Tenant's appeal against landlord's termination of commercial lease dismissed due to lack of prejudice and tenant's current compliance.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 65/2013

Audience publique du mardi, neuf avril deux mille treize

Numéro 150358 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, agissant sous l’enseigne

commerciale ENSEIGNE1.) », établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son ou ses gérant(s) en fonctions, inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 18 décembre 2012,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérant(s) en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par

Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat,

demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150358 du rôle et appelée pour fixation le 15 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 11 mars 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Virginie MERTZ, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat, comparant pour

la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

avril 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 7 octobre 2010, un local commercial sis à ADRESSE2.), a été

donné en location par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à la société à

responsabilité limitée

SOCIETE1.), agissant sous l’enseigne commerciale de

ENSEIGNE1.) », pour une durée de 12 ans, reconductible tacitement pour une

période de 3 ans. Le contrat prévoit que l’affectation des lieux est exclusivement

réservée à l’ouverture d’une brasserie-pizzeria Lounge Italian Food ENSEIGNE1.)

d’une gamme élevée avec la qualité exceptionnelle des produits du marché et à des

prix très concurrentiels. Le loyer mensuel - indexé sur le coût de la vie - a été fixé à

11,25 euros par m² de surface de restaurant et à 4,00 euros par m² de surface de

cave, étant précisé qu’il est majoré de 15% de TVA et les avances sur charges ont

été fixées à la somme mensuelle de 250,00 euros.

Par requête déposée le 13 juillet 2012, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

d’entendre (i) prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire (pour non-

indexation du loyer et changement de l’affectation des lieux loués), (ii) déguerpir le

locataire des lieux loués, (iii) condamner SOCIETE1.) au paiement de la somme de

1.960,09 euros du chef de l’indexation du loyer ainsi que (iv) d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros. La requérante a en outre conclu à l’exécution provisoire

du jugement.

Suivant jugement du 8 novembre 2012, le tribunal de paix de et à Luxembourg a dit

la demande fondée et a résilié le bail existant entre parties aux torts exclusifs du

locataire. Il a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués endéans

un délai de trente jours à compter de la notification du jugement et a condamné cette

dernière au paiement de la somme de 1.960,90 euros avec les intérêts au taux légal

à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il a finalement condamné la

défenderesse à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 500,00

euros.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de paix s’est basé sur un rapport de police des

20 et 21 mars 2012 aux termes duquel les policiers ont constaté (i) que deux salariés

étaient en train de dormir, au sous-sol, dans une chambre à coucher comportant deux

lits et (ii) qu’il y avait de nombreux objets personnels dans cette pièce. Par ailleurs,

les policiers ont encore constaté que des salles de douche ainsi qu’une buanderie

étaient installées au sous-sol et que deux salariés y étaient officiellement déclarés.

Le premier juge a ainsi retenu un changement d’affectation non autorisé d’une partie

des lieux loués justificatif de la résiliation du bail et partant du déguerpissement du

locataire.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 18 décembre 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à entendre dire non fondée

la demande de la société SOCIETE2.) tendant à la résiliation du bail et au

déguerpissement consécutif. Elle fait encore grief au premier juge de l’avoir

condamnée au paiement d’une indemnité de procédure et sollicite une telle indemnité

pour l’instance d’appel à hauteur de 1.000,00 euros. Elle conclut finalement à voir

ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ainsi qu’à la distraction des frais

et dépens des deux instances au profit de son mandataire.

A l’appui de son recours, elle fait valoir que la bailleresse n’établit pas de manquement

dans son chef justifiant la résiliation du bail ; en effet, un contrat de bail ne pourrait

être résilié qu’en cas de manquements graves desquels il résulte une impossibilité de

poursuivre l’exécution du contrat. De surcroît, la « résolution » ne pourrait être

ordonnée si à la date de l’introduction en justice, le trouble allégué n’existe plus.

L’appelante conteste tout changement fautif de l’affectation des lieux pris en location ;

le rapport de police retiendrait à tort que le sous-sol est utilisé comme logement privé

de certains salariés de SOCIETE1.). Elle reconnaît que deux salariés, qui habitent à

ADRESSE3.) et qui ont travaillé très tard un soir, sont restés dormir sur place

(SOCIETE2.) ayant de surcroît autorisé l’occupation des locaux à titre d’hébergement

précaire), mais il ne s’agirait nullement d’assurer à ces salariés un hébergement stable

et régulier. L’appelante explique la présence d’une salle de douche et d’une buanderie

par le respect des conditions d’hygiène élémentaires pour le personnel d’un restaurant

et le traitement du linge.

Elle fait plaider que les parties avaient convenu que des salariés pouvaient dormir sur

place. La société SOCIETE2.) lui aurait d’ailleurs vendu les lits et les matelas à ces

fins. Selon SOCIETE1.), le changement d’affectation en bail mixte était agréé par

SOCIETE2.), de sorte que celle-ci ne saurait lui reprocher d’avoir hébergé quelques

salariés pour une nuit.

Elle donne à considérer que la résiliation du bail aurait de graves conséquences alors

qu’elle aurait investi plus de 500.000,00 euros dans le local commercial et que ses

salariés devraient être licenciés.

La société SOCIETE1.) renvoie finalement au constat de l’huissier de justice

Catherine NILLES du 12 octobre 2012 afin d’établir l’affectation conforme des lieux

loués à leur destination initialement convenue et formule l’offre de preuve par l’audition

de témoins de la teneur suivante : « que dès la conclusion du contrat de bail, et en

tout état de cause et au plus tard le 21 janvier 2011 - date de confirmation de la

commande de mobilier à installer au sous-sol des lieux loués -, sans préjudice quant

à une date plus exacte, la société SOCIETE2.) s.àr.l., bailleresse, a autorisé sa

locataire, la société SOCIETE1.) s.àr.l. à changer l’affectation des lieux loués suivant

contrat de bail du 7 octobre 2010 ;

que la société SOCIETE2.) s.àr.l. a autorisé sa locataire à utiliser une partie des lieux

loués comme hébergement pour des salariés de SOCIETE1.) s.àr.l. contraints de

rester sur place ;

que la société SOCIETE2.) a livré l’ensemble du matériel nécessaire – disposant ainsi

du matériel vendu dans sa surface commerciale – et a notifié expressis verbis son

accord à la locataire ».

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Elle estime tout d’abord que le fait que le jugement ne soit pas entrepris en ce qu’il a

condamné SOCIETE1.) au montant redû du chef des arriérés pour indexation du loyer

(1.960,09 euro), établit à suffisance de cause un aveu de SOCIETE1.) de ne pas avoir

respecté les clauses du contrat de bail, justifiant de ce fait la résiliation de celui-ci.

Par ailleurs, la locataire règlerait ses loyers avec retard ; ainsi, le loyer de janvier 2013

aurait été payé le 7, celui de février 2013, le 19, et celui de mars 2013, le 5. Dans la

mesure où le loyer devrait être réglé pour le 1er de chaque mois, la locataire ne

respecterait pas ses obligations contractuelles.

La société SOCIETE2.) conteste formellement avoir autorisé un changement

d’affectation des lieux loués et renvoie au rapport de police afin d’établir les

manquements fautifs de SOCIETE1.) à ses obligations.

Elle conclut au rejet de l’offre de preuve pour n’être ni pertinente, ni concluante et pour

être d’ores et déjà contredite par les éléments de la cause. SOCIETE1.) serait de très

mauvaise foi et devrait être condamnée à déguerpir dans le mois de la signification

du jugement.

Motifs de la décision

C’est à l’acte d’appel qu’il faut se reporter pour déterminer si l’appel est général ou

limité. L’effet dévolutif d’un appel limité est restreint aux chefs contestés dans l’acte

d’appel (Dalloz, Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 789 et 791).

SOCIETE1.) n’ayant pas attaqué le premier jugement en ce que celui-ci l’a

condamnée au paiement de somme en principal de 1.960,09 euros, il s’ensuit que le

tribunal d’appel n’est pas saisi de ce volet de la demande qui ne lui est pas dévolu.

Le jugement rendu en date du 8 novembre 2012 par le tribunal de paix de

Luxembourg, dûment notifié à SOCIETE1.), a partant acquis force de chose jugée

quant à ce volet, non entrepris par l’acte d’appel.

Tel que retenu à bon droit par le premier juge et pour des motifs que le tribunal adopte,

le fait pour SOCIETE1.) de ne pas avoir indexé le loyer, ne constitue pas une faute

grave justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire, celui-ci s’étant de

surcroît entretemps acquitté de son dû.

Il en va de même du fait pour SOCIETE1.) d’avoir payé les loyers de janvier à mars

2013 avec quelques jours de retard ; un léger retard de paiement ne saurait, en effet,

raisonnablement justifier la résiliation immédiate du bail pour faute grave du locataire.

En ce qui concerne le changement de l’affectation des lieux pris en location, le tribunal

rappelle qu’aux termes du contrat de bail signé entre parties, l’affectation des lieux est

exclusivement réservée à l’ouverture d’une brasserie-pizzeria Lounge Italian Food

ENSEIGNE1.) d’une gamme élevée avec la qualité exceptionnelle des produits du

marché et à des prix très concurrentiels.

Suivant lettre recommandée du 17 février 2011, le bailleur, informé du fait que des lits

étaient installés dans les sous-sols du restaurant SOCIETE3.), a rappelé au locataire

l’affectation des lieux loués et invité SOCIETE1.) à « se mettre en règle avec les

autorités et en conformité avec le bail endéans la quinzaine ».

Suivant courrier du mandataire de la société SOCIETE2.) du 2 avril 2012 et suite au

rapport de police du 20 mars 2012, la société SOCIETE1.) a été priée de déguerpir

des lieux loués pour le 1er juin 2012.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur doit user de la chose louée en

bon père de famille et respecter la destination locative convenue.

L’article 1729 du même code prévoit encore si le preneur emploie la chose louée à un

autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage

pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte du rapport de police des 20 et 21 mars 2012 que deux policiers, qui

effectuaient une simple observation dans le cadre d’une commission rogatoire

internationale, ont aperçu une femme entrer dans le restaurant SOCIETE3.) par la

sortie de secours. Se demandant ce qu’elle pouvait bien y chercher à cette heure-là,

les policiers ont commencé à enquêter. Dans la cave du restaurant, ils ont trouvé une

pièce aménagée en chambre à coucher avec deux lits, plusieurs armoires et maints

objets personnels. Par ailleurs, sept matelas empilés y ont été trouvés ainsi que des

vêtements, produits cosmétiques et médicaments.

Le rapport indique encore que deux salariés de SOCIETE1.) sont officiellement

déclarés à cette adresse. Ceci n’est toutefois pas de nature à établir un changement

d’affectation des lieux loués, mais s’explique plutôt par le fait que la société

SOCIETE2.) a également loué à SOCIETE1.) un appartement sis au deuxième étage

du complexe SOCIETE2.) suivant contrat de bail du 1er février 2011 et que selon

SOCIETE1.), quelques salariés y habitent.

L’appelante reconnaît que quelques salariés ont dormi sur place après une longue

journée de travail et s’explique l’existence de douches et de la buanderie par des

conditions élémentaires d’hygiène.

Elle est cependant formelle pour affirmer que depuis le rapport de police et le rappel

à l’ordre du bailleur, plus aucun salarié n’a dormi dans les locaux pris en location.

Elle verse aux débats un constat de l’huissier Catherine NILLES du 11 octobre 2012,

selon lequel les locaux du sous-sol servent de dépôt et de vestiaire aux employés.

Les nombreuses photographies y annexées montrent d’ailleurs que tout le sous-sol

est rangé et que plus aucun lit ou matelas ne s’y trouve.

A l’exception du rapport de police de mars 2012, l’intimée ne verse aucune preuve

d’un hébergement de salariés dans ses locaux.

Partant, un hébergement stable de personnes physiques, et donc un changement

d’affectation des lieux, ne saurait être retenu en l’occurrence.

A supposer même que certains salariés aient dormi dans les lieux loués plus d’une

nuit (ce qui semble être le cas au vu des nombreux effets personnels trouvés par les

policiers), toujours est-il que, selon le constat de l’huissier de justice, le sous-sol n’est

actuellement plus du tout utilisé par les salariés à des fins autres que le dépôt des

objets nécessaires à la restauration et de quelques vêtements nécessaires pour se

changer après une journée de travail.

Dans ces conditions, c’est à tort que la société SOCIETE2.) reproche à sa locataire

un changement d’affectation des lieux loués.

La locataire a certes manqué à ses obligations contractuelles en tolérant que certains

salariés, qui habitent loin, passent la nuit dans les lieux loués après une longue

journée de travail.

Mais la résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

Or, en l’espèce, la société SOCIETE2.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (Les

Novelles, n° 390 e).

Compte tenu du fait que la société SOCIETE1.) se conforme actuellement à ses

obligations contractuelles, la résiliation du bail et le déguerpissement consécutif du

locataire sont, par réformation de la décision querellée, et sans qu’il n’y ait lieu

d’ordonner une mesure d’instruction complémentaire, à dire non fondés.

L’appel est dès lors fondé.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à dire

non fondée, et l’intimée est également à débouter de sa demande basée sur l’article

240 du nouveau code de procédure civile en instance d’appel.

Dans la mesure où elle reste en défaut d’établir l’iniquité requise par la prédite

disposition, la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’appelante conclut finalement à l’exécution provisoire du jugement d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de la société SOCIETE1.) des frais et dépens n’est pas

fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl en résiliation

du contrat de bail et en déguerpissement du locataire non fondées, et en déboute,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance non fondée, et en déboute,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en exécution

provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl.