Court reduces rent based on old building depreciation rules and rejects procedural fee claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 97/2013

Audience publique du mardi, quatorze mai deux mille treize

Numéro 145913 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette

du 11 mai 2012,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître

Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 145913 du rôle et appelée pour fixation le 8 octobre

2012, fut ensuite fixée pour contrôle aux 20 novembre 2012, 5 février 2013 et

finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 30 avril 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant acte notarié du 30 juillet 1993, PERSONNE2.) acquiert une maison

d’habitation, avec place jardin et autres appartenances et dépendances, sise à

ADRESSE1.), le prix de vente étant de 5.500.00.- flux.

Suivant contrat de bail du 25 février 2003, un appartement avec deux chambres à

coucher, cuisine, living, garage situé dans le susdit immeuble, est donné en location

par le bailleur PERSONNE2.) au locataire PERSONNE1.), moyennant un loyer

mensuel de 310,00 euros auquel s’ajoutent des charges de 62,00 euros.

Par courrier du 1er octobre 2009, le mandataire de PERSONNE1.) informe

PERSONNE2.) que, conformément à l’article 8 de la loi du 21 septembre 2009 sur le

bail à usage d’habitation, PERSONNE1.) souhaite se voir accorder une réduction de

loyer, étant donné qu’il estime le loyer (contractuellement fixé) totalement surfait au

vu de l’état de l’immeuble (absence de chauffage et d’eau chaude, chaudière au gaz

non conforme, état général d’insalubrité des lieux). Dans cette lettre, le mandataire de

PERSONNE1.) écrit que le bailleur n’est pas sans ignorer que l’immeuble abritant

l’appartement était, à l’époque de son acquisition par PERSONNE2.), destiné à être

démoli en vue d’y faire construire une nouvelle habitation.

Le bailleur et locataire n’ayant pas réussi à trouver un terrain d’entente, la Commission

des Loyers de la ADRESSE3.) (ci-après la CDL) fût saisie d’une requête introduite en

date du 4 novembre 2009 par le locataire PERSONNE1.), par laquelle celui-ci

demandait de voir ordonner une réduction du loyer convenu à la somme de 100,00

euros, charges comprises.

Par décision du 10 février 2010, la CDL a constaté qu’en application de l’article 3 de

la loi du 21 septembre 2006, elle a le pouvoir de procéder à la fixation du loyer, en

procédant à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Quant à la réévaluation du capital investi, la CDL a constaté i) qu’il résultait des actes

translatifs de propriété que le dernier acte en date était celui du 30 juillet 1993, qui

stipule un prix de vente de 5.500.000.- flux, ii) que les frais d’actes s’établissent à

511.498.- flux, de manière à avoir un capital investi de 5.500.000 + 511.498 =

6.011.498.- flux, iii) que ce capital est réévalué, - en application de l’article 102 alinéa

6 de la loi du 4 décembre 1987 concernant l’impôt sur le revenu et de l’article 3 (4)

alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 -, par application du coefficient 1,29, de sorte

iv) que le capital est fixé à 6.011.498 x 1,29 = 7.754.832.- flux, soit 192.237,27 euros.

La CDL a dit qu’en application de l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006 et en

considération du fait qu’il n’y a pas eu d’investissements substantiels dans

l’amélioration du confort, il y avait lieu d’appliquer une décote. Constatant i) que la

construction de l’immeuble remonte au début du XXe siècle, sans toutefois pouvoir

fixer une date exacte et ii) que la date de 1905 est admise comme année de

construction, de sorte iii) que la date de départ de la décote est fixée à l’année 1920,

la CDL a dit qu’il y avait lieu de tenir compte de 45 périodes de deux années,

entraînant une décote de 90%. La CDL a retenu i) que le propriétaire n’a pas prouvé

que des investissements, de manière à réduire la décote, aient été effectués, ii) que

des transformations substantielles n’ont pas été constatées, iii) que, compte tenu des

vices de jouissance constatés lors de la visite des lieux et dont la configuration

empêche la vie privée du locataire, la décote est pleinement justifiée.

La CDL a dit que le loyer annuel pour tout l’immeuble ne peut rapporter que la somme

de 961,19 euros, soit 80,00 euros par mois. Retenant que PERSONNE1.) n’occupe

que le rez-de-chaussée de la maison, la CDL a dit que le loyer était à réduire de la

moitié, de sorte que le loyer dû par PERSONNE1.) a été fixé à 40,00 euros par mois.

Par requête déposée le 9 septembre 2010 auprès du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE2.) a demandé la convocation de PERSONNE1.) aux fins i) de

voir « confirmer que le loyer mensuel est de 400,00 euros, sur base du capital investi

de 316,00 euros par mois », ii) de se voir donner acte qu’il se réserve le droit de

prouver les investissements dans son immeuble, sinon de se voir donner acte qu’il se

rapporte à prudence de justice quant à l’application des articles 3 et suivants de la loi

du 21 septembre 2006 et iii) aux fins de voir condamner PERSONNE1.) à lui payer

une indemnité de procédure de 600,00 euros.

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a reçu la demande en la forme et a sursis à statuer en ordonnant à

PERSONNE2.) de verser toute pièce permettant de déterminer la date à laquelle il a

reçu la notification de l’extrait du registre des délibérations de la CDL de la commune

de ADRESSE3.) du 23 février 2010.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

statuant en continuation du susdit jugement, a dit la demande de PERSONNE2.)

fondée, a fixé le loyer mensuel redu par PERSONNE1.) au montant de 400,00 euros,

hors charges, et a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité

de procédure de 250,00 euros, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’il résultait des pièces versées que la

décision de la CDL du 10 février 2010 avait été notifiée à PERSONNE2.) le 16 août

2010, de sorte que la requête du 9 septembre 2010 était recevable comme ayant été

introduite dans le délai légal.

Après avoir souligné la teneur de l’article 1er, paragraphe 1, de l’article 3, paragraphe

4, de l’article 9, paragraphes 3 et 4 de la loi du 21 septembre 2006, le premier juge a

constaté qu’il résulte de la décision de la CDL i) qu’elle se trouvait en présence d’un

logement conforme à l’article 1er alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 et ii) que les

formalités préliminaires fixées à l’article 8 alinéa 1er de la même loi étaient remplies.

Après avoir reproduit l’évaluation, la réévaluation et la décote appliquée par la CDL,

le premier juge, après avoir rappelé la teneur de l’article 3 (3) de la loi du 21 septembre

2006, i) a constaté qu’en retenant le montant de 192.237,27 euros, la CDL a

correctement réévalué le capital, ii) a dit qu’en ce qui concerne la décote, la CDL est

remontée à l’année de construction, soit à l’année « 1920 », pour retenir 45 périodes

de deux années, alors qu’il aurait fallu retenir qu’entre 2012 et 1993 se situent 19

années, ce qui engendre 2 périodes de deux années.

Le premier juge a dit ensuite qu’il fallait prendre en considération le prix d’acquisition,

soit 137.500,00 euros (5.500.000.- flux), lui appliquer le coefficient de réévaluation,

soit « 2,19 », ce qui l’a amené au montant de : 137.500,00 x 2,19 = 301.125,00 euros,

auquel il y avait lieu d’appliquer une décote de (19-15) = 4%, correspondant à deux

tranches de deux années, soit 301.125,00 x 0,04 = 12.045,00 euros.

Retenant qu’à défaut de prouver avoir réalisé des investissements depuis la date

d’acquisition de l’immeuble, PERSONNE2.) ne peut faire valoir qu’un capital investi

de 301.125,00 – 12.045,00 = 289.080,00 euros, le premier juge, après avoir souligné

que la location de logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un

revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi, a dit que le loyer de tout

l’immeuble ne saurait dépasser le montant de 289.080,00 x 0,05 = 14.454,00 euros,

soit 1.204,50 euros par mois. Au vu du fait que PERSONNE1.) n’occupe que le rez-

de-chaussée de l’immeuble, le premier juge a dit que PERSONNE2.) ne peut lui

réclamer un loyer dépassant 602,25 euros et a partant retenu que le loyer de 400,00

euros, hors charges, payé depuis 2007 par PERSONNE1.), est conforme aux

dispositions légales.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 11 mai 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) principalement à

voir dire que, dans sa décision du 23 février 2010, la CDL a fait une juste évaluation

du loyer et partant voir fixer le loyer à 40,00 euros par mois hors charges, à partir du

1er décembre 2009, et ii) subsidiairement à voir renvoyer les parties devant la CDL

afin d’effectuer une lecture de la prédite décision et d’obtenir de plus amples

éclaircissements quant à la fixation du loyer au regard des dispositions de la loi du 21

septembre 2006. En tout état de cause, PERSONNE1.) demande à voir « débouter

PERSONNE2.) de l’entièreté de ses demandes et voir décharger l’appelant de toutes

condamnations prononcées à son encontre ». Il sollicite une indemnité de procédure

de 500,00 euros pour chacune des deux instances.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que le premier juge a appliqué un

coefficient erroné (2,19 au lieu de 1,29) et que c’est à tort qu’il a dit que la décote

s’appliquait jusqu’à l’année 1993, date d’acquisition de l’immeuble, alors qu’il aurait

fallu remonter à l’année de construction, soit à l’année 1905.

L’appelant donne à considérer qu’il s’agit d’un immeuble très ancien, dans lequel le

bailleur loge deux familles, sans avoir jamais effectué de travaux de réfection. Le

montant du loyer retenu par la CDL sur base des constatations faites lors de la visite

des lieux serait juste. Le but poursuivi par le législateur serait d’éviter que des

logements, dans lesquels le propriétaire ne réalise aucun investissement, soient loués

à des prix exorbitants.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du premier jugement, en faisant relever que

le but du législateur est d’éviter la fixation arbitraire des loyers, mais certainement pas

de voir fixer des loyers dérisoires. Ce serait à juste titre que le premier juge s’est référé

à l’année d’acquisition de l’immeuble, de laquelle il fallait déduire 15 années.

PERSONNE2.) fait relever qu’il y a eu des investissements mais qu’il est dans

l’impossibilité d’en rapporter la preuve.

L’intimé sollicite une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1er de la loi du 21 septembre 2006, les baux à usage

d’habitation sont régis par les articles 1713 à 1762-2 du Code civil sous réserve des

règles particulières instituées par la présente loi.

Aux termes de l’article 3 (1) de la prédite loi, la location d’un logement à usage

d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5%

du capital investi dans le logement. Le point (4) stipule que, dans le cas où le capital

investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives et

s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la

plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procédera à l’évaluation

du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le

prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de

l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi,

réévalué et décoté.

Si, comme c’est le cas en l’occurrence, le bailleur n’est pas lui-même le maître de

l’ouvrage, il ne dispose guère de pièces prouvant le capital investi. C’est pour cette

raison que la loi présume que le prix de vente retenu dans l’acte notarié d’acquisition,

augmenté des frais d’acte, correspond au capital investi. Le prix de vente retenu dans

l’acte, frais d’acte inclus, est considéré comme le prix dans lequel les coefficients de

réadaptation et les décotes ont été intégrés jusqu’au jour de l’acquisition (G.

KRIEGER, le bail d’habitation, Edit. Saint Paul 2009, n° 85).

Il est à noter que la présomption inscrite à l’article 3 point 4 de la loi du 21 septembre

2006 concernant le prix d’acquisition de l’immeuble par PERSONNE1.), soit

5.500.000.- flux, n’est pas contestée par PERSONNE1.).

Aux termes de l’article 3 point (3) de la loi du 21 septembre 2006, ce capital investi est

réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer par

multiplication avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de

réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967

concernant l’impôt sur le revenu. Si la construction du logement remonte à quinze ans

ou plus, le capital investi réévalué déterminé d’après les modalités formulées ci-avant,

à l’exception du prix du terrain sur lequel l’habitation est construite, frais de l’acte

compris, qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la décote, est diminué de

2% par période de deux années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve

avoir investi des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement. Ces

frais sont également réévalués selon les modalités prévues par l’alinéa 1er. Au cas où

les frais investis n’atteignent pas le montant correspondant de la décote, ils sont

compensés avec la décote. Au cas où ils excèdent la décote opérée, ils sont reportés

sur les décotes ultérieures.

Il est constant en cause, qu’en l’espèce, il s’agit d’un logement dont la construction

remonte à plus de quinze années, la construction de l’immeuble remontant au début

du XXe siècle.

La valeur du capital investi se chiffre au jour où le logement a été acquis par le

propriétaire, soit l’année 1993, à laquelle le coefficient à appliquer est de 1,29, et non

de 2,19 tel que retenu à tort par le premier juge.

Conformément au prédit article 3 (3) de la loi du 21 septembre 2006, les frais d’acte

ne sont pas pris en considération pour le calcul de la décote. Le capital investi

réadapté se chiffre dès lors à : 5.500.000 x 1,29 = 7.095.000.- flux, soit (7.095.000 :

40,3399 =) 175.880,45 euros. La construction de l’immeuble datant de plus de quinze

ans, il s’ensuit que, tel que retenu à juste titre par le premier juge, le capital investi

réadapté est soumis à une diminution de 2% pour tous les deux ans qui dépassent les

quinze ans.

En cas d’acquisition d’un immeuble ancien, la décote s’applique avec effet à la date

d’acquisition de l’immeuble et non pas avec effet à la date de la construction (le prix

de vente retenu dans l’acte, frais d’acte inclus, étant, tel que déjà dit ci-avant,

considéré comme le prix dans lequel les coefficients de réadaptation et les décotes

ont été intégrés jusqu’au jour de l’acquisition).

PERSONNE2.) étant, à l’heure des débats, propriétaire de l’immeuble depuis vingt

ans (2013 – 1993), soit une durée supérieure à 15 ans, il s’ensuit qu’il est soumis à

une décote de 20-15 = 5 ans, ce qui correspond à deux périodes (entières) de 2 ans,

soit 2 x 2 = 4%. La décote à appliquer se chiffre partant à : 175.880,45 x 0,04 =

7.035,22 euros.

En l’absence de la preuve d’investissements réalisés depuis la date d’acquisition de

l’immeuble, PERSONNE2.) peut, dès lors, faire valoir un capital investi de 175.880,45

– 7.035,22 = 168.845,23 euros.

En application de l’article 3 point (1) de la loi du 21 septembre 2006, le loyer annuel

de l’immeuble entier ne peut, dès lors, dépasser le montant de 168.845,23 x 0,05 =

8.442,26 euros, soit 703,52 euros par mois. Le loyer à payer par PERSONNE1.) ne

peut, par conséquent, dépasser le montant de 703,52 : 2 = 351,18 euros.

Par réformation du premier jugement, la demande de PERSONNE2.) est à dire

partiellement fondée, le loyer mensuel étant à fixer au montant de 351,18 euros, avec

effet au 1er décembre 2009, qui correspond à la date, non critiquée, retenue par la

CDL.

La demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) pour la première

instance est à déclarer irrecevable, pareille demande n’ayant pas été formulée en

première instance.

Par réformation du premier jugement, l’indemnité de procédure, sollicitée pour la

première instance par PERSONNE2.), est à dire non fondée, l’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Les demandes en indemnité de procédure formulées pour l’instance d’appel par les

parties respectives au litige sont à dire non fondées, étant donné que l’iniquité requise

pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas

donnée.

Les frais et dépens des deux instances sont à mettre à concurrence d’un cinquième à

charge de PERSONNE2.) et à concurrence de quatre cinquièmes à charge de

PERSONNE1.).

L’appel est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

fixe le loyer mensuel redu par PERSONNE1.) au montant de 351,18 euros, avec effet

au 1er décembre 2009.

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée pour la première

instance par PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées pour l’instance

d’appel par les parties respectives,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE1.) à

quatre cinquièmes et PERSONNE2.) à un cinquième de ces frais et dépens.