Landlord wins appeal on rent arrears and security deposit; tenant's procedural request dismissed.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) ET PERSONNE2.) suivant décision

du délégué du bâtonnier en date des 7 juin 2012 et 1er mars 2013

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 89/2013

Audience publique du mardi, trente avril deux mille treize

Numéro 150801 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 8 janvier 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150801 du rôle et appelée pour fixation le 29 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 16 avril 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Sandrine LENERT-KINN, avocat, comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jessica PACHECO, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

avril 2013, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 6

mars 2012, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins

de les voir condamner au paiement du montant de 2.145,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et de charges locatives et pour voir prononcer la résiliation du bail signé entre

parties ainsi que pour voir confirmer le déguerpissement des locataires.

A l’appui de leur requête les bailleurs ont exposé :

- que, suivant bail écrit conclu le 13 juin 2009 et ayant commencé à courir à partir du

15 juin 2009, ils ont donné en location l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) à Monsieur

et Madame PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

- que le loyer mensuel est de 600,00 euros ;

- que les avances mensuelles sur charges locatives sont de 115,00 euros à partir du

28 octobre 2010 ;

- que, depuis le 15 décembre 2011, les locataires ne paient plus le loyer, ni les charges

locatives afférentes.

Devant le premier juge, à l’audience du 20 avril 2012, les bailleurs ont augmenté leur

demande en obtention d’arriérés de loyers et de charges au montant de 2.855,00

euros.

Toujours en première instance, les locataires se sont opposés aux demandes

adverses en soulevant, par voie d’exception d’inexécution, le manquement des

bailleurs à leur obligation d’entretien. En effet, d’après les locataires, les lieux loués

étaient affectés de graves problèmes d’humidité et de moisissures imputables aux

bailleurs.

Par jugement du 23 mai 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a ordonné une

expertise avec la mission suivante :

« 1) dresser un état contradictoire des lieux,

2) constater et décrire les vices, malfaçons, dégradations et dégâts affectant

l’appartement sis à ADRESSE4.),

3) déterminer les causes et origines des éventuels vices, malfaçons, dégradations,

dégâts et dommages constatés,

4) proposer les mesures propres à y remédier et en évaluer le coût ainsi que celui

de toute moins-value et de tout préjudice. »

L’expert Luciano BERALDIN a clôturé son rapport en date du 27 août 2012.

A l’audience du 19 octobre 2012 devant le tribunal de paix, les locataires ont déclaré

quitter les lieux pour le 15 novembre 2012 au plus tard, ce que les bailleurs ont

accepté.

A cette même audience, les bailleurs ont augmenté leur demande en condamnation

à la somme de 7.565,00 euros correspondant aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges entre le 1er janvier 2012 et le 15 novembre 2012.

Retenant que les problèmes d’humidité étaient imputables aux bailleurs et que ceux-

ci en étaient au courant « dès le début de l’année 2011 », concluant dès lors qu’ils

avaient manqué à leur obligation d’entretien de la chose louée de même qu’à leur

obligation de faire jouir paisiblement les locataires des lieux loués, constatant

néanmoins que la perte de jouissance n’était pas totale et fixant en conséquence le

loyer à 350,00 euros, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 16

novembre 2012 :

- donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur accord de quitter les lieux

loués pour le 15 novembre 2012,

-

donné acte à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

de leur accord

avec le

déguerpissement des lieux par les locataires pour le 15 novembre 2012,

- partant déclaré que le contrat de bail entre parties est résolu avec effet au 15

novembre 2012,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, situés à L-

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent dans son chef au plus tard au 15

novembre 2012,

- déclaré recevable et fondée la demande des parties requérantes en obtention

d’arriérés de loyers et de charges jusqu’à concurrence du montant de 4.882,50

euros,

- partant condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à

payer aux parties requérantes des arriérés de loyers et de charges du montant de

4.882,50 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice – 14 mars

2012- sur le montant de 1.395,00 et avec les intérêts légaux à partir de

l’augmentation de la demande en justice -19 octobre 2012- sur le montant de

3.487,50 euros, le tout jusqu’à solde,

- ordonné l’exécution provisoire quant à la prédite condamnation aux arriérés de loyers

et de charges, nonobstant toute voie de recours et sans caution,

- condamné PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais de l’expertise instituée par

jugement no 1484/2012 du 23 mai 2012,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux autres frais et dépens de

l’instance.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 8 janvier 2013.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés de toute

condamnation prononcée par le premier juge au titre des arriérés de loyers et de

charges pour la période du 1er janvier 2012 au 15 novembre 2012. Subsidiairement,

ils concluent à une diminution du loyer plus importante que celle retenue par le premier

juge.

Les appelants demandent encore à voir condamner les bailleurs à leur restituer la

garantie locative de 1.390,00 euros et à leur payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, ils font valoir que les défauts affectant les lieux loués ont une

« envergure importante » et qu’il résulte d’un courrier de l’administration communale

de ADRESSE5.) que les lieux ne répondent plus aux critères de salubrité et d’hygiène.

Ils expliquent que les infiltrations sont documentées par le rapport d’expertise et que

les bailleurs étaient au courant de cette situation dès le début de l’année 2011.

Cependant ils n’auraient rien entrepris pour y remédier. En particulier, ils n’auraient

pas procédé aux travaux préconisés par l’expert (changements des fenêtres et des

caissons à volets, élimination des ponts thermiques etc.).

De ce fait, les bailleurs auraient violé les articles 1720 et 1721 du code civil, ce qui

justifierait que les appelants devraient être déchargés totalement, sinon largement du

paiement de tous les arriérés de loyers et de charges réclamés à partir du janvier

2012.

Les bailleurs concluent au débouté des prétentions d’appel adverses en faisant valoir

qu’ils n’auraient été informés des griefs que par le biais du courrier de la commune de

ADRESSE5.) du 12 mars 2012. Ils auraient été disposés à remédier aux problèmes

et, pour ce faire, ils auraient dépêché divers corps de métier sur place en vue d’obtenir

des devis.

Or, à l’exception des entreprises SOCIETE1.) et SOCIETE2.), les locataires n’auraient

laissé entrer personne.

La toiture aurait été refaite et les bailleurs auraient été disposés à procéder à des

travaux de réfection supplémentaires, mais les locataires les en auraient empêchés.

Par ailleurs, les parties intimées insistent sur le fait que l’expert a retenu que l’humidité

constatée serait pour partie due au défaut d’aération des locaux par les locataires.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution ne serait pas justifiée et il y aurait lieu,

par appel incident, de faire droit aux prétentions financières des bailleurs qui se

chiffrent, suivant décompte actualisé, aux sommes suivantes :

-

6.300,00 euros d’arriérés de loyers (janvier à mi-novembre 2012),

-

1.790,85 (décompte de charges y inclus taxes communales).

Les bailleurs s’opposent par ailleurs à la restitution de la garantie locative en renvoyant

à la clause 4.1 du bail qui leur donnerait ce droit tant que les comptes ne sont pas

soldés entre parties.

Les bailleurs interjettent encore appel incident en ce que le jugement entrepris les a

condamnés aux frais d’expertise. D’après eux, ces frais seraient à supporter par les

locataires dans la mesure où ce seraient les locataires qui ont refusé l’accès à certains

corps de métier ce qui aurait rendu nécessaire l’instauration d’une expertise.

Les appelants contestent avoir dénié l’accès aux entreprises et ils considèrent que la

déclaration afférente faite par le frère du bailleur serait une déclaration de

complaisance qui ne revêt d’ailleurs pas les formes d’une attestation testimoniale.

Les appelants contestent encore le décompte de charges au motif que les bailleurs

n’auraient pas justifié avoir déboursé les montants réclamés pour le compte de leurs

locataires. Faute de justificatifs, ils contestent en particulier les postes électricité,

nettoyage des parties communes, divers et alentours.

Ils donnent encore à considérer que le montant de 750,00 euros aurait entretemps été

réglé aux bailleurs ce que ces derniers confirment.

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement grave par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

En effet, la défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer car le locataire

continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite.

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que l’appartement loué se trouve au

deuxième étage d’un immeuble construit en 1976 qui n’est (tel que cela était d’usage

à l’époque) pas pourvu d’une façade isolante. Les fenêtres sont composées de

châssis en aluminium avec un simple vitrage. Eu égard à la date de construction de

l’immeuble, l’expert relève des « points faibles », à savoir les « fenêtres, les pourtours,

les enveloppes » qui peuvent constituer autant de ponts thermiques.

L’expert recommande dès lors de remplacer les fenêtres ainsi que les caissons à

volets et « d’améliorer le coefficient d’isolation des pourtours ». Il préconise par

ailleurs une aération régulière de toutes les pièces afin d’assurer un brassage régulier

de l’air et l’évacuation de l’humidité pour éviter ainsi l’apparition d’humidité et de

moisissures par condensation aux ponts thermiques.

Il constate dans toutes les pièces examinées un taux d’humidité normal ainsi que

d’anciennes traces d’humidité qui ont comme cause une toiture déficiente qui a

entretemps été réparée.

Au vu des conclusions de l’expert et indépendamment du contenu du courrier de la

commune de ADRESSE5.) du 12 mars 2012 (lequel se base sur des constations faites

quatre mois et demi avant celles de l’expert), le tribunal retient, contrairement à

l’appréciation du premier juge, que les défauts incriminés par les locataires ne relèvent

nullement d’un manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des lieux loués.

En effet, il est important de noter que l’expert n’a pu constater aucune trace d’humidité

« active », ni aucun taux d’humidité anormal à l’intérieur de l’appartement. Certes, il a

noté la présence d’anciennes traces d’humidité, mais il a été formel pour dire que

celles-ci proviennent d’une toiture déficiente qui a entretemps été réparée. On ne

saurait dès lors reprocher aux bailleurs un quelconque manque de diligence dans ce

contexte.

Il en est également ainsi en ce qui concerne les caractéristiques inhérentes à

l’immeuble qui date de 1976. Au vu de cet âge, il n’est dès lors pas étonnant que les

fenêtres et les caissons à volets sont dans un mauvais état général et vétustes. Il n’est

pas moins étonnant que l’immeuble présente des ponts thermiques et que l’expert

propose une isolation et le remplacement des fenêtres et des caissons à volets.

Ces mesures sont certes utiles pour un assainissement énergétique de l’immeuble,

mais leur absence n’équivaut pas pour autant à un manquement des bailleurs à leur

obligation d’entretien.

Les locataires ne sauraient donc en tirer argument pour opérer une rétention, ne

serait-ce que partielle des loyers dont le montant est par ailleurs tout à fait raisonnable

eu égard à la superficie, à l’âge et à la localisation de l’immeuble.

Décider le contraire, reviendrait à imposer aux bailleurs de procéder à un

assainissement énergétique de leur immeuble sous peine de subir une diminution du

loyer contractuellement prévu.

Dans ces conditions, il y a lieu de conclure que c’est à tort que le premier juge a retenu

une diminution mensuelle du loyer de 250,00 euros et c’est également à tort que les

frais d’expertise ont été mis à charge des bailleurs. Ils seront à supporter, en tant que

partie intégrante des frais de justice, par les locataires.

Les arriérés de loyers se chiffrent donc, suivant décompte versé, au montant de

6.300,00 euros pour la période du 1er janvier au 15 novembre 2012. Les intérêts sont

à allouer au taux légal en fonction des dates des demandes en justice comme suit :

sur la somme de 1.800,00 euros à partir du 6 mars 2012, sur la somme de 3.600,00

euros à partir du 19 octobre 2012 et sur la somme de 900,00 euros à partir du 16 avril

2013, chaque fois jusqu’à solde.

Quant au décompte de charges, les locataires s’opposent au solde réclamé au motif

que les bailleurs ne justifient pas avoir déboursé les montants réclamés.

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, il est certes vrai que « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que

les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire…. ».

Or, d’après l’alinéa 5 du même article : « Si les frais mis en compte résultent d’un

décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée

générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des

immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application

de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est

admise. »

Comme l’appartement loué fait partie d’une copropriété et comme il n’est pas contesté

que le décompte du syndic a été approuvé par assemblée des copropriétaires, le

montant de 1.144,42 euros résultant dudit décompte est dû.

Il en est de même de la facture de la commune de ADRESSE5.) portant sur un

montant de 333,13 euros concernant les taxes « canal » et les frais d’eau dans la

mesure où cette facture a fait l’objet d’un prélèvement automatique sur instruction des

bailleurs.

En revanche, une telle mention ne figurant pas sur la seconde facture de la commune

de ADRESSE5.) d’un montant de 313,30 euros et faute d’un autre justificatif de

paiement, les bailleurs ne sauraient la refacturer aux appelants.

Le montant dû au titre du décompte de charges s’élève dès lors à la somme de

(1.144,42 + 333,13 =) 1.477,55 euros, de sorte qu’il y a encore lieu de condamner les

appelants solidairement à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) cette somme

avec les intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2013, jour de la demande en

justice, jusqu’à solde.

Etant donné que les locataires sont, d’après les informations de leur litismandataire,

unis par les liens du mariage, les condamnations sont à prononcer solidairement à

leur charge conformément à l’article 220 du code civil.

Dans la mesure où les locataires ont quitté les lieux, que les comptes sont désormais

soldés entre parties et que les bailleurs ne font pas état de dégâts locatifs, il y a lieu

de les condamner à restituer aux appelants la garantie locative de 1.390,00 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2013, jour de la demande en

justice, jusqu’à solde.

Il y a enfin lieu de donner acte aux parties que les appelants ont d’ores et déjà payé

aux bailleurs la somme de 750,00 euros en exécution de la condamnation prononcée

par le premier juge.

Etant donné que les appelants déclarent bénéficier de l’assistance judiciaire, leur

demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à rejeter.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est non

fondé tandis que l’appel incident est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) la somme de 6.300,00 euros au titre d’arriérés de loyers avec les

intérêts au taux légal sur la somme de 1.800,00 euros à partir du 6 mars 2012, sur la

somme de 3.600,00 euros à partir du 19 octobre 2012 et sur la somme de 900,00

euros à partir du 16 avril 2013, chaque fois jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) la somme de 1.477,55 euros au titre du décompte de charges avec

les intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2013 jusqu’à solde,

dit que les frais d’expertise sont à supporter par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donne acte aux parties que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont d’ores et déjà payé

à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) la somme de 750,00 euros en exécution de la

condamnation prononcée par le premier juge,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à rembourser à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la garantie locative de 1.390,00 euros, ce avec les intérêts au taux

légal à compter du 8 janvier 2013 jusqu’à solde,

ordonne la compensation entre les créances réciproques découlant des prédites

condamnations,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.