessaire d’avoir

recours à une procédure commodo-incommodo, un café, respectivement un débit de

boissons ne figurant pas parmi la liste des établissements classés.

D’un autre côté, les lieux loués comprennent une « salle des fêtes » dont l’exploitation

et l’usage dépasse, par définition, celle d’un « simple » café. En effet, le tribunal

considère qu’une salle des fêtes est précisément destinée à organiser des fêtes, des

banquets, des spectacles, de la restauration, etc.. Et c’est à ce titre qu’elle nécessite

une autorisation commodo-incommodo. Les bailleurs étaient d’ailleurs parfaitement

au courant de cette situation, puisqu’il résulte d’un courrier de l’administration

communale ADRESSE4.) du 14 janvier 2010 qu’ils avaient eux-mêmes lancé une

demande pour l’exploitation d’un restaurant dans les lieux loués. D’après les

informations concordantes des parties, cette demande n’a cependant jamais abouti.

Au lieu de poursuivre cette procédure et de mettre les lieux en conformité afin de

respecter les normes applicables en la matière (système d’aération et de hottes

spécifiques, sorties de secours etc.), les bailleurs ont préféré donner les lieux en

location, y inclus la salle des fêtes dont ils savaient qu’elle ne pouvait servir à sa

destination « naturelle ». En passant ce problème sous silence et en prenant soin

d’insérer une clause de destination dans le bail qui est incompatible avec la

configuration matérielle des lieux, les bailleurs ont non seulement agi de façon

déloyale, mais ils ont, par leur silence, induit leurs futurs locataires en erreur sur les

capacités d’exploitation de la salle des fêtes.

Or, dans l’hypothèse où le preneur se voit interdire d’affecter le bien à l’usage pour

lequel il l’a pris à bail, non pas parce que des directives ou réglementations édictées

depuis la conclusion du bail viennent s’y opposer, mais bien parce que, déjà lors de

la conclusion du bail, le bien ne satisfaisait pas aux normes en vigueur à cette époque

pour l’usage convenu, la chose n’a jamais existé en état de convenir à l’usage prévu

(cf. Revue Critique de Jurisprudence Belge 1990, pages 555 et suivantes).

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donc signé le bail dans la croyance

légitime, mais erronée que l’immeuble loué pouvait être exploité commercialement

dans son ensemble.

Le tribunal retient dès lors qu’il résulte des circonstances de la cause, qu’au moment

de la signature du contrat de bail et indépendamment du problème de la non-

conformité de l’installation électrique, le consentement des locataires était vicié par la

réticence dolosive des bailleurs, se sorte que, par réformation du jugement entrepris,

le bail est à annuler.

En cas de nullité, comme aussi en cas de résolution ou de condition résolutoire, l'effet

rétroactif soulève une difficulté particulière dans l'hypothèse des contrats à exécution

successive, en particulier lorsqu'ils ont donné naissance à des obligations de faire qui

ont été, un temps, exécutées. Le travail accompli ou la jouissance d'un bien, par

exemple, ne sont pas susceptibles de restitution. L'anéantissement rétroactif butte sur

une situation de fait indélébile.

Certains en déduisent que, en ce cas, la nullité n'a pas d'effet rétroactif et met

seulement un terme à l'exécution future de l'obligation, ce qui rapprocherait, dans cette

hypothèse, la nullité de l'extinction (J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux, Les obligations,

vol. 1, L'acte juridique, 13e éd. 2008, n° 366. – Ph. Malaurie, note ss Cass. soc., 8 avr.

1957 : D. 1958, p. 221). D'autres, plus nombreux, s'en tiennent au principe de l'effet

rétroactif de la

nullité,

en résolvant sur un fondement indemnitaire, donc

extracontractuel, la question de la juste rétribution des prestations non susceptibles

de restitution, de façon à éviter tout enrichissement injuste de l'une des parties,

l'indemnité octroyée pouvant ne pas être égale, le cas échéant, à la contrepartie que

prévoyait le contrat nul (H., L. et J. Mazeaud et F. Chabas : Montchrestien, 9e éd.

1998, n° 332. – G. Marty et P. Raynaud, op. cit., n° 236. – F. Terré, Ph. Simler et

Y. Lequette, op. cit., n° 425).

La jurisprudence est pareillement divisée. Si elle s'en tient, généralement, au principe

de l'effet rétroactif de la nullité, elle détermine l'indemnité allouée, sauf exceptions (V.

par exemple, Cass. 3e civ., 1er juill. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 134 ; RTD civ. 1988,

p. 531, obs. Mestre), selon le montant (salaire, loyer...) qui était celui que prévoyait le

contrat nul (V. Cass. soc., 3 oct. 1980 : D. 1982, p. 68, note Agostini. – Cass. 3e civ.,

13 juin 2001 : Contrats, conc. consom. 2001, n° 155, obs. Leveneur). Quelques arrêts

ont, au contraire, clairement écarté, dans ce cas, la rétroactivité (V. notamment Cass.

soc., 28 janv. 1983 : Bull. civ. 1983, V, n° 33. – Cass. com., 12 févr. 1991 : JCP G

1992, II, 21754, note Delebecque. – Cass. soc., 7 nov. 1995 : Bull. civ. 1995, V,

n° 292 ; JCP G 1996, II, 22626, note Petit et Picq).

Le tribunal s’en tient à la théorie classique des effets rétroactifs de la nullité avec,

comme corolaire, une rétribution indemnitaire pour les obligations non susceptibles

de restitution en nature.

Transposée à l’hypothèse présente, à savoir l’annulation d’un bail, ceci implique

donc, en principe la restitution des lieux et des clés et le déguerpissement du

« locataire » ainsi que la mise en compte d’indemnités d’occupations pour la période

pendant laquelle le « locataire » a eu la jouissance de l’immeuble.

En l’espèce, il est un fait que l’exploitation commerciale de la salle des fêtes n’a pas

été possible et qu’une exploitation « partielle » (à savoir l’exploitation de seule partie

« café ») était commercialement inconcevable et qu’une telle hypothèse ne rentrait

nullement dans le champ contractuel des parties.

Il s’ensuit donc qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient certes reçu les clés de

l’immeuble et donc l’accès à ce dernier, mais qu’ils étaient dans l’impossibilité d’avoir

la jouissance escomptée des lieux loués.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’allouer d’indemnités d’occupation.

La question d’un éventuel remboursement de loyers ne se pose pas puisque, d’après

les informations des bailleurs, aucun loyer n’a jamais été payé.

Il découle encore de l’annulation du contrat de bail (i) que le jugement entrepris est à

confirmer, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il a ordonné le déguerpissement des

locataires sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la

signification du présent jugement, (ii) que la demande en condamnation d’arriérés de

loyers est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée dans son

ensemble, y compris en ce qui concerne l’augmentation de cette demande et (iii) que

la demande en condamnation basée sur la clause pénale est également à déclarer

non fondée, ceci par réformation du jugement entrepris.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle des locataires à se voir indemniser

la « perte d’un profit d’exploitation » depuis la signature du bail jusqu’à l’audience de

plaidoiries en instance d’appel, il y a lieu de noter que ce qui serait indemnisable n’est

pas la « perte d’un profit d’exploitation » qui est purement hypothétique, mais la perte

d’une chance de générer un tel profit.

La perte de cette chance

s’indemnise par l’allocation d’un forfait qui est

nécessairement inférieur l’indemnisation qui aurait été due pour la perte de l’avantage

escompté si cette perte était survenue alors que cet avantage avait déjà été obtenu

(cf. G. Ravarani, Responsabilité Civile, 2ième éd. Pasicrisie 2006, n° 1009 et s.).

Or, encore faut-il que la chance de générer un profit d’exploitation soit réelle et

sérieuse et pas simplement théorique. Force est de constater qu’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ne fournissent pas le moindre élément d’appréciation au tribunal pour

vérifier ce point de sorte que ce volet de leur demande reconventionnelle est, par

confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.

En ce qui concerne le deuxième volet de cette demande, à savoir l’indemnisation des

travaux d’amélioration dans les lieux occupés, le tribunal constate que, parmi les

innombrables factures versées, aucune ne permet de vérifier que le matériel facturé

ait effectivement été livré et utilisé pour l’amélioration des lieux loués. Le tribunal

précise à ce propos que l’adresse de facturation (le tribunal se réfère en particulier

aux deux factures C.P. TEC. du 11 février 2011) ne prouve pas l’adresse de livraison

face aux contestations adverses.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) est, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Il découle dès lors de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est

à déclarer partiellement fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), de sorte que leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

annule le contrat de bail signé entre parties en date du 2 novembre 2010,

dit non fondées les demandes de PERSONNE3.) et PERSONNE5.) à l’exception de

la demande en déguerpissement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais des deux instances et les impose à PERSONNE3.) et à

PERSONNE5.).