Court dismisses heirs' nullity claim against a transcribed sale due to missing marginal inscription formalities.

Jugement civil no 108/2013 (8e chambre)

Audience publique du mardi, 7 mai 2013.

Numéro du rôle: 143053

Composition:

Nathalie JUNG, vice-présidente,

Françoise HILGER, premier juge,

Jacqueline KINTZELE, juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE:

1)

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2)

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE2.),

3)

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

parties demanderesses aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Alec MEYER de

Luxembourg du 16 novembre 2011,

comparant par Maître Fabienne MONDOT, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET:

la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

n° NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit MEYER,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

Ouïs PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après les consorts

GROUPE1.)) par l’organe de Maître Fabienne MONDOT, avocat constitué.

Ouïe la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I. (ci-après la société SOCIETE1.)

S.C.I.) par l’organe de Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître

Antoine STOLTZ, avocat constitué.

Faits

Les parties demanderesses sont les héritiers de feue PERSONNE4.), décédée ab intestat

le DATE1.).

Suivant acte notarié passé par-devant le notaire Francis Kesseler en date du 9 décembre

2005, feue PERSONNE4.) avait vendu à la société SOCIETE1.) S.C.I. sa maison

d’habitation avec place et toutes autres appartenances et dépendances, le tout sis à

ADRESSE5.) et inscrit au cadastre de la commune d’LIEU1.), section B de LIEU2.), au

lieudit « LIEU3.) », sous le numéro NUMERO2.) d’une contenance de 89 centiares.

Aux termes dudit acte notarié, le règlement du prix devait se faire moyennant un

acompte de 50.000.- EUR, reçu à l’acte moyennant remise d’un chèque bancaire, et le

paiement d’une rente mensuelle et viagère de 200.- EUR « payable le premier de chaque

mois suivant arrangement entre parties ».

Suivant contrat de bail d’habitation signé avec feue PERSONNE4.) en date du 28

décembre 2005, la société SOCIETE1.) S.C.I. a donné en location à cette dernière, à

compter du 1er janvier 2006, un appartement d’une surface de 60 m2 sis à ADRESSE4.)

moyennant un loyer de 200.- EUR et des charges de 100.- EUR par mois.

Il résulte de l’article 11 dudit contrat de bail dénommé « Sonstige Vereinbarungen » ce

qui suit : « Die Miete wird durch Kompensieren der montalichen Leibrente beglichen.

Betrifft Verkauf des Hauses ADRESSE5.) Section B de LIEU2.) NUMERO2.) 89

centiares (Urkunde Notar Francis Kesseler 9/12/2005) ».

Feue PERSONNE4.) a résidé dans ledit appartement jusqu’au jour de son décès (cf.

certificat de résidence établi par la commune d’LIEU1.) en date du 24 novembre 2011).

Procédure

Par exploit d’huissier du 16 novembre 2011, les consorts GROUPE1.) ont fait donner

assignation à la société SOCIETE1.) S.C.I. à comparaître devant le tribunal de ce siège.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro 143.053 du rôle.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 4 décembre 2012.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 19 mars 2013.

Prétentions et moyens des parties

Les consorts GROUPE1.) sollicitent principalement la résolution de la vente

immobilière conclue le 9 décembre 2005 entre feue PERSONNE4.) et l’assignée pour

non-paiement de la rente mensuelle et viagère de 200.- EUR et demandent qu’ils soient

déclarés propriétaires de la maison d’habitation objet de cette vente, le jugement à

intervenir devant être transcrit au bureau de la conservation des hypothèques

conformément à la loi du 25 septembre 1905. A titre subsidiaire, ils réclament la

condamnation de l’assignée au paiement d’un montant de 8.788.- EUR, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, à titre d’arriérés de rentes

mensuelles et viagères. A titre plus subsidiaire, ils demandent l’autorisation de saisir et

faire vendre par le ministère d’un notaire et sans suivre les formes légales pour la saisie

immobilière, l’immeuble litigieux et à se faire attribuer sur le produit de la vente,

l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages évalués à la somme de

8.788.- EUR, outre les intérêts légaux. Ils basent leur demande sur l’article 1654 du

Code civil, sinon sur l’article 1650 ou l’article 1978 du même code. Ils demandent en

tout état de cause la condamnation de l’assignée aux frais et dépens, ainsi qu’au

paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.- EUR.

Par conclusions notifiées le 6 juillet 2012, les consorts GROUPE1.) soulèvent encore,

sur base de l’article 1591 du Code civil, la nullité de la vente immobilière pour défaut

de prix réel et sérieux au motif que le montant de la rente aurait été dérisoire. Ils font

par ailleurs valoir que le contrat de bail invoqué par l’assignée ne leur serait pas

opposable pour avoir été établi en un seul exemplaire en violation de l’article 1325 du

Code civil et estiment que l’assignée resterait en défaut de prouver l’existence d’un

contrat de bail conclu entre parties faute de preuve d’une exécution du bail.

La société SOCIETE1.) S.C.I. conclut au caractère non-fondé des demandes adverses

au motif que la rente viagère mensuelle, stipulée dans l’acte notarié de vente, aurait été

compensée avec le loyer d’un appartement donné en location à feue PERSONNE4.) du

même montant que ladite rente. Elle reproche aux requérants d’avoir agi avec légèreté

et formule dès lors une demande reconventionnelle pour procédure abusive et vexatoire

sur base de l’article 6-1, sinon 1382 du Code civil et sollicite leur condamnation

solidaire, sinon in solidum, au paiement d’un montant de 2.000.- EUR, avec les intérêts

légaux à partir de cette demande jusqu’à solde, ou de tout autre montant à retenir ex

aequo et bono par le tribunal. Elle réclame encore une indemnité de procédure de 1.500.-

EUR et la condamnation des requérants aux frais et dépens.

Elle estime que l’existence et les clauses du contrat de bail du 28 décembre 2005 seraient

rapportées à suffisance de droit et fait valoir qu’aucune inexécution contractuelle dans

son chef ne serait établie. Elle soulève l’irrecevabilité de l’action en nullité basée sur

l’article 1591 du Code civil pour constituer une demande nouvelle et formule, à titre

subsidiaire, une offre de preuve par l’audition de plusieurs témoins afin d’établir sa

version des faits. A titre tout à fait subsidiaire, elle offre de payer aux demandeurs les

arriérés de rente viagère et mensuelle telles que sollicités dans l’assignation introductive

d’instance.

Motivation du tribunal

L’article 1er de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels

immobiliers dispose que tous actes entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, translatifs de

droits réels immobiliers autres que les privilèges et les hypothèques, seront transcrits au

bureau de la conservation des hypothèques, dans le ressort duquel les biens sont situés.

En l’espèce, l’action en résolution, sinon en annulation, dirigée contre l’assignée en sa

qualité d’acquéreur du bien immobilier litigieux, lancée par les héritiers de la partie

venderesse, tend à opérer une mutation immobilière qui remettra en question un acte

transcrit conformément à l’article 1er précité.

Il y a lieu dans ce cas de respecter les formalités prévues à l’article 17 de la loi précitée,

qui dispose qu’aucune demande tendant à faire prononcer la rescision ou l’annulation

d’un acte transcrit, ne sera reçue devant les tribunaux qu’après avoir été inscrite, à la

requête de l’avoué du demandeur, en marge de l’exemplaire ou de l’expédition déposé

au bureau des hypothèques, ainsi que de l’inscription prévue à l’article 15 de cette loi.

L’inscription en marge de l’acte transcrit de toute demande en annulation ou en

révocation de cet acte, constitue une mesure de protection des tiers et elle a pour objet

d’avertir les tiers qu’une demande en justice menace l’existence d’un acte, transcrit

conformément à la loi, qui présente toutes les apparences de régularité.

En l’espèce, il ne résulte d’ores et déjà pas des pièces versées en cause que les prédites

formalités ont été respectées.

La régularisation de la procédure sur ce point en cours d’instance étant acceptée par la

jurisprudence, il y a lieu de renvoyer le dossier aux parties pour leur permettre de

procéder à une transcription en application de l’article 17 de la loi du 25 septembre 1905

précitée.

Dans cette attente, il y a lieu de surseoir à statuer pour le surplus sur la recevabilité et le

fondement des demandes présentées.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement ;

avant tout autre progrès en cause ;

renvoie le dossier aux parties, pour leur permettre de procéder à une transcription de la

demande en application de l’article 17 de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription

des droits réels immobiliers ;

sursoit à statuer pour le surplus quant aux demandes formulées ;

réserve les frais et les droits des parties ;

refixe l’affaire pour clôture et plaidoiries à l’audience du mardi, 4 juin 2013 à 900

heures, salle TL.0.11, rez-de-chaussée, bâtiment TL de la Cité Judiciaire au Plateau du

Saint Esprit de Luxembourg.