Landlord liability for common areas upheld; tenant claims for radiator and broken window allowed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 70/2013

Audience publique du mardi, seize avril deux mille treize

Numéro 144555 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 26

mars 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.) (dit PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître François PRUM, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144555 du rôle et appelée pour fixation le 24 avril

2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 12 juin 2012, 9 octobre 2012, 18

décembre 2012 et finalement à l’audience publique du mardi, 12 mars 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Andreas

KOMNINOS,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Aurélia COHRS, avocat, en remplacement de Maître François PRUM, avocat,

comparant pour PERSONNE3.) (dit PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

avril 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 20 novembre 1995, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement avec garage sis à ADRESSE1.). D’après les

explications des parties, cet appartement aurait une superficie d’approximativement

120 mètres carrés.

Le loyer mensuel était fixé à 30.000,00 LUF et les avances sur charges à 2.000,00

LUF.

Par avenant du 3 décembre 2002, le contrat de bail a été modifié comme suit :

-

Le propriétaire bailleur PERSONNE4.) a été remplacé par PERSONNE3.) (dit

PERSONNE3.) ;

-

Du côté locataires, PERSONNE2.) est venue « s’ajouter » aux côtés de

PERSONNE1.) ;

-

Le loyer mensuel a été fixé, respectivement converti à 793,26 euros et les avances

sur charges à 49,58 euros à partir du 1er décembre 2002.

Suite à l’installation d’un nouveau chauffage, le bailleur a augmenté les avances sur

charges au montant de 175,00 euros.

Par une première requête déposée en date du 5 novembre 2009 (n° 830/09),

PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon l’un à défaut de l’autre, à lui payer

la somme de 5.785,95 euros avec les intérêts légaux à partir du 19.8.2009, sinon du

16.9.2009, sinon de la demande en justice jusqu’à solde. Il conclut encore à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros et à l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

Cette première requête concernait des avances sur charges impayées,

respectivement un décompte de charges jusqu’en octobre 2009 inclus.

Concernant cette première requête, le requérant a, en première instance à l’audience

des plaidoiries du 19 janvier 2012, réduit sa demande en paiement du solde du

décompte de charges à la somme de 3.391,22 euros, le décompte s’arrêtant au 30

juin 2009.

Par une deuxième requête déposée en date du 18 octobre 2011 (n° 737/11)

PERSONNE3.) a fait convoquer ses preneurs devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de

7.834,41 euros avec les intérêts légaux à partir du 19 août 2009, sinon du 16

septembre 2009, sinon du 5 novembre 2009, sinon de la demande en justice jusqu’à

solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après avoir résilié

le bail conclu entre parties.

Cette deuxième requête concernait des avances sur charges impayées depuis juillet

2009.

Quant à cette deuxième requête, le requérant a, en première instance à l’audience de

plaidoiries du 19 janvier 2012, réduit sa demande en paiement du décompte de

charges du 1er juillet 2009 au 30 juin 2011 ainsi que le solde des avances sur charges

de juillet 2011 à janvier 2012 inclus à la somme de 4.659,33 euros.

Devant le premier juge, les défendeurs ont conclu à la nullité, sinon à l’irrecevabilité

de la deuxième requête en invoquant le principe « non bis in idem » ainsi que

l’exception de transaction.

Quant au fond, les locataires ont résisté aux demandes du bailleur en soulevant

l’exception d’inexécution en lui reprochant des manquements à ses obligations

d’entretien et de garantie de jouissance paisible en faisant notamment état de

problèmes de chauffage et d’infiltrations.

Ils ont encore reconventionnellement demandé à ce que le bailleur soit condamné (i)

à effectuer les travaux de remise en état dans le logement loué dans un délai de 6

mois à compter de la notification du jugement à intervenir sous peine d’astreinte et

(ii) à restituer les avances sur charges à hauteur de 2.638,71 euros avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice. Les locataires avaient encore sollicité (iii)

une réduction de loyer de 400,00 euros à partir du prononcé du jugement jusqu’à

l’accomplissement des travaux et (iv) l’allocation d’une indemnité pour privation de

jouissance de 200 € par mois à partir de janvier 2010.

Par jugement contradictoire rendu en date du 9 février 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg a :

-

reçu les demandes principales et reconventionnelles en la pure forme,

-

joint toutes les demandes pour statuer par un seul et même jugement,

-

rejeté les moyens de nullité et d’irrecevabilité des demandes principales,

-

nommé consultant Maître Luc OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans

un rapport détaillé et motivé,

analyser les décomptes de charges et pièces justificatives versées par la partie

PERSONNE3.),

dire, à partir de ces décomptes de charges et pièces justificatives, quelle est la

part des frais communs et la consommation d’énergie imputable aux locataires,

calculer le solde débiteur effectif redu par les locataires respectivement le solde

créditeur redu par le propriétaire, après déduction des avances sur charges

payées par les locataires,

-

dit la demande reconventionnelle en condamnation aux travaux de remise en état

partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE3.) à remettre en état le radiateur de la chambre à coucher

des consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans un délai de 6 mois à compter

de la notification du jugement,

-

dit les demandes reconventionnelles en réduction de loyer et en allocation d’une

indemnité pour perte de jouissance non fondées,

-

sursis à statuer pour le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu que :

-

suite à la renonciation à certains chefs de la seconde requête, il n’y avait plus

litispendance ;

-

la transaction invoquée n’était pas établie et que la preuve ne pouvait être

rapportée par témoins conformément à l’article 1341 du code civil ;

-

le défaut d’un radiateur n’était pas contesté et qu’il y avait dès lors lieu d’ordonner

sa remise en état ;

-

que le mauvais fonctionnement du système de chauffage en général n’était pas

établi ;

-

l’origine du vice affectant la canalisation n’était pas établie non plus ;

-

les bailleurs avaient agi avec toute la diligence nécessaire pour remédier aux

conséquences du dégât des eaux qui s’est produit le 27 octobre 2011 ;

-

il n’était pas établi qui avait cassé la vitre de la chambre à coucher ;

-

un manquement de l’obligation d’entretien du bailleur relatif à l’évier et aux parties

communes n’était pas établi ;

-

au vu de ces circonstances, l’exception d’inexécution était à rejeter de même que

la demande reconventionnelle tendant à une réduction des loyers ainsi qu’à une

indemnité mensuelle pour privation de jouissance.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 26 mars 2012.

Par réformation du jugement entrepris, ils concluent à entendre :

-

dire que la deuxième requête introduite en date du 18 octobre 2011 est nulle, sinon

irrecevable,

-

constater l’existence d’une transaction entre les parties suite à une réunion du 26

janvier 2010,

-

partant, déclarer la demande principale de la partie intimée irrecevable au regard

de la transaction intervenue entre parties,

-

surseoir à statuer en attendant l’exécution de la transaction,

-

à titre subsidiaire et pour autant que le tribunal soit d’avis que la preuve de

l’existence d’une transaction n’a pas été d’ores et déjà rapportée au vu des pièces

versées en cause, donner acte aux parties appelantes qu’elles offrent de prouver

par l’audition de témoins les faits suivants :

« En date du 26 janvier 2010 a eu lieu une réunion à l’étude de Me KOMNINOS

suite à laquelle les parties ont convenu ce qui suit :

- le propriétaire s’engageait à faire les travaux de remise en état réclamés

(chauffage, évier, tuyaux d’arrivée d’eau, infiltrations, débordements),

- les locataires s’engageaient à payer les arriérés de charges sur présentation

des justificatifs afférents par le propriétaire. »

-

dire cette offre de preuve pertinente et concluante,

-

en tout état de cause, constater les désordres affectant le bien loué le rendant

impropre à l’usage auquel il est normalement destiné,

-

constater que le bailleur n’a pas rempli ses obligations d’entretenir la chose louée

en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement

le preneur pendant la durée du bail,

-

donner acte aux parties appelantes de leur demande reconventionnelle tendant à

la condamnation de la partie de PERSONNE3.) à effectuer les travaux de remises

en état dans le logement loué dans un délai de 6 mois à partir de la notification du

jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte non comminatoire de 5.000,00

euros en cas de non-exécution,

-

condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) une

indemnité pour la privation de jouissance subie par les locataires à partir du 1er

janvier 2010, à hauteur de 200,00 euros par mois.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Quant au moyen d’irrecevabilité, sinon de la nullité de la requête du 18 octobre 2011

Ce moyen est articulé comme suit par la partie appelante :

« La partie de Maître PRUM a introduit en date du 18 octobre 2011 une nouvelle

requête qui a pour objet une demande en condamnation au paiement d’arriérés de

charges de 2005 à 2011 et la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement des

locataires.

Or, le tribunal de paix était déjà saisi de la même demande suivant la requête

introduite par Me JUNGERS le 5 novembre 2009, dans laquelle il sollicite la

condamnation des parties défenderesses au paiement d’arriérés de charges de 2005

à 2009.

Par courrier officiel du 23 novembre 2011, la partie de Maître PRUM s’est engagée à

maintenir cette première demande, de sorte que les demandes nouvelles formées

dans la requête du 18 octobre 2011 devaient être déclarées nulles, sinon irrecevables

par le premier juge.

En effet, la requête du 18 octobre 2011 n’est pas une requête additionnelle par rapport

à la première requête, à laquelle il n’est même pas renvoyé, mais bien une requête

nouvelle qui modifie le contrat judiciaire antérieurement formé entre les parties.

Etant formé que cette nouvelle requête forme un tout indivisible, on ne saurait

également maintenir telle demande du dispositif de la première requête, et telle

demande de la deuxième.

D’ailleurs, en maintenant sa première demande, la partie de Maître PRUM est en aveu

pour dire que le non-paiement des arriérés de charges n’est pas une cause de

résiliation du contrat de bail, qui n’a pas été demandée.

Cette constatation entraîne de fait l’irrecevabilité, sinon la nullité de la seconde requête

du 18 octobre 2011. »

PERSONNE3.) conclut au rejet de ce moyen en argumentant d’abord qu’il n’y a pas

de nullité sans texte et en faisant ensuite valoir que la deuxième requête ne concerne

pas les mêmes chefs que la première requête de sorte que le problème de « non bis

in idem » ne se pose pas.

Le tribunal tient tout d’abord à souligner que, contrairement à l’argumentation de

PERSONNE3.), des nullités sans texte peuvent exister, mais à condition qu’il s’agisse

de nullités de fond affectant les règles fondamentales de la procédure et des droits de

la défense, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, ce qui est visé en réalité par les appelants c’est la question de savoir si, par

une deuxième requête portée devant le même tribunal, le requérant peut modifier sa

demande ou formuler des demandes nouvelles par rapport à la première requête.

La réponse à cette question est assurément affirmative.

En effet, il est tout à fait loisible à un demandeur d’introduire contre une même partie

défenderesse une deuxième requête. Cette opération ne fait de sens qui si ce

deuxième acte introductif d’instance contient des demandes nouvelles, car, dans le

cas contraire, elle serait à déclarer irrecevable en vertu du principe « non bis in idem ».

Si tel est le cas, la juridiction saisie procèdera à la jonction des actes introductifs

d’instances si les demandes qui y sont contenues sont connexes.

Ainsi, une demande introduite aux mêmes fins et pour la même cause qu’une

demande antérieure doit être déclarée irrecevable en vertu de la règle « non bis in

idem » (cf. Enc. Dalloz, Procédure civile, éd. 1956 t II, verbo litispendance, no 16.).

Du moment que deux actions sont portées devant le même tribunal, la seconde est

non recevable à moins qu’elle ne contienne un chef nouveau, auquel cas il y aurait

lieu de les joindre (cf. BELTJENS, Droit Civil Belge, Procédure Civile, compétence art

50 no 100).

Dans ce cas, seule la deuxième demande est irrecevable à moins qu'elle ne contienne

un chef nouveau auquel cas le tribunal ordonne la jonction et reçoit la première

demande et le chef nouveau de la deuxième demande (cf. Cour, 6 décembre 1990,

28, 237).

C’est précisément ce que le premier juge a fait à bon droit.

En effet, l’analyse conjointe des deux requêtes ensemble avec les modifications des

prétentions telles qu’articulées par le requérant (et telles que retranscrites ci-dessus)

font apparaître que les demandes ne font pas double emploi dans la mesure où les

arriérés de charges réclamés ne se « chevauchent » pas.

Au regard des arriérés de charges qui ont continué à s’accumuler au fil du temps,

PERSONNE3.) était tout à fait en droit de solliciter, aux termes de sa deuxième

requête, non seulement la condamnation à ces arriérés additionnels, mais également

la résiliation du bail.

Dans ces conditions, le moyen d’irrecevabilité, respectivement de nullité est, par

confirmation du jugement entrepris, à rejeter.

Quant à l’exception de transaction

Les appelants font plaider qu’en date du 26 janvier 2010 une réunion se serait tenue

en vue de trouver une solution aux problèmes entres parties et il aurait été convenu

que le propriétaire s’engagerait à faire les travaux de remise en état (au niveau du

chauffage, des infiltrations, etc.) et, en contrepartie, les locataires se seraient engagés

à payer les arriérés de charges sur présentation de justificatifs à fournir par le

propriétaire.

Suite à cet accord, les locataires auraient effectué deux paiements pour un montant

total de 2.500,00 euros, mais PERSONNE3.) n’aurait pas exécuté ses engagements,

ce qui aurait donné lieu à un courrier officiel de Maître KOMMINOS du 14 avril 2010

adressé au mandataire des locataires de l’époque (Maître JUNGERS).

D’après les appelants, cette pièce constituerait un commencement de preuve par

écrit, ce qui devrait, contrairement à l’appréciation du premier juge, rendre recevable

l’offre de preuve par témoins formulée au dispositif de l’acte d’appel (et dont le libellé

a été repris ci-dessus).

Les appelants estiment ainsi qu’après avoir rapporté la preuve de la transaction, le

tribunal devrait se déclarer « incompétent » pour connaître des demandes du bailleur.

PERSONNE3.) s’oppose à cette argumentation en niant l’existence d’une transaction.

D’après le bailleur, il y avait certes eu des pourparlers d’arrangement, mais ceux-ci

n’ont pas abouti.

L’exception de transaction serait partant à rejeter, ceci d’autant plus que le courrier

officiel de Maître KOMINOS ne saurait être qualifié de commencement de preuve par

écrit dans la mesure où il n’émane pas de la personne à laquelle on oppose l’écrit.

La transaction est un contrat synallagmatique par lequel les parties terminent une

contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; elle met fin à une

contestation ou à un risque de contestation et empêche le juge d’examiner l’affaire au

fond, à la manière d’une fin de non-recevoir (Juriscl. civil, art. 2044 à 2058, fasc. 60,

n° 1, 4 et 13).

L’effet extinctif se manifeste en matière procédurale par l’exception de transaction, qui

constitue une fin de non-recevoir.

L’article 2044, alinéa 2, du code civil exige que le contrat de transaction soit rédigé

par écrit.

L’absence d’écrit n’entraîne, toutefois, pas la nullité de la transaction ; l’exigence d’un

écrit n’est qu’une règle de preuve (Juriscl. civil, art. 2044 à 2058, fasc. 50, no 1).

Il s’ensuit que l’existence d’une transaction peut être établie par un écrit ou une preuve

jugée équivalente, à savoir l’aveu judiciaire et le serment décisoire (Juriscl. civil, art.

2044 à 2058, fasc. 50, nos 5 et 18 ss).

En revanche, les témoignages et présomptions ne sont admis que s’il existe un

commencement de preuve par écrit ou s’il y a impossibilité de se procurer un écrit

ainsi qu’en matière commerciale (Juriscl. civil, art. 2044 à 2058, fasc. 50, nos 21 ss).

En l’espèce, la transaction invoquée n’est pas documentée par écrit et les appelants

entendent la prouver par témoins en se basant sur le courrier de leur avocat du 14

avril 2010 qui, d’après eux, est susceptible de constituer un commencement de preuve

de nature à rendre vraisemblable la transaction alléguée.

Or, la jurisprudence retient que pour valoir commencement de preuve par écrit, au

sens de l’article 1347 du code civil, l’écrit invoqué doit être l’œuvre personnelle de la

partie à laquelle on l’oppose, soit qu’il émane d’elle, soit qu’il émane de celui qu’elle

représente, sans qu’il y ait lieu de distinguer si cette partie a, dans l’instance, la

position de demandeur ou de défendeur (Cass. 25 juin 1987, 27, 119).

L’acte doit en principe procéder de la partie à laquelle il est opposé ; il ne peut provenir

ni de la partie qui l’invoque, ni d’un tiers (Jurisclasseur, contrats et obligations, preuve

testimoniale, commencement de preuve par écrit, art. 1341 à 1348, fasc. 5., édit. 1993,

n° 85).

Ceci n’étant manifestement pas le cas en l’espèce, il y a lieu de conclure que les

appelants restent en défaut d’établir la réalité de la transaction alléguée et c’est à bon

droit que l’offre de preuve et l’exception de transaction ont été rejetées par le premier

juge.

Quant au fond

Il est rappelé que les appelants invoquent un certain nombre de griefs tenant au

mauvais fonctionnement du chauffage, à des infiltrations d’eau, à des bouchages de

canalisations, au défaut d’entretien des parties communes et au fait qu’une vitre soit

cassée.

D’après les appelants, ces griefs, qui seront analysés en détail ci-dessous,

justifieraient, sur base de l’exception d’inexécution, une suspension du moins partielle

de leurs obligations de payer le loyer, ce qui devrait se traduire par une diminution du

loyer de 400,00 euros par mois de même que par l’allocation d’une indemnité pour

privation de jouissance de 200,00 euros par mois.

Ainsi, les demandes reconventionnelles des locataires équivalent en définitive à une

réduction totale de loyer de 600,00 euros. D’après le dispositif de l’acte d’appel, la

réduction de 400,00 euros serait à allouer « à partir du prononcé jusqu’à

l’accomplissement des travaux » et l’indemnité pour privation de jouissance de 200,00

euros serait à allouer « à partir du 1er janvier 2010 ».

PERSONNE3.) conteste l’existence des griefs invoqués par les locataires à

l’exception du problème du radiateur de la chambre à coucher et du dégât des eaux

survenu en octobre 2011. Or, le bailleur aurait immédiatement remédié à ces

problèmes et il n’aurait jamais été informé d’autres vices affectant les lieux loués.

Ainsi, dans la mesure où ces vices ne lui auraient pas été dénoncés et qu’ils sont par

ailleurs contestés, les demandes reconventionnelles seraient à rejeter.

Si on devait faire droit aux prétentions adverses, cela reviendrait à fixer un loyer de

« 50,00 » euros pour un appartement d’environ 120 mètres carrés situé dans le

quartier très prisé de ADRESSE3.), ce qui serait tout à fait inconcevable.

Avant d’analyser les différents griefs invoqués, le tribunal retient, dans la mesure où

les loyers ont été régulièrement et intégralement payés, que le litige ne s’analyse pas

en termes d’exception d’inexécution, mais qu’il y a lieu d’analyser les différents griefs

invoqués pour apprécier le bien-fondé des demandes reconventionnelles.

Le chauffage

D’après les appelants, le chauffage tomberait régulièrement en panne. Pour remédier

à ce problème, il faudrait procéder au remplacement de l’ensemble de la tuyauterie

sanitaire, de chauffage et de tous les radiateurs puisque ceux-ci seraient vétustes et

ne disposeraient ni de têtes thermostatiques ni de purgeurs d’air.

A l’appui de leurs dires, les appelants versent des photos et font valoir que la société

SOCIETE1.) aurait déjà procédé aux remplacements demandés dans les autres

appartements de l’immeuble.

Ils précisent encore que des travaux auraient été entrepris au cours de l’été 2012,

mais que ceux-ci ne seraient pas suffisants, voire inefficaces, de sorte qu’une

jouissance normale de l’appartement ne serait pas garantie à l’heure actuelle.

Ceci serait d’autant plus inquiétant dans la mesure où PERSONNE1.) serait atteint

d’une leucémie.

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, PERSONNE3.) explique que le chauffage a été

changé en 2007 et qu’il a fait intervenir la société SOCIETE1.) dès qu’un locataire lui

aurait fait part d’un dysfonctionnement au niveau du chauffage.

Il conteste, par ailleurs, l’existence d’autres dysfonctionnements au niveau du

chauffage, de même que d’en avoir été averti par les appelants. Ceci l’amène en outre

à mettre en doute la pertinence des attestations testimoniales versées par les

appelants.

Le tribunal relève d’abord que ce n’est pas parce qu’un radiateur a un certain âge qu’il

ne fonctionnerait plus. Il est, en revanche, tout à fait possible que les radiateurs (qu’ils

soient neufs ou pas) ne chauffent pas correctement s‘ils contiennent de l’air ou si les

vannes thermostatiques sont défectueuses.

Or, la purge des radiateurs relève du menu entretien qui incombe au locataire qui peut

faire appel à une entreprise de chauffage pour régler ce problème mineur.

Par contre, le changement des vannes thermostatiques incombe au bailleur.

Celui-ci dément cependant qu’il y aurait un quelconque dysfonctionnement du

chauffage au niveau de l’appartement pris en location par les appelants.

PERSONNE3.) n’interjette cependant pas appel incident en ce que le jugement

entrepris l’a condamné à remettre en l’état le radiateur de la chambre à coucher.

Afin d’assurer l’efficacité de cette condamnation indispensable pour garantir une

température agréable à l’intérieur de la chambre à coucher, il y a toutefois lieu, par

réformation du jugement entrepris, de l’assortir d’une astreinte de 100,00 euros par

jour de retard à partir d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement

à intervenir, tout en fixant le maximum de cette astreinte à 10.000,00 euros.

En ce qui concerne les autres radiateurs, il appartient aux appelants d’établir que ces

radiateurs ne fonctionnent pas correctement à partir du 1er janvier 2010, date à partir

de laquelle l’indemnité pour privation de jouissance est réclamée.

Or, force est de constater que l’attestation testimoniale de PERSONNE5.) se rapporte

à des constatations ponctuelles situées avant janvier 2010 et que celle de

PERSONNE6.) n’aborde pas la problématique du chauffage.

L’attestation d’PERSONNE7.) concerne uniquement le radiateur de la chambre à

coucher, de sorte qu’elle est sans pertinence en ce qui concerne les autres radiateurs.

Par ailleurs, le tribunal note qu’il résulte du constat d’huissier du 23 novembre 2011

versé par les appelants que l’huissier Catherine NILLES a procédé à ses constatations

sur place le 9 novembre 2011, partant à une période de l’année où les habitations

sont chauffées.

Or, force est de constater que l’huissier n’a pas fait état d’un quelconque problème de

chauffage et que les locataires n’ont pas soulevé ce problème non plus.

Dans ces conditions, le tribunal en vient à la conclusion que les appelants restent en

défaut d’établir la réalité du grief qu’ils invoquent. Il y a donc lieu à confirmation du

jugement entrepris sur ce point.

A ce sujet, il y a encore lieu de préciser que la multitude de courriers versés et

émanant du litismandataire des appelants, respectivement des appelants eux-mêmes

équivalent à de simples allégations unilatérales et n’ont aucune valeur probante quant

aux faits dont ils font état.

Quant aux « eaux usées » et aux « fréquents débordements des canalisations »

Les appelants font exposer que les canalisations d’eau usées seraient vétustes, qu’il

y aurait des obturations fréquentes de ces tuyaux et que leur appartement serait

« régulièrement inondé » par des eaux usées.

En même temps, ils affirment que la société SOCIETE2.) est intervenue « au moins

une fois par an dans la résidence pour déboucher les canalisations vétustes ».

Pour autant que ceci est à interpréter en ce sens que les appelants demandent que

le bailleur soit condamné à procéder au remplacement des canalisations, il y a lieu de

rejeter cette demande, par confirmation du jugement entrepris.

En effet, d’une part, si les canalisations d’un immeuble d’un certain âge sont bouchées

en moyenne une fois par année, il s’agit là d’un inconvénient mineur que les occupants

devront supporter et auquel il se laisse facilement remédier par l’intervention d’une

entreprise spécialisée telle que l’entreprise SOCIETE2.), sans que ceci ne puisse

donner lieu à une quelconque indemnisation. De même, le remplacement de la

tuyauterie serait une mesure totalement disproportionnée par rapport aux

désagréments limités qui ont été constatés.

D’autre part, il y a lieu de rappeler que les tuyaux de canalisation font partie des parties

communes de l’immeuble et que le propriétaire d’un seul appartement donné en

location n’a pas qualité pour mettre en oeuvre de tels travaux.

Quant aux infiltrations d’eau sale

A ce propos, les appelants exposent ce qui suit :

« En l’espèce, il y a eu confusion entre le dégât des eaux qui s’est produit le 27 octobre

2011, qui concerne le couloir d’entrée et d’accès vers les chambres, et les infiltrations

d’eaux sales dans le plafond de la cuisine et du living, occasionnées par une fuite non

réparée d’une conduite d’eau usée de la cuisine, au niveau de l’entresol.

Cet écoulement d’eau se fait par des fissures dans le plafond dans ces pièces, et on

observe distinctement sur

les photographies prises par les locataires et

communiquées au propriétaire dès le mois de mai 2009, des traces d’humidité et une

goutte d’eau qui s’écoule du plafond.

Les mêmes traces d’humidité sont visibles sur le constat de l’huissier NILLES du 9

novembre 2011, photographies prises dans le living.

Ces infiltrations d’eau sont partant documentées à suffisance par les pièces versées

en cause. »

Il semble donc que les appelants fassent allusion à des infiltrations d’eau distinctes et

antérieures au dégât des eaux du 27 octobre 2011.

PERSONNE3.) conteste toute infiltration antérieure à cette date.

Comme seule preuve de leurs dires, les appelants versent un jeu de photos qui n’est

pas daté (ils affirment qu’elles auraient été prises et transmises au bailleur en mai

2009) sur laquelle est visible une (1) goutte d’eau qui apparaît au plafond, dans le

coin d’une pièce non autrement identifiée, ainsi que d’anciennes traces très

circonscrites d’humidité qui semblent avoir séché au moment de la prise des clichés.

Au regard des contestations du bailleur, ces photos, en tant que documents

unilatéraux émanant des appelants, ne sont pas de nature à établir la réalité des

infiltrations invoqués et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu

l’absence de preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations d’entretien quant

à ce point.

Quant à la vitre cassée

Les appelants font plaider qu’une vitre de leur chambre a été cassée lors des travaux

de réfection de façade exécutées par les sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE4.) en

septembre-octobre 2009. D’après les appelants, il appartiendrait au bailleur de

prendre en charge les travaux de réparation de cette vitre quitte à se retourner

ultérieurement contre les sociétés dont les ouvriers ont cassé la vitre.

Le tribunal note, au vu des photos versées, qu’une vitre a effectivement été cassée.

Par ailleurs, il résulte des factures versées au dossier que les entreprises SOCIETE3.)

et SOCIETE4.) sont intervenues pour procéder à l’étanchéité des balcons et pour

effectuer des travaux de peinture en façade.

Dans la mesure où le bailleur ne prétend pas que ce seraient les locataires qui

auraient cassé la vitre et que celle-ci constitue une partie privative dont l’entretien

incombe au bailleur, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE3.) à faire procéder au remplacement de la vitre cassée dans un délai de

deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Afin d’assurer l’efficacité de cette condamnation il y a lieu de l’assortir d’une astreinte

de 100,00 euros par jour de retard à partir d’un délai de deux mois à partir de la

signification du jugement à intervenir, tout en fixant le maximum de cette astreinte à

10.000,00 euros.

Quant au délabrement des parties communes

Enfin, les appelants se plaignent du fait que les parties communes de l’immeuble

seraient laissées dans un « état de délabrement total et à l’abandon ». Ainsi, la cour

intérieure serait envahie par la végétation, des détritus traîneraient dans la cave, le

chemin d’accès à l’entrée serait « dangereux ».

Ils font encore valoir que l’entreprise SOCIETE5.) qui serait intervenue pour entretenir

les parties communes n’aurait pas pu procéder au nettoyage de la cave en raison

d’ampoules cassées et non remplacées.

Ils en concluent que le bailleur n’aurait pas assumé son obligation d’entretenir les lieux

loués.

Le bailleur réplique que l’entretien et le nettoyage des parties communes appartient

aux locataires ensemble avec les autres occupants de l’immeuble, conformément aux

stipulations du contrat de bail.

Il résulte en effet de l’alinéa 2 de l’article 9 du contrat de bail que « les occupants de

la maison sont obligés de s’arranger quant au nettoyage du hall d’entrée, de la cage

d’escalier et des parties communes généralement quelconques de l’immeuble ».

Ceci est d’ailleurs conforme à l’article 1754 du code civil qui met à charge du locataire

les travaux de menu entretien parmi lesquels rangent l’entretien et le nettoyage des

parties communes, y compris l’enlèvement des quelques mauvaises herbes qui

apparaissent sur les photos versées au dossier.

S’il est vrai que la répartition de cette tâche entre les différents occupants de

l’immeuble (y compris les appelants) peut donner lieu à discussion, toujours est-il que

cette tâche n’incombe pas au bailleur et que les appelants ne peuvent dès lors fonder

aucune prétention indemnitaire sur le grief qu’ils articulent à ce propos.

Il y a dès lors lieu de confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que, hormis le point du

radiateur de la chambre à coucher et de la vitre cassée, les appelants n’ont pas établi

de manquement dans le chef du bailleur et que l’appel est dès lors à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que la condamnation à procéder au remplacement du radiateur de la chambre à

coucher est à exécuter dans un délai de deux mois à compter de la signification du

présent jugement, sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

fixe le maximum de cette astreinte à 10.000,00 euros.

condamne PERSONNE3.) à faire procéder au remplacement de la vitre cassée dans

un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine

d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

fixe le maximum de cette astreinte à 10.000,00 euros.

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel pour moitié à PERSONNE3.) (dit

PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).