Tenant appeal partially allowed; landlord's eviction claim dismissed due to regular rent payments since 2011.

Jugement bail loyer (XIVe chambre)

Numéro 78/2013

Audience publique du mardi, seize avril deux mille treize

Numéro 148136 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 8 août 2012,

comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

établissement public, établi à L-ADRESSE2.), représenté par le président de son

comité-directeur en fonctions,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 148136 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 27 novembre 2012, 29

janvier 2013, 23 avril 2013 et finalement avancée pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 19 mars 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Mâitre Albert RODESCH,

avocat, comparant pour le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE L’HABITAT (anciennment FONDS POUR LE LOGEMENT à COÛT MODERE),

fournit ses réponses.

Maître Vania DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

avril 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 11 septembre 1995, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT

DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT (ci-après FDLH) a donné en location à

PERSONNE2.) un logement sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer initial

de 3.600.- flux par mois. Par contrat de bail du 14 septembre 1995, le FDLH a donné

en location à PERSONNE2.) un emplacement pour voiture à la même adresse.

Le 17 décembre 2004, PERSONNE2.) contracte mariage avec PERSONNE1.) qui

s’installe officiellement à la susdite adresse à partir du 25 octobre 2006.

Suivant assignation du 22 septembre 2010, PERSONNE2.) demande à voir prononcer

le divorce pour faute dans le chef de PERSONNE1.). Suivant ordonnance de référé

rendue le 28 octobre 2010, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, autorise

PERSONNE1.) à résider durant l’instance de divorce à ADRESSE1.) et autorise

PERSONNE2.) à résider à une autre adresse de son choix.

Le 1er décembre 2010, PERSONNE2.) quitte le logement loué et s’installe à

ADRESSE4.).

Suivant situation comptable du 28 juillet 2011, la somme de 15.146,46 euros est redue

au FDLH, du chef de loyers et avances sur charges échus dans le cadre des susdits

baux.

Procédure

Par requête déposée le 9 août 2011 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

le FDLH a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer, i) afin de les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de

15.146,46 euros, du chef de loyers et charges impayés, ii) afin de voir résilier le bail

et voir ordonner le déguerpissement des locataires, iii) voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir et iv) se voir accorder une indemnité de procédure

de 600,00 euros.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir donné acte au FDLH de la modification de sa demande au montant de

14.453,20 euros et après avoir dit la demande recevable et fondée, i) a condamné

PERSONNE2.) à payer au FDLH la somme de 5.623,28 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice (9 août 2011), jusqu’à solde, ii) a condamné

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer au FDLH la somme de

8.829,92 euros, iii) a ordonné l’exécution provisoire des prédites condamnations, iv) a

déclaré le bail résolu et condamné PERSONNE1.) à déguerpir du logement dans un

délai de trois mois à partir de la notification du jugement, v) a déclaré sans objet la

demande en déguerpissement à l’encontre de PERSONNE2.), vi) a condamné

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer au FDLH une indemnité de

procédure de 150,00 euros et les a condamnés à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rejeté le moyen de la prescription

invoqué par PERSONNE2.), a dit que les paiements faits par PERSONNE1.) entre les

mains de PERSONNE2.) au titre des loyers, ne le libéraient pas de sa dette locative

envers le FDLH, a dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à se voir

tenir quitte et indemne par PERSONNE2.), et a rejeté le moyen de PERSONNE2.)

consistant à dire qu’elle ne saurait être tenue au paiement de loyers et charges échues

après son départ du logement en cause.

De ce jugement, lui notifié le 2 juillet 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 8 août 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande principalement à voir

dire non fondées les demandes formulées à son encontre par le FDLH et à se voir

décharger de toutes condamnations. Subsidiairement, PERSONNE1.) demande à

voir suspendre ses obligations à l’égard du FDLH, pour cause de force majeure, sinon

à lui accorder des délais de paiement en vue d’apurer le solde des arriérés de loyers

et charges, redus pour la période antérieure au départ de PERSONNE2.). L’appelant

demande à voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances et

à la voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les faits reproduits ci-avant,

PERSONNE1.) expose qu’il s’est régulièrement acquitté entre les mains de

PERSONNE2.), par virements/versements bancaires, de sa participation au loyer

mensuel redû en exécution des contrats de bail conclus par son épouse, mais qu’au

lieu de continuer ces sommes au bailleur, celle-ci les a détournées à son profit

personnel ; elle a, en outre, omis de payer au bailleur la part du loyer et des charges

lui incombant. Après avoir découvert la situation, une lettre a été adressée à

PERSONNE2.) en date du 17 février 2011 la mettant en demeure de verser

immédiatement au FDLH i) les sommes reçues par PERSONNE1.), et ii) la part des

loyers lui incombant.

Tout en reconnaissant que les paiements ainsi faits ne sont pas libératoires,

PERSONNE1.) considère néanmoins que sa situation est assimilable à un cas de

force majeure, qui aurait comme conséquence qu’il ne soit pas fait droit aux

prétentions du FDLH, sinon qu’il lui soit accordé des délais de paiement sur base de

l’article 1244 du code civil. Il faudrait tenir compte de sa situation particulière dans

l’appréciation des éléments de la cause.

En tout état de cause, PERSONNE1.) considère que la résiliation du bail, telle que

prononcée par le premier juge ne se justifie pas à son égard, ni d’ailleurs le

déguerpissement, étant donné qu’il a honoré l’obligation de paiement lui incombant,

le fait qu’il se soit libéré entre de mauvaises mains ne pouvant justifier la sanction de

la résiliation du bail.

PERSONNE1.) considère en outre que c’est à tort que le premier juge n’a pas fait droit

à sa demande formulée à l’encontre de PERSONNE2.) tendant à la voir condamner

à le tenir quitte et indemne de toute condamnation prononcée à son encontre. En effet,

la responsabilité délictuelle de PERSONNE2.) serait engagée, étant donné qu’elle n’a

pas continué au bailleur les sommes lui réglées par PERSONNE1.) au titre des loyers

redus. PERSONNE1.) base sa demande sur l’article 1251 du code civil.

L’appelant expose avoir payé les montants suivants : 200,00 euros en 2008, 2.000,00

euros en 2009, 2.640,00 euros en 2010, 5.280,00 euros en 2011, 5.280,00 euros en

2012, et 1.300,00 euros en 2013, partant un montant total de 16.720,00 euros ; il

considère que PERSONNE2.) lui redoit la moitié soit : 16.720,00 : 2 = 8.360,00 euros.

Le FDLH expose que, suivant situation comptable actualisée, les arriérés de loyers et

de charges redus entre octobre 2002 et mars 2013 se chiffrent à 13.492,93 euros. Sur

ce montant, la somme de 5.623,28 euros serait à la charge exclusive de

PERSONNE2.) (loyers et charges redus d’octobre 2002 au 26 octobre 2006), le

surplus de 7.869,65 euros serait dû solidairement par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.). Dans ce contexte, FDLH souligne que des paiements réguliers sont

effectués par PERSONNE1.), de manière à réduire progressivment le montant des

arriérés de loyers et de charges redû.

Le FDLH maintient sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement à

l’encontre de PERSONNE1.), tout en faisant remarquer qu’il se réserve le droit de

trouver un arrangement. Le FDLH fait relever que, nonobstant le premier jugement,

les clés n’ont pas été remises au bailleur, PERSONNE1.) se maintenant dans les

lieux.

La partie bailleresse fait relever que PERSONNE2.) a des revenus se chiffrant à

60.000,00 euros par an et que la manière d’agir de PERSONNE2.) qui a omis de

déclarer ses revenus constitue une escroquerie, l’attribution d’un logement par le

FDLH se faisant en fonction des revenus du demandeur. Le FDLH se réserve tous

droits d’agir à l’encontre de PERSONNE2.).

Quant aux paiements faits par PERSONNE1.) entre les mains de PERSONNE2.), le

FDLH considère que c’est à juste titre que le premier juge a dit que ces paiements ne

sont pas libératoires vis-à-vis du bailleur.

Le FDLH sollicite une indemnité de procédure de 5.000,00 euros à l’encontre de

PERSONNE2.) pour l’instance d’appel et se rapporte à prudence de justice quant à

l’indemnité de procédure prononcée par le premier juge pour la première instance.

PERSONNE2.) fait relever que PERSONNE1.) a emménagé dans l’appartement en

cause, en date du 25 octobre 2006 et que, suivant l’ordonnance de référé du 28

octobre 2010, elle a été autorisée à résider à une adresse de son choix, ce qu’elle a

fait le 1er décembre 2010, lorsqu’elle a quitté le domicile conjugal pour aller s’installer

à ADRESSE5.).

Elle considère que, du fait du mariage, PERSONNE1.) est solidairement tenu du

paiement de dettes nées du bail ayant eu pour objet le domicile conjugal, ce à partir

de la date du mariage. Ce serait à juste titre que le premier juge a condamné les deux

conjoints « au paiement solidaire des arriérés de loyers et de charges couvrant la

période référenciée ». Le cas de force majeure invoqué par PERSONNE1.) ne

trouverait pas à s’appliquer.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du premier jugement en ce qu’il l’a

condamnée solidairement avec PERSONNE1.) au paiement des loyers et charges ;

elle demande à ce que les frais et dépens de l’instance d’appel soient à la charge

exclusive de PERSONNE1.), sinon elle conclut à voir ordonner un partage largement

favorable à son égard.

PERSONNE2.) conteste que PERSONNE1.) se soit régulièrement acquitté du loyer

redû en vertu des contrats de bail litigieux ; les pièces versées dans ce contexte par

PERSONNE1.) n’établiraient pas pareil état de choses.

PERSONNE2.) sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) réplique que la demande de PERSONNE2.) tendant à voir dire qu’il y

a lieu à condamnation solidaire entre lui et PERSONNE2.) au paiement des loyers et

charges à partir de la date du mariage constitue une demande nouvelle, irrecevable

en tant que telle. En tout état de cause, PERSONNE2.) n’aurait pas qualité pour

articuler pareille « demande », seul le bailleur ayant qualité pour ce faire.

Le FDLH se rallie aux conclusions de PERSONNE2.) faites par rapport à la solidarité

entre les époux ; il fait relever qu’à l’heure actuelle PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

sont toujours mariés.

Motifs de la décision

Le tribunal tient d’emblée à relever que le jugement n’est pas entrepris par le FDLH,

ni par PERSONNE2.), en ce qu’il a condamné celle-ci seule au montant de 5.623,28

euros, avec les intérêts légaux tels que spécifiés, ce montant se rapportant (suivant

calculs effectués par le tribunal sur base du décompte versé par le FDLH) à la période

antérieure à la cohabitation des deux époux. En effet, les conclusions prises par

PERSONNE2.) ne renferment aucune mention permettant de conclure à un appel

incident interjeté implicitement.

Le tribunal d’appel n’est partant pas saisi de ce volet de la demande qui ne lui est pas

dévolu. Le jugement rendu en date du 2012 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

dûment notifié au FDLH et à PERSONNE2.) en date des 4 juillet 2012 et 3 juillet 2012,

a partant acquis autorité de chose jugée quant à la prédite condamnation.

Les autres volets du jugement sont en revanche dévolus au tribunal de céans.

Même à supposer qu’en 2008, 2009 et 2010, des paiements aient été effectués par

PERSONNE1.) entre les mains de PERSONNE2.) au titre du loyer redû (étant précisé

qu’en l’espèce la majeure partie des pièces versées en cause par PERSONNE1.)

n’établissent pas pareil état de choses, le donneur d’ordre figurant sur les extraits de

compte versés étant PERSONNE2.) et non pas PERSONNE1.), cf. pièces 8, 9 et 10

de Maître Claude DERBAL), il n’en reste pas moins que, tel que PERSONNE1.) et le

FDLH le relèvent à juste titre, ce paiement n’est pas libératoire à l’égard du bailleur

FDLH. En tout état de cause, la circonstance que de tels paiements (à les supposer

établis) n’aient pas été continués par PERSONNE2.) au FDLH, ne constitue pas un

cas de force majeure dans le chef de PERSONNE1.), et ne saurait dès lors avoir une

incidence sur l’obligation de paiement lui incombant en qualité de codébiteur solidaire.

Le montant de 7.869,65 euros réclamé par le FDLH n’étant pas contesté par

PERSONNE2.), ni par PERSONNE1.), il s’ensuit qu’il y a lieu d’y faire droit.

La solidarité entre époux durant en principe jusqu'à ce que le divorce soit opposable

aux tiers par l'accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par

les règles de l'état civil (cf. Jurisclasseur Civil Code, Art. 1197 à 1216, édit. décembre

2007, Fasc. 20 : Contrats et obligations, Obligations conjointes et solidaires, Solidarité

passive, n° 37), et PERSONNE2.) et PERSONNE1.) étant à l’heure des débats encore

unis par les liens du mariage, il s’ensuit qu’il y a lieu à condamnation solidaire. En

effet, même si l’un des époux quitte le logement, il demeure solidairement tenu des

loyers et charges sur fondement de l’article 220 du code civil (Jurisclasseur, ibidem,

op cit, n° 41).

Même si une partie de la jurisprudence française retient par exception, que la solidarité

disparaît lors de l'instance en divorce ou en cas de séparation de fait des époux, en

se basant sur le critère de l’absence du caractère ménager de la dette (cf.

Jurisclasseur op cit, n° 48), il n’en reste pas moins qu’un autre courant jurisprudentiel

retient que la solidarité continue à s'appliquer aux dettes liées à l'ancien logement

familial, après l'ordonnance de non-conciliation ayant accordé aux époux le droit de

vivre séparément, même si la dépense ne concerne qu'un seul époux et n'est pas

destinée, à proprement parler, à l'entretien du ménage, mais à celui de l'époux resté

dans les lieux (voir notamment Cass. 3e civ., 16 déc. 1998 : Juris-Data n° 1998-

004993 et Cour d’appel de Paris, 28 janv. 1999 : Dr. famille 1999, cités par

Jurisclasseur ibidem op cit, n° 49).

C’est partant à bon droit que le premier juge a retenu la solidarité entre PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) au paiement de la dette, même pour la période postérieure au

départ de PERSONNE2.) du logement en cause.

Quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à se voir accorder des délais de

paiement sur base de l’article 1244 du code civil, à laquelle le FDLH ne s’est pas

opposé, le tribunal considère qu’en l’absence totale de précisions de la part de

PERSONNE1.), quant à ses facultés financières, respectivement quant au montant

mensuel à payer afin d’apurer la dette, le tribunal ne peut que conclure au rejet de

pareille mesure de faveur.

Quant à la demande en résiliation du bail, il y a tout d’abord lieu de s’interroger sur la

qualité en vertu de laquelle le logement est occupé par PERSONNE1.) seul, étant

précisé que le droit luxembourgeois n’a pas de disposition analogue à l’article 1751

du code civil français selon lequel, les époux sont cotitulaires du bail du local qui leur

sert d'habitation commune.

Il est ensuite à relever que le droit du preneur est un droit mobilier et que, dès lors que

le preneur se marie sous le régime de la communauté légale, le droit au bail fait partie

de l'actif de cette communauté (R.P.D.B. Vo bail no 11, De Page Droit Civil Belge T

IV no 523). En l’espèce, force est d’admettre que PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

sont mariés sous le régime de la communauté légale, de sorte que le conjoint

PERSONNE1.) doit être considéré comme locataire, et qu’il est lié au bailleur par le

contrat de bail conclu initialement par PERSONNE2.).

Il se dégage, en l’espèce, des éléments de la cause que, même si des arriérés de

loyers et de charges restent redus dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

il n’en reste pas moins que, depuis 2011, des paiements réguliers sont effectués par

PERSONNE1.) entre les mains du FDLH, au titre du loyer et des charges, de manière

à apurer en permanence les sommes redues en vertu du contrat de bail.

Dans ces conditions, le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation

du contrat de bail, cette sanction ne se justifiant pas en l’espèce.

L’indemnité de procédure sollicitée par le FDLH pour la première instance est, par

réformation du jugement entrepris, à dire non fondée étant donné que l’iniquité requise

pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas

donnée. L’indemnité de procédure sollicitée par le FDLH pour l’instance d’appel est à

dire non fondée pour le même motif.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est d’ores et déjà à dire

partiellement fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.) pour l’instance d’appel est à

dire non fondée pour autant qu’elle est dirigée à l’encontre du FDLH, étant donné que

l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

n’est pas donnée.

Quant à la demande de PERSONNE1.) formulée sur base de l’article 1251 du code

civil à l’encontre de PERSONNE2.) aux fins d’entendre dire qu’elle est tenue de le

tenir quitte et indemne, le tribunal, en application de l’article 65 du nouveau code de

procédure civile, surseoit à statuer afin de permettre aux parties de conclure quant à

la compétence matérielle du tribunal de céans lequel siège en matière de bail à loyer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit d’ores et déjà partiellement fondé,

partant, par réformation partielle du jugement entrepris,

dit non fondée la demande du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT tendant à voir le bail résilié et à voir déguerpir

PERSONNE1.) des lieux loués,

partant, en déboute,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par le FONDS POUR

LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT pour la première

instance,

dit non fondée l’indemnité de procédure sollicitée par le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT pour l’instance d’appel,

dit non fondée l’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.) pour l’instance

d’appel, pour autant qu’elle est dirigée à l’encontre du FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

surseoit à statuer quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir dire que

PERSONNE2.) est tenue de le tenir quitte et indemne, afin de permettre aux parties

de conclure quant à la compétence matérielle du tribunal de céans,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 18 juin

2013, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve les droits des parties et les frais ainsi que les dépens des deux instances.