Tenant appeal partially allowed; landlord ordered to pay additional rent and costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 98/2013

Audience publique du mardi, quatorze mai deux mille treize

Numéro 130182 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 18 mai 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelant par appel incident,

comparant par Maître

Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs de deux jugements rendus entre parties par le tribunal de ce

siège en date du mardi, vingt-six octobre deux mille dix, sous le numéro 137/2010, et

du mardi, vingt-cinq janvier deux mille onze, sous le numéro 15/2011, et dont les

dispositifs sont conçus comme suit:

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

invite les parties à informer le tribunal si la décision de la Commission des Loyers de

Bettembourg du 13 août 2010 a fait l’objet d’un recours devant le juge de paix tel que

prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 30

novembre 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus du fonds et les frais. »

et

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 26 octobre 2010,

dit qu’il y a lieu à sursis à statuer jusqu’à ce que le recours introduit contre la décision

de la Commission des Loyers de Bettembourg du 13 août 2010 soit définitivement

vidé,

refixe l’affaire au rôle général,

réserve le surplus du fonds et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 130182 du rôle et fixée au rôle général, fut ensuite

successivement fixée pour contrôle aux 22 novembre 2011, 17 janvier 2012, 17 avril

2012, 8 mai 2012, 25 septembre 2012, 20 novembre 2012, 5 février 2013 et finalement

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 30 avril 2013, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 25 janvier 2011 lequel, au

vu du jugement rendu en date du 26 octobre 2010, avait sursis à statuer en attendant

que le recours introduit contre la décision du 13 août 2010 de la Commission des

Loyers de Bettembourg (ci-après la SOCIETE1.)), soit définitivement vidé.

Il est rappelé :

1) que, par jugement du 26 octobre 2010, le tribunal de céans, après avoir reçu en la

forme les appels principal interjeté par PERSONNE1.) et incident interjeté par

PERSONNE2.) contre le jugement rendu en date du 16 avril 2010 par le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, avait invité les parties à informer le tribunal si la décision

de la SOCIETE1.) a fait l’objet d’un recours,

2) que la présente instance a trait au litige opposant PERSONNE2.) à PERSONNE1.),

dans le cadre duquel, PERSONNE2.) sollicitait en première instance i) des arriérés

de loyers et de charges de 3.200,00 euros (correspondant à 8 mois impayés,

courant de mars 2009 à octobre 2009), montant auquel le tribunal de paix a fait

droit et ii) la résiliation du bail, ainsi que le déguerpissement de PERSONNE1.),

demande à laquelle il n’a pas été fait droit. PERSONNE1.) quant à lui sollicitait des

dommages et intérêts d’un montant de 3.000,00 euros, auquel il n’a pas été fait

droit,

3) que, dans son acte d’appel du 18 mai 2010, PERSONNE1.) a demandé i) à se voir

décharger de la condamnation prononcée à son encontre, ii) à voir faire droit à sa

demande reconventionnelle, dont le montant a été chiffré à 3.000,00 euros (dont

2.200,00 euros à titre de préjudice matériel et 800,00 euros à titre de préjudice

moral), iii) à voir ordonner la compensation entre les créances respectives, iv) à voir

confirmer le premier jugement pour le surplus, v) à se voir accorder une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros pour chacune des deux instances et vi) à voir

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances,

4) que, lors des débats en instance d’appel, PERSONNE1.) a en outre formulé une

demande en remboursement des loyers à concurrence du montant de 3.240,00

euros, correspondant à la différence du loyer contractuellement dû et celui fixé par

la SOCIETE1.) pour la période de décembre 2009 à août 2010,

5) que PERSONNE2.) a conclu à la confirmation du premier jugement, en ce qui

concerne la condamnation de PERSONNE1.) aux arriérés de loyers,

6) que PERSONNE2.) a relevé appel incident, en demandant à voir prononcer la

résiliation du bail,

7) que PERSONNE2.) a sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Lors de la continuation des débats, PERSONNE1.) a demandé à voir faire droit à ses

prétentions et a notamment conclu à se voir rembourser les loyers payés en trop, soit

le montant de 3.240,00 euros. PERSONNE2.) a demandé à voir faire droit aux loyers

de septembre et octobre 2010, soit 2 x 400,00 = 800,00 euros.

Concernant le recours contre la décision rendue par la SOCIETE1.) en date du 10

février 2010 (et non le 13 août 2010), laquelle avait fixé le loyer à payer par

PERSONNE1.) pour le logement loué par PERSONNE2.), à 40,00 euros, il est à

préciser que, par jugement contradictoire du 30 mars 2012, le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, a dit la demande de PERSONNE2.) fondée et a fixé le loyer mensuel redu

par PERSONNE1.) au montant de 400,00 euros, hors charges.

Suite à l’appel interjeté par PERSONNE1.) contre ce jugement, le tribunal de céans

a, en date de ce jour, rendu le jugement n° 97/13, en vertu duquel le loyer mensuel a

été fixé par réformation du prédit jugement, au montant de 351,18 euros, à partir de

décembre 2009.

Il résulte d’un état des lieux signé entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.), que

PERSONNE1.) a quitté le logement en cause, en date du 14 décembre 2010, de sorte

que la demande de PERSONNE2.) tendant à la résiliation du bail et au

déguerpissement du locataire est devenue sans objet. L’appel incident est dès lors à

dire non fondé.

Quant au montant du loyer à payer

Par adoption des motifs du premier juge, l’exception d’inexécution dont

PERSONNE1.) se prévalait i) dans son acte d’appel, en faisant état d’un dégât des

eaux et ii) en termes de plaidoiries, en faisant état de la privation de chauffage et du

chauffe-eau, afin de voir dire qu’il n’est pas tenu de payer le loyer réclamé par

PERSONNE2.), n’est pas prouvée.

La fixation du loyer au montant de 351,18 euros ne couvrant que la période courant à

partir du 1er décembre 2009, il s’ensuit que, pour la période antérieure, le loyer

convenu entre parties s’applique (cf. contrat de bail conclu le 25 février 2003), c’est-

à-dire un loyer de 310,00 euros, augmenté des charges de 62,00 euros, soit un

montant mensuel total de 372,00 euros, et non pas le montant de 400,00 euros, tel

que sollicité par PERSONNE2.) et retenu à tort par le premier juge.

Pour la période allant de mars 2009 à octobre 2009, PERSONNE2.) est dès lors en

droit de prétendre au paiement du montant de 8 x 372,00 = 2.976,00 euros. Par

réformation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE2.), tendant au

paiement des arriérés de loyers, est partant à dire fondée à concurrence du prédit

montant. Le tribunal tient à relever qu’à défaut d’avoir sollicité le paiement du loyer et

des charges pour le mois de novembre 2009, le tribunal ne saurait se prononcer sur

ce point.

Quant à la période courant à partir de décembre 2009, il résulte d’extraits de compte

bancaires versés par PERSONNE1.) que, de décembre 2009 à août 2010, le montant

mensuel de 400,00 euros a été payé à PERSONNE2.), au titre du loyer et des

charges, étant précisé i) que, suivant jugement rendu par le tribunal de céans en ce

jour, le loyer est fixé, depuis décembre 2009, au montant mensuel de 351,18 euros et

ii) que, suivant contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en date

du 25 février 2003, les charges ont été fixées au montant mensuel de 62,00 euros, ce

qui fait partant un montant mensuel total de : 351,18 + 62,00 = 413,18 euros.

Pour la susdite période, PERSONNE1.) ne saurait partant prétendre à un quelconque

remboursement.

Comme PERSONNE1.) reste en défaut de prouver avoir procédé au règlement des

loyers de septembre et octobre 2010, dont le paiement est réclamé par

PERSONNE2.), il y a lieu de faire droit à cette demande additionnelle et de condamner

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) encore la somme de 2 x 351,18 = 702,36

euros. A défaut de solliciter l’octroi d’intérêts, le prédit montant ne donne pas lieu à

majoration de ce chef.

Quant à la demande en dommages et intérêts

Il se dégage à suffisance de droit des éléments de la cause que le loyer

conventionnellement fixé à 310,00 euros tient manifestement compte de l’état de

l’immeuble loué, le loyer pouvant être réclamé par PERSONNE2.), se chiffrant, suivant

jugement n° 97/13 rendu ce même jour par le tribunal de céans, au montant de 351,18

euros (à partir de décembre 2009), partant à une somme supérieure au prix du loyer

convenu entre parties. PERSONNE1.) ne saurait partant se prévaloir d’une

indemnisation à ce titre.

Par ailleurs, à défaut de rapporter la preuve d’un quelconque préjudice matériel et

moral, c’est à juste titre que le premier juge a dit la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) non fondée, de sorte que le premier jugement est à confirmer sur ce

point.

La demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) pour la première

instance est à déclarer irrecevable, pareille demande n’ayant pas été formulée en

première instance.

La demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour la première

instance est, par réformation, à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure formulées pour

l’instance d’appel par les parties respectives au litige sont à dire non fondées, étant

donné que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’est pas donnée.

Même si l’appel de PERSONNE1.) est partiellement fondé, les frais et dépens de

l’instance d’appel sont à mettre à sa charge, étant donné qu’il encourt une

condamnation.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 25 janvier 2011,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.976,00 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 1.488,00 à partir du 22 juin 2009, et sur le

montant de 1.488,00 à partir du 19 mars 2010, chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant à l’octroi d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

dit l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à préciser que la demande en

résiliation du bail et en déguerpissement est devenue sans objet,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande,

la dit fondée à concurrence du montant de 702,36 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) la somme de

702,36 euros,

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées pour l’instance

d’appel par les parties respectives,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.