Court dismisses appeal on loan dispute due to lack of written evidence and procedural costs rejection.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 41/2013

Audience publique du mardi, vingt-six février deux mille treize

Numéro 147540 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), traducteur et interprète, demeurant à D-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 2 août 2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Claudia THIRION, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), pédicure, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Monique WIRION, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147540 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 20 novembre 2012 et finalement

à l’audience publique du mardi, 5 février 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Claudia THIRION, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Monique WIRION, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

février 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Par convention signée le 23 février 1995, PERSONNE1.) a prêté à son père,

PERSONNE3.), la somme de 5.000.000,00 LUF en vue de l’acquisition d’un immeuble

sis à ADRESSE2.). Cette convention est de la teneur suivante :

„VERTRAG

Hiermit vereinbaren

PERSONNE1.), wohnhaft in D-ADRESSE1.),

und

Dr.-Ing. PERSONNE3.), wohnhaft in L-ADRESSE3.):

1) PERSONNE1.) überläßt seinem Vater ab dem 23.2.1995 LUF 5.000.000,- für den

Kauf des Hauses Nr. ADRESSE2.), L-ADRESSE4.).

2) Die Laufzeit dieses Darlehens ist unbegrenzt. Sie endet auf Wunsch des Vaters

und wenn das geliehene Kapital in

voller Höhe einschließlich Zinsen

zurückgezahlt wurde.

Sollte PERSONNE1.) seine unter (1) genannten Einlagen allerdings aus eigenem,

dringendem Bedarf während der Laufzeit benötigen, ist ihm das gesamte

Darlehen mit einer Frist von 4 Wochen nach Bekanntgabe des Bedarfs

zurückzuzahlen.

3) Für die Dauer des Darlehens erklärt sich der Vater bereit PERSONNE4.) in

marktüblicher Höhe zu bezahlen. Als Basiswert werden 4,75% vereinbart, wobei

bei steigender Zinsentwicklung eine Anpassung nach oben erfolgen kann. Der

damit verbundene höhere Zinssatz ist von PERSONNE1.) zu belegen und steht,

unabhängig von seiner Höhe, stets im Zusammenhang mit konservativen

Anlageverfahren (Bsp.: Festgeld).

4) Nach Bedarf kann PERSONNE1.) die während der Darlehenslaufzeit anfallenden

Zinsen auch an den Vater zurückfließen lassen, vorzugsweise im Rahmen einer

Kostenbeteiligung (von PERSONNE1.)) am Ausbau der Dachgeschoßwohnung

von Nr. ADRESSE2.). Im Gegenzug erwürbe er dadurch ein zeitlich begrenztes

Nutzungsrecht über o.a. Wohnung. Hierüber ist allerdings ein weiterer Vertrag

abzuschließen.

5) Stirbt PERSONNE1.) während der Laufzeit des Darlehens, geht sein Darlehen in

den Besitz seiner Eltern über. Sterben während dieses Zeitraums die Eltern,

erwirbt PERSONNE1.) einen Anteil an Nr. ADRESSE2.), in Höhe des vergebenen

Darlehens und der bis dato aufgelaufenen Zinsen und zwar unabhängig von der

allgemeinen Aufteilung des Erbes.

Angefertigt zu Luxemburg am 23.2.1995 in 4 Exemplaren.“

PERSONNE1.) a occupé l’appartement du 2e étage de 1996 à 2010 et le duplex des

3e et 4e étages du susdit immeuble à partir de juillet 2010.

Le 5 octobre 1999, un virement de 1.237.528,00 LUF a été fait par PERSONNE1.) au

profit de son père PERSONNE3.), avec la mention « Dachgeschosswohnung ».

Par jugement du 6 octobre 2006, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en instance d’appel et en matière de bail à loyer, a dit i) que la contrepartie

de l’occupation des lieux par PERSONNE1.) sont sa renonciation au paiement des

intérêts produits par le capital prêté suivant convention du 23 février 1995 et les divers

investissements qu’il a effectués dans l’intérêt d’une valorisation de l’immeuble qui

doivent rester acquis au propriétaire de l’immeuble et a retenu ii) que PERSONNE1.)

occupe l’immeuble en vertu d’un contrat à titre onéreux qui est à qualifier de bail. Le

tribunal a dit non fondée, la demande de

PERSONNE3.)

à voir déclarer

PERSONNE1.) occupant sans droit ni titre et à le voir déguerpir des lieux.

Le 29 novembre 2007, PERSONNE3.) décède et, en vertu du régime matrimonial de

la communauté universelle avec attribution de la communauté au conjoint survivant,

son épouse PERSONNE5.) est devenue propriétaire de l’immeuble. Par actes

notariés des 1er février 2008 et 8 juin 2009, PERSONNE5.) a fait donation à

PERSONNE2.), de la nue-propriété, puis de l’usufruit de l’immeuble.

Suivant jugement rendu par le tribunal de paix de et à Luxembourg le 4 mars 2010, la

résiliation du contrat de bail par PERSONNE2.) pour besoin personnel dans son chef

a été déclarée justifiée et PERSONNE1.) a été condamné à déguerpir des lieux loués

pour le 31 juillet 2010.

Par mise en demeure du 11 juin 2010, PERSONNE2.) a exigé la suppression des

modifications apportées par PERSONNE1.) à l’immeuble et a demandé la remise des

lieux dans leur pristin état, le tout aux frais du preneur.

Plusieurs procédures judiciaires s’en sont suivies, notamment une requête de

PERSONNE1.) pour manquement du bailleur à son obligation d’entretien ainsi qu’une

requête d’PERSONNE2.) en réparation de dégâts locatifs.

Procédure

Suivant requête déposée le 6 octobre 2009, PERSONNE1.) a demandé la

convocation

d’PERSONNE2.)

à comparaître devant le

tribunal de paix de

Luxembourg, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 87.336,15 euros,

avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, pour voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et pour entendre condamner

PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a exposé qu’en date du 23 février 1995, un

contrat de bail oral portant sur un grenier inhabitable d’un immeuble sis à

ADRESSE2.), a été conclu entre lui-même en qualité de locataire et PERSONNE3.),

en qualité de bailleur. De l’accord exprès de ses parents, PERSONNE1.) aurait

dépensé des sommes considérables pour transformer ledit grenier en un appartement

duplex ; ainsi, il aurait déboursé la somme totale de 56.658,63 euros en vue de la

réalisation des travaux. Par ailleurs, PERSONNE1.) aurait fait à son père une avance

d’un montant de 1.237.528,00 LUF, soit 30.677,52 euros, montant ayant servi à payer

des travaux à réaliser dans ledit appartement. Considérant que les travaux et

impenses réalisés étaient indispensables, étant donné qu’il s’agissait de transformer

un grenier inhabitable en appartement duplex, et soulignant que lesdits travaux ont

été effectués à la demande tant du locataire que du bailleur originaire, PERSONNE1.)

a estimé qu’en sa qualité de bailleresse, PERSONNE2.) était à condamner à

l’indemniser du chef des impenses nécessaires apportées à l’immeuble dont elle est

devenue propriétaire.

PERSONNE2.) a résisté au volet de la demande relative à l’avance de fonds de

30.677,52 euros, pour y avoir été étrangère ; elle s’est opposée à tout remboursement

des travaux, au motif qu’elle a mis le preneur en demeure de supprimer toutes les

modifications apportées par celui-ci à l’appartement. A titre subsidiaire, elle a fait valoir

qu’exception faite du paiement de la somme mensuelle de 490,62 euros pour le 2e

étage, à partir de 2008, PERSONNE1.) n’a jamais payé de loyer, ce en raison du

financement des travaux de rénovation des lieux loués. Les travaux effectués par

PERSONNE1.) seraient des travaux d’embellissement et d’aménagement intérieurs,

les travaux de gros ouvrages, tels que toiture, fenêtres et travaux de structure auraient

été réglés par le bailleur. En tout état de cause, PERSONNE2.) a contesté les

montants réclamés tout comme les factures versées par PERSONNE1.).

Par jugement contradictoire rendu en date du 21 juin 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir donné acte à PERSONNE1.) de la diminution de sa

demande au montant de (45.870,56 + 30.677,52 =) 76.326,16 euros, a reçu la

demande en la forme, l’a dit non fondée et a rejeté les demandes en indemnité de

procédures respectives formulées par les parties au litige.

Pour statuer ainsi, le premier juge, quant au volet de la demande tendant au

paiement de la somme de 45.870,56 euros, a implicitement écarté le moyen invoqué

par PERSONNE2.) tenant à l’autorité de chose jugée du jugement rendu par le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg le 6 octobre 2006. Ainsi, le premier juge a tout

d’abord dit que l’autorité de chose jugée ne s’attache pas aux motifs d’une décision,

mais seulement au dispositif. Il a encore dit que le jugement du 6 octobre 2006 s’est

prononcé sur le sort des travaux en cours de bail, alors que le présent litige avait trait

au sort des travaux à la fin du bail.

Il a constaté que le sort des travaux exécutés dans l’immeuble par le locataire, n’est,

à la fin du bail, régi par aucun texte de loi et que les parties ont la faculté de régler le

sort de ces investissements dans leur contrat de bail.

Il a constaté qu’aux fins d’établir le bien-fondé de son argumentation, PERSONNE1.)

versait deux attestations testimoniales et formulait une offre de preuve par témoins,

mais a retenu que la preuve testimoniale, dont l’admissibilité était contestée par

PERSONNE2.), était irrecevable au regard de l’article 1341 du code civil et que

l’exception prévue à l’article 1348 du même code (impossibilité morale de se procurer

un écrit), n’était pas donnée.

Constatant qu’au vu de la teneur de l’article 4 de la convention du 23 février 1995, il

n’était pas établi que les contractants aient conventionnellement réglé le sort des

transformations en fin de bail, le premier juge a dit qu’en ce cas de figure (absence de

convention), il y avait lieu de distinguer entre, d’une part, les travaux indissociables et,

d’autre part, les travaux susceptibles d’enlèvement. Les premiers sont exécutés dans

l’intérêt exclusif du preneur qui les exécute à ses risques et périls. En ce qui concerne

les travaux susceptibles d’enlèvement, si le preneur ne procède pas à leur enlèvement

à la fin du bail, le bailleur dispose d’une option : il peut soit exiger leur enlèvement,

soit opter pour leur maintien moyennant versement d’une indemnité au preneur.

Après avoir rappelé que l’obligation mise à charge du preneur par les articles 1730 et

1731 du code civil se résout dans le droit du bailleur d’exiger la suppression des

modifications édifiées et la remise en état, le bailleur conservant son option même

lorsqu’il a autorisé les travaux, le premier juge a constaté que, par courrier du 11 juin

2010, le bailleur PERSONNE2.) a mis le preneur en demeure de supprimer les

modifications apportées (tels que carrelage, tapis-plain) et a sollicité la remise en

pristin état des lieux.

Le premier juge a conclu qu’il était irrelevant que les parents de PERSONNE1.) aient

ou non décidé et approuvé les travaux, et a dit que si le preneur ne rétablit pas les

lieux avant son départ, il ne peut obliger le bailleur à l’indemniser. Il a par voie de

conséquence déclarée non fondée la demande en remboursement des frais

d’aménagement de l’immeuble en cause. Il a également dit que par analogie de

raisonnement, le preneur ne pouvait prétendre au remboursement des frais

d’architecte.

Quant au volet de la demande tendant au paiement de la somme de 30.677,52

euros, le premier juge a constaté qu’à l’appui de sa demande, aux fins d’établir la

finalité du prêt, PERSONNE1.) renvoyait au virement du 5 octobre 1999 ainsi qu’à des

attestations testimoniales et formulait une offre de preuve par l’audition de témoins.

Il a dit i) que le virement ne fournissait aucune précision sur les conditions du transfert

des fonds et ne permettait pas de conclure quant à l’emploi exact des fonds et ii) que

la preuve testimoniale était irrecevable, de sorte que PERSONNE1.) n’avait pas établi

que le virement litigieux était destiné à financer des travaux d’aménagement des

combles. Faute de justifier que le virement a été effectué dans le cadre du contrat de

bail, PERSONNE2.) ne saurait être tenue à une quelconque obligation de

remboursement.

La demande d’PERSONNE2.) tendant à voir condamner PERSONNE1.) aux frais

d’expertise PERSONNE6.) du 9 juillet 2011, a été déclarée non fondée, au motif que

le caractère utile de cette expertise pour toiser le litige n’était pas donné.

De ce jugement, lui notifié le 29 juin 2011, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 2 août 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à entendre dire sa demande

fondée pour la somme réclamée de 76.326,16 euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice du 6 octobre 2009 jusqu’à solde et à entendre condamner

l’intimée à lui payer une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 3.000,00

euros.

A l’appui de son recours, et concernant plus particulièrement les travaux de rénovation

à hauteur de 45.870,56 euros, l’appelant expose avoir investi des sommes

considérables dans les travaux de rénovation et de transformation des appartement

et duplex des 2e, 3e et 4e étages de l’immeuble loué par lui. Il soutient que tous les

travaux payés par ses soins ont été voulus, commandés et supervisés par ses

parents, PERSONNE3.) et PERSONNE5.). Ainsi, ceux-ci auraient exigé ces travaux

en tant que condition du bail et auraient même décidé du choix des entreprises devant

effectuer les travaux. En sa qualité de bailleresse après donation de l’immeuble,

PERSONNE2.)

serait à condamner à indemniser l’appelant des impenses

nécessaires apportées à l’immeuble.

PERSONNE1.), qui rappelle s’être acquitté d’un loyer par la renonciation aux intérêts

dus sur le prêt octroyé à son père, fait valoir avoir payé, à la place de ses parents, qui

n’avaient pas assez de trésorerie, la majeure partie des travaux nécessaires à la

rénovation des appartement et duplex.

Il fait plaider que ces travaux étaient conséquents, alors que l’appartement du 2e étage

était dans un état très vétuste et que l’actuel duplex n’existerait même pas sans ces

travaux de rénovation.

L’appelant estime être en droit d’obtenir le remboursement des montants investis dans

l’appartement sur base de la théorie des impenses, en vertu de laquelle le propriétaire

ne peut s’enrichir injustement aux dépens du locataire.

En ordre subsidiaire, au cas où il devrait être jugé que le bailleur dispose d’un choix

(soit d’exiger l’enlèvement des travaux, soit d’indemniser le locataire), le bailleur ne

disposerait plus de ce choix en l’occurrence, alors que celui-ci a commandé les

travaux, les a conservés et les utilise au quotidien. En tout état de cause, exiger du

preneur qu’il enlève ses travaux de rénovation consisterait à rendre le duplex vétuste

et inhabitable (il faudrait dans ce cas retirer les installations de chauffage,

d’approvisionnement en eau chaude, le carrelage, le parquet, les sanitaires etc.).

En ordre plus subsidiaire, PERSONNE1.) conclut à une comparution personnelle des

parties, sinon offre de prouver par l’audition de trois témoins que les travaux ont été

voulus et commandés par ses parents et qu’il avait été convenu entre eux que, s’il

devait un jour quitter les lieux, il serait remboursé de toutes les sommes qu’il a

investies dans l’immeuble. L’offre de preuve est de la teneur suivante :

« PERSONNE1.) devant un jour devenir propriétaire de la maison et par manque de

liquidités des parents, PERSONNE1.) a financé une partie des travaux de rénovation

de l’appartement du 2e étage, à hauteur d’environ 10.000 € en 1995 en payant les

factures des travaux de rénovation commandés par les époux PERSONNE3.) auprès

des entreprises mandatées par eux.

En 1999 et en 2000, lorsque les époux PERSONNE3.) ont décidé de transformer le

grenier sis au 3e étage en habitation, pour les mêmes rasions qu’en 1995, Monsieur

PERSONNE1.) a encore investi environ 70.000 € supplémentaires en payant

l’essentiel des factures de travaux des différents corps de métiers intervenus pour la

transformation du grenier en habitation et en payant en 1999 30.938 € environ à son

père destinés au paiement des travaux relatifs à l’ajout d’un étage supplémentaire (4e

étage), fenêtres et chiens-assis dans les combles, effectués par la société

SOCIETE1.) en vue de la transformation du grenier.

Les prédits travaux payés par Monsieur PERSONNE1.) ont été voulus et commandés

par les époux PERSONNE3.) auprès du locataire et ont été suivis et coordonnés par

ce dernier, en faisant appel aux différents corps de métiers et entreprises imposés par

les époux PERSONNE3.). La finition de certains travaux a été choisie d’un commun

accord entre les époux PERSONNE3.) et Monsieur PERSONNE1.).

Concernant les sommes investies par le locataire dans ces travaux, si ce dernier

devait quitter les lieux, il a toujours été clair qu’il serait remboursé par ses parents de

toutes les sommes investies par lui dans l’immeuble et qu’elles ne leur resteraient

alors pas acquises.

A partir du mois de juillet 2000, sans préjudice quant à la date exacte, il s’est formé

entre PERSONNE1.) et ses parents, un contrat de bail oral concernant l’appartement

en duplex sis aux 3e et 4e étages de l’immeuble du ADRESSE2.), dont la contrepartie

de l’occupation par le locataire (PERSONNE1.) et sa famille) était la renonciation de

ce dernier aux intérêts dus par Monsieur et Madame PERSONNE3.) sur la somme

payée par PERSONNE1.) en faveur de ses parents pour les travaux de rénovation de

l’appartement du 2e étage et de réhabilitation des combles en duplex, soit sur la

somme de 10.000 € + 77.336,15 € = 87.336,15 € au total, ainsi que les nombreuses

prestations en nature de PERSONNE1.) (coordination des travaux de rénovation,

contact avec l’administration pour le permis de construire, gestion des baux pour les

autres parties de l’immeuble). »

L’appelant estime cette offre de preuve recevable, en faisant relever que les faits

offerts en preuve ne constituent pas un acte juridique et qu’il y aurait eu impossibilité

morale dans son chef de se préconstituer un écrit, au vu des bonnes relations entre

parties à l’époque.

Concernant le virement de la somme de 30.938,00 euros que PERSONNE1.) a fait à

son père en 1999 avec la mention « Dachgeschosswohnung », l’appelant fait plaider

que ce virement a servi au paiement par ses parents des factures de la société de

construction SOCIETE1.) relatives à la construction du duplex, de sorte que cette

somme devrait lui être remboursée.

L’intimée, pour sa part, conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris

pour autant que celui-ci a débouté PERSONNE1.) de sa demande en condamnation

au montant de 76.326,16 euros. Elle relève néanmoins appel incident et demande la

réformation de la décision attaquée en ce que celle-ci a rejeté (i) sa demande en

paiement des frais d’expertise ZEUTZIUS d’un montant de 2.971,51 euros et (ii) sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance. Elle

conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

à hauteur de 3.000,00 euros.

Elle donne tout d’abord à considérer qu’elle n’a rien à voir avec les relations familiales

entre PERSONNE1.) et ses parents.

Elle conteste ensuite la version des faits telle que présentée par l’appelant et fait

exposer que, nonobstant le fait que PERSONNE1.) a reçu l’appartement du 2e étage

dans un parfait état, celui-ci a cru bon d’enlever, contre la volonté de ses parents, la

cuisine équipée et a collé un tapis-plain sur le carrelage de l’entrée. Suivant lettre

recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2010, l’intimée a mis

PERSONNE1.) en demeure de remettre l’appartement du 2e étage ainsi que le duplex

des 3e et 4e étages en pristin état. L’appelant aurait alors enlevé la cuisine en cassant

le carrelage, sans reposer l’ancienne cuisine qui appartenait au bailleur. Une affaire

serait pendante devant le tribunal de paix concernant ces dégâts locatifs.

PERSONNE2.) soutient que tous les travaux d’aménagement de l’appartement duplex

ont été réalisés et payés par les parents de PERSONNE1.) et elle conteste

formellement que les travaux effectués par ce dernier aient été commandés et

approuvés par les époux PERSONNE3.).

L’intimée estime que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté les attestations

testimoniales et l’offre de preuve et conteste une quelconque impossibilité morale

dans le chef de l’appelante pour se préconstituer une preuve écrite.

Tel que jugé par le premier juge, le bailleur ne redevrait pas d’indemnité au preneur

qui a fait des travaux dans son intérêt exclusif et à ses risques et périls, et ce d’autant

plus que PERSONNE3.) avait refusé de signer le contrat préparé par son fils.

Les travaux entrepris par PERSONNE1.) seraient dépourvus de toute valeur et ne

présenteraient aucun intérêt pour PERSONNE2.) qui a sollicité, suivant mise en

demeure du 11 juin 2010, la remise en pristin état.

Appréciation du tribunal

Remarque préliminaire

L’appelant reproche tout d’abord au premier juge de ne pas avoir ordonné la jonction

du présent litige avec les trois autres rôles pendants devant lui ayant trait aux

demandes de PERSONNE1.) en remboursement des dépenses et en manquement

du bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués ainsi qu’à la demande

d’PERSONNE2.) en indemnisation des dégâts locatifs. L’appelant ne tire toutefois

aucune conséquence juridique de ce refus de jonction.

Le tribunal de céans, qui n’est pas saisi de ces trois autres rôles, ne prendra par

conséquent pas position quant à ce grief formulé à l’encontre du jugement a quo dont

l’appelant ne demande, de surcroît, pas la réformation.

Par ailleurs, le tribunal note que les parties au litige se perdent dans de longs

développements relatifs au contexte familial difficile de PERSONNE1.) et de ses

parents ainsi qu’aux relations entre ces derniers et leur gouvernante PERSONNE2.).

Ces développements, dont le tribunal a pris note, ne sont cependant pas pertinents

pour l’issue du présent litige, de sorte que le tribunal ne s’y attardera pas.

Quant à la demande en remboursement des travaux à hauteur de 45.648,64

euros

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de qualité dans son chef – pour autant

qu’il soit soulevé par l’intimée – selon lequel elle n’aurait « rien à voir » avec le présent

litige, alors qu’il s’agirait d’un litige entre PERSONNE1.) et ses parents, il est de

principe qu’en cas de vente de l’immeuble en cours de bail, c’est l’acquéreur et non le

bailleur originaire qui profite des travaux du locataire (M. HARLES, Le bail à loyer :

compte-rendu de jurisprudence, n° 130).

Le défaut de qualité dans le chef de la défenderesse, pour autant qu’il soit soulevé,

n’est partant pas fondé.

L’appelant soutient avoir effectué des travaux conséquents dans les appartement et

duplex en cause et donne à considérer que, sans ces travaux, l’immeuble serait très

vétuste, voire totalement inhabitable.

La demande de PERSONNE1.) en remboursement des travaux se décompose

comme suit :

1) SOCIETE2.) sàrl :

5.165,43 € + 7.120,36€ +

812,47 €

2) SOCIETE3.) :

2.273,5 € + 469,01 €

3) PERSONNE7.) :

539,58 €

4) Architecte SOCIETE4.) :

2.773,44 €

5) SOCIETE5.) :

3.544,98 € + 3.527,91 € + 970 €

6) SOCIETE6.) :

12.455,49 €

7) SOCIETE7.) :

127,24 €

8) SOCIETE8.) :

1.780,4 € + 41,15 € + 1.577,8 €

9) SOCIETE9.) sàrl :

1.240,33 €

Aucun texte de loi ne régit la question du droit à indemnisation du preneur en fin de

bail, de sorte que la jurisprudence et la doctrine ont dû pallier la carence du législateur

dans ce domaine.

Il est constant qu’en l’espèce, il n’existe pas stricto sensu de contrat écrit entre parties

réglant le sort des travaux de rénovation entrepris par PERSONNE1.).

Les seuls documents soumis au tribunal sont (i) la convention signée entre

PERSONNE1.) et son père en date du 23 février 1995 et (ii) le projet de contrat

préparé par PERSONNE1.) le 8 octobre 1999, mais non signé par PERSONNE3.).

En ce qui concerne le contrat du 23 février 1995, il est rappelé que le paragraphe 4

stipule: „nach Bedarf kann PERSONNE1.) die während der Darlehenslaufzeit

anfallenden Zinsen auch an den Vater zurückfließen lassen, vorzugsweise im

Rahmen

einer

Kostenbeteiligung

(von

PERSONNE1.))

am

Ausbau

der

Dachgeschoßwohnung von Nr. ADRESSE2.). Im Gegenzug erwürbe er dadurch ein

zeitlich begrenztes Nutzungsrecht über o.a. Wohnung. Hierüber ist allerdings ein

weiterer Vertrag abzuschließen“.

Aucun autre contrat n’a toutefois été conclu entre parties, PERSONNE3.) ayant refusé

de signer le projet de contrat préparé son fils le 8 octobre 1999, de sorte que le tribunal

ne le prendra pas en considération.

PERSONNE1.) soutient avoir rempli la majeure partie des obligations incombant au

propriétaire-bailleur et fait valoir que, sans ses travaux de rénovation, le duplex des

3e et 4e étages n’existerait pas et l’appartement du 2e étage serait vétuste. Ainsi, dans

l’appartement du 2e étage, l’appelant aurait fait installer une salle de bains, un WC et

une cuisine ; il aurait fait poser du parquet, du carrelage et une moquette. Par ailleurs,

il aurait fait plâtrer et assainir les murs. En ce qui concerne les travaux entrepris au 3e

étage, il aurait fait ajouter un étage supplémentaire (« mezzanine ») et investi au total

la somme d’environ 100.000,00 euros afin de transformer un grenier inhabitable en

duplex.

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) donne à considérer que le bailleur ne saurait

raisonnablement détenir une option (soit d’exiger l’enlèvement des travaux, soit

d’indemniser le preneur), alors qu’une remise en pristin état équivaudrait à « retirer

tous les travaux et installations effectués par le locataire, sans exception. Il s’agirait

dès lors de retirer les installations de chauffage et l’approvisionnement en eau chaude

encastrée dans le sol et les murs, de retirer tous les carrelages ainsi que le parquet,

de retirer tous les sanitaires, etc… ».

Ce faisant, l’appelant reconnaît que les travaux effectués par lui constituent des

travaux indissociables, contrairement aux travaux susceptibles d’enlèvement. Le

tribunal rappelle qu’aux fins de déterminer le sort des travaux entrepris par un

locataire, la doctrine et la jurisprudence distinguent entre (i) les travaux indissociables

et (ii) les travaux susceptibles d’enlèvement. Les premiers sont ceux qui sont

incorporés à l’immeuble à tel point qu’ils ne peuvent en être détachés sans atteinte à

l’intégrité du bien, tandis que les seconds sont ceux qui sont aisément détachables et

que le preneur peut enlever à l’issue du bail (cf. Y. MERCHIERS, Les baux : le bail en

général, n° 342 ; M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses : les baux

en général, n° 103).

Il ne saurait en l’espèce être contesté que les travaux entrepris par PERSONNE1.)

(celui-ci le reconnaissant d’ailleurs dans son acte d’appel) constituent des travaux

indissociables ; selon lui, les enlever reviendrait, en effet, à rendre l’immeuble

inhabitable.

Dans ce contexte, le tribunal tient à noter que la demande de l’intimée de remise en

pristin état (suivant mise en demeure du 11 juin 2010) ne saurait influer sur la

qualification des travaux entrepris par l’appelant.

Il est de principe que si les constructions réalisées par le locataire sont indissociables

du bien lui-même, et dès lors non susceptibles d’enlèvement, le locataire n’est pas

autorisé à les supprimer, sans porter atteinte à la propriété. Les transformations

passent dès lors immédiatement dans le patrimoine du bailleur et le droit de propriété

de celui-ci naît dès avant l’expiration de la location (M. LA HAYE et J.

VANKERCKHOVE, Le louage de choses : les baux en général, n° 1098).

La question de l’indemnisation éventuelle du locataire n’est régie par aucun texte.

L’appelant se prévaut, en ordre principal, de la théorie des impenses afin d’asseoir sa

demande en remboursement. Les impenses sont définies comme les « dépenses

faites pour la conservation ou l’amélioration ou l’embellissement d’une chose »

(Lexique des termes juridiques, Dalloz, 11e édition).

Il importe cependant de souligner que la Cour de cassation belge a, par un arrêt du

18 avril 1991 (Pas. I, 740) consacré le principe du refus d’indemnité en cas de travaux

indissociables. Ainsi, elle a jugé que « si le preneur peut être indemnisé des

améliorations en vertu du principe général suivant lequel nul ne peut s’enrichir aux

dépens d’autrui, c’est à la condition que le bailleur ne se soit point trouvé dans

l’impossibilité de les faire enlever ». La théorie dite des impenses n’est dès lors pas

applicable en cas de travaux indissociables.

Or, en l’occurrence, le bailleur a été mis devant le fait accompli de travaux

indissociables qui ne sauraient être enlevés sans porter atteinte à la nature-même de

l’immeuble.

Tel que retenu par la Cour de cassation belge, la demande en remboursement du

preneur ne saurait donc aboutir sur la base de la théorie des impenses.

Il est ainsi généralement admis que le bailleur ne peut jamais, dans le silence de la

convention, être tenu d’indemniser le locataire, sous prétexte d’une plus-value

apportée aux biens loués attribuable aux travaux réalisés par le preneur à ses frais

(op. cit. n° 1099).

Il est de principe que si le preneur entreprend des travaux, il les fait exécuter à ses

frais et risques, à moins qu’il n’en soit autrement stipulé.

En effet, si le preneur dispose pendant toute la durée du bail du droit d’user de la

chose louée, il a l’obligation en fin de bail de restituer les lieux dans l’état où il les a

reçus.

Il suit que le preneur qui tient à ne pas s’engager sans compensation doit donc soit se

réserver, pour autant que le bailleur soit d’accord, une clause expresse réglementant

ses droits éventuels, soit, au moins avant de transformer, solliciter l’accord du bailleur

et tenter d’amener celui-ci à souscrire, en raison des avantages qu’il pourrait retirer

des travaux de transformation des indemnités en conséquence (op. cit. n° 1099).

L’article 4 du contrat du 23 février 1995 signé entre parties prévoyait que les parties

signeraient un second contrat au cas où PERSONNE1.) rénoverait, à ses frais, le

duplex. Par ailleurs, ce contrat prévoit que, dans ce cas, PERSONNE1.) jouirait du

droit d’occuper - temporairement - l’immeuble sans contrepartie financière ; il n’était

partant point convenu que PERSONNE1.) se fasse rembourser ses investissements.

Or, il ressort toutefois des éléments de la cause que le bailleur originaire

(PERSONNE3.)) a refusé de signer le second contrat qui lui avait été soumis par

PERSONNE1.). C’est partant à plus forte raison que ce dernier ne saurait prétendre

à indemnisation.

En ordre plus subsidiaire, l’appelant conclut à une comparution personnelle des

parties, et formule sinon une offre de preuve par l’audition de témoins.

La comparution personnelle des parties est d’ores et déjà à rejeter, aucun élément de

la cause ne permettant de croire que les parties, évoluant dans un climat, sinon

hostile, du moins très difficile, et dont les positions sont diamétralement opposées,

trouveraient un accord.

PERSONNE1.) offre finalement de prouver par attestations testimoniales, sinon par

l’audition de témoins, que les travaux entrepris par ses soins ont été voulus et

autorisés par ses parents et qu’il avait toujours été convenu que s’il devait un jour

quitter les lieux occupés par lui, ses parents lui rembourseraient les sommes investies.

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge et contrairement à l’opinion de l’appelant,

la preuve testimoniale est cependant irrecevable en l’espèce.

En effet, au vœu de l’article 1341 du code civil, il doit être passé acte devant notaire

ou sous signatures privées de tous actes juridiques portant sur une somme supérieure

à 2.500,00 euros.

Dans la mesure où l’offre de preuve formulée par l’appelant tend à établir l'existence

d'un contrat d’une valeur de 45.648,64 euros et où elle est dirigée contre un particulier,

elle tombe sous le coup de la prohibition de l'article 1341 du code civil.

Le tribunal ne saurait ainsi suivre l’argumentation de PERSONNE1.) selon laquelle

l’offre de preuve tend à établir un fait juridique. Au contraire, elle tend à prouver

l’accord des parents de PERSONNE1.) à rembourser à ce dernier une somme

supérieure à 2.500,00 euros, partant un acte juridique.

Par ailleurs et pour autant que de besoin, le tribunal donne à considérer que l'article

1341 du code civil est applicable aux faits juridiques qui ont pour résultat immédiat et

nécessaire soit de créer ou de transférer, soit de confirmer ou de reconnaître, soit de

modifier ou d'éteindre des obligations ou des droits et la règle y posée s'imposera

lorsqu'il s'agit de faire la preuve non de l'inexécution d'une obligation non contestée,

mais de l'existence même de celle-ci (Civ. 1ère, 15 juillet 1975, JCP 76, II, 18414; Civ.

1ère, 14 février 1973, JCP 73, IV, 126; Bull. civ. I, no.56, p. 52).

Il y a lieu de rappeler, toutefois, que selon l'article 1348 du même code, l'exigence de

la preuve littérale résultant de l'article 1341 reçoit exception lorsqu'il existe une

impossibilité morale de se procurer un écrit.

En l’espèce, PERSONNE1.) fait valoir qu’il se serait trouvé dans l’impossibilité morale

de se procurer un écrit au vu des relations étroites ayant existées entre parties.

Les juges du fond apprécient souverainement le point de savoir si une partie s’est

trouvée dans l’impossibilité morale d’exiger un écrit (Civ. 3e 24 octobre 1972, Bull. civ.

III, n° 540).

Les juges ne peuvent retenir l’impossibilité morale de la seule existence de relations

familiales (Civ. 1re 10 octobre 1984, RTD civ. 1985, p. 733, obs. J. Mestre).

Les rapports familiaux peuvent constituer une impossibilité morale pour ceux qui se

prétendent créanciers d’une obligation, impossibilité ayant résulté d’obstacles

internes. La rédaction d’un écrit, bien que facile à réaliser sur le plan matériel, va à

l’encontre de réflexes psychologiques. Il s’agit d’une question de confiance née de

l’affection au sein de la famille. Il est cependant évident que l’on ne peut établir de

règle générale en cette matière. De proches parents peuvent se détester et des

parents éloignés ou alliés être unis par de puissants liens d’affection. Il faut d’autre

part, prendre en considération les circonstances de chaque espèce, notamment celles

qui concernent l’environnement familial.

Si des considérations de délicatesse, et le climat de confiance mutuelle qui règne

normalement entre alliés, rendent le plus souvent moralement impossible

l’établissement d’une preuve écrite, il reste qu’en toute hypothèse, les juges du fond

doivent vérifier que les liens d’affection existent bien, c’est-à-dire, puisqu’ils sont

conformes à la nature des choses, qu’ils n’ont pas été altérés (cf. Jurisclasseur Civil

Art. 1341 à 1348, fasc. 6, n°45).

En l’occurrence, il résulte des pièces au dossier que PERSONNE1.) et son père ont

signé un contrat en 1995 et que PERSONNE1.) a tenté de faire signer un second

contrat à son père en 1999. Ce dernier contrat – s’il avait été signé entre parties –

aurait, le cas échéant, été de nature à établir la créance de PERSONNE1.). Or, il est

un fait que PERSONNE3.) a refusé de le signer.

Au vu de ces considérations, PERSONNE1.) est mal venu de plaider l’impossibilité

morale de se préconstituer un écrit.

Il y a partant lieu d’admettre qu’il n’existait en l’occurrence aucune impossibilité morale

pour PERSONNE1.) d’établir un écrit constatant l’accord trouvé entre parties.

L’impossibilité morale dans le chef de PERSONNE1.) n’étant pas établie, il s’ensuit

que l’offre de preuve par témoins est irrecevable.

Celle-ci ne saurait, par ailleurs, être admise pour les quelques factures d’un montant

inférieur à 2.500,00 euros, alors que la somme réclamée par l’appelant doit être

considérée dans son ensemble, comme procédant d’une seule cause, l’appelant

réclamant la somme totale de 45.648,64 euros au titre de travaux de rénovation, le

fait que ce montant repose sur une multitude de factures, dont certaines portent sur

un montant inférieur à 2.500,00 euros étant indifférent et ne changeant en rien la

nature de la créance alléguée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en remboursement du

montant de 45.648,64 euros.

Quant à la demande en remboursement du montant de 30.938,00 euros

L’appelant fait encore grief au premier juge de l’avoir débouté de sa demande en

remboursement du montant de 1.237.528,00 LUF (virés sur le compte bancaire de

son père le 5 octobre 1999) et évalués en instance d’appel à la somme de 30.938,00

euros (en première instance, cette somme avait été évaluée à 30.677,52 euros).

Il ressort des renseignements fournis en cause que le virement de cette somme par

PERSONNE1.)

à

son

père

en

1999

indique

la

mention

de

« Dachgeschosswohnung ».

L’appelant prétend que cette somme a été prêtée à son père aux fins de payer les

factures de la société de construction SOCIETE1.) relatives à la construction du

duplex.

Aucun écrit ne documente ce prêt.

Il ne résulte, de même, d’aucun élément de la cause que cette somme aurait été

prêtée (par opposition à « donnée ») au père de l’appelant. Exception faite de la

mention « Dachgeschosswohnung », il n’est pas établi que cette somme ait

effectivement servi à financer les travaux du duplex.

L’appelant se prévaut de deux attestations testimoniales aux fins d’asseoir sa version

des faits.

Tel que l’a néanmoins jugé à juste titre le premier juge, la preuve testimoniale est

irrecevable en l’espèce au regard des dispositions de l’article 1341 du code civil, tel

que déjà développé ci-dessus.

Le tribunal rejoint l’appréciation faite à juste titre par le premier juge selon laquelle

PERSONNE1.) reste en défaut de justifier que le virement litigieux a été effectué dans

le cadre du contrat de bail, de sorte que l’intimée, substituée aux obligations locatives

de

PERSONNE3.), ne saurait être tenue à une quelconque obligation de

remboursement.

Le jugement a quo est dès lors également à confirmer en ce qu’il a rejeté ce volet de

la demande de PERSONNE1.).

Quant à l’appel incident

L’intimée relève appel incident en reprochant au premier juge de l’avoir déboutée de

sa demande en remboursement des frais de l’expertise PERSONNE6.).

Il est établi qu’PERSONNE8.) s’est acquittée de l’avance des frais d’expertise à

hauteur de 2.971,51 euros. Cette expertise avait été ordonnée suivant ordonnance de

référé en matière de bail à loyer du 23 décembre 2010 sur demande d’PERSONNE8.)

qui concluait notamment à voir constater les dégâts causés par PERSONNE1.) à

l’appartement ainsi que les travaux et modifications effectués par celui-ci et de chiffrer

le coût des travaux de remise en pristin état.

Cette expertise, qui n’est guère utile à l’issue du présent litige, semble plutôt concerner

le rôle pendant devant le juge de paix qui est relatif aux dégâts locatifs.

C’est partant à bon droit que le premier juge a débouté PERSONNE8.) de sa

demande.

C’est finalement à juste titre, et pour des motifs que le tribunal adopte, que le premier

juge n’a pas fait droit à la demande d’PERSONNE8.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance.

Il suit des développements qui précèdent que tant l’appel principal que l’appel incident

ne sont pas fondés.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel

La demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel est à rejeter, la partie qui succombe dans ses moyens ne pouvant

prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à charge d’PERSONNE8.)

les sommes exposées par elle en instance d’appel non comprises dans les dépens, il

y a lieu de la débouter de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.