Contractual liability upheld for lock replacement costs; key exchange fees dismissed due to lack of proof.

Arrêt commercial

Audience publique du dix-sept avril deux mille treize.

Numéro 34527 du rôle.

Composition :

Françoise MANGEOT, présidente de chambre; Valérie HOFFMANN, conseillère; Marie-Laure MEYER, conseillère; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B …, représentée par son gérant actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 7 janvier 2009,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat à Luxembourg ;

e t :

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.), établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son syndic la société anonyme SOC.2.) S.A., en abrégé SOC.2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

intimé aux fins du susdit exploit ENGEL, comparant par Maître François KREMER, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Antécédents

Suivant contrat conclu le 28 novembre 2005 entre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) et la société à responsabilité limitée SOC.1.), cette dernière est chargée du service rentrée/sortie des poubelles et containers dans l’immeuble dépendant de la copropriété visée, sis à L-(…). Faisant valoir qu’il a, suite au vol en 2008 des clés dudit immeuble contenues dans la sacoche d’un salarié de la société à responsabilité limitée SOC.1.), dû procéder au remplacement de 19 cylindres et 226 clefs relatifs aux parties communes de l’immeuble, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) a, par exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN, agissant en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 8 avril 2008, fait donner assignation à la société à responsabilité limitée SOC.1.), dont la responsabilité contractuelle était recherchée, à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 11.010,11€ (2.181.-€ pour 19 cylindres de sécurité + 6.282.-€ pour la fourniture de 349 clefs – 3 clefs par propriétaire – + 480.-€ du chef de frais de remise de clefs) avec les intérêts au taux légal à partir du

27 octobre 2007 (jour de la facture) jusqu’à solde.

Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement contradictoire du 25 juin 2008, reçu cette demande, après avoir écarté l’exceptio obscuri libelli soulevée par l’intimée, admis la responsabilité en principe (dans la motivation) de la société à responsabilité limitée SOC.1.) et s’agissant de la question de l’indemnisation, ordonné, avant tout autre progrès en cause, une visite des lieux en présence des parties.

Ayant eu à connaître à nouveau du litige après l’exécution de cette mesure d’instruction, le tribunal a, par décision contradictoire du 26 novembre 2008, admis la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) à concurrence du montant de 4.514,9.-€ (du chef de 5 cylindres et 177 clefs) et condamné la société à responsabilité limitée SOC.1.) à lui payer cette somme à augmenter des intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde ; débouté les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure et condamné la société à responsabilité limitée SOC.1.) aux frais et dépens de l’instance.

Cette dernière a, par exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 7 janvier 2009, relevé appel de ces deux jugements pour voir déclarer l’assignation introductive de première instance nulle, sinon irrecevable et subsidiairement l’intimée se voir débouter de sa demande.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) a interjeté appel incident contre le jugement du 26 novembre 2008. Il faisait grief aux juges du premier degré de ne pas lui avoir alloué le coût de remplacement de 19 cylindres et de 349 clefs, ainsi que les frais de remise des clefs aux copropriétaires.

La Cour a, par arrêt du 3 mars 2010, confirmé les juges du premier degré en ce qu’ils ont rejeté le moyen tiré de l’irrégularité de l’assignation et retenu la responsabilité de la société à responsabilité limitée SOC.1.) et pour le surplus, avant tout autre progrès en cause, ordonné une visite des lieux en présence des parties.

Ayant procédé le 22 mars 2010 à cette mesure d’instruction, la Cour a, par

arrêt du 16 février 2011, après avoir repris les constatations faites sur place (soit qu'à part l'accès au garage, dont la porte se laisse ouvrir d'un côté moyennant une clé et refermer de l'autre côté, il y a côté … trois entrées extérieures, une menant vers l'ascenseur, une deuxième vers les escaliers étages et une troisième vers les escaliers caves ; qu’il y a deux locaux poubelles, un côté … où on accède par la porte menant vers les escaliers caves et un côté … où on accède par les entrées A, B et C ; que côté … il y a encore près du magasin SOC.3.) une porte permettant l'accès vers les escaliers menant au garage), remarqué que la société à responsabilité limitée SOC.1.), qui a toujours contesté avoir obtenu un passe permettant l'ouverture de toutes les portes, affirme après la visite des lieux que la clé qui lui a été remise permettait l'accès par deux portes, et ce dans le seul but d'accéder aux deux locaux poubelles, à savoir côté … la porte menant vers les escaliers caves et côté … la porte donnant accès à la cage d'escaliers du bloc A pour descendre vers les caves ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) n'ayant pas établi ou offert en preuve une remise d'un tel passe, la Cour doit s'en tenir à l'affirmation de l'appelante concernant les deux accès pour lesquels elle reconnaît avoir reçu une clé.

Retenant ensuite que la porte d'entrée située côté … mène directement vers les escaliers caves ; qu’en ce qui concerne la porte d'entrée du bloc 11A côté …, elle donne accès à un petit hall où se trouve la porte de la cage d'escalier vers la cave, celle du couloir cave -1 vers le garage, celle du couloir cave -2 vers le garage, ces portes étant également fermées à clé ; que du hall on peut encore accéder à l'ascenseur menant vers les caves au -

1 et à celui menant vers les caves au -2, ces ascenseurs ne pouvant être actionnés que moyennant une clé ; que pour accéder au local poubelle situé côté … la clé que la société à responsabilité limitée SOC.1.) reconnaît avoir reçue devait donc ouvrir non seulement la porte extérieure, mais du moins encore une des portes se trouvant derrière cette porte d'entrée ; que les parties ne se sont pas expliquées sur ce point et que la Cour ignore par ailleurs le nombre de clés qui ont pu ou dû être remises aux copropriétaires en rapport avec ces accès reconnus par l'appelante, l’affaire fut, pour instruction supplémentaire, renvoyée devant le magistrat de la mise en état, les frais étant réservés.

La Cour a ensuite par arrêt contradictoire du 18 avril 2012 : - dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) d'ores et déjà fondée pour le montant de 510,60 €; - renvoyé le dossier devant le magistrat de la mise en état en vue de son instruction supplémentaire concernant le nombre de clés dont le remplacement est à mettre à charge de la société à responsabilité limitée SOC.1.); - réservé les frais.

La Cour est, après avoir rejeté l’argument du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) selon lequel il a par courriers des 11 et 19 septembre, respectivement 9 octobre 2006 fait parvenir à la société à responsabilité limitée SOC.1.) un devis relatif au remplacement de

19 cylindres, de 349 clés et des frais de remise des clés et que l’absence de contestation par la société à responsabilité limitée SOC.1.) de ces devis équivaut à un aveu implicite que la clé volée permettait d'ouvrir 19 cylindres et que 349 clés devaient être refaites suite au vol de la clé, au motif que ledit syndicat a fait parvenir à la société trois devis différents, le premier portant sur 5 cylindres et 150 clés, le deuxième sur 19 cylindres et 150 clés et le troisième sur 19 cylindres et 226 clés, chaque fois avec les frais de remise des clés et qu’on ne peut avouer que des faits dont on a connaissance, la société SOC.1.) ne pouvant cependant en l’occurrence avoir connaissance de ce que suite au vol 5, respectivement 19 cylindres seraient remplacés et que 150, respectivement 226, voire 349 clés devraient être refaites et après avoir constaté qu’il était un fait que dans le S.1.) une seule clé permettait d'ouvrir des portes extérieures ainsi que d'autres portes se trouvant pour différentes entrées derrière les portes extérieures et menant soit vers les escaliers, soit permettant d'actionner les ascenseurs, sans pour autant permettre d’ouvrir d’autres portes, été amenée, après examen des éléments du dossier, à retenir que la société à responsabilité limitée SOC.1.) disposait d'une clé permettant d'ouvrir deux portes extérieures et côté … encore une porte intérieure et à considérer que la décision des premiers juges n'allouant au syndicat que les frais de remplacement des cylindres des portes extérieures au motif que le remplacement des cylindres des portes intérieures a eu lieu pour des raisons de commodité, était à réformer dans la mesure où il était établi que la société à responsabilité limitée SOC.1.) disposait d'une clé permettant d'ouvrir tant la porte extérieure qu'une des portes intérieures côté … ; que la commodité existait donc auparavant et que le syndicat a droit au rétablissement de la situation antérieure.

Les frais de remplacement de trois cylindres furent mis à charge de la société à responsabilité limitée SOC.1.) et la demande du syndicat fut admise à concurrence du montant de 510,60 € (3 x le prix unitaire de 170,20 € TTC).

Concernant la question des clefs, la Cour rappelle que « dans leur jugement les premiers juges relèvent que d'après la demanderesse les propriétaires ont reçu en moyenne trois clés, qu'il appert cependant d'une feuille de présence de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2006 que les propriétaires possédaient auparavant en moyenne deux clés, à l'exception de la

… et de la … nécessitant plus de clés en raison de leur personnel, qu'il ressort encore de cette feuille de présence que les propriétaires ont souhaité en définitive des clés supplémentaires ».

Elle indique ensuite « que le syndicat soutient à l'appui de son appel incident que les copropriétaires ont reçu le même nombre de clés qu'ils détenaient initialement, qu'il s'est avéré lors de l'assemblée générale du 5 octobre 2006 que le nombre de clés leur remis ne correspondait pas au nombre initial de clés dont ils disposaient d'où la nécessité de reproduire des clés supplémentaires pour en arriver à un total final de 349 clés » et « que lors de la visite des lieux le syndic de la copropriété a déclaré que les copropriétaires ont reçu le nombre de clés qu'ils ont envoyé par après au syndic ».

Constatant que ces clés renvoyées n'ont toutefois pas été conservées, (que) « parmi ces pièces (courriers de demandes de clés lui envoyés par des copropriétaires …(au syndicat) … figure effectivement un courrier X.) qui déclare être en possession de 7 clés pour la porte d'entrée du garage et demande à les voir échanger sans frais, tout en commandant par ailleurs une clé supplémentaire à lui facturer...(que) dans son courrier du 8 décembre 2006 la société SOC.4.) demande par contre la fourniture de deux nouvelles clés pour remplacer celles dont elle dispose...(que) dans d'autres courriers il est question de clés supplémentaires sans référence aux clés dont disposait l'intéressé auparavant... (que) sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 5 octobre 2006 sont initialement prévues pour la plupart des copropriétaires deux clés et dans la colonne à côté sont émargées les clés supplémentaires remises, étant à relever que pour beaucoup de copropriétaires cette colonne reste vierge, de sorte qu'on peut admettre que le nombre initial de clés remises à la plupart des copropriétaires (sauf … et …) était de deux…(qu’) il se pourrait bien entendu que des copropriétaires se soient procuré au cours des années d'autres clés, mais à défaut par le syndicat d'avoir conservé les clés lui restituées par les copropriétaires en échange des nouvelles clés leur remises il n'est plus possible de déterminer le nombre de clés qui ont dû leur être remises sans frais, lesquels pourraient être répercutés sur la société SOC.1.)), elle fut amenée à décider que sous réserve de la … et de la … il y a donc lieu de retenir une moyenne de deux clés remises aux copropriétaires concernés par les entrées pour lesquelles la société à responsabilité limitée SOC.1.) disposait d'une clé, sauf preuve dûment rapportée qu'un nombre plus important de clés a dû leur être remis sans frais. Le nombre de propriétaires qui sont concernés par ces entrées n'étant pas connu, une instruction supplémentaire fut ordonnée .

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.), qui conclut à l’admission de son appel incident, soutient avoir remis 349 clefs aux différents copropriétaires, étant précisé qu’il lui a fallu remettre à 89 copropriétaires (dispositif du dernier corps de conclusions en désaccord avec la motivation où il est question de 88 copropriétaires) des clés nouvelles suite à la perte/vol de la clé de la partie appelante.

Il donne à considérer qu’il a fourni aux différents copropriétaires du Centre Commercial S.1.) le même nombre de clés que celui qu’ils détenaient initialement ; que suite à une première remise de clés le 10 octobre 2006 (pièces 11 et 18 de Maître ARENDT), des clés supplémentaires ont dû être recommandées, afin de remettre à chaque propriétaire le même nombre de clés que précédemment, qu’il résulterait notamment de la feuille de présence de remise des clés du 10 août 2006 et des différents courriers de demande de clés envoyés à la partie intimée que le montant total de clés fournies serait de 349. Il ajoute qu’un nombre bien plus important que deux clés a été remis aux différents copropriétaires, que la … et la … nécessitent plus de deux clés en raison de leur personnel (pièce 14 de Maître ARENDT), que sur

88 copropriétaires – soit le nombre de copropriétaires concernés, 35 ont obtenu plus de deux clés (pièce 19 de Maître ARENDT).

La société à responsabilité limitée SOC.1.) a, par conclusions du 24 août 2012, contesté le bien-fondé des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.). Elle reproche à ce dernier non seulement de ne pas avoir répondu aux questions posées par la Cour, mais encore de tenter, dans l’ignorance du nombre de clés distribuées et des copropriétaires concernés, aussi dans ce contexte, comme il l’avait déjà fait au sujet du problème des cylindres, de gonfler artificiellement le montant réclamé pour s’enrichir.

Elle conteste d’une part que les copropriétaires aient disposé de 349 clés avant le changement des serrures, demande en ordre principal le rejet de la demande afférente et en ordre subsidiaire la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a décidé qu’une moyenne de 2 clés par propriétaire était à considérer comme raisonnablement suffisante. La société à responsabilité limitée SOC.1.) met d’autre part en doute que 88 ou 89 copropriétaires aient été concernés par le changement de serrures et conclut au rejet de la demande, vu que la société anonyme SOC.2.) (syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.)) omettrait de rapporter la preuve des propriétaires directement concernés par le remplacement des cylindres.

La société à responsabilité limitée SOC.1.) insiste spécialement sur le fait que le devis initial de l’intimée prévoyait 150 clés pour 75 propriétaires, soit 2 clés par copropriétaire, que par la suite la société SOC.5.) l’a informée qu’elle devait procéder au remplacement de 226 clés, à raison de 3 clés par copropriétaire et qu’actuellement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) lui réclame 349 clés.

Ce dernier ne prouverait cependant pas ses affirmations relatives à une remise de 349 clés. La société à responsabilité limitée SOC.1.) donne à considérer qu’il demeurerait contesté que les copropriétaires aient eu 349 clés avant le changement des serrures alors qu’il serait avéré que certains copropriétaires avaient, par la suite, commandé des clés supplémentaires. Il serait, par ailleurs, en l’absence de changement, inexplicable, voire resterait inexpliqué pourquoi la société SOC.5.) n’aurait pas immédiatement commandé le nombre exact de clés. Une commande additionnelle de clés se serait imposée, à son avis, uniquement pour satisfaire les demandes supplémentaires émises par des copropriétaires.

Les affirmations générales réitérées du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) selon lesquelles d’une part 36 copropriétaires sur 88 avaient à l’origine plus de deux clés et que la … et la … nécessitaient davantage de clés en raison de leur personnel sont spécialement critiquées étant relevé non seulement qu’elles n’ont pas été étayées mais encore s’agissant de la deuxième hypothèse que les personnes visées n’ont pas besoin de passer par les parties communes pour accéder aux locaux respectifs, de sorte que la distribution d’un nombre plus important de clés pour accéder aux parties communes ne se conçoit pas.

En ordre subsidiaire, la société à responsabilité limitée SOC.1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris au sujet du nombre de clés remis en moyenne à chaque copropriétaire.

Concernant ensuite le problème des copropriétaires, la société à responsabilité limitée SOC.1.) estime qu’il eût appartenu au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.), de désigner avec précision les personnes directement concernées par le changement des cylindres des 3 portes à remplacer (côté … une porte extérieure (Entrée A) et porte donnant accès à la cage d’escaliers ainsi que côté … une porte extérieure donnant uniquement accès à la cave) au lieu de se borner d’indiquer le nombre des propriétaires de l’immeuble, de faire état, sans la moindre preuve, de 88, voire 89 copropriétaires visés (contradiction déjà relevée dans le susdit corps de conclusions). La société à responsabilité limitée SOC.1.) fait notamment observer que les propriétaires des parties B et C de l’immeuble ne sont pas concernés par le changement de cylindre. Il en irait de même de la …, de la … et les autres magasins au rez-dechaussée qui ayant leur propre entrée ne seraient pas affectés par le changement de cylindres.

A défaut de preuve des prétentions avancées, la demande serait à écarter.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) n’a pas, comme il le lui a été demandé dans l’arrêt précédent, été en mesure de révéler, après vérification, le nombre des copropriétaires pour lesquels un changement de clés s’est imposé. Il n’en reste pas moins que dans l’intérêt d’un certain nombre de copropriétaires des clés ont indubitablement dû être échangées et que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) a subi un dommage de ce fait dont il peut demander indemnisation à son cocontractant. La Cour estime, compte tenu des circonstances de l’espèce, que le montant de 3.500- € constitue une indemnisation adéquate du dommage visé.

Le tribunal a, ensuite, pour des motifs exacts, répondant aux arguments exposés dans les deux instances et auxquels la Cour renvoie, débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) de sa demande présentée du chef de frais de remise des clefs.

La demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) est compte tenu de la fixation dans l’arrêt antérieur du

18 avril 2012 du montant redu à ce dernier du chef de remplacement de cylindres à la somme de 510,60.-€ justifiée pour la somme de 4.010,60€, à augmenter, en application de la décision correcte des juges du premier degré sur ce point, des intérêts au taux légal à partir du jour de l’assignation en justice jusqu’à solde.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) et la société à responsabilité limitée SOC.1.) restant, eu égard au sort à réserver à leurs prétentions respectives, en défaut de démontrer le caractère inéquitable du maintien à leur charge de frais irrépétibles engagés à l’occasion tant de la première instance que de la présente instance, ne sauraient prétendre à une indemnité de procédure en application de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour aucune des procédures.

Il découle des arrêts précédents et des développements ci-dessus que l’appel principal est partiellement fondé tandis que l’appel incident est à rejeter.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état, et en continuation des arrêts du 3 mars 2010, du 16 février 2011 et du 18 avril 2012 ;

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé ;

réformant

condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE S.1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC.1.) le montant de 4.010,60 € avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde ;

confirme pour le surplus, quoiqu’en partie pour d’autres motifs les jugements déférés ;

déboute la société à responsabilité limitée SOC.1.) et la société à responsabilité limitée SOC.1.) de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure exercées en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chacune des parties ;

ordonne la distraction des frais de l’instance d’appel au profit de Maître Alain GROSS, sur ses affirmations de droit.