Court rejects tenant's rent increase appeal but partially allows landlord's incident appeal for procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101/2013

Audience publique du mardi, quatorze mai deux mille treize

Numéro 150803 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Tessie LINSTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 8 janvier 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150803 du rôle et appelée pour fixation le 5 février

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 30 avril 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Nicky STOFFEL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 10 novembre 1994, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement avec cave sis à ADRESSE1.) (au 3e étage) pour un

loyer mensuel de 23.000,00 LUF, soit 570,16 euros.

Par décision de la Commission des Loyers de la SOCIETE1.) du 21 novembre 2000,

le loyer a été fixé à 18.000,00 LUF, soit à 446,21 euros.

L’appartement a fait l’objet des ventes suivantes dont les actes figurent au dossier :

Par acte notarié du 27 octobre 2006, un propriétaire successif, à savoir la SCI

SOCIETE2.)

(dont la gérante était à l’époque l’épouse d’un dénommé

PERSONNE5.)), a cédé le prédit appartement à PERSONNE6.) pour le prix de

115.000,00 euros.

Par acte notarié du 24 octobre 2007, Monsieur PERSONNE3.) a acquis le même

appartement au prix de 270.000,00 euros.

Par acte notarié du 28 octobre 2011, Monsieur PERSONNE3.) a revendu à Monsieur

PERSONNE2.) la moitié indivise du même appartement pour un prix de 162.500,00

euros.

Par courrier recommandé du 7 février 2012, les propriétaires ont fait notifier aux

locataires leur volonté d’augmenter le loyer et de le porter de 446,21 euros à 1.505,99

euros par mois.

Compte tenu du fait que les locataires n’ont pas donné suite à cette requête, les

propriétaires ont demandé par courrier recommandé du 16 mars 2012 à la

Commission des Loyers de la SOCIETE1.) la fixation du loyer à 1.505,99 euros par

mois à partir du 1er avril 2012.

Lors des plaidoiries devant la Commission, les propriétaires ont demandé la fixation

du loyer mensuel au montant de 1.362,21 euros en se basant sur un capital investi de

328.611,35 euros.

Par décision du 26 juin 2012, la Commission des Loyers de la SOCIETE1.) a fixé les

loyers comme suit :

-

753,21 euros à compter du 1er avril 2012 ;

-

1.061,21 euros à compter du 1er avril 2013 ;

-

1.369,21 euros à compter du 1er avril 2014.

Par requête du 12 juillet 2012, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

réformer la décision de la Commission des Loyers de la SOCIETE1.) du 26 juin 2012

ayant fixé le loyer mensuel à 1.369,21 euros et de s’entendre dire que le loyer mensuel

sera fixé à 881,25 euros.

Devant le premier juge à l’audience publique du 22 octobre 2012, les propriétaires ont

formulé une demande reconventionnelle selon laquelle le loyer mensuel serait

principalement à fixer à 1.515,50 euros par mois à partir du 1er avril 2012, sinon

subsidiairement à 1.390,12 euros, sinon plus subsidiairement à 1.376,22 euros, sinon

encore plus subsidiairement à 1.369,21 euros, sinon en dernière subsidiarité à

1.143,37 euros.

Retenant qu’il incombe au locataire de prouver que le montant invoqué par le bailleur

au titre du prix d’acquisition, respectivement au titre du capital investi dans les lieux

loués, qu’PERSONNE1.) n’avait pas rapporté cette preuve en l’espèce et que la

Commission des Loyers de la SOCIETE1.) a correctement fixé le loyer en se référant

aux prix d’acquisition figurant aux actes notariés du 24 octobre 2007 et du 28 octobre

2011, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 29 novembre 2012, dit

les demandes principale et reconventionnelle non fondées.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 8 janvier 2013.

A titre principal, PERSONNE1.) conclut à l’annulation du jugement entrepris au motif

qu’il n’aurait pas été signé par le greffier.

Subsidiairement et par réformation du jugement entrepris, il demande à voir fixer le

loyer au montant de 881,25 euros conformément à sa requête initiale formulée sur

base de l’expertise ERPELDING du 30 avril 2012.

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, il fait valoir que, compte tenu des conclusions de l’expert

ERPELDING, les prix de vente inscrits dans les actes notariés versés seraient surfaits,

ceci d’autant plus que l’appartement date des années 1974/1975 et que, depuis la

prise à bail, aucun investissement n’a été effectué. En particulier, il ne faudrait pas se

référer au prix de vente de l’acte notarié d’octobre 2011 dans la mesure où la vente

qui y est documentée s’est faite entre deux associés d’une même société

commerciale, de sorte que le prix aurait été « gonflé » pour les besoins de la cause.

Il serait « injuste » que le locataire doive s’aligner sur des prix de vente « artificiels »

alors que de tels prix ne correspondraient pas à la valeur réelle de l’appartement.

PERSONNE1.) critique encore le premier juge en ce qu’il a entériné la décision de la

Commission des Loyers qui s’est basée sur les évaluations de SOCIETE3.). Or, ces

évaluations seraient faites sur base de prix affichés et non pas sur base des prix

nécessairement inférieurs auxquels les transactions se font par la suite.

Subsidiairement et dans la mesure où la vente de 2011 n’a porté que sur la moitié

indivise de l’appartement loué, il faudrait se référer, pour la valeur de l’autre moitié

indivise, à l’acte antérieur d’octobre 2007.

Les parties intimées concluent au rejet du moyen d’annulation soulevé par l’appelant

dans la mesure où ce serait uniquement une copie du jugement qui n’aurait pas été

signée par le greffier et que cette omission ne porterait pas à conséquence.

Quant au fond, les intimés font valoir que l’article 3 (4) alinéa 2 de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation érige en présomption qu’en cas

d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique

translatif de propriété, et les frais de l’acte correspondent, au jour de la signature de

l’acte, au capital investi, réévalué et décoté.

Afin de combattre utilement cette présomption, il appartientrait à la partie adverse de

prouver que le prix d’acquisition indiqué dans l’acte ne saurait « manifestement

correspondre à la valeur marchande comparable ».

Or, l’appelant n’aurait pas rapporté cette preuve.

En tout état de cause, on ne saurait se référer ni à la décision de la Commission des

Loyers du 21 novembre 2000 qui ne serait pas opposable aux nouveaux propriétaires

et actuelles parties intimées, ni à l’acte de vente du 27 octobre 2007 qui avait été

passé au prix de 115.000,00 euros. Ce prix ne serait certainement pas représentatif

du prix réel de l’appartement étant donné qu’il s’agissait d’une transaction « intra-

familiale ».

Par ailleurs, tant l’expertise PERSONNE7.) que SOCIETE3.) retiendraient un prix

entre 5.000,00 et 6.000,00 euros au mètre carré pour un appartement sis à

ADRESSE4.), ce qui correspondrait tout à fait au prix payé par les actuels

propriétaires.

Compte tenu de ces observations, les parties intimées demandent, par appel incident,

à voir fixer le loyer d’après l’ordre de subsidiarité suivant :

-

Principalement, elles demandent de se baser sur le prix d’acquisition de l’acte de

2011, ce qui reviendrait à doubler le prix de vente ainsi que les frais d’acte pour

arriver à un loyer de 1.515,50 euros par mois ;

-

Subsidiairement, elles se basent sur la moyenne basse des données de

l’Observatoire du Logement pour le quartier de ADRESSE5.), soit le montant

minimal de 5.000,00 euros par mètre carré, ce qui équivaudrait à un loyer mensuel

de 1.390,12 euros ;

-

Plus subsidiairement, elles se basent sur le rapport d’évaluation de l’expert

PERSONNE7.) qui avait retenu comme valeur de l’appartement le montant de

297.000,00 euros ce qui donnerait, après addition des frais d’acte, un loyer

mensuel de 1.376,22 euros ;

-

Encore plus subsidiairement, elles concluent à la confirmation du jugement

entrepris et donc à la fixation du loyer conformément à ce qui avait été retenu par

la Commission des Loyers qui s’est basée sur l’acte de 2011 pour déterminer la

valeur d’une moitié indivise de l’appartement et sur l’acte de 2007 pour la

détermination de la valeur de la deuxième moitié indivise pour arriver à un loyer

de 1.369,21 euros par mois ;

-

En dernier ordre de subsidiarité et pour autant que le tribunal devait se baser sur

le rapport d’expertise ERPELDING, les parties intimées font valoir que c’est à tort

que ledit expert a appliqué un coefficient de vétusté sur la quote-part valeur

terrain. Il conviendrait, dès lors, de redresser cette erreur pour arriver à un loyer

mensuel de 1.143,37 euros.

Quant à la demande en annulation du jugement entrepris

Aux termes de l’article 247 du nouveau code de procédure civile, le président et le

greffier signeront la minute de chaque jugement aussitôt qu’il sera rendu.

Or, le défaut de signature du greffier n’est pas une cause de nullité du jugement

(Garsonnet et Cézar-Bru E.D. vo jugement no 174).

D’autre part, les prescriptions du jugement concernant le délai dans lequel les

jugements doivent être signés ne comportent aucune sanction et le fait que les

signatures prévues par la loi ne soient apposées qu’après l’audience n’emporte pas

la nullité du jugement.

De plus, les erreurs ou omissions qui peuvent se rencontrer dans l’expédition d’un

jugement ne peuvent, si la minute est régulière, que vicier l’expédition et ne sauraient

entraîner la nullité du jugement (E. Dalloz Pr. civ. et com. vo Expédition et grosse no

34).

Finalement, il y a lieu de relever que le document invoqué par l’appelant, à l’appui de

sa demande en annulation du jugement entrepris, est une copie libre du jugement,

copie qui ne saurait établir la réalité de l’inobservation d’une prescription du nouveau

code de procédure civile relative à la signature de la minute par le président et le

greffier.

Dans ces conditions, le moyen de nullité du jugement opposé par l’appelant n’est pas

fondé.

Quant au fond

Suivant l’article 3(1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

« la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un

revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement. »

Suivant l’article 3(4) de la prédite loi du 21 septembre 2006 :

« Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base

de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le

montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment

qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte

authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre

au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.

Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est

contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre

à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir

le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8,

détermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de

l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien

ou de la réparation du logement, et de la finition du logement. »

En vertu de cette disposition, la loi établit donc une présomption d’après laquelle, en

cas de vente de l’objet loué, le capital investi, réévalué et décoté au jour de l’acte,

correspond au prix de vente stipulé à l’acte augmenté des frais d’acte.

S’il y a eu plusieurs ventes successives concernant un même objet loué, il faut se

référer à l’acte de vente le plus récent pour les besoins de la présomption décrite ci-

dessus, même si, comme en l’espèce, cet acte de vente n’a porté que sur une quote-

part indivise de l’immeuble donné en location.

En ce qui concerne les frais d’acte qui sont à rajouter, il s’agit des honoraires du

notaire et surtout des droits d’enregistrement et de transcription. La surtaxe

communale, qui est due lorsque l’immeuble est affecté à des fins commerciales ou de

bureau sur le territoire de la SOCIETE1.), n’est évidemment pas à prendre en

considération puisque la fixation du loyer concerne un bail à usage d’habitation.

D’après l’acte de vente le plus récent, soit l’acte du 28 octobre 2011, le prix de vente

de la moitié indivise de l’appartement a été stipulé à 162.500,00 euros, ce qui équivaut

à un prix de 325.000,00 euros, et donc un capital investi hors frais d’acte du même

montant pour l’appartement en entier.

Il est loisible à l’appelant de renverser cette présomption, mais, pour ce faire, il doit

prouver que l’évaluation ainsi présumée « ne saurait manifestement correspondre à

la valeur marchande comparable ».

Or, les éléments avancés par l’appelant ne permettent pas de rapporter cette preuve.

En effet, ce n’est pas parce que les parties acquéreuse et venderesse ayant comparu

à l’acte du 28 octobre 2011 sont en relation d’affaires et associés d’une même société,

qu’on pourrait en déduire que le prix de vente aurait été artificiellement « gonflé » pour

maximiser le capital investi.

Par ailleurs, le résultat de l’expertise unilatérale ERPELDING, évaluant le bien à

211.500,00 euros, est contredit par l’expertise unilatérale PERSONNE7.) versée par

les parties intimées et concluant à une valeur de 297.000,00 euros.

Enfin et ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, il n’y a pas lieu de se référer aux actes de

vente antérieurs, a fortiori si l’un d’entre eux a documenté une vente « intra-familiale »

à un prix très avantageux.

Dans ces conditions, le capital investi est à fixer par référence au prix de vente stipulé

à l’acte du 28 octobre 2011 comme suit :

325.000,00 (prix de vente extrapolé) + 1.141,00 (honoraires du notaire qui

n’augmentent pas linéairement avec le prix de vente) + 19.500,00 (droits

d’enregistrement à 6%) + 3.250,00 (droits de transcription à 1% hors salaire du

conservateur des hypothèques), ce qui revient à un capital investi de 348.891,00

euros.

Ce montant n’est soumis ni à réévaluation, ni à décote puisque la vente de référence

date de 2011 et que la fixation des loyers est demandée à compter du 1er avril 2012.

Les loyers sont, dès lors, à fixer à (348.891,00 x 0,05 / 12 =) 1.453,71 euros à arrondir

à 1.450,00 euros.

Compte tenu du fait que ce nouveau loyer dépasse de plus de 10% l’ancien loyer de

446,21 euros, il y a lieu, par application de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, d’appliquer la hausse par tiers annuels comme

suit :

-

781,00 euros à compter du 1er avril 2012 ;

-

1.116,00 euros à compter du 1er avril 2013 ;

-

1.450,00 euros à compter du 1er avril 2014.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer non fondé et que l’appel incident est à déclarer partiellement fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

fixe le loyer comme suit :

-

781,00 euros à compter du 1er avril 2012 ;

-

1.116,00 euros à compter du 1er avril 2013 ;

-

1.450,00 euros à compter du 1er avril 2014.

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.