Court dismisses appeal against tenant's standing, confirming branch lacks legal personality to sue independently.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 44/2013

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille treize

Numéro 148118 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée de droit anglais (« private limited company »)

SOCIETE1.) LIMITED, établie et ayant son siège social à ADRESSE1.), inscrite au

registre des sociétés « Registrar of Companies for England and Wales » de Grande-

Bretagne sous le numéroNUMERO1.), représentée par son ou ses gérants en

fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette

du 27 juillet 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Michel MOLITOR, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 148118 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries aux 27 novembre 2012 et 19 février

2013, mais finalement avancée à l’audience publique du lundi, 18 février 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Tom BEREND, avocat, en remplacement de Maître Pierrot SCHILTZ, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée de droit anglais (« private limited

company ») SOCIETE1.) LIMITED, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en

ses explications.

Maître Sandra JUNQUEIRA DE OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître

Michel MOLITOR, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

mars 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial signé en date du 19 mai 2010 pour une durée de 12

années, prenant cours le 1er juillet 2010, un local commercial d’une surface

approximative de 85 m2, sis à ADRESSE3.), a été donné en location par le bailleur

SOCIETE2.) sàrl, au locataire SOCIETE1.).

L’article 6 relatif au loyer stipule que « la location est consentie et acceptée

moyennant un loyer établi en fonction de la surface déterminée conformément à

l’article 2, sur base mensuelle de 40,00 euros HTVA par m2, soit un montant total de

3.400,00 euros HTVA par mois ».

L’article 8.2.3 relatif aux charges communes stipule que « la quote-part du preneur

dans les charges communes est proportionnelle à la surface donnée en à bail à la

surface totale locative du centre... Le preneur versera trimestriellement et

anticipativement au gérant, sur le compte qui lui aura été indiqué par ce dernier, une

provision pour charges qui s’élèvera pour la première année à un montant équivalent

de 5,00 euros HTVA/m2/mois, soit 15,00 euros HTVA/trimestre, à titre de provision

pour charges communes. Dans les quatre-vingt-dix jours de la fin de l’année, le

bailleur communiquera au preneur un décompte complet des charges pour les parties

communes… ».

L’article 9.1 relatif aux frais de promotion commerciale stipule que « le bailleur

assurera l’animation et la promotion du centre commercial. Par charges relatives à la

promotion de l’ensemble des galeries marchandes, on entend toutes dépenses

investies à titre de publicité et de promotions relatives à l’ensemble du centre et des

galeries marchandes. A titre d’exemple, sont considérées comme charges relatives à

la promotion : manifestations organisées par le bailleur, soit sur le parking, soit dans

la galerie marchande, opérations promotionnelles diverses, frais de réalisation,

impression et distribution et taxes relatives à des publicités faites pour l’ensemble du

centre, frais de réalisation, impression et distribution et taxes relatives à des publicités

relatives à l’indication du centre commercial. Le preneur paiera au bailleur une

participation aux frais de promotion commerciale du centre commercial égale à 1,25

EUR HTVA par mois par mètre carré. Cette contribution, actualisée et indexée

conformément à l’article 7 sera payée anticipativement par trimestre de la même

manière et en même temps que le loyer. Le preneur sera dispensé de payer cette

contribution dans la mesure où sa participation à l’Association des commerçants dont

question à l’article 28 des statuts est effective et où il paye régulièrement sa cotisation

à cette Association».

L’article 9.2 relatif à la contribution d’ouverture stipule qu’« en vue de permettre à

l’Association des commerçants d’assurer la promotion pour l’ouverture du centre

commercial, le preneur s’engage à payer à cette association, au plus tard soixante

jours avant l’ouverture du centre commercial au public, une contribution égale à 15 €

HTVA par mètre carré. »

L’article 12.1 relatif aux intérêts de retard et indemnité forfaitaire prévoit que « sans

préjudice à tous les droits et actions du bailleur, toutes sommes dues par le preneur

en vertu du présent bail seront productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et

sans mise en demeure d’un intérêt au taux de 1% par mois, outre une indemnité

forfaitaire à 10% du montant impayé ».

Par avenant du 15 octobre 2010, SOCIETE1.), en sa qualité de preneur, SOCIETE3.)

en sa qualité de bailleur et « SOCIETE4.) », en sa qualité de succursale

luxembourgeoise du preneur, immatriculée au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), tout en renvoyant au susdit contrat de

bail, conviennent ce qui suit : « A partir de la date de la signature du présent avenant

par les parties, la succursale remplacera purement et simplement le preneur dans le

cadre de l’exécution du contrat » (article 1er) et « A partir de la date de la signature du

présent avenant par les parties, l’ensemble des droits et obligations du preneur issus

du contrat sera intégralement transféré à la succursale laquelle déclare avoir pris

connaissance du contrat » (article 2).

Procédure

Première instance

Suivant requête en validation de saisie-gagerie déposée auprès du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette le 6 janvier 2012, SOCIETE2.) sàrl demande à :

-

entendre condamner SOCIETE1.) à lui payer la somme de 50.219,22 euros, à

titre de loyers, charges, frais de promotion commerciale et toutes autres obligations

contractuelles généralement quelconques échues et restées impayées, suite à la

délivrance de l’ordonnance de saisie-gagerie et le dépôt de la requête, le tout sous

réserve des intérêts légaux tels que de droit compter de l’échéance sinon de la mise

en demeure du 10 octobre 2011, sinon de la demande en justice, jusqu’ solde, le taux

d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration du 3e mois suivant la notification

du jugement à intervenir,

-

valider la saisie-gagerie autorisée le 21 novembre 2011 par le juge de paix d’Esch-

sur Alzette, et effectuée suivant exploit d’huissier du 22 décembre 2011,

-

autoriser SOCIETE2.) sàrl à procéder à la vente aux enchères publique des

meubles et effets saisis suivant procès-verbal du 22 décembre 2011,

-

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

-

ordonner le déguerpissement du locataire endéans la quinzaine à partir de la

notification du jugement à intervenir,

-

autoriser SOCIETE2.) sàrl, faute par le locataire de déguerpir de plein gré, à l’en

faire expulser,

-

subsidiairement, condamner SOCIETE1.) à payer une astreinte de 500,00 euros

par jour de retard de déguerpissement, à partir de la huitaine après la notification du

jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) à une indemnité de relocation, sur base de l’article 1760

du code civil,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le montant réclamé par SOCIETE3.) se ventilait comme suit :

loyers impayés

29.448,07 €

avances sur charges

9.260,30 €

frais de promotion commerciale

1.481,22 €

frais divers

3.340,44 €

indemnité forfaitaire (10%)

4.353,00 €

intérêts

2.336,19 €

Total

50.219,22 €

Par jugement contradictoire rendu le 22 juin 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a :

-

dit la demande recevable,

-

dit partiellement fondée la demande de SOCIETE2.) sàrl tendant au paiement des

loyers et charges,

-

déclaré la demande en arriérés de loyers fondée en principe à concurrence de

100% pour la période allant de février 2011 mai 2012 inclus,

-

déclaré la demande en obtention d’arriérés de charges fondée en principe,

-

déclaré la demande en obtention d’un intérêt conventionnel de retard de 1% par

mois et d’une indemnité forfaitaire de 10% fondée en principe,

-

dit non fondée la demande tendant la majoration du taux d’intérêt,

-

décidé que, quant aux montants à allouer de ces chefs, il y a lieu, avant tout autre

progrès ne cause, de nommer un expert calculateur et a partant nommé à cet effet

Me Luc OLINGER,

-

déclaré le bail résolu aux torts de SOCIETE1.),

-

déclaré non fondées les demandes de SOCIETE2.) sàrl en obtention des frais de

contribution d’ouverture et de frais de promotion, partant en a débouté,

-

dit qu’il y a lieu de surseoir à statuer quant à la demande en validation de la saisie-

gagerie en attendant le résultat de la mesure d’expertise,

-

dit la demande en déguerpissement des lieux loués fondée dans son principe,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats au sujet de la demande en

déguerpissement,

-

réservé les autres demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu ce qui suit :

Le premier juge a constaté que i) SOCIETE3.) augmentait sa demande en portant le

montant à 80.115,86 euros, ventilé comme suit :

Loyers impayés (+ intérêts et indemnité forfaitaire)

60.670,51 €

Charges et contribution (+ intérêts et indemnité forfaitaire)

16.338,28 €

Frais de promotion (+ intérêts et indemnité forfaitaire)

1.225,63 €

Frais d’enregistrement

1.881,44 €

et ii) que la bailleresse précisait que le montant réclamé à titre d’indemnité de

relocation se chiffrait à 21.206,82 euros, conformément l’article 23 du contrat de bail.

Il a constaté i) qu’SOCIETE1.) invoquait, en ordre principal, le défaut de qualité dans

son chef, en faisant valoir que SOCIETE3.) aurait dû agir à l’encontre de « la société »

SOCIETE5.) qui aurait repris l’intégralité des engagements suite à l’avenant au contrat

de bail commercial conclu entre parties le 15 octobre 2010 et en argumentant qu’il

s’agit de deux bénéficiaires économiques différents, ii) qu’en ordre subsidiaire, elle

était en aveu de n’avoir « jamais payé le moindre loyer ni frais/coût quelconque », tout

en contestant les montants réclamés au motif (a) de ne pas avoir été à même de

contrôler les montants réclamés avec son mandant, le décompte lui envoyé par fax

étant illisible et (b) que la société SOCIETE3.) n’a pas tenu ses promesses ni en ce

qui concerne l’affluence de clients potentiels dans la galerie marchande. Elle a en

outre fait valoir que des remises de loyer auraient été accordées aux autres magasins,

de sorte qu’elle-même, respectivement sa succursale, devrait également en profiter

et qu’en ordre plus subsidiaire, SOCIETE1.) s’opposait à la validation de la saisie-

gagerie au motif que les articles saisis n’auraient pas été suffisamment individualisés.

Le premier juge a encore constaté que SOCIETE3.) résistait au défaut de qualité

soulevé dans le chef de la partie adverse, en faisant relever que la succursale

SOCIETE4.) serait dépourvue de personnalité juridique, de sorte qu’elle ne saurait

être traduite devant la justice et que dès lors sa requête aurait été valablement

introduite contre la société SOCIETE1.). Quant à l’argument tenant à la diminution du

loyer accordée à d’autres locataires, le premier juge a constaté que SOCIETE3.)

répliquait qu’une telle remise avait été accordée à d’autres magasins se trouvant dans

la galerie marchande depuis l’ouverture du centre commercial en 2008 (en réparation

d’un certain préjudice), mais qu’SOCIETE1.), devenue locataire à partir du mois de

mai 2010, c’est-à-dire une époque laquelle les problèmes étaient résolus, ne saurait

prétendre à pareille remise. D’ailleurs, conformément aux stipulations de l’article 6.2.

du contrat de bail, SOCIETE1.) aurait bénéficié d’une remise de loyer les deux

premières années.

Il a finalement constaté que SOCIETE3.) offrait de prouver la réalité des frais mis à

charge du locataire par la nomination d’un expert-calculateur en la personne de Maître

Luc OLINGER, demande à laquelle SOCIETE1.) ne s’opposa pas.

Quant au défaut de qualité, le premier juge a dit qu’« une succursale n'a pas de

personnalité juridique propre (Cass. civ. fr., 20 février 1979, J.C.P. 1979, 2, 19147)

mais elle fait partie d'une société dont elle est une agence qui se caractérise par

l'indépendance de l'exploitation. La succursale pourrait théoriquement être détachée

de l'établissement principal et constituer un fonds distinct possédant une clientèle

propre; elle est gérée par un représentant de l'entreprise doté de pouvoirs suffisants

pour agir comme un exploitant (cf. G. Ripert et R. Roblot, « Traité de droit commercial

», 15e édition, tome 1, no 361). Or, comme une succursale n'est précisément pas

détachée de l'établissement principal de la société à laquelle elle appartient et qu'elle

n'a pas de personnalité juridique propre, elle n'a pas la capacité d'ester en justice; elle

ne dispose en effet pas de droits propres à faire valoir en justice, mais toute action

appartient à la société principale (cf. T. Arr. Lux., 31 mai 2001, rôle no 49600) » et a

par conséquent retenu que « la requête a été valablement introduite à l’égard de la

société SOCIETE1.) ».

Quant aux loyers, le premier juge, après avoir dit que le fait pour SOCIETE1.) de

demander une réduction du montant du loyer de 0,00 euro, revenait à invoquer

l’exception d’inexécution, a rappelé que :

i) « le bail est un contrat synallagmatique et que les parties sont tenues à des

obligations réciproques qui doivent, le plus souvent, s'exécuter en même temps, trait

par trait. Conformément à l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature

du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au

preneur la chose louée, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel

elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

ii) « Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu à deux obligations

principales, premièrement d’user la chose louée en bon père de famille, et suivant la

destination qui lui a été donnée par le bail et deuxièmement de payer le prix du bail

aux termes convenus ».

iii) « Si l'une des parties vient à manquer à ses obligations, elle ne peut exiger que

l'autre reste tenue indéfiniment d'exécuter les siennes, sous peine de déséquilibrer le

rapport contractuel. Tel est le fondement de l’exception d’inexécution, prévue à l’article

1143-2 du code civil. L’exception d’inexécution ne permet cependant au locataire de

suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute

pas lui-même ses propres obligations contractuelles ».

iv) « La jurisprudence luxembourgeoise admet que le locataire a le droit de refuser le

paiement du loyer en cas de manquement grave par le bailleur à son obligation de

délivrance des lieux loués, respectivement de l’entretien des lieux loués. Toutefois la

défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, un simple défaut de conformité

ou d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de

la chose louée, même si elle est imparfaite ».

Le premier juge a constaté que « le contrat de bail conclu entre parties prévoit que la

création ordonnée et planifiée du centre commercial SOCIETE6.) doit permettre de

satisfaire les besoins d’une clientèle nombreuse et qu’il y aura mise à disposition par

la bailleresse d’un environnement agréable et esthétique, pourvu des infractions de

base nécessaires à ce centre commercial, d’espaces communs tels que l’installation

sanitaire, d’un patio et d’une galerie couverte, ainsi que les services qui s’y rapportent

tels que l’entretien et le gardiennage indispensable ainsi que la concentration de

magasins soigneusement sélectionnés par le bailleur ce qui a pour conséquence que,

pour les preneurs et le public, le centre commercial constitue un tout intégré et

complémentaire

et

la

possibilité

d’organisation

d’évènements

communs,

promotionnels et autres, le centre commercial peut attirer un large public d’acheteurs

en ses murs ».

Il a encore constaté qu’SOCIETE1.) « ne versait pas de pièces prouvant que son

commerce est déficitaire, respectivement que ses attentes n’ont pas été couronnées

de succès », de sorte qu’il a retenu qu’« elle restait en défaut de rapporter un

quelconque préjudice subi suite aux prétendus manquements de la part de la société

bailleresse » et qu’en tout état de cause, « si manquement il y avait, ce manquement

ne justifie certainement pas la suppression totale du paiement de tout loyer au vu du

fait que la société SOCIETE1.), respectivement sa succursale, ont pu jouir et jouissent

toujours à l’heure actuelle des lieux loués » et qu’en outre, « la partie défenderesse

n’a jamais demandé la résolution du contrat de bail pour faute dans le chef de la

bailleresse » et qu’elle ne saurait « jouir indéfiniment d’un local sans contrepartie ».

Il a dit qu’à défaut de la preuve de griefs précis, respectivement de manquements

concrets dans le chef du bailleur, il n’y avait pas lieu à diminution du loyer.

Il a partant dit la demande en paiement des arriérés de loyer fondée pour la période

allant du mois de février 2011 au mois de mai 2012 inclus, mais au vu des

contestations d’SOCIETE1.) quant au quantum demandé, et de la circonstance que

le décompte versé ne permettait pas de vérifier les montants redûs au titre du loyer

mensuel en tenant compte des dispositions contractuelles prévues entre parties, le

premier juge a nommé un expert calculateur afin de calculer le montant redû à titre

d’arriérés de loyers sur base de ce qu’il a retenu.

Quant aux charges, après avoir rappelé la teneur de l'article 1315 du Code civil, le

premier juge a dit qu’il « ne dispose pas des pièces requises afin de vérifier si les

décomptes établis par la bailleresse sont exactes » et a décidé de nommer un expert

calculateur afin de dresser le décompte des charges.

Quant aux frais de contribution d’ouverture, le premier juge a relevé « que l’article

9.2. du contrat de bail entre parties prévoit qu’en vue de permettre à l’Association des

commerçants d’assurer la promotion pour l’ouverture du centre commercial, le

preneur s’engage à payer à cette association, au plus tard soixante jours avant

l’ouverture du centre commercial au public, une contribution d’ouverture égale à 15 .-

euros HTVA par mètre carré de surface louée » et a constaté que « il découle de ce

qui précède que la locatrice s’est engagée à verser une contribution d’ouverture à

l’Association des commerçants » et que « la bailleresse requérante n’est pas

l’association des commerçants et elle n’a dès lors pas qualité à réclamer une telle

contribution d’ouverture ». Il a en outre constaté que « aucune pièce n’est versée en

cause afin de démontrer que la bailleresse a effectivement dépensé des frais de

promotion pour l’ouverture du centre commercial », et a débouté SOCIETE2.) sàrl de

ce volet de sa demande.

Quant aux frais promotionnels, le premier juge, après avoir renvoyé à l’article 9 du

contrat de bail, a estimé que « la bailleresse reste en défaut de prouver qu’elle a

effectivement et efficacement assuré l’animation et la promotion du centre commercial

tel que prévu à l’article 9 du contrat de bail » et a dit qu’« en l’absence de toute preuve

permettant d’établir que la bailleresse a fait de la promotion ou qu’elle a exposé des

sommes à titre de frais de publicité pour l’animation et la promotion du centre, il y a

lieu de la débouter de sa demande en remboursement de tels frais ».

Quant aux pénalités de retard, le premier juge après avoir souligné que « l’article

12.1. du contrat de bail entre parties prévoit que sans préjudice à tous les droits et

actions du bailleur, toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail seront

productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure d’un

intérêt au taux de 1% par mois, outre une indemnité forfaitaire à 10% du montant

impayé » et rappelé qu’« aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions

légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » a retenu que « le

montant de la créance locative à déterminer par l’expert calculateur sera majoré d’un

intérêt conventionnel de retard de 1% par mois et d’une indemnité forfaitaire égale à

10 % du montant impayé suivant l’article 12.1 du contrat de bail entre parties ».

Quant à la demande en résolution du contrat de bail, le premier juge après avoir

rappelé que « le moyen d’exception d’inexécution soulevé par

SOCIETE1.)

permettant de s’opposer au paiement de tout loyer » n’a pas été retenu, a dit que « le

fait de ne pas payer régulièrement les loyers constitue une faute grave qui permet la

résolution du contrat de bail aux torts de SOCIETE1.) ».

Quant à la demande en validation de la saisie-gagerie, le premier juge a d’abord

relevé « qu’aux termes de l’article 724 du nouveau code de procédure civile, le procès-

verbal contiendra la désignation détaillée des objets saisis : s’il y a des marchandises,

elles seront pesées, mesurées ou jaugées, suivant leur nature » et qu’en l'espèce,

« le procès-verbal de saisie-gagerie a énuméré les objets saisis comme suit: 6

présentoirs avec plaque en verre, 620 chemises homme, 200 chemises femme, 275

cravates, 1 comptoir, 11 tables basses, 24 bustes, 1 tapis, 1 pouf, 1 étagère, 10 paires

de chaussures,1 table de bureau, 2 ordinateurs complets avec accessoires, 1 chaise

de bureau, 1 imprimante canon, 1 laptop Vaio Sony, 1 aspirateur Dyson, 1 buste, 1

échelle, 17 costumes homme, 1 téléphone sans fil, 1 réfrigérateur Zanussi, 1 four à

microondes, Samsung, 1 étagère,1 tables ronde avec2 chaises, 1 chauffe-eau, 3 porte

vêtements, 18 ceintures », pour conclure que « la saisie-gagerie est suffisamment

précise », la question de l’individualisation suffisante ne se posant qu’au niveau de

l'exécution de la saisie-gagerie, après la validation par le tribunal de paix. Il a en outre

souligné que pour autant que la validité de la saisie-gagerie est contestée par

SOCIETE1.), il lui eut été loisible d’agir en annulation de cette voie d’exécution.

Quant à la demande en déguerpissement, le premier juge, après avoir noté qu’ayant

déclaré « fondée la demande de SOCIETE3.) en résolution du bail existant entre

parties », a dit la demande en déguerpissement fondée en principe, mais que « cette

mesure de déguerpissement, qui est en plus requise sous peine d’astreinte, se heurte

cependant au fait qu’il y a lieu de surseoir à statuer à la demande en validation de la

saisie-gagerie en attendant le dépôt du rapport d’expertise » et que « SOCIETE1.)

connaîtrait des difficultés à enlever les objets saisis des lieux loués étant donné que

la rédaction du procès-verbal de saisie-gagerie a pour effet de frapper d’indisponibilité

les biens saisis » ; il a constaté que « les parties n’avaient pas pris position quant à

ce problème », de sorte qu’il a décidé de les entendre en leurs conclusions y relatives.

Instance d’appel

Prétentions des parties

De ce jugement, lui notifié le 28 juin 2012, SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 27 juillet 2012.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande à entendre déclarer la

demande irrecevable pour défaut de qualité dans son chef et à voir condamner

SOCIETE2.) sàrl à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) expose que le bail initial a été conclu en date du

19 mai 2010 entre SOCIETE3.) et l’appelante, et que, par avenant du 15 octobre 2010,

il y a eu, d’un commun accord, changement dans le chef du preneur, la société

SOCIETE7.) », représentée par son gérant

PERSONNE1.), ayant repris les

engagements de SOCIETE1.) et s’étant substituée au preneur initial, en reprenant

tous se droits et obligations.

La succursale aurait une personnalité juridique différente et constituerait un

bénéficiaire économique différent d’SOCIETE1.), de sorte qu’elle serait juridiquement

indépendante de cette société et devrait dès lors être considérée comme étant le seul

et unique preneur du contrat de bail.

SOCIETE3.) conclut, par adoption des motifs du premier juge, à la confirmation du

jugement entrepris par la voie d’appel, en ce qu’il a dit que la requête était valablement

introduite à l’encontre d’SOCIETE1.). Elle fait relever que l’avenant au contrat de bail

a été signé en vue de permettre à la succursale « SOCIETE4.) » d’assurer la gestion

quotidienne.

SOCIETE3.) forme appel incident contre le jugement de première instance en ce que

le premier juge i) a dit que le décompte versé en cause ne lui permettait pas de vérifier

les montants redus à titre de loyer en tenant compte des dispositions contractuelles

prévues entre parties, ii) a dit non fondée la demande de SOCIETE3.) en obtention

d’une contribution d’ouverture, iii) a débouté SOCIETE3.) de sa demande tendant à

voir condamner SOCIETE1.) lui payer la contribution aux frais de promotion

commerciale, iv) a sursis à statuer sur la demande en validation de la saisie-gagerie

au vu de ce que le montant de la créance locative devait être déterminée par voie

d’expertise, et v) n’a pas ordonné le déguerpissement du locataire.

SOCIETE3.) augmente le montant de sa demande relative aux arriérés de loyers au

montant de 79.891,59 euros, en faisant relever i) qu’en novembre 2011 et novembre

2012, le loyer a augmenté du fait de son adaptation au coût de la vie, en application

de l’article 7 du contrat de bail et ii) qu’en février 2011, le loyer a évolué en raison de

la « remise locative prévue à l’article 6.2 du contrat de bail. A l’effet de justifier le prédit

montant, SOCIETE3.) verse un décompte arrêté au mois de janvier 2013. En ordre

subsidiaire, SOCIETE3.) demande à faire droit à sa demande en arriérés de loyers

sur base du montant stipulé à l’article 6 du contrat de bail, sans tenir compte des

adaptations indiciaires, et de renvoyer le surplus à l’expert calculateur nommé par le

premier juge.

Par réformation du premier jugement, SOCIETE3.) demande partant à :

-

entendre condamner SOCIETE1.) à lui payer la somme de 79.891,59 euros, à

titre de loyers impayés jusqu’au mois de janvier 2013 inclus, majoré de la pénalité

conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels au taux de 1% par mois,

-

entendre condamner SOCIETE1.) à lui payer la somme de 1.459,00 euros, à titre

de contribution d’ouverture prévue à l’article 9.2 du contrat de bail, majorée de la

pénalité conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels au taux de 1% par

mois,

-

entendre condamner SOCIETE1.) à lui payer la somme de 972,72 euros, à titre

de contribution aux frais promotionnels prévue à l’article 9.1 du contrat de bail,

majorée de la pénalité conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels au taux

de 1% par mois,

-

à titre subsidiaire, donner acte à SOCIETE3.) qu’elle offre de prouver par voie de

consultation en application de l’article 455 et suivants du nouveau code de procédure

civile, sinon par voie d’expertise conformément aux articles 461 et suivants du même

code, les montants exposés au titre des dépenses promotionnelles,

-

valider la saisie-gagerie autorisée le 21 novembre 2011 par le juge de paix d’Esch-

sur Alzette, et effectuée suivant exploit d’huissier du 22 décembre 2011,

-

autoriser SOCIETE2.) sàrl à procéder à la vente aux enchères publiques des

meubles et effets saisis suivant procès-verbal du 22 décembre 2011,

-

ordonner le déguerpissement du locataire endéans la quinzaine à partir de la

notification du jugement à intervenir,

-

autoriser SOCIETE2.) sàrl, faute par le locataire de déguerpir de plein gré, à l’en

faire expulser,

-

subsidiairement, condamner SOCIETE1.) à payer une astreinte de 500,00 euros

par jour de retard de déguerpissement, à partir de la huitaine après la notification du

jugement à intervenir, jusqu’à l’achèvement des opérations de déguerpissement,

-

condamner SOCIETE1.) à lui payer la somme de 21.895,80 euros au titre de

l’indemnité de relocation, sur base de l’article 1760 du code civil,

-

pour le surplus, renvoyer l’affaire en prosécuton de cause devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette,

-

condamner SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

A l’audience du 18 février 2013, les débats ont été limités de l’accord des parties à

l’acte d’appel d’SOCIETE1.). A noter qu’SOCIETE1.) a déclaré que le défaut de

qualité est le seul grief formulé à l’encontre du premier jugement. Il convient de lui en

donner acte.

La succursale est traditionnellement définie comme un établissement stable qui ne

bénéficie pas de la personnalité juridique, mais qui dispose d’une certaine autonomie

de gestion et de direction par rapport à une entreprise principale à laquelle elle est

rattachée (Dictionnaire de droit privé, Serge BRAUDO, Conseiller honoraire à la Cour

d’appel de Versailles). Il s’agit d’un établissement commercial créé par une entreprise

ou une société, qui jouit d’une certaine autonomie par rapport à l’entreprise ou à la

société créatrice, sans en être juridiquement distinct (Lexiques des termes juridiques,

DALLOZ, 12e édition).

Nonobstant les stipulations de l’avenant, tel que le premier juge l’a dit à juste titre,

conformément à une jurisprudence bien ancrée, une succursale i) n'a pas de

personnalité juridique propre, mais elle fait partie d'une société dont elle est une

agence, qui se caractérise par l'indépendance de l'exploitation, ii) n'est précisément

pas détachée de l'établissement principal de la société à laquelle elle appartient, et iii)

n'a pas la capacité d'ester en justice, toute action appartenant à la société principale.

A noter que la jurisprudence retient que, « si l’article 41 du nouveau code de procédure

civile, introduit par la loi du 7 février 1974 dans le titre préliminaire du code de

procédure civile, consécration législative de la jurisprudence antérieure fermement

établie dite « des gares principales », permet sous certaines conditions d’assigner une

société civile ou commerciale devant la juridiction du lieu où elle a une succursale ou

agence, encore faut-il que l’assignation soit dirigée contre ladite société et non contre

la succursale ou l’agence. Or, la succursale est dépourvue de personnalité juridique,

de sorte que l’exploit d’assignation est entaché de nullité et la demande principale est

à déclarer irrecevable » (Tr. Arr. Lux., 27 janvier 2011, numéro 130377 du rôle).

A défaut par la succursale « SOCIETE4.) » de bénéficier de la personnalité juridique,

respectivement d’être juridiquement distincte de la société SOCIETE1.), la demande

de SOCIETE3.) ne saurait être valablement dirigée à son encontre. Malgré les

stipulations de l’avenant, SOCIETE1.) reste la seule partie preneuse au contrat de bail

bénéficiant de la personnalité juridique et il s’ensuit que c’est à bon droit que la

demande a été dirigée à son encontre, de sorte que le premier jugement est à

confirmer en ce qui concerne la recevabilité de la demande.

Quant à l’appel incident, conformément à ce qui a été dit ci-avant, il y a lieu de surseoir

à statuer afin de permettre aux parties de conclure.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée de droit anglais (« private limited

company ») SOCIETE1.) LIMITED, que l’appel principal est limité au moyen tenant au

défaut de qualité dans son chef,

dit l’appel principal non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit la demande de SOCIETE3.)

recevable,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl de l’augmentation de

sa demande relative aux arriérés de loyers au montant de 79.891,59 euros, jusqu’au

mois de janvier 2013, inclus,

surseoit à statuer quant au mérite de l’appel incident,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 13 mai

2013, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.