Commercial lease appeal partially allowed; rent during commercial stay reduced to 1,250 euros monthly.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 61/2013

Audience publique du mardi, dix-neuf mars deux mille treize

Numéro 150320 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 11 décembre 2012 et d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 12 décembre 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Elisabeth ALEX, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

2) PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

sub 1) et 2) appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Max GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150320 du rôle et appelée pour fixation le 15 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 mars 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Elisabeth ALEX, avocat, comparant la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Max GREMLING, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

mars 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 26 septembre 1995 et prenant effet le 1er

novembre 1995, un parterre pour bureaux d’une surface de +/- 85 m² sis à

ADRESSE4.), a été donné en location par PERSONNE1.), en sa qualité de bailleur,

à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), en sa qualité de locataire. Le bail,

conclu pour une durée de trois ans, renouvelable d’année en année, stipulait un loyer

mensuel de 20.000.- flux (soit 495,79 euros) payable au plus tard le premier de chaque

mois.

Par lettre recommandée du 28 mars 2012, les époux

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) ont résilié le contrat de bail avec effet au 31 octobre 2012.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de et à ADRESSE5.) le 6 août 2012,

la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le

juge de paix d’ADRESSE5.) pour se voir accorder un premier ainsi qu’un second

sursis commercial de six mois chacun.

Lors des plaidoiries de première instance, les bailleurs se sont opposés à la demande

et ont formulé une demande reconventionnelle subsidiaire en augmentation du loyer

à la somme mensuelle de 1.500,00 euros pendant toute la durée du sursis

commercial.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2012, le juge de paix a dit la demande

tendant à l’obtention d’un second sursis irrecevable pour ne pas avoir été intentée

dans le délai légal. La demande tendant à l’obtention d’un premier sursis commercial

a été déclarée recevable et fondée dans son principe, au motif que les bailleurs

n’établissaient ni besoin personnel, ni motif grave et légitime pour s’opposer à l’octroi

d’un premier sursis.

Dans la mesure où le preneur n’établissait pas de démarches utiles et concrètes en

vue de retrouver un autre local commercial, le premier juge a limité le premier sursis

commercial à une durée de trois mois, expirant ainsi le 31 janvier 2013.

Quant au quantum du loyer pendant la durée du sursis, le premier juge a rappelé qu’il

avait un large pouvoir d’appréciation dans la fixation du loyer en vertu de l’article 1762-

8 (1) du code civil. Au vu du fait que la société SOCIETE1.) ne contestait pas le loyer

réclamé, mais compte tenu du fait que celui-lui semblait légèrement élevé, le premier

juge a fixé le loyer pendant la durée du sursis commercial au montant de 1.250,00

euros par mois.

De ce jugement, appel a été relevé par la société SOCIETE1.) suivant exploits

d’huissier des 11 et 12 décembre 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut (i) à se voir accorder un

premier sursis commercial de six mois à compter du 1er novembre 2012 et (ii) à

entendre fixer le loyer pendant le sursis au montant de 495,79 euros, sinon à voir

adapter le loyer au prix des loyers actuellement réclamés, soit 800,00 euros par mois.

Elle conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, elle donne à considérer qu’elle occupe les locaux depuis dix-

sept ans et qu’un sursis de trois mois est insuffisant pour lui permettre de retrouver un

local équivalent. A l’audience des plaidoiries du 5 mars 2013, l’appelante a fait exposer

avoir signé un contrat de réservation portant sur un bureau commercial et soutient

pouvoir y emménager vers la fin mai 2013. Un sursis commercial de six mois lui

permettrait dès lors d’avoir une solution transitoire en attendant son déménagement.

En ce qui concerne le quantum du loyer pendant le sursis, elle fait grief au premier

juge d’avoir fixé le loyer à 1.250,00 euros sans aucune motivation et souligne que le

bailleur n’a jamais réclamé d’augmentation de loyer pendant dix-sept ans. Le loyer

retenu par le premier juge serait ainsi sans comparaison aucune avec celui payé

pendant toute cette période. Par ailleurs, les locaux seraient vétustes, de sorte qu’une

augmentation de loyer ne se justifierait pas.

Les intimés se rapportent à prudence de justice en ce qui concerne l’appel interjeté

par la société SOCIETE1.) pour autant que celui-ci porte sur le délai du sursis

commercial, mais soulèvent l’irrecevabilité de l’appel pour autant que celui-ci porte sur

le quantum du loyer pour cause (i) d’acquiescement et (ii) de défaut d’intérêt. En effet,

l’appelante aurait acquiescé à ce volet du jugement en s’acquittant du quantum du

loyer retenu par le premier juge. L’appel serait encore irrecevable pour défaut d’intérêt

à agir, alors que l’appelante n’aurait pas contesté, en première instance, le montant

de 1.500,00 euros réclamé par les époux GROUPE1.), de sorte qu’elle l’aurait

implicitement accepté.

Quant au fond, les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement

entrepris en ce que celui-ci a alloué à l’appelante un sursis de trois mois ; ce délai

serait en effet plus que correct au vu de la situation des parties, l’appelante

n’établissant par ailleurs pas avoir fait des démarches pour trouver un nouveau local.

Les intimés dénient toute valeur juridique au contrat de réservation versé en cause

par l’appelante, au motif qu’il n’est pas signé et qu’il ne serait pas établi que l’appelante

puisse emménager en mai 2013. En ordre subsidiaire, il y a aurait lieu d’allouer à

SOCIETE1.) un sursis de cinq mois, prenant fin au 31 mars 2013.

Les intimés interjettent finalement appel incident en ce qui concerne le quantum du

loyer retenu par le premier juge et réclament un loyer de 1.500,00 euros pendant toute

la période du sursis.

Ils concluent à leur tour à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel à hauteur de 1.000,00 euros, soit 500,00 euros pour chacune des deux parties

intimées.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité des appels principal et incident

Les intimés estiment l’appel principal irrecevable pour autant qu’il tend à la réformation

du jugement entrepris en ce que celui-ci a fixé le loyer à la somme de 1.250,00 euros

par mois pendant le sursis commercial. En effet, en payant la somme retenue par le

premier juge, l’appelante aurait acquiescé à ce volet de la décision querellée ; par

ailleurs, en ne contestant pas, devant le premier juge, le montant réclamé de 1.500,00

euros, l’appelante n’aurait pas d’intérêt à interjeter appel.

D’emblée, le tribunal rappelle que le défaut d’intérêt à agir constitue une fin de non-

recevoir qui tient au fond de l’affaire (Dalloz, Enc. de procédure civ. et com. éd. 1955,

V° Action, no. 99).

Dès lors, l’existence effective du droit invoqué par le demandeur ou l’appelant n'est

pas une condition de recevabilité de la demande ou de l’appel, mais uniquement la

condition de son succès au fond, ou, en d'autres termes, de son bien-fondé (Solus et

Perrot, Droit Judiciaire Privé, T. 1, no. 221).

Pour des raisons de logique juridique, il y a partant lieu d’analyser en premier lieu le

moyen d’irrecevabilité tiré de l’acquiescement.

L'acquiescement à un jugement emporte de la part d'une partie au litige la volonté

libre et éclairée de se soumettre aux différents chefs de la décision en question.

L'acquiescement à un jugement, qui ne se présume pas, doit résulter de faits ne

laissant aucun doute sur l'intention de la partie d'accepter la décision attaquée. Il peut

résulter de tout acte qui constitue une exécution volontaire de ce jugement ou qui

implique d'une manière non équivoque l'intention d'une partie au litige d'accepter la

décision intervenue. Un acquiescement peut ainsi être exprès et résulter d'une

manifestation de volonté claire et non équivoque en ce sens. Il peut aussi être implicite

et résulter d'actes incompatibles avec la volonté de former un recours contre la

décision en question (cf. Cass. 9 juillet 1998, P. 31, p. 4 ; Cass. 29 juin 2000, P. 31,

p. 440 ; Cour 27 mars 2011, n° 24095 et 24130 du rôle). Il est de principe que le

paiement volontaire total ou même partiel du montant de la condamnation est à

considérer comme valant acquiescement (Cour 4 mai 2005, n° 931656 du rôle).

En l’occurrence, la société SOCIETE1.) reconnaît s’être acquittée de la somme

mensuelle de 1.250,00 euros par mois depuis le jugement querellé qui n’est pas

assorti de l’exécution provisoire, mais elle soutient l’avoir fait en preuve de sa bonne

foi. Ces paiements sont de surcroît établis par les pièces versées au dossier.

Il est rappelé que l'exécution d'un jugement de premier ressort par la partie qui a

succombé emporte acquiescement (Encyclopédie Dalloz Procédure civile v°

Acquiescement n° 90).

Comme l'acquiescement a pour effet de donner à la décision acquiescée l'autorité de

la chose jugée, et de priver celui dont il émane de toutes les voies de recours, l'appel

interjeté par celui qui a acquiescé est irrecevable au fond (Lux. 27 juin 1984, n° 30733

du rôle).

Au vu de l’exécution de la décision attaquée et indépendamment de la bonne ou

mauvaise foi de la société SOCIETE1.), l’appel principal interjeté par celle-ci est

irrecevable pour autant qu’il tend à la réformation du volet du quantum du loyer.

L’appel principal ayant été interjeté dans les forme et délai de loi est recevable pour

le surplus.

Il en va de même de l’appel incident qui a été formé régulièrement.

Quant au fond

Quant à la durée du sursis commercial

En vertu de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant dont le bail vient à

cesser peut demander deux sursis successifs.

Le sursis commercial n'est applicable que dans l'hypothèse où il existe entre parties

un contrat de bail qui vient à cesser par suite de l'expiration de sa durée.

La cessation du bail commercial constitue donc une condition de l’octroi d’un sursis

commercial.

Tel est le cas en l’espèce, les bailleurs ayant notifié le 28 mars 2012 à la société

SOCIETE1.) que le bail ne sera pas reconduit et que celle-ci est tenue de libérer les

lieux pour le 31 octobre 2012.

C’est, dès lors, à bon droit que le premier juge a retenu que la société SOCIETE1.)

pouvait se prévaloir de l’article 1762-8 du code civil et a dit la demande tendant à

l’octroi d’un sursis commercial recevable.

Il est rappelé que le sursis commercial constitue une prorogation judiciaire du contrat

de bail, de sorte que les parties restent tenues de toutes leurs obligations respectives

découlant du contrat de bail.

Le but du législateur, en introduisant la possibilité de l’octroi de deux sursis

commerciaux d’un maximum de six mois chacun, a été d’éviter qu’un commerçant

établi depuis un certain temps dans un lieu déterminé ne soit d’un jour à l’autre forcé

de quitter son local de commerce sans avoir trouvé un emplacement de rechange, de

devoir délaisser sa clientèle, de perdre partant une partie de son fonds de commerce,

de devoir congédier son personnel et de risquer de rester lui-même sans moyens

d’existence. Le sursis commercial n’est pourtant pas un droit absolu, mais une mesure

transitoire accordée gracieusement au locataire dont le bail vient à terme, que le juge

de paix peut refuser le cas échéant.

Le bénéfice du sursis commercial, qui a été introduit par le législateur aux fins d’éviter

des expulsions inconsidérées, doit être refusé à un commerçant qui ne prouve pas

avoir l’intention de continuer durant un certain temps l’exploitation commerciale dans

les lieux pris en location.

Aux termes de l’article 1762-8 alinéa 2 du code civil, le sursis sera refusé si le bailleur

prouve avoir besoin de l’immeuble pour l’exploiter lui-même ou pour le faire exploiter

par ses descendants ou pour d’autres motifs graves et légitimes.

En l’occurrence, les bailleurs ne s’opposent pas au principe du sursis, ce d’autant plus

que la société SOCIETE1.) occupe toujours les lieux donnés en location. Ils

s’opposent néanmoins à voir allouer à la société SOCIETE1.) un sursis de six mois ;

ils estiment en effet que les trois mois accordés par le premier juge sont suffisants eu

égard à l’attitude passive des locataires.

Le tribunal ne saurait toutefois se rallier à cette affirmation, alors qu’il résulte des

pièces versées au dossier que l’appelante a entrepris diverses démarches afin de

trouver un nouveau local de commerce et qu’elle a d’ailleurs finalement signé un

contrat de réservation portant sur un bureau de 67 m² et un emplacement de parking

à ADRESSE5.). Ce document, dont une version signée a été versée en cours de

délibéré, prévoit que l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement sera passé

par devant Maître Martine SCHAEFFER, notaire de résidence à Luxembourg, au plus

tard le 16 avril 2013.

Dans ces conditions, et compte tenu du fait que les bailleurs ne font état d’aucun motif

grave et légitime ainsi qu’au vu de la durée pendant laquelle l’appelante a occupé les

lieux pris en location, il échet de lui accorder, par réformation de la décision querellée,

un sursis commercial de six mois à partir du 1er novembre 2012, expirant partant le 30

avril 2013.

Quant au quantum du loyer pendant la durée du sursis commercial

L’appelante ayant acquiescé au jugement entrepris en payant le loyer retenu par le

premier juge, sa demande tendant à voir réduire ce loyer - tel que jugé ci-dessus - est

irrecevable.

L’intimé interjette appel incident et conclut, par réformation du jugement attaqué, à

entendre fixer le loyer au montant mensuel de 1.500,00 euros pendant toute la durée

du sursis.

Aux termes de l’article 1762-8 (1) alinéa 4 du code civil, le juge de paix saisi aura

compétence pour fixer le loyer pendant la durée du sursis.

Il y a lieu de préciser tout d’abord que le juge, saisi d’une demande en fixation du loyer

pendant la durée du sursis commercial, ne peut pas faire abstraction des données

concurrentielles, il doit cependant chercher, dans la mesure du possible, à concilier

les intérêts patrimoniaux et du bailleur et du preneur (Lux. 27 juin 1990, cf. Georges

Krieger, Le bail commercial, n° 166, p. 162).

Le juge, saisi d’une telle demande doit tenir compte de tous les éléments de la cause

et prendre en considération tant les intérêts du bailleur qui, surtout si le bail venu à

expiration était de longue durée, aura intérêt à voir adapter le loyer aux données

économiques actuelles, que ceux du preneur pour lequel la fixation d’un loyer hors de

proportion avec celui initialement convenu risque de transformer en fardeau le sursis

pourtant conçu comme une faveur (Lux. 6 juin 1991, n° 107/91 ; Lux. 3 juin 2003, rôle

n° 8096).

Il y a tout d’abord lieu de préciser que, compte tenu de l’acquiescement de la partie

appelante au montant retenu par le premier juge, la juridiction d’appel ne saurait fixer

le loyer au-dessous de 1.250,00 euros par mois.

Le tribunal se rallie à l’appréciation faite par le premier juge en ce que celui-ci a estimé

que le montant réclamé de 1.500,00 euros par mois est trop élevé, compte tenu de

tous les éléments de la cause, et ce d’autant plus qu’en instance d’appel les intimés

ont reconnu que ce montant était réclamé à titre dissuasif.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris pour autant que

celui-ci a fixé le loyer pendant la durée du sursis commercial à la somme de 1.250,00

euros par mois.

Il résulte de tous les développements qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Dans la mesure où les parties restent en défaut d’établir l’iniquité requise par l’article

240 du nouveau code de procédure civile, leurs demandes en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il tend à la réformation du volet du

quantum du loyer fixé par le jugement entrepris,

dit l’appel principal recevable pour le surplus,

dit l’appel incident recevable,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, accorde à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl un premier sursis commercial de six mois expirant le 30 avril 2013,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chacune

des parties appelante et intimées.