Court dismisses appeal and suspends proceedings to examine bank statements proving rent payments.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 52/2013

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille treize

Numéro 147771 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Dilia GUEDES COIMBRA, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à B-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 1er août 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 3) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147771 du rôle et appelée pour fixation le 2 octobre

2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries aux 4 décembre 2012 et finalement à

l’audience publique du mardi, 19 février 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Filipe VALENTE, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

mars 2013, le

jugement

qui suit:

Le présent litige a trait à la location de locaux commerciaux sis à ADRESSE3.),

donnés en location par PERSONNE3.).

Deux contrats de bail sont, a priori, susceptibles de couvrir cette location et les parties

sont notamment en désaccord sur cette question.

Ainsi, il y a, d’une part, un contrat de bail non signé daté au 23 novembre 2009 entre

PERSONNE3.) (en tant que bailleur) et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (en tant que

locataires). Ce bail devait prendre effet le 23 novembre 2009 et le loyer mensuel est

fixé à 3.000,00 euros.

D’autre part, en date du 26 juillet 2010, un contrat de bail concernant les mêmes

locaux commerciaux et stipulant le même loyer mensuel a été signé entre

PERSONNE3.) (en tant que bailleur) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl (en tant que locataire).

Suivant requête introduite le 30 décembre 2010, PERSONNE3.) demande à entendre

convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette aux fins i) de voir résilier le bail du 23 novembre 2009, sinon de voir dire que

le bail est résilié, ii) de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement,

sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de 15.000,00 euros

à titre d’arriérés de loyers (pour les mois d’août à novembre 2010), avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, iii) de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués dans les 8 jours de la

notification du jugement à intervenir, iv) d’ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir et v) de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité de procédure de 800,00 euros.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir donné acte à PERSONNE3.) i) de sa renonciation à la demande en

déguerpissement et ii) de sa demande en indemnité de relocation de 25.500,00 euros,

a :

-

dit la demande recevable en la forme,

-

constaté que le bail conclu entre parties a été résilié d’un commun accord des

parties avec effet au 26 novembre 2010,

-

dit la demande en arriérés de loyers fondée à concurrence de 12.000,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 12.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde,

-

dit la demande en indemnité de relocation partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 6.000,00 euros, à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 250,00 euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à voir

condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 3.000,00 euros à titre de

remboursement de la garantie locative,

-

débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en indemnité de

procédure.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les parties au litige sont liées par le

contrat de bail du 23 novembre 2009 et qu’à défaut de la réalisation de la condition

suspensive inscrite dans le contrat de bail conclu le 26 juillet 2010, entre

PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) sàrl, à savoir, d’une part, le paiement du

premier loyer et, d’autre part, le paiement de la garantie bancaire, ce bail n’a pas pris

effet, de sorte qu’il n’est pas venu remplacer le bail du 23 novembre 2009.

Il a constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restaient en défaut de prouver le

paiement des arriérés de loyers de 12.000,00 euros, de sorte qu’il a dit la demande

du bailleur fondée.

Quant à la garantie locative, dont PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité le

remboursement, le premier juge a constaté que le paiement du montant de 3.000,00

euros a été réglé par la société SOCIETE1.) sàrl, à titre de garantie locative en

exécution du deuxième contrat de bail, de sorte que la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) a été déclarée non fondée.

Quant à la résiliation du bail, le premier juge a constaté que par courrier du 20

novembre 2010, PERSONNE3.) a résilié le bail et par le fait d’avoir remis les clés du

local commercial au représentant de PERSONNE3.) en date du 26 novembre 2010,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient accepté la résiliation anticipée du contrat

de bail de sorte que le bail a été résilié d’un commun accord des parties.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge, après avoir rappelé la teneur de

l’article 1760 du code civil, a retenu qu’il résulte du courrier du 20 novembre 2010, que

PERSONNE3.) a résilié le contrat de bail pour non-paiement des loyers redus par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) depuis le mois d’août 2010, de sorte que

PERSONNE3.) était fondé à solliciter la susdite indemnité de relocation. Considérant

que PERSONNE3.) n’établissait pas avoir fait les démarches nécessaires afin de

trouver rapidement un nouveau locataire, le premier juge a limité l’indemnité de

relocation à deux mois de loyers, soit au montant de 6.000,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 1er août 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir:

-

principalement, constater qu’aucun contrat de bail n’a été conclu entre parties le

23 novembre 2009,

-

déclarer irrecevable l’ensemble des demandes dirigées par PERSONNE3.) à leur

encontre,

-

décharger PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de toute condamnation prononcée à

leur encontre,

-

subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bail a

été résilié d’un commun accord des parties,

-

par réformation, déclarer irrecevable la demande de PERSONNE3.) en indemnité

de relocation,

-

en tout état de cause, condamner PERSONNE3.) à payer aux appelants une

indemnité de procédure de 2 x 1.500,00 euros.

Les appelants font grief au premier juge de s’être basé sur un contrat de bail qui n’a

jamais été signé, à savoir le document daté au 23 novembre 2009 qui ne serait rien

d’autre qu’un simple projet de bail qui n’a jamais reçu exécution.

En effet, les appelants expliquent qu’ils auraient attendu la constitution de la société

SOCIETE1.) sàrl (1er juin 2010) pour faire occuper les lieux par ladite société en tant

que locataire.

Ainsi, les appelants contestent avoir été locataires des lieux et ils nient toute

occupation des lieux antérieure à la signature du contrat de bail du 26 juillet 2010, ce

qui les amène à contester le bien-fondé de toutes les prétentions adverses (arriérés

de loyers et indemnité de relocation). Ce n’est qu’à partir du 1er août 2010, date de la

prise d’effet du bail du 26 juillet 2010, que la société SOCIETE1.) sàrl aurait occupé

les lieux en tant que locataire.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu

que les parties sont liées par le contrat de bail du 23 novembre 2009. En effet, même

si ce bail n’a pas été signé, il aurait néanmoins reçu exécution. Ainsi, depuis novembre

2009, « le locataire » aurait occupé les lieux et des loyers auraient été payés jusqu’à

octobre 2010. Autrement, la remise des clés « ne s’expliquerait pas ».

Certes, l’intention aurait été que la société SOCIETE1.) sàrl allait reprendre le bail et,

à cet effet, un nouveau contrat de bail a été signé en date du 26 juillet 2010.

Cependant, ce bail était conclu sous la condition suspensive (notamment) du

paiement du 1er loyer par la société SOCIETE1.) sàrl. Or, ce premier paiement n’aurait

jamais eu lieu, de sorte qu’il y aurait lieu de confirmer le premier jugement en ce qu’il

a retenu que le contrat de bail du 26 juillet 2010 n’a jamais pris cours.

D’après PERSONNE3.), le contrat de bail du 23 novembre 2009 n’aurait pas pris fin,

malgré les 2 courriers de résiliation et malgré la remise des clés de novembre 2010.

Le bail aurait dès lors couru jusqu’à la relocation des lieux en date du 15 juillet 2011

et PERSONNE3.) réclame les arriérés de loyers de août 2010 jusqu’au 15 juillet 2011.

Si le tribunal devait retenir une date antérieure de résiliation, notamment par l’effet de

la remise des clés, PERSONNE3.) réclame, par appel incident, l’équivalent des loyers

en principe redus entre cette date et la relocation, soit la somme de 25.500,00 euros

au titre d’indemnités de relocation. Il estime d’ailleurs que la relocation prouverait, per

se, ses démarches effectuées en vue d’une nouvelle location des lieux.

PERSONNE3.) précise qu’il demande la condamnation solidaire des deux parties

appelantes et il sollicite l’allocation d’une indemnité de 800,00 euros pour la première

instance et de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Les appelants répliquent qu’il n’y a aucune preuve d’exécution du premier contrat de

bail. En particulier, il n’y aurait eu ni paiement de loyers, ni prise de possession des

lieux. Par ailleurs, la licence de cabaretage n’aurait été délivrée qu’à partir du 1er août

2010, donc à partir de la date de prise d’effet du bail signé le 26 juillet 2010.

De même, tant le courrier de résiliation que la requête introductive d’instance

viseraient le deuxième bail, ce qui prouverait qu’il n’y a pas eu de relation contractuelle

antérieure au bail du 26 juillet 2010, de sorte que l’ensemble des demandes de

PERSONNE3.) seraient à déclarer irrecevables à l’encontre des appelants.

Si, par impossible, le tribunal devait considérer que les parties étaient liées par le

premier contrat de bail, alors celui-ci a été résilié d’un commun accord moyennant

l’acceptation des clés par le bailleur suite au courrier de résiliation de ce dernier, mais

en aucun cas le bail ne serait à considérer comme résilié aux torts des appelants.

Les appelants contestent le bien-fondé d’une indemnité de relocation et, ils font

subsidiairement valoir que celle-ci ne saurait dépasser l’équivalent d’un mois de loyer,

PERSONNE3.) devant limiter son propre préjudice et ne prouvant aucune démarche

en vue de la relocation des lieux.

Les appelants sollicitent encore la restitution de la garantie locative de 3.000,00 euros,

ce à quoi le bailleur s’oppose au motif que la garantie a été payée par la société

SOCIETE1.) sàrl.

En cours de délibéré, le litismandataire de PERSONNE3.) a fait parvenir au tribunal

des extraits de compte documentant le virement, par PERSONNE1.) pendant la

période de janvier à juillet 2010 inclus, de loyers mensuels de 3.000,00 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de réserver le fond de l’affaire afin de permettre aux

parties de prendre position par rapport à ces pièces.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

invite les parties à prendre position par rapport aux extraits de compte versés en cours

de délibéré par le mandataire de PERSONNE3.),

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 28 mai

2013 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.