Landlord wins appeal on rent arrears; tenant's counterclaim for repair costs dismissed due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 49/2013

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille treize

Numéro 149533 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE2.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 5 novembre 2012,

sub 1) à 3) comparant par Maître Lydie LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 149533 du rôle et appelée pour fixation le 4

décembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries aux 19 février 2013, mais finalement

avancée à l’audience publique du lundi, 18 février 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Adeline MOTA, avocat, en remplacement de Maître Lydie LORANG, avocat,

comparant pour

la société

anonyme

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître

Stéphanie

STAROWICZ, avocat, en remplacement de Maître

Jean

KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

mars 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 8 mars 2010, un local

commercial (débit de boissons) sis à ADRESSE3.), connu sous l’enseigne

« ADRESSE4.) » a été donné en location par le bailleur, SOCIETE2.) au locataire

ADRESSE5.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) s’engageant solidairement et

indivisiblement avec ladite société. Le contrat de bail, conclu pour la période allant du

1er novembre 2010 au 30 septembre 2013, stipule un loyer mensuel d’un montant de

1.993,31 euros, avec indexation semestrielle, payable par anticipation et pour la

première fois le 1er novembre 2010.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 6 avril 2012, SOCIETE2.) demande la

convocation de SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour :

- les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 14.718,75 euros, à titre d’arriérés de loyers (octobre à

décembre 2011 et janvier à avril 2012) et la somme de 11.959,86 euros, à titre

d’indemnité de relocation (6 mois de loyers), avec les intérêts légaux à compter de

la date d’une mise en demeure, soit le 10 février 2012, sinon de la demande en

justice, jusqu’à solde,

- voir réserver à SOCIETE2.) le droit d’augmenter sa demande du chef de loyers et

charges à échoir en cours d’instance,

- entendre déclarer résilié le

bail aux torts exclusifs de

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

- entendre condamner SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués dans les 40 jours de la notification du jugement à

intervenir,

- voir ordonner l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire à intervenir,

- entendre condamner

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer une indemnité

de procédure de 600,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 26 septembre 2012, le tribunal de paix

de Luxembourg, après avoir donné acte à SOCIETE2.) de l’augmentation de sa

demande au titre d’arriérés de loyers à 25.400,00 euros et au titre de l’indemnité de

procédure à 1.000,00 euros, a :

- dit la demande fondée,

- condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à

payer à SOCIETE2.) la somme de 25.400,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et

de charges, avec les intérêts légaux sur le montant de 14.718,75 euros à partir de

la demande en justice, le 6 avril 2011, et sur le montant de 10.681,50 euros, à partir

du 17 septembre 2012, chaque fois jusqu’à solde,

- déclaré résilié le bail,

- condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux loués dans un délai de seize jours suivant la notification du jugement,

- autorisé SOCIETE2.) à les faire expulser dans les formes légales et aux frais des

parties défenderesses, frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

- condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à

payer à SOCIETE2.) la somme de 11.959,86 euros, au titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 6 avril 2011

jusqu’ solde,

- condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à

payer à SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 600,00 euros,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

- condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement aux

frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que les parties défenderesses ne

contestaient pas le montant de la dette locative réclamé par SOCIETE2.), de sorte

qu’il y a fait droit, mais ii) qu’elles s’opposaient à la résiliation du bail au motif que la

partie bailleresse aurait omis d’installer une enseigne lumineuse et que les locataires

prétendaient en outre avoir dû procéder, à leurs frais, au remplacement de l’installation

de chauffage.

Le premier juge a dit que les affirmations faites par SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.)

et PERSONNE1.), contestées par SOCIETE2.) n’étaient étayées par aucun élément

probant et a retenu que le défaut de paiement du prix du bail aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation du bail.

Quant à l’indemnité de relocation, après avoir rappelé le principe énoncé à l’article

1760 du code civil et souligné la teneur de l’article 18 du contrat de bail, aux termes

duquel, SOCIETE2.) pourra demander la résiliation si le preneur est en retard dans

ses paiements, de même s’il ne respecte pas l’un quelconque de ses engagements.

Dans ce cas, une indemnité forfaitaire égale à 6 mois de loyer et de charges sera due

et ce sans préjudice de ses autres droits à dédommagement », le premier juge a fait

droit à la demande formulée à ce titre par SOCIETE2.).

De ce

jugement,

appel a été

régulièrement

relevé par

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 5 novembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris,

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) demandent à entendre dire i) que par application du principe de

l’exception d’inexécution, les appelants ne sont pas redevables d’arriérés de loyers à

l’égard de la partie intimée et demandent partant à voir réformer le jugement entrepris

en ce qu’il les a condamnés à payer à SOCIETE2.) la somme de 25.400,00 euros, ii)

que le bail n’est pas résilié et partant voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné les appelants à déguerpir des lieux loués. A titre reconventionnel,

SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) concluent à voir condamner

SOCIETE2.) à leur payer i) la somme de 25.000,00 euros, à titre de remboursement

des frais exposés du chef de la réfection de l’immeuble, et ii) la somme de 14.400,00

euros, à titre de dédommagement du préjudice subi en raison de la perte des loyers

relative à 4 chambres insalubres, le tout sur base des articles 1142 et suivants du

code civil, sinon sur base des articles 1719 et suivants du même code, sinon encore

sur base des articles 1382 et 1383 du même code. Ils sollicitent, en outre, l’octroi d’une

indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour les deux instances.

A l’appui de leur appel, les parties appelantes font d’abord relever que ce serait à tort

que le premier juge les a condamnées au paiement des arriérés de loyers. Elles

exposent qu’outre la mise à disposition d’un local commercial, SOCIETE2.) devait, en

vertu du contrat de bail du 8 mars 2010, mettre à la disposition des locataires, les

locaux se trouvant au-dessus du café, se divisant en 8 chambres, ainsi qu’une salle

d’eau. Elles affirment que lesdites chambres, y compris la salle d’eau, leur aurait

permis d’exploiter, outre le café, la location de 8 chambres. Or, début 2012, la direction

du Ministère de la santé aurait interdit la location de 4 chambres en raison de leur

insalubrité. Des travaux de réfection se seraient dès lors imposés, tels que la

rénovation du chauffage, la remise en état des sanitaires, etc.. Cependant, étant

confrontés à des difficultés financières, ils n’auraient pu assumer les frais de

rénovation, ni le loyer de l’immeuble.

Les appelants exposent que la chaudière de l’immeuble était défectueuse, que le

bailleur en a été informé par téléphone, mais qu’il n’y a pas remédié, de sorte que les

appelants ont dû procéder eux-mêmes à la réfection. Il en irait de même en ce qui

concerne les toilettes du café, les sanitaires des chambres louées, les chambres elles-

mêmes et le sol de l’immeuble ; tous ces éléments se seraient trouvés dans un état

insalubre, ce qui aurait nécessité des travaux de remise en état effectués par les

locataires.

En droit, soulevant l’exception d’inexécution, en reprochant au bailleur i) un défaut

d’entretien des lieux loués, partant d’avoir contrevenu à l’article 1719, point 2 du code

civil, ii) le défaut d’avoir procédé aux réparations nécessaires, partant d’avoir

contrevenu à l’article 1720 du code civil et iii) le non-respect de l’obligation de garantir

le locataire des vices de l’immeuble, partant d‘avoir contrevenu à l’article 1721 du code

civil, les appelants considèrent qu’ils étaient en droit de retenir la totalité du loyer

convenu.

Les parties appelantes exposent ensuite que c’est à tort que le premier juge les a

condamnées à une indemnité de relocation, en faisant relever que la clause du contrat

de bail qui stipule cette indemnité pour une durée de 6 mois est abusive, pour être le

fruit démesuré d’un contrat d’adhésion, imposé par SOCIETE2.) et ne laissant au

preneur aucune place à la négociation. SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) considèrent dès lors qu’il ne saurait être fait droit à cette clause et la

demande en obtention d’une indemnité de relocation serait à dire non fondée.

Eu égard aux développements faits-ci-avant, les appelants considèrent qu’au vu du

fait que le défaut de paiement des loyers se justifie par l’exception d’inexécution, il ne

saurait être question d’une résiliation du contrat de bail.

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

formulent une demande

reconventionnelle aux fins d’entendre condamner SOCIETE2.) à leur payer i) la

somme de 25.000,00 euros, à titre de remboursement des frais exposés du chef de

la réfection de l’immeuble (travaux de réfection de la chaudière de l’immeuble, des

toilettes du café, des sanitaires des chambres louées, des chambres elles-mêmes et

du sol de l’immeuble), et ii) la somme de 14.400,00 euros, à titre de dédommagement

du préjudice subi en raison de la perte des loyers des 4 chambres insalubres, le tout

sur base des articles 1142 et suivants du code civil, sinon sur base des articles 1719

et suivants du même code, sinon encore sur base des articles 1382 et 1383 du même

code.

SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font finalement relever que

l’enseigne lumineuse n’a pas été installée.

A l’effet d’établir le bien-fondé de leur appel et de leur demande reconventionnelle,

SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) versent le contrat de bail, une

offre de l’entreprise « SOCIETE3.) », une facture de cette même entreprise, ainsi

qu’un titre exécutoire délivré à l’encontre de SOCIETE1.) SA par le juge de paix de

Luxembourg en date du 28 septembre 2012, déclarant exécutoire l’ordonnance

conditionnelle de paiement sollicitée par SOCIETE3.) pour le montant de 6.828,56

euros. Elle formule en outre une offre de preuve dont le contenu est libellé comme

suit :

« Au début de l’année 2012, sans préjudice quant à une date plus précise, les services

de la direction de la Santé du Ministère de la Santé ont interdit la location de 4

chambres de l’immeuble loué à la partie intimée au motif que celles-ci étaient

insalubres.

Des travaux de mise en état ont été rendus nécessaires tels que la rénovation du

chauffage et la remise en état des sanitaires, notamment.

Du fait de ces frais de rénovation non prévus et du manque à gagner concernant les

loyers des 4 chambres, les appelantes se sont retouvées en difficultés financières et

n’ont pas pu assumer les frais de rénovation ainsi que le loyer de l’immeuble.

En ce qui concerne la chaudière, les appelantes ont informé l’intimée de la situation,

c’est-à-dire de la défectuosité de la chaudière et de la nécessité de la remplacer mais

cette dernière n’a pas tenté de régler le problème.

En outre, les appelantes ont informé l’intimée des problèmes sanitaires, c’est-à-dire

du fait que les sanitaires (wc/douches) des chambres étaient insalubres mais

également les toilettes du café ainsi que l’état du sol de l’immeuble (laminat à

remplacer).

Les appelantes ont dès lors dû procéder elles-mêmes à la réfection de l’immeuble et

de la chaudière alors que l’intimée n’a pas donné suite aux demandes répétées des

appelantes.

Cependant, durant plusieurs mois, elles n’ont pas pu jouir des lieux paisiblement et

ont subi une perte financière non négligeable. »

SOCIETE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à voir confirmer le jugement

entrepris. Elle augmente sa demande, du chef d’arriérés de loyers échus en cours

d’instance de 10.766,70 euros et sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle conclut en outre à voir débouter

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) de leur demande reconventionnelle comme laissant d’être justifiée au

vu des pièces versées. Elle fait relever qu’aucune mise en demeure ne lui a été

adressée par les preneurs, faisant état d’un quelconque problème affectant

l’immeuble loué. Sans contester que l’immeuble loué est pourvu de chambres,

SOCIETE2.) donne à considérer que les pièces versées n’établissent pas l’insalubrité

alléguée par les parties appelantes. SOCIETE2.) souligne en outre que, selon l’article

5 du contrat de bail conclu, toute sous-location est interdite ; or, SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne disposeraient pas d’une autorisation écrite

permettant la sous-location des chambres.

SOCIETE2.) conclut au rejet de l’offre de preuve adverse comme manquant de

précision et comme n’étant pas pertinente.

Motifs de la décision

Le tribunal relève d’emblée que le premier jugement n’est pas entrepris en ce qu’il a

alloué à SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 600,00 euros.

Quant à la demande principale

Il convient de rappeler que le bail est un contrat synallagmatique et que les parties

sont tenues à des obligations réciproques qui doivent, le plus souvent, s'exécuter en

même temps, trait par trait. Conformément à l'article 1719 du code civil (dont les

articles 1720 et 1721 ne font que régler le détail), le bailleur est obligé, par la nature

du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au

preneur la chose louée, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel

elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1728 du code, le preneur est tenu à deux obligations

principales, premièrement d’user la chose louée en bon père de famille, et suivant la

destination qui lui a été donnée par le bail et deuxièmement de payer le prix du bail

aux termes convenus (voir en ce sens: Marcel La Haye, Joseph Vankerckhove, Les

Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général, n° 400 ss, Larcier; Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence par M. Harles; P. 31 n° 2/2001, n° 102, page

335).

Si l'une des parties vient à manquer à ses obligations, elle ne peut exiger que l'autre

reste tenue indéfiniment d'exécuter les siennes, sous peine de déséquilibrer le rapport

contractuel. Tel est le fondement de l’exception d’inexécution, prévue à l’article 1143-

2 du code civil. L’exception d’inexécution ne permet cependant au locataire de

suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute

pas lui-même ses propres obligations contractuelles (op. cit).

Le locataire a dès lors le droit de refuser le paiement du loyer en cas de manquement

grave par le bailleur à son obligation de délivrance des lieux loués, respectivement de

l’entretien des lieux loués (TAL 6 février 2009, rôles n° 118.755 et 118.756).

Or, l’exception ne peut être valablement invoquée que si elle respecte diverses

conditions. Pour être admise, elle exige que la créance de l’excipiens soit certaine et

exigible, que la défaillance dont il se prévaut soit imputable à son cocontractant, que

l’exception ne soit pas invoquée, contrairement à la bonne foi ; le juge apprécie si le

manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de celui qui s’en prévaut

(cf. Les Novelles, Droit civil, tome 6, Le louage de choses, les baux en général, n°

400). En effet, le refus d’exécution doit être proportionné à la violation initiale du

contrat (Cass. 6 mars 1986, Rev. jur. belge 1990, 559). Le non-paiement intégral du

loyer ne se justifie donc que dans l’hypothèse où la jouissance des lieux est totalement

impossible par la faute du bailleur (B. Louveaux, Le droit du bail, éd. De Boeck, no

381). En outre, il appartient au locataire d’avertir le bailleur de la nécessité d’effectuer

des réparations, ou de dégradations du bien loué (cf. Les Novelles, op. cit. n° 808 ; cf.

Trib. Arr.Lux, 27 juin 2008, n° 114839 du rôle).

Conformément aux principes régissant la charge de la preuve, il incombe en l’espèce

au preneur d’établir i) la matérialité des désordres invoqués et ii) de les avoir dénoncés

au bailleur afin qu’il y soit remédié.

Il ne résulte d’aucun élément probant de la cause que l’immeuble soit affecté des

désordres dont se prévalent les parties appelantes : les pièces versées ne prouvent

pas i) que la chaudière ait été défectueuse, ii) que les toilettes du café soient

insalubres, iii) que le sol de l’immeuble soit dans un état lamentable, et iv) que les

sanitaires des chambres, tout comme les chambres, soient insalubres.

A noter, en outre, que l’affirmation, selon laquelle le Ministère de la Santé aurait interdit

la location de chambres pour cause d’insalubrité, ne se trouve documentée par

aucune pièce ; or, si pareille interdiction avait réellement été prononcée, elle aurait

inévitablement fait l’objet d’un écrit. L’offre de preuve formulée à ce titre par les

appelants n’aurait été susceptible d’être admise que dans la mesure où le témoin à

entendre eut été une personne s’étant trouvée au service dudit ministère et ayant

prononcé ladite interdiction. Par ailleurs, les faits libellés dans ce contexte sont bien

trop vagues pour conférer à ce volet de l’offre de preuve un caractère pertinent.

Il ne résulte finalement d’aucun élément probant que les prétendus désordres aient

été dénoncés au bailleur ; l’offre de preuve formulée à ce titre par les appelants

manque de pertinence dans la mesure où elle ne renseigne pas de la nature des

problèmes affectant prétendument les différents éléments, ni de la date à laquelle

SOCIETE2.) aurait été informée des désordres, ni de la personne physique au service

de SOCIETE2.), à laquelle les désordres auraient été dénoncés.

Quant à l’enseigne, tel que l’a retenu le premier juge, il ne résulte d’aucun élément

probant que l’enseigne n’ait pas été mise à disposition du preneur, de sorte que ce

grief reste à l’état d’allégation.

A défaut d’établir la matérialité des griefs qui se trouvent à la base de l’exception

d’inexécution invoquée par les preneurs, il ne saurait être question d’un droit dans leur

chef au refus de payer les loyers.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit la demande en paiement d’arriérés

de loyers fondée et a condamné SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

à payer à SOCIETE2.) la somme de 25.400,00 euros.

C’est encore à juste titre et par adoption de motifs, que le premier juge a dit la

demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à un mois suivant la signification du jugement à intervenir.

Quant à l’indemnité de relocation, le tribunal constate d’abord que si les parties

appelantes invoquent le caractère abusif de la clause du bail stipulant une indemnité

de relocation, elles ne demandent pas à la voir annuler, mais concluent seulement à

voir dire cette demande non fondée.

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice quant aux dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps

nécessaire à la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à

l’éventuelle violation d’une ou de plusieurs obligations et de fixer conventionnellement

l’indemnité de relocation.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article 18 du contrat de bail, que SOCIETE2.)

pourra demander la résiliation du contrat si le preneur est en retard dans ses

paiements à SOCIETE2.), de même que s’il ne respecte pas l’un quelconque de ses

engagements. Dans ce cas, une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et de

charges sera due et ce sans préjudice de ses autres droits à dédommagement.

Cette indemnité conventionnelle a pour but de fixer forfaitairement le montant du

dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’équivalent de six mois de loyer à titre d’indemnité de relocation pour un

local commercial n’est pas excessif.

Il s’ensuit que c’est encore à bon droit que le premier juge a fait droit à ce volet de la

demande, de sorte que le premier jugement est à confirmer, l’appel étant d’ores et

déjà à dire non fondé.

La demande de SOCIETE2.) tendant au paiement des arriérés de loyers échus en

cours d’instance est à dire fondée à concurrence du montant réclamé de 10.766,70

euros (intérêts non demandés).

Demande reconventionnelle

Cette demande, dont la recevabilité n’est pas critiquée, est recevable en la forme et

elle est à dire non fondée pour les motifs qui suivent.

Indépendamment de la question de savoir si le preneur peut, en l’absence

d’autorisation judiciaire, se substituer au bailleur pour exécuter les travaux de

réparation à charge de ce dernier, ce n’est qu’à supposer qu’en leur qualité de

locataires les appelants établissent i) que des travaux, incombant en principe au

bailleur n’ont pas été effectués par celui-ci, respectivement que celui-ci a, nonobstant

demande du preneur, refusé de les exécuter, et ii) que ces travaux ont été réellement

effectués et payés par le preneur, celui-ci se substituant alors au bailleur défaillant,

qu’elles sont en droit d’en solliciter le remboursement.

En l’espèce, les parties appelantes qui se prévalent du fait d’avoir effectué des travaux

de réfection de la chaudière (qui aurait été remplacée), des toilettes du café, du sol

de l’immeuble, des sanitaires des chambres et des chambres elles-mêmes, ne versent

ne serait-ce qu’un début de preuve pour étayer leurs affirmations. Même si l’offre de

prix (pour le remplacement de la chaudière), émise le 30 avril 2012 par SOCIETE3.)

pour le compte de « SOCIETE1.) », a été signée par le représentant de SOCIETE1.)

SA, il n’en reste pas moins que les parties appelantes, qui se prévalent de l’exécution

des travaux y libellés, ne versent aucune facture y relative.

Le titre exécutoire versé en cause n’est, à défaut d’y joindre les pièces sur base duquel

il a été délivré, d’aucune pertinence.

Le volet de l’offre de preuve tendant à établir que la réfection de l’immeuble et de la

chaudière a été faite par les appelantes manque de pertinence et de précision dans

la mesure où les termes sont bien trop vagues ; à noter que si tel que le prétendent

les parties appelantes de tels travaux avaient été effectués, des factures ou autre

auraient pu être produits.

Le surplus de l’offre de preuve manque pareillement de pertinence, de sorte qu’il ne

saurait y être fait droit.

A défaut d’établir la matérialité des faits qui se trouvent à la base de la demande

reconventionnelle, il y a lieu d’en débouter les parties appelantes, ce pour l’ensemble

des bases légales invoquées à son appui.

L’indemnité de procédure sollicitée par les parties appelantes pour la première

instance est à déclarer irrecevable, à défaut d’avoir formulé pareille demande dans le

cadre des débats de première instance. Au vu du sort réservé à l’appel, l’indemnité

de procédure sollicitée pour l’instance d’appel est à rejeter.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE2.) pour l’instance d’appel est à dire

fondée à concurrence de 600,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser

à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa demande

en obtention des arriérés de loyers échus en cours d’instance,

dit cette demande recevable et fondée à concurrence du montant réclamé de

10.766,70 euros,

partant, condamne encore la société anonyme SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) SA la

somme de 10.766,70 euros,

reçoit la demande reconventionnelle de la société anonyme SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en la forme,

la dit non fondée, partant en déboute,

dit irrecevable la demande formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour la première instance,

dit non fondée la demande formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 600,00 euros, la demande formulée par la société

anonyme SOCIETE2.) SA sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour l’instance d’appel,

partant,

condamne

la société anonyme

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) SA la

somme de 600,00 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.