Court partially allows appeal on rent arrears and damages, confirming lower court's award against tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 43/2013

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille treize

Numéro 149769 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Yves SEIDENTHAL, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), indépendant, et son épouse,

2) PERSONNE2.), fonctionnaire, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette

du 14 novembre 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), veuve

PERSONNE4.),

employée privée, demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 149769 du rôle et appelée pour fixation le 11

décembre 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 19 février

2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Eric SAYS, avocat, en remplacement de Maître Charles KAUFHOLD,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Mathias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

mars 2013, le

jugement

qui suit:

Par requête du 30 mars 2012, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail

à loyer pour les voir condamner à lui payer la somme de 6.764,44 euros représentant

les arriérés de loyers de du 1er septembre au 25 novembre 2011 (9.350,00 euros) et

l’indemnisation de divers dégâts locatifs (chiffrés à 6.714,55 euros) constatés lors de

la sortie des locataires, déduction faite de la garantie locative dont le bailleur a

bénéficié (9.300,00 euros).

Retenant que les arriérés de loyers n’étaient pas contestés et que les dégâts locatifs

étaient justifiés à concurrence de 5.512,07 euros, le tribunal de paix de Luxembourg

a, par jugement du 15 octobre 2012 condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

payer à PERSONNE3.) la somme de 5.562,07 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 30 mars 2012 jusqu’à solde, ce taux étant à majorer de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement interjeté appel

limité suivant exploit d’huissier du 14 novembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à ce que PERSONNE3.) soit déboutée de ses demandes en indemnisation de dégâts

locatifs que les appelants contestent en leur principe et quantum. Ils concluent encore

à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Ils estiment, au vu du fait qu’ils occupaient les lieux pendant neuf ans, que les

dégradations invoquées seraient dues à l’usure normale et ils sont d’avis qu’une

indemnisation

reviendrait

à

faire

supporter

aux

locataires

des

travaux

d’embellissement des lieux loués par les locataires.

Le détail de leurs prétentions ainsi que les répliques du bailleur, qui sollicite une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel, seront examinées

point par point ci-dessous.

Le tribunal tient cependant d’ores et déjà à noter que le jugement n’est pas entrepris

en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyers ni quant à l’imputation de

la garantie locative.

Observation préliminaire :

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur

étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui

n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est pas contesté que, lors de la prise à bail, les lieux ont été dans un bon état, le

contrat de bail spécifiant par ailleurs que les lieux ont été loués dans « un très propre

état » et totalement repeints.

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Les frais de remplacement d’une porte coulissante :

PERSONNE3.) réclame de ce chef la somme de 563,50 euros en se basant sur une

facture de la menuiserie SOCIETE1.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à cette demande en donnant à

considérer que cette porte coulissante se trouve intégrée dans une armoire vieille de

vingt ans et que les dégâts seraient dus à une usure normale. Subsidiairement ils

demandent à voir réduire une éventuelle indemnisation à des proportions plus justes.

PERSONNE3.), tout en contestant que cette armoire ait vingt ans, réplique que des

vis de support avaient été arrachées et que ceci bloquait la porte de sorte qu’il fallait

avoir recours à un homme de l’art pour réparer la porte.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la porte coulissante était « déraillée ». Suivant

l’attestation testimoniale de PERSONNE5.), ceci découle du fait qu’un grand nombre

de vis ont été arrachées et qu’elles ne pouvaient donc plus supporter le poids de la

porte.

Le tribunal retient que le phénomène décrit trouve son origine dans une mauvaise

manipulation de la porte, quitte à ce qu’une défectuosité du matériel (en raison de son

âge) a pu faciliter les dégâts constatés.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris,

d’indemniser ce poste par l’allocation forfaitaire d’un montant de 250,00 euros.

Facture pour nouvelles clés

Le montant afférent de 20,98 euros n’est pas contesté et documenté par pièces, de

sorte qu’il est à allouer.

Frais de réparation du marbre de la cuisine

PERSONNE3.) réclame de ce chef la somme de 380,93 euros en se basant sur un

devis LAMPERTZ du 17 janvier 2012 et elle explique, en se référant à l’attestation

testimoniale précitée, que les dégâts résultent du fait qu’une barre aimantée collée au

mur et servant de support à des ustensiles de cuisine a été arrachée du revêtement

mural en granit créant ainsi des « trous de quelques millimètres de profondeur ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à cette prétention en faisant valoir que

l’état des lieux de sortie ne mentionne pas ce poste.

Le tribunal ne peut que partager ce constat et, en l’absence d’autre pièce documentant

les dégâts invoqués, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté

PERSONNE3.) de ce chef de la demande.

Charnières de portes

PERSONNE3.) réclame la somme de 2.681,00 euros pour le remplacement de quatre

charnières de portes en expliquant qu’il aurait fallu remplacer l’ensemble des quatre

portes dans la mesure où les charnières ne tenaient plus dans les anciens cadres de

porte.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent redevoir le montant réclamé qui serait

totalement exorbitant par rapport aux dégâts constatés et ils concluent au débouté,

sinon à une réduction substantielle de cette prétention du bailleur.

Le tribunal ne peut que partager l’analyse des appelants, ceci d’autant plus que l’état

des lieux fait état de charnières endommagées sur deux portes seulement et non sur

quatre. Par ailleurs, l’explication avancée par PERSONNE3.) prouve bien que

l’endommagement des charnières est dû au fait que les charnières ont lâché à force

d’être usées au fil du temps.

Il s’agit donc d’un dégât qui est le fruit de l’usure et, par réformation du jugement

entrepris, le tribunal retient que ce poste ne donnera pas lieu à indemnisation.

Nettoyage volets

Le tribunal rappelle que le premier juge avait rejeté la demande en indemnisation

afférente se chiffrant à 579,00 euros au motif que l’état des lieux portait la mention

« ok ».

Dans la mesure où ce volet du litige n’est pas entrepris, ce point n’est pas donc sujet

à réformation.

Frais d’entretien de la chaudière, de révision des appareils sanitaires, de ramonage

et « d’entretien d’eau »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent au paiement des montants réclamés de

ce chef au motif qu’ils auraient pendant la durée du bail et conformément à leurs

obligations contractuelles fait régulièrement procéder aux révisions nécessaires et

qu’ils auraient pris en charge les frais y relatifs.

Etant donné que leurs dires sont documentés par pièces et que le mandataire de

PERSONNE3.) se rapporte à prudence de justice quant à ces postes, la demande

afférente de PERSONNE3.) est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non

fondée.

Frais de peinture de la porte d’entrée et du plafond de la salle de bains

PERSONNE3.) réclame le montant de 742,53 euros de ce chef.

Les locataires contestent ces montants et ils font notamment valoir que les dégâts au

plafond de la salle de bains (l’état des lieux mentionne un plafond abîmé par une

peinture « défaite et écaillée ») seraient dus à un problème de tuyauterie se situant

dans le plafond.

Il résulte des stipulations du contrat de bail que les locataires sont tenus de repeindre

la maison s’ils quittent les lieux durant les trois premières années du bail.

A contrario, lorsque, comme en l’espèce, ils restent dans les lieux plus longtemps, les

frais de peinture seront à charge du bailleur, ceci indépendamment de savoir si l’état

de la peinture est dû à la seule usure ou à un éventuel problème de fuite d’eau.

Dans ces conditions, les frais de peinture du plafond de la salle de bains incombent

au bailleur.

En revanche et dans la mesure où l’état des lieux fait état de quatre endommagements

à la porte d’entrée, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, d’allouer les frais

de remise en état afférents qui s’élèvent, suivant facture SOCIETE2.) du 5 janvier

2012 à (27,55 + 52,51 + 197,11 + TVA à 15% =) 318,75 euros.

Frais de nettoyage de la pente de garage

Il s’agit d’un nettoyage au « Kärcher » dont les frais s’élèvent, suivant facture

PERSONNE6.), à 349,60 euros TTC.

Les locataires résistent à la demande en paiement afférente en faisant valoir que l’état

des lieux de sortie ne mentionne pas ce point.

PERSONNE3.) réplique que la facture date déjà d’avril 2010 et que le paiement en

incomberait aux locataires puisqu’elle se rapporte à des travaux de nettoyage

effectués en cours de bail qui sont à charge des locataires conformément aux

stipulations du contrat de bail.

Cette affirmation est correcte de sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge en ce

qu’il a alloué à PERSONNE3.) ce poste.

Frais de réparation et d’installation de spots

L’intimée réclame 257,80 euros TTC de ce chef.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir réduire la facture au montant de

22,20 euros correspondant au prix de six spots, alors que seuls six spots défectueux

seraient mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

Il est à noter que la facture concerne six spots. A côté de cela, elle met en compte des

produits et prestations connexes nécessaires tels qu’ampoules, transformateur et

main d’œuvre.

La facture est dès lors justifiée et le montant afférant est à allouer par confirmation du

jugement entrepris.

Conclusion

Le montant global revenant au titre d’indemnisation des dégâts locatifs à

PERSONNE3.) se chiffre dès lors à la somme de : (250,00 + 20,98 + 318,75 + 349,60

+ 257,80 =) 1.197,13 euros.

Compte tenu des arriérés de loyers et de l’imputation de la garantie locative, il y a

donc lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de (9.350,00 + 1.197,13 –

9.300,00 =) 1.247,13 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande

en justice, 30 mars 2012, jusqu’à solde.

Conformément à sa requête introductive d’instance et en application des articles 15-

1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts

de retard, PERSONNE3.) a droit à la majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Indemnités de procédure

Faute par les parties de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

En dépit de cela, les appelants restent tenus d’une condamnation au profit de

PERSONNE3.), raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance seront à leur

charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de

1.247,13 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2012 jusqu’à

solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.