Landlord appeal dismissed; court confirms lease termination due to tenant's abuse of rights and upholds bank guarantee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 35/2013

Audience publique du mardi, dix-neuf février deux mille treize

Numéro 147546 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc., établie et ayant son siège social au

ADRESSE1.) et immatriculée au registre public de Panama, dûment représentée par

son conseil d’administration, sinon par ses administrateurs, sinon par son organe

représentatif en fonctions, et par Monsieur PERSONNE1.), mandataire général de la

société (« general power of attorney »), demeurant à ADRESSE2.) (United Kingdom),

ADRESSE3.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 1er août

2012,

comparant par Maître Michel MOLITOR, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., (anciennement dénommée SOCIETE3.) S.A.),

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), immatriculée au registre de

commerce et des sociétés de et à Luxembourg sous le n° B NUMERO1.), dûment

représentée par son conseil d’administration en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Anne MOREL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147546 du rôle et appelée pour fixation le 2 octobre

2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 11 décembre 2012 et finalement à

l’audience publique du mardi, 29 janvier 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Nadine BOGELMANN, avocat, en remplacement de Maître Michel MOLITOR,

avocat, comparant pour la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Aleksandra GUCWA, avocat, en remplacement de Maître Anne MOREL,

avocat, comparant pour la société anoname SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

février 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 16 janvier 2007, conclu par l’intermédiaire de l’agence

immobilière « SOCIETE4.) sàrl », des locaux à usage professionnel ou commercial

dans l’immeuble sis à L-ADRESSE5.), sont donnés en location par SOCIETE1.) Inc.,

en sa qualité de bailleur, à SOCIETE2.) SA (ci-après SOCIETE2.)) en sa qualité de

locataire, contre paiement d’un loyer mensuel de 2.000,00 euros. Le contrat de bail

conclu pour une durée de « trois/six/neuf » années consécutives, a pris effet au 1er

mai 2007 et prévoit la faculté de dénoncer le bail six mois avant l’expiration du terme.

Par courrier du 17 mai 2011, SOCIETE2.) informe l’agence immobilière qu’elle

dénonce le bail, tout en précisant son intention de payer le loyer et les charges, en

attendant toute possibilité de relocation/ jusqu’à une éventuelle relocation.

Par courrier du 25 mai 2011, SOCIETE1.) Inc. i) constate que le bail n’a pas été

dénoncé à sa première échéance et est dès lors reconduit jusqu’au 1er mai 2013, ii)

déclare ne pas accepter la dénonciation irrégulière et iii) exige le respect scrupuleux

des clauses et conditions contractuelles jusqu’au terme du bail, soit le 1er mai 2013,

ainsi que la reprise de l’occupation des lieux par le preneur.

Par courrier du 27 octobre 2011, SOCIETE2.) propose comme candidat-locataire la

société SOCIETE5.), aux conditions de reprise de bail suivantes : « i) date d’entrée

dans les lieux non négociable, le 1er novembre et au plus tard le 14 novembre

prochain, ii) travaux : prise en état des lieux et droit pour le locataire de faire des

améliorations locatives à ses frais, iii) garantie locative de 3 mois soit 6.000,00 euros,

iv) type de bail : trois/six/neuf, v) possibilité pour le repreneur d’établir dans les lieux à

louer, le siège social de deux sociétés (SOCIETE6.) sàrl et SOCIETE7.) sàrl) ».

Par courrier du 3 novembre 2011, SOCIETE1.) Inc. fait état de son impossibilité de

prendre position sur l’offre, l’assise financière de la société (SOCIETE5.)), une société

toute nouvellement constituée, au capital social légal minimum de 12.500,00 euros,

étant loin d’être garantie. Elle souligne l’absence de dossier présentant le candidat et

fait valoir l’absence d’explications concernant l’établissement des deux sociétés (à la

lumière de la loi sur la domiciliation des sociétés).

Par courrier du 30 novembre 2011, un second candidat-locataire est proposé par

SOCIETE2.), à savoir Maître Eyal GRUMBERG, une réponse étant demandée pour

« la fin de cette semaine », les conditions de reprise du bail étant proposées comme

suit : « Nous vous proposons la candidature de l’un de vos confrères Me Eyal

Grumberg avec effet au 1er janvier 2012 pour une période soit de 3-6-9 (trois-six-neuf)

ou soit de 5 (cinq) ans renouvelable. Une réponse est demandée pour la fin de cette

semaine. Ce candidat entend reprendre le bail selon les modalités et conditions y

prescrites actuellement – en ce compris notamment une garantie locative de six (6)

mois. Ce candidat demande néanmoins que les lieux soient rafraîchis ce qui s’entend

des murs (couleur blanche) et du sol (remplacement de la moquette usée par du

parquet laminé) ».

Par courrier du 5 décembre 2011, SOCIETE1.) Inc. répond qu’elle n’est pas opposée

à étudier le dossier, respectivement le candidat-locataire proposé, mais qu’elle refuse

de supporter le coût du rafraîchissement des lieux qui seraient à charge du repreneur.

Par courrier du 7 décembre 2011, SOCIETE1.) Inc. est informée par SOCIETE2.) que

le repreneur est disposé à assumer les frais de rafraichissement des murs et de

remplacer la moquette par du parquet laminé pour une entrée dans les lieux au 1er

janvier 2012 ; l’accord de principe du bailleur sur ces travaux est sollicitée par cette

même occasion. SOCIETE2.), sous réserve de l’accord du bailleur, marque son

accord à mettre les lieux à disposition du repreneur avant le 1er janvier 2012 pour lui

permettre d’entreprendre lesdits travaux, et fait observer qu’il serait opportun de signer

au plus vite un nouveau bail aux mêmes conditions que celui en vigueur.

Par fax adressé à SOCIETE1.) Inc. en date du 12 décembre 2011, intitulé «urgent»,

SOCIETE2.) insiste sur l’urgence d’obtenir une réponse quant au candidat-locataire

proposé en précisant que celui-ci souhaite être fixé « avant demain matin », l’entrée

dans les lieux étant sollicitée pour le « 1er janvier prochain ». SOCIETE1.) Inc. est

informée qu’« à défaut, il (le repreneur) se verra dans l’obligation de trouver de

nouveaux locaux en centre-ville ».

Par courrier du 11 janvier 2012, SOCIETE2.) dénonce le bail avec effet immédiat et

cessation de tout paiement et sollicite le remboursement de la garantie locative. Elle

précise avoir été obligée de dénoncer le bail avant terme en raison d’une

restructuration de la société, initiée en décembre 2010, ce qui a entraîné un

accroissement

important de son personnel lors du premier semestre 2011,

nécessitant un déménagement, étant donné que la superficie louée n’était plus

suffisante (fait constituant d’après SOCIETE2.) un cas de force majeure). Elle

reproche au bailleur d’avoir violé son obligation d’agir de bonne foi, en lui faisant grief

de la longueur des délais nécessaires pour prendre position quant à la reprise du bail

par un nouveau locataire et de ne plus avoir eu de nouvelles, alors qu’un accord aurait

pu être finalisé.

Par courrier du 31 janvier 2012, SOCIETE1.) Inc. informe SOCIETE2.) qu’elle

n’accepte pas la dénonciation du contrat de bail avec effet immédiat et exige le respect

scrupuleux des clauses et conditions du bail. Elle qualifie la dénonciation d’abusive,

en faisant valoir que la restructuration de l’actionnariat et de la gestion de la société

ne seraient des motifs sérieux permettant de résilier le bail et ne constitueraient pas

un cas de force majeure. Par ce même courrier, SOCIETE1.) Inc. souligne, qu’elle

n’est pas tenue d’accepter un quelconque repreneur.

A partir de février 2012, SOCIETE2.) cesse de régler les loyers et charges telles que

stipulés par le bail.

Par courrier du 21 février 2012, SOCIETE2.) informe SOCIETE1.) Inc. de son

incapacité de réintégrer les lieux, en raison de la restructuration au niveau de

l’actionnariat et de sa gestion, initiée en décembre 2010, ce qui a entraîné un

accroissement important de son personnel lors du premier semestre 2011,

nécessitant un déménagement, étant donné que la superficie louée n’était plus

suffisante.

Procédure

Première instance

Par requête déposée le 16 mars 2012 auprès du greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc. (ci-après SOCIETE1.)) a

fait convoquer SOCIETE2.), principalement, pour l’entendre condamner à exécuter

ses engagements contractuels jusqu’au terme du contrat de bail, soit le 1er mai 2013,

et l’entendre condamner à lui payer la somme de 34.125,00 euros, à titre de loyers et

charges échus non payés, subsidiairement, à voir dire que la dénonciation du contrat

de bail faite avec effet immédiat en date du 11 janvier 2012 par le locataire est abusive

et à voir condamner SOCIETE2.) à lui payer la somme de 24.000,00 euros,

correspondant à l’indemnité de relocation pour une période de douze mois, au titre de

dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de bail, avec les intérêts

résultant de l’article 5 de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et

intérêts de retard, sinon avec les intérêts légaux tels que de droit. La requérante a en

outre conclu à l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 5.000,00 euros, à titre

d’indemnisation du préjudice organisationnel subi du fait de SOCIETE2.) et a sollicité

une indemnité de procédure de 5.000,00 euros, ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir. Elle a demandé à se voir donner acte que pour les besoins de

la présente procédure, elle élit domicile à l’étude de Maître Michel MOLITOR, afin que

les notifications et significations des convocations et jugements ou de tout acte à

intervenir soient faites à ce domicile élu.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) Inc. a exposé que le preneur avait résilié le

contrat de bail par courriers du 17 mai 2011 et du 11 janvier 2012. La résiliation n’étant

pas intervenue à la première échéance, SOCIETE1.) Inc. a déclaré ne pas accepter

la dénonciation du bail et a conclu à son exécution avec réintégration des lieux par le

preneur. Elle a fait valoir que le motif du preneur tiré de la restructuration de

l’actionnariat et de l’exiguïté des locaux ne constitue pas un cas de force majeure et

a déclaré ne pas avoir accepté les différents repreneurs proposés par le locataire,

parce que les candidatures n’étaient pas accompagnées de dossiers complets et

parce qu’elle n’a pas été en mesure de se décider sur le coup.

Sans avoir contesté la résiliation hors échéance du bail, SOCIETE2.) a exposé qu’elle

refusait de régler les loyers et indemnités réclamés. Elle a déclaré avoir continué le

paiement des loyers jusqu’au 31 janvier 2012 dans l’attente d’une relocation des lieux,

de sorte qu’aucune indemnité ne serait due à ce titre.

A titre reconventionnel, SOCIETE2.) a demandé à voir confirmer la résiliation du bail

au 11 janvier 2012, en ayant fait valoir que de par son comportement le bailleur a

commis un abus de droit, étant donné qu’il n’a pas permis de parvenir à une solution

dans la reprise du bail dénoncé. SOCIETE2.) a demandé la libération de la garantie

locative de 12.000,00 euros et a sollicité une indemnité de procédure de 5.000,00

euros.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a reçu

les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a donné acte à SOCIETE1.)

de son élection de domicile, a dit la demande principale non fondée et la demande

reconventionnelle fondée et a i) prononcé la résiliation du bail avec effet au 11 janvier

2012 et ii) condamné SOCIETE1.) à libérer la garantie locative de 12.000,00 euros.

Le tribunal a rejeté les demandes en indemnité de procédure formulées de part et

d’autre et a condamné SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande en résiliation du bail, le premier juge a d’abord

constaté que le bail a été résilié en dehors de l’échéance contractuelle et que les

loyers ont été réglés jusqu’au 31 janvier 2012, les lieux ayant été libérés en mai 2011.

Il a rappelé que « la doctrine admet que le bailleur a le choix entre la poursuite des

relations contractuelles et la résolution du contrat de bail accompagnée d’une

demande des sommes prévues à l’article 1760 du Code Civil, si le locataire résilie le

contrat de bail unilatéralement avant son terme » et que « le bailleur est dès lors en

principe en droit de solliciter la poursuite des relations contractuelles avec paiement

des loyers échus jusqu'à la fin du contrat de bail conformément aux dispositions de

l’article 1184 du Code Civil ».

Il a souligné qu’« en exerçant cette option, le bailleur peut se rendre coupable d’un

abus de droit » et qu’« il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt

en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit

son cocontractant. L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à

une faute du cocontractant. La faute du débiteur en défaut d'exécution de ses

obligations ne le prive donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à

l'occasion de l'exercice par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la

résolution de la convention ».

Il a dit que « constitue un abus de droit lors de l’exécution des conventions, l’exercice

du droit d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de

ce droit par une personne prudente et diligente. D’une manière générale, l’admission

de l’abus de droit est liée à une attitude systématiquement négative du bailleur à

l’égard de toutes propositions formulées ou à l’absence totale d’initiative de sa part. Il

relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de droit

éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les raisons

légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire, tout dépend

des circonstances ».

Quant aux faits, le premier juge a constaté que « dans son courrier du 25 mai 2011,

le bailleur insiste ab initio sur l’exécution du contrat jusqu’à son terme en refusant

toute fin du bail avant son échéance au 1er mai 2013, alors que le preneur suggère

une relocation tout en continuant à régler les loyers » et que « SOCIETE1.) maintient

sa position dans son courrier du 31 janvier 2012, précisant que le preneur est tenu de

réoccuper les lieux et de les remeubler sans délai ».

Le premier juge a souligné que « sans contester le motif invoqué par le preneur

consistant dans une restructuration de l’actionnariat, il (le bailleur) se limite à le réfuter

pour ne pas constituer un cas de force majeure » et que « par courrier du 3 novembre

2011, SOCIETE1.) se contente d’indiquer son impossibilité de prendre position dans

un délai aussi bref sur le candidat PERSONNE2.), proposé par le preneur en date du

27 octobre 2011 pour une entrée dans les lieux le 14 novembre 2011 au plus tard »,

mais qu’« à aucun moment, le bailleur ne précise son exigence relative aux éléments

constitutifs du dossier que doit présenter le candidat locataire à agréer ».

Il a dit que « si la légitimité du refus du 3 novembre 2011 peut encore s’expliquer,

l’absence de réaction du propriétaire pour le candidat Eyal GRUMBERG, qui a

accepté une reprise des conditions du bail actuel ainsi qu’un rafraichissement des

murs et sols à ses frais, peut être qualifiée de faute dans le chef du propriétaire, ce

dernier ayant vaguement motivé son absence de réaction par le fait de ne pas vouloir

accepter de candidat à la va-vite ». Il a encore dit que « faute par le propriétaire de

faire état d’un obstacle réel et sérieux à la conclusion d’un contrat et de justifier

l’abandon des négociations pour la reprise du bail avec le second candidat proposé,

son attitude est à qualifier d’abusive » et que « la jurisprudence admet que le bailleur

ne peut opposer un refus systématique et arbitraire à l’égard des candidats présentés

par le locataire et qu’il peut commettre un abus de droit en exigeant l’exécution forcée

de la convention ».

Il a considéré qu’au vu du fait que le bailleur a mis plus d’une semaine à réagir aux

propositions faites par SOCIETE2.) et qu’il n’ait plus réagi après le fax du 12 décembre

2011, c’est à juste titre qu’SOCIETE2.) reprochait au bailleur la longueur des délais

de réaction aux propositions de repreneurs.

Il a encore relevé que « le bailleur, qui a refusé les propositions de son locataire, n’a

fourni aucun effort personnel en vue d’une relocation anticipée des lieux loués, alors

que le preneur a continué à payer les loyers pendant neuf mois après avoir libéré les

lieux » et que « l’obligation d’exécution de bonne foi des contrats impose au bailleur,

informé des intentions de son locataire par courrier du 27 mai 2011, de collaborer

activement à la recherche d’un nouveau preneur ».

Il a finalement souligné que « tout créancier doit prendre des mesures raisonnables

qui s’imposent pour ne pas aggraver le préjudice subi ou pour en diminuer l’étendue.

Ainsi, le bailleur se doit de limiter dans toute la mesure du possible la durée de

l’indisponibilité du bien loué et de consentir un effort raisonnable afin de trouver un

nouveau locataire » et que le fait d’« exiger dans ces conditions le paiement du loyer

jusqu’au terme du contrat, soit pendant quinze mois supplémentaires, tout en sachant

que le locataire n’a plus la jouissance des lieux en contrepartie des loyers réglés,

procurerait au bailleur un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que

subit son preneur ».

Il a partant fait droit à la demande reconventionnelle en résiliation du bail avec effet

au 11 janvier 2012 telle que sollicitée par SOCIETE2.).

Quant à la demande en paiement des loyers du 1er février 2012 au 1er mai 2013

Le premier juge a constaté que les loyers ont été réglés jusqu’au 31 janvier 2012, de

sorte qu’il a dit non fondée la demande principale de SOCIETE1.).

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge, après avoir rappelé que le preneur

a résilié le bail en dehors de l’échéance contractuelle, a souligné que « l’indemnité de

relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal

requis pour trouver un autre preneur. Le temps nécessaire à la relocation a été défini

comme correspondant au délai prévu pour donner congé ».

Après avoir souligné que « le contrat de bail signé le 19 janvier 2007 prévoit un délai

de dénonciation du bail de six mois », le premier juge a dit qu’« eu égard aux

développements qui précèdent, le bailleur était informé dès le mois de mai 2011 de la

libération des lieux par le preneur suite à la résiliation du bail par ce dernier. Se limitant

à refuser les repreneurs proposés par SOCIETE2.) S.A., respectivement à

abandonner les négociations en vue de la reprise du bail sans contribuer à la

recherche active d’un nouveau locataire pendant une durée de 9 mois, la société de

droit panaméen SOCIETE1.) Inc. est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de relocation ».

Quant à l’indemnisation du préjudice d’ordre organisationnel, le premier juge a dit qu’il

« résulte des développements qui précèdent que le bailleur a commis un abus de droit

en insistant sur l’exécution du bail jusqu’au 1er mai 2013. En réclamant le paiement

des loyers jusqu’à l’échéance, il a adopté la solution de facilité au lieu de limiter

l’indisponibilité de son bien et de faire des démarches utiles pour relouer les bureaux.

Il est dès lors mal placé pour réclamer indemnisation de son préjudice résultant des

injonctions adressées au locataire de réintégrer les lieux et des inconvénients liés à

la recherche d’un repreneur. En l’absence de faute commise de ce chef par le preneur,

la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc. est à débouter de sa demande ».

Quant à la garantie bancaire, le premier juge a constaté que « le contrat de bail prévoit

une garantie bancaire de 12.000,00 euros, cautionnant la bonne exécution des

obligations incombant au preneur », qu’« il résulte des développements qui précèdent

que le bail a été résilié et que le preneur ne redoit aucun arriéré de loyer. Le bailleur

se limite à invoquer l’absence d’état des lieux de sortie sans faire état d’un quelconque

dégât locatif, alors que le preneur a libéré les lieux en mai 2011. Faute de justifier de

la raison d’être de la garantie bancaire, la demande en libération du preneur est

fondée ».

Contre ce jugement notifié le 22 juin 2012, respectivement 26 juin 2012, appel a été

régulièrement relevé par SOCIETE1.) Inc. suivant exploit d’huissier du 1er août 2012.

Instance d’appel

Conclusions de SOCIETE1.) Inc.

Vu l’acte d’appel de SOCIETE1.) Inc., et sa note de plaidoiries d’une vingtaine de

pages, laquelle ne fait que reprendre les conclusions déjà amplement développées

dans l’acte d’appel.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut :

- à voir déclarer la demande d’SOCIETE2.) en résiliation du bail avec effet au 11

janvier 2012 non fondée, partant en débouter,

- en conséquence, voir réformer le jugement entrepris en date du 21 juin 2012 en ce

qu’il a déclaré fondée la demande reconventionnelle de SOCIETE2.) en résiliation

du bail existant entre parties, et en ayant prononcé la résiliation du bail avec effet

au 11 janvier 2012,

- voir dire que le contrat de bail n’est pas résilié et qu’il continue à produire ses effets

jusqu’à son terme, soit le 1er mai 2013,

- par conséquent, voir condamner principalement SOCIETE2.) à payer à l’appelante

le montant de 34.125,00 euros, à titre de loyers et charges échues non payés, ainsi

que de loyers et charges à échoir jusqu’à la fin du bail, conformément à l’article

1728 du code civil,

- subsidiairement, voir dire que la dénonciation du contrat de bail par SOCIETE2.)

en date du 17 mai 2011 et celle avec effet immédiat en date du 11 janvier 2012

sont abusives pour les causes sus-énoncées,

- partant, voir condamner SOCIETE2.) à payer à l’appelante le montant de 24.000,00

euros, correspondant à une indemnité de relocation pour une période de douze

(12) mois à titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du bail, avec les

intérêts résultant de l’article 5 de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et intérêts de retard, sinon légaux tels que de droit à compter de la

présente demande en justice jusqu’à solde,

- plus subsidiairement, voir condamner SOCIETE2.) à lui payer un montant de

5.000,00 euros, au titre de préjudice organisationnel subi par le comportement

d’SOCIETE2.),

- voir décharger l’appelante du remboursement de la garantie locative de 12.000,00

euros et de toute condamnation prononcée à son encontre,

- voir condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) Inc. une indemnité de

procédure de 5.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes

voies de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement,

- entendre condamner SOCIETE2.) aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, quant à sa demande principale, SOCIETE1.) Inc. conclut

comme suit.

Quant à la nature du contrat conclu entre parties, l’appelante fait relever que les

parties ont conclu un bail à durée déterminée renouvelable par deux périodes

successives de trois années avec effet au 1er mai 2007 et que le bail n’ayant pas été

dénoncé lors de sa première échéance, il a été automatiquement reconduit au 1er mai

2013.

Quant au caractère obligatoire du contrat, elle fait relever qu’il est généralement admis

que le contrat à durée déterminée i) a en principe une force absolue pendant toute sa

durée, ii) que pendant toute la durée prévue, le contrat à durée déterminée présente

son caractère obligatoire et qu’aucune des parties ne peut s’en délier sans commettre

une faute contractuelle.

En se prévalant de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, SOCIETE1.) Inc. donne à

considérer que les parties sont tenues jusqu’à la date prévue pour son expiration sans

pouvoir exciper d’une faculté de résiliation. Ce ne serait qu’à l’échéance du terme, et

à sa seule échéance, que la relation devrait cesser. Une résiliation anticipée serait

inefficace, l’autre partie pouvant exiger l’exécution jusqu’au terme du contrat.

Le principe général de la force obligatoire des contrats et de l’interdiction d’une

réalisation unilatérale anticipée des contrats à durée déterminée vaudrait pareillement

pour le contrat de bail.

Dans le cadre d’un contrat de bail à durée déterminée, le locataire serait en droit de

résilier le contrat de bail au terme y prévu. Mais, si le locataire d’un contrat de bail à

durée déterminée résilie le bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le choix

entre la poursuite des relations contractuelles et la résolution du contrat de bail

accompagné d’une demande en condamnation des dommages et intérêts.

Il en résulterait que les parties liées par un contrat de bail à durée déterminée sont en

principe tenues de le respecter jusqu’à son terme, et qu’à défaut, l’autre partie est en

droit d’exiger l’exécution forcée jusqu’au terme du contrat.

Quant aux causes de résiliation des contrats à durée déterminée, l’appelante, après

avoir rappelé la teneur de l’article 1134, alinéa 2, du code civil, fait valoir que la règle

de la force obligatoire des contrats peut être tempérée lorsque les parties conviennent

ensemble d’une résiliation anticipée ou lorsque la loi prévoit des causes de résiliation,

tel que les fautes contractuelles du cocontractant et le cas de la force majeure.

Ces exceptions au principe de la force obligatoire des contrats et de l’interdiction d’une

résiliation unilatérale anticipée des contrats à durée déterminée seraient également

d’application en matière de bail.

En soulignant, qu’en l’espèce SOCIETE2.) a quitté les lieux loués avant le terme du

bail, en violation de la durée du contrat de bail, sans avoir reproché au bailleur une

quelconque inexécution contractuelle, ni un quelconque manquement ou faute

contractuelle dans le chef de l’appelante, celle-ci fait relever que la cause de résiliation

anticipée du bail à durée déterminée tenant à la faute du contractant ne serait pas

établie en l’espèce.

SOCIETE1.) Inc. souligne que les conditions de la force majeure, susceptible de

justifier la résiliation anticipée du contrat, ne sont pas remplies en l’espèce, de sorte

que cette cause de résiliation anticipée ne se concevrait pas.

SOCIETE1.) Inc. estime partant être en droit de solliciter la poursuite des relations

contractuelles, et d’exiger le paiement des loyers échus jusqu’à la fin du contrat de

bail.

Quant à l’exécution forcée des contrats de bail, SOCIETE1.) Inc. fait relever que selon

la doctrine, si aucune des causes de résiliation des contrats de bail à durée

déterminée n’est établie, le bailleur est en droit de solliciter la poursuite des relations

contractuelles avec paiement des loyers échus jusqu’à la fin du contrat de bail,

conformément aux dispositions de l’article 1184 du code civil.

La jurisprudence abonderait dans le même sens, en retenant que « lorsqu’un

locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de bailleur,

dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée déterminée, le

bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus. Une

demande en paiement des loyers échus est en effet une demande en exécution d’une

obligation de donner dont l’exécution est toujours possible ; le juge ne peut donc

débouter le bailleur d’une telle demande en paiement ».

Eu égard au fait qu’SOCIETE2.) a quitté les lieux et a résilié le bail avant son terme,

ce alors qu’aucune des causes de résiliation anticipée ne serait donnée, SOCIETE1.)

Inc. considère qu’elle est en droit de demander l’exécution forcée du bail conclu entre

parties.

Quant au paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du bail, SOCIETE1.) Inc.

considère que SOCIETE2.) est tenue de payer le prix du bail jusqu’à la fin du bail, à

savoir jusqu’au 1er mai 2013.

Quant à la demande reconventionnelle d’SOCIETE2.), l’appelante fait relever i) que

la notion d’abus de droit est consacrée par l’article 6-1 du code civil, ii) que la théorie

de l’abus de droit dans l’exécution des conventions trouve son application dans l’article

1134, alinéa 3, du code civil et iii) que le devoir de bonne foi oblige les parties à

exécuter de façon honnête et complète les obligations promises et à coopérer entre

elles pour permettre l’exécution du contrat aux termes convenus.

En matière de bail, la doctrine et la jurisprudence s’accorderaient à dire que le bailleur

peut se rendre coupable d’un abus de droit lorsqu’il exerce la faculté qui lui est

accordée d’opter entre l’exécution forcée et la résolution du bail, en cas de résiliation

anticipée du locataire.

Le susdit principe aurait fait l’objet d’une application erronée par le premier juge, les

conditions de l’application de la théorie de l’abus de droit n’étant pas remplies en

l’espèce. Ce serait à tort que le juge de première instance a considéré que la partie

appelante a abusé de l’exercice de son droit d’exiger l’exécution forcée du bail suite

aux fautes contractuelles de la partie intimée.

Quant à l’attitude du bailleur à l’égard des propositions faites par SOCIETE2.),

SOCIETE1.) Inc. fait relever que la partie intimée n’a proposé que deux candidats-

locataires pour reprendre le bail, à savoir la société SOCIETE5.) et Maître Eyal

GRUMBERG, aucun autre candidat n’ayant été présenté par la partie intimée.

SOCIETE1.) Inc. considère dès lors que son refus ne saurait être considéré comme «

systématique », tel que le premier juge l’a pourtant retenu. SOCIETE1.) Inc. fait en

outre relever qu’elle a informé SOCIETE2.) qu’elle ne saurait accepter les locataires

qui lui ont été proposés, alors qu’aucun dossier de candidature n’aurait été présenté

(absence de tout document officiel concernant l’identité et la solvabilité des candidats,

tels que document officiel administratif, extraits de registre de commerce, bilan,

bénéficiaire économique, carte d’identité, passeport …).

Or, il serait habituel pour tout bailleur normalement prudent et diligent d’exiger des

documents officiels relatifs à l’identité et à la solvabilité des candidats locataires,

surtout au regard du fait que les lieux loués font partie d’une copropriété, de sorte que

l’appelante devait s’assurer que l’activité de son futur locataire soit compatible avec le

règlement de copropriété. Compte tenu i) d’un défaut d’information manifeste sur les

deux candidats proposés et ii) de l’enjeu de la convention envisagée, l’appelante fait

relever qu’elle ne saurait être obligée d’accepter dans l’urgence les candidatures

présentées soudainement. Elle fait valoir qu’elle serait toujours restée dans une

position très ouverte ; ainsi, il ressortirait de sa pièce 6 que « Nous constatons que la

lettre d’SOCIETE2.) SA n’était accompagnée d’aucun dossier présentant le candidat

locataire (…). D’après nos recherches, (…) l’assise financière du candidat locataire

est loin d’être garantie. Aussi, la lettre ne contenait aucune explication concernant

l’établissement du siège social des sociétés (…). Vous comprendrez que ma partie

est dans l’impossibilité à ce stade de prendre position quant à l’offre présentée. »

SOCIETE1.) Inc. estime dès lors qu’elle était ouverte à la proposition de nouveaux

locataires sans pour autant avoir voulu renoncer à l’exécution du bail, au cas où les

candidats-locataires ne lui convenaient pas. Il ne saurait dès lors lui être reproché

d’avoir opposé un refus absolu et définitif aux propositions faites par la partie intimée.

SOCIETE1.) Inc. fait relever qu’il est jugé que « le locataire serait malvenu de

considérer que l’accord du bailleur sur la résiliation est simplement subordonné à la

présentation par lui d’un candidat. Faute de prouver l’abus de droit de non-agrément

du bailleur, il reste tenu des obligations locatives ».

SOCIETE1.) Inc. considère qu’un abus de droit dans son chef n’est pas établi, à défaut

par SOCIETE2.) de prouver que ses propositions de candidatures correspondaient au

profil de locataire recherché par l’appelante. SOCIETE2.) resterait pareillement en

défaut de prouver avoir trouvé des locataires désireux de reprendre un nouveau bail

avec des éléments plus avantageux pour le bailleur, notamment en ce qui concerne

la durée du bail ou le prix du loyer, qui constituent des éléments essentiels pour obtenir

l’accord des bailleurs.

Dans ce contexte, SOCIETE1.) Inc. fait encore relever que le bailleur est en droit de

refuser son consentement à une cession de bail s’il a des motifs légitimes à faire valoir

contre la personne présentée par le preneur ou pour d’autres motifs légitimes (tel une

décision momentanée quant à l’opportunité de la relocation de l’immeuble loué), et

que le refus du bailleur de donner son accord à la cession du bail commercial ne

constitue pas un abus de droit s’il est fondé sur des motifs légitimes.

Le bailleur n’aurait partant pas l’obligation d’accepter les premiers candidats qui lui

sont proposés soudainement. En refusant le candidat-locataire, il ne commettrait pas

un abus de droit.

SOCIETE1.) Inc. souligne qu’en l’espèce, elle a subi une forte pression de la partie

intimée pour accepter les candidats qui lui étaient proposés. Les candidatures

auraient toujours été présentées dans l’urgence et d’une façon fort pressante, ce qui

conforterait l’hypothèse selon laquelle l’unique but de la partie intimée était de se

dégager de ses obligations contractuelles.

Les propositions présentées

auraient contenu

des éléments défavorables à

l’appelante et n’auraient pas présenté le minimum de sérieux qu’elle était en droit

d’attendre, compte tenu de l’enjeu de la convention. Ainsi, aucun dossier sur les

locataires proposés n’aurait été transmis, les délais d’entrée en jouissance auraient

été fantaisistes et impossibles à respecter, les conditions de bail auraient été

défavorables à l’appelante (garantie bancaire de trois mois au lieu de six mois, frais

de remise en état des lieux à charge de l’appelante).

Quant au délai endéans lequel l’appelante a réagi face aux candidatures lui

présentées par SOCIETE2.), SOCIETE1.) Inc. donne à considérer avoir toujours

répondu aux courriers d’SOCIETE2.) dans les délais très courts (quelques jours au

plus). Dans ce contexte, elle fait relever que son siège social se trouve à l’étranger, et

qu’il y avait lieu de lui laisser des délais de réponse raisonnables, ce qui n’aurait pas

été le cas.

SOCIETE1.) Inc. considère partant que son refus d’accepter les candidats proposés

ne saurait être considéré comme « arbitraire ».

Quant au reproche retenu par le premier juge consistant à dire que le bailleur n’a fourni

aucun effort personnel en vue d’une relocation anticipée des lieux loués, ni d’avoir

contribué à la recherche active d’un nouveau locataire, l’appelante fait relever que,

suivant la jurisprudence, lorsque le bail est dénoncé avant terme par le locataire, il

n’incombe pas aux bailleurs de se mettre à la recherche d’un nouveau locataire, mais

au locataire en faute de se mettre à la recherche de candidats intéressés soit à

reprendre le bail le liant aux bailleurs, soit à souscrire un nouveau contrat de bail avec

les propriétaires.

Or, tel que déjà dit ci-avant, SOCIETE2.) resterait en défaut d’établir qu’elle a proposé

suffisamment de candidats correspondant au profil recherché par le bailleur afin de

reprendre le bail ou de conclure un nouveau contrat de bail avec l’appelante.

SOCIETE1.) Inc. reproche encore au premier juge d’avoir retenu un abus de droit

dans son chef, sans avoir examiné si les motifs du locataire étaient sérieux et légitimes

et partant susceptibles de justifier la résiliation anticipée du bail.

Elle fait relever que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la

location sollicitée par le bailleur, le juge saisi devrait soupeser les intérêts rivaux des

parties et comparer leur importance respective et il devrait examiner particulièrement

les motifs qui ont incité le locataire à quitter prématurément les lieux loués, ainsi que

ceux sur lesquels se fonde la réclamation du bailleur, le tout à la lumière des

circonstances locatives, et notamment du comportement adopté tant par le bailleur

que par le preneur à l’occasion du départ de celui-ci.

Pour déterminer si le bailleur a abusé ou non du droit de choisir de poursuivre

l’exécution forcée du bail, il y aurait partant lieu d’examiner le comportement du

locataire, voire les motifs qui l’ont motivé à quitter les lieux loués avant le terme du

bail. L’abus de droit dans le chef du bailleur ne pourrait être retenu que lorsque le

départ anticipé du locataire est motivé par des raisons sérieuses et légitimes, ce

conformément aux principes jurisprudentiels et doctrinaux.

L’appelante fait relever que les motifs sur lesquels la partie intimée s’est basée pour

dénoncer le contrat de bail, à savoir la restructuration de l’actionnariat et de la gestion

de sa société, ne sauraient être considérées comme des raisons sérieuses et

légitimes justifiant la résiliation avec effet immédiat du bail.

Selon la doctrine luxembourgeoise et jurisprudence belge, la restructuration de

l’actionnariat et/ou de la gestion d’une société ne ferait pas partie des motifs légitimes

justifiant une résiliation avec effet immédiat du bail. Ainsi, seules se concevraient

comme raisons sérieuses et légitimes, justifiant la résiliation du bail avec effet

immédiat : l’obtention d’un logement social, l’exercice d’un travail à l’étranger ou en

province, la cessation des activités commerciales, l’extension inattendue des activités

professionnelles, l’emprisonnement de longue durée, le placement nécessaire en

maison de repos, de graves problèmes de santé, la détérioration de la situation

financière du locataire, telle que ce dernier ne soit plus en mesure de faire face au

paiement des loyers.

Les motifs invoqués par SOCIETE2.) ne rentreraient pas dans le cadre des exemples

visés, surtout eu égard au fait qu’SOCIETE2.) serait une société tout à fait solvable et

ne connaîtrait aucune difficulté financière. Lesdits motifs ne constitueraient partant

pas des raisons légitimes et sérieuses justifiant la résiliation avec effet immédiat du

contrat de bail.

Quant au moyen invoqué par SOCIETE2.), dans son courrier du 11 janvier 2012,

consistant à dire que la restructuration de l’actionnariat et/ou de la gestion de sa

société constitue un cas de force majeure justifiant la résiliation avec effet immédiat

du contrat de bail, l’appelante, qui conteste formellement cette argumentation, donne

à considérer que la force majeure est caractérisée par la réunion de trois critères

cumulatifs : extériorité, imprévisibilité et irrésistibilité, dont aucun ne serait donné.

Quant au critère d’extériorité, SOCIETE1.) Inc. souligne que la doctrine et la

jurisprudence s’accordent pour considérer qu’en cas de départ anticipé du locataire,

il ne peut y avoir force majeure, que si le fait survenu n’est pas imputable à celui qui

l’invoque (il doit s’agir d’une cause étrangère ne résultant ni de sa volonté, ni de sa

faute ou négligence).

SOCIETE1.) Inc. souligne que la partie intimée reste en défaut de prouver que la

restructuration de l’actionnariat et de la gestion de sa société soit survenue

indépendamment de sa volonté ou bien de sa faute ou négligence.

Quant au critère d’imprévisibilité, SOCIETE1.) Inc. souligne que, selon la doctrine, la

force majeure suppose un événement présentant un caractère imprévisible lors de la

conclusion du contrat, un événement que le débiteur ne pouvait prévoir lors de

l’échange des consentements.

En faisant relever qu’en sa qualité de professionnel du secteur financier, soumis à la

surveillance de la CSSF, SOCIETE2.) ne saurait prétendre qu’au moment de la

conclusion du contrat de bail, elle n’a pu raisonnablement prévoir une éventuelle

restructuration de l’actionnariat et de la gestion de sa société dès lors qu’une telle

réorganisation est une situation courante au sein d’une société exerçant son activité

en tant que professionnel du secteur financier, la restructuration de l’actionnariat et/ou

de la gestion des sociétés étant des éléments essentiels permettant d’évaluer

l’honorabilité professionnelle au regard de l’article 19 de la loi du 5 avril 1993 relative

au secteur financier, SOCIETE1.) Inc. donne à considérer que le critère de

l’imprévisibilité n’est pas donné.

Par ailleurs la restructuration aurait pu être facilement évitable et être reportée à la fin

du contrat de bail, soit le 1er mai 2013 ; la survenance de la restructuration serait

partant imputable à SOCIETE2.).

Quant au critère d’irrésistibilité, SOCIETE1.) Inc. fait relever que selon la doctrine, en

matière contractuelle, l’irrésistibilité prend généralement forme de l’impossibilité

d’exécution ; celle-ci doit être totale et définitive, l’impossibilité temporaire ou partielle

ne constituant pas un cas de force majeure.

A défaut de prouver que la restructuration de l’actionnariat et de la gestion de sa

société eut entraîné une impossibilité totale et définitive de l’exercice de l’activité de

la partie intimée, le critère de l’irrésistibilité laisserait d’être donné.

Les critères de la force majeure ne seraient partant pas remplis.

Quant à la garantie locative d’un montant de 12.000,00 euros, SOCIETE1.) Inc. donne

à considérer que dans la mesure où elle sollicite l’exécution forcée du bail, la garantie

bancaire devrait être maintenue jusqu’à la fin du bail.

En faisant relever qu’en l’espèce, aucun état des lieux de sortie n’a été dressé entre

parties, de sorte que les éventuelles dégradations commises par le locataire n’ont pu

être constatées et chiffrées, SOCIETE1.) Inc. considère qu’il y a lieu de réformer le

jugement entrepris et de dire non fondée la demande formulée à ce titre par la partie

intimée.

Quant à sa demande formulée en ordre subsidiaire, la partie appelante demande

à voir constater que les dénonciations du contrat de bail intervenues en date du 17

mai 2011 et du 11 janvier 2012 sont abusives, à défaut par SOCIETE2.) de s’être

appuyée sur une quelconque faute contractuelle de la partie appelante, ni sur un cas

de force majeure.

Par ailleurs, en refusant de poursuivre l’exécution du bail, sans motif légitime, la partie

intimée n’aurait pas exécuté le contrat de bail de bonne foi et aurait causé de ce fait à

la partie appelante un préjudice dont elle doit répondre.

SOCIETE1.) Inc. considère qu’elle est en droit de demander des dommages et intérêts

d’un montant de 24.000,00 euros, pour résiliation abusive du contrat de bail conclu

entre parties, le prédit montant correspondant à l’indemnité de relocation à hauteur

2.000,00 euros/mois, sur une période de douze (12) mois.

Quant au préjudice d’ordre organisationnel, SOCIETE1.) Inc. donne à considérer que

le comportement de la partie intimée lui a causé un préjudice, l’appelante n’ayant

depuis le mois de mai 2011 cessé d’enjoindre à SOCIETE2.) de réintégrer les lieux

sans que cette dernière ne s’exécute ; par ailleurs, la partie intimée aurait importuné

l’appelante, en lui présentant des candidats-locataires aux dossiers incomplets, ce

dans l’unique but de vouloir se dégager de ses obligations contractuelles. Il y aurait

dès lors lieu d’allouer à SOCIETE1.) Inc. la somme de 5.000,00 euros à titre de

réparation de ce préjudice.

A l’effet d’établir le bien-fondé de sa demande, SOCIETE1.) Inc se prévaut d’une

douzaine de pièces (contrat de bail et échanges de courriers) ; elle formule en outre

une offre de preuve par témoins, dont le contenu est libellé comme suit :

« Que depuis l’été 2012, sans préjudice quant à une date plus exacte, l’agence

immobilière SOCIETE8.) sàrl, a remis en location les lieux loués ;

Qu’entre vingt-cinq (25) à trente (30) candidats se sont présentés jusqu’à ce jour pour

voir l’appartement ;

Que toutefois, aucun des candidats n’a voulu prendre l’appartement en location vu les

importantes dégradations que l’appartement présente ;

Que ces vices sont dus de toute évidence à l’état épouvantable dans lequel la société

SOCIETE2.) S.A. a laissé les lieux lors de son départ. »

Conclusions d’SOCIETE2.)

Après avoir rappelé les faits et rétroactes tels qu’exposés ci-avant, SOCIETE2.)

conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par SOCIETE1.) Inc..

L’intimée donne à considérer que le comportement du bailleur, qui opte pour

l’exécution forcée du contrat de bail, à durée déterminée, jusqu’à son terme est

constitutif d’un abus de droit. Elle souligne avoir informé SOCIETE1.) Inc. de la

nécessité de quitter les lieux loués en expliquant en même temps les raisons qui l’ont

obligée à résilier le bail.

Elle fait relever qu’aucune disposition légale n’exige, que les motifs qui se trouvent à

la base de la résiliation anticipée d’un contrat de bail revêtent les caractères de la

force majeure ; il suffirait que le départ du locataire soit motivé par des raisons

sérieuses et légitimes. Par ailleurs, l’abus de droit dans le chef du bailleur pourrait être

retenu, lorsque celui-ci refuse la résiliation anticipative du bail nonobstant les raisons

légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire. La

légitimité des motifs obligeant le locataire à quitter les lieux suffirait dès lors pour

considérer la résiliation anticipée comme justifiée.

En soulignant qu’en l’espèce l’obligation de résilier le bail réside dans la restructuration

de l’actionnariat et de la gestion de la société locatrice, initiée en décembre 2010 et

ayant engendré un accroissement important de son personnel, SOCIETE2.) considère

que ce motif est légitime, de sorte que le refus du bailleur d’accepter la résiliation du

bail correspond à un abus de droit.

L’intimée donne en outre à considérer que le bailleur reste en défaut de prouver en

quoi son accord à accepter l’un des candidats proposés aurait pu lui causer un

préjudice. Par ailleurs, au vu des propositions faites quant à d’éventuels repreneurs

prêts à s’engager dans des conditions favorables au bailleur, celui-ci, en exigeant

l’application pure et simple du bail aurait abusé de son droit.

SOCIETE2.) fait notamment grief à SOCIETE1.) Inc. d’avoir prolongé sans cesse le

délai pour réfléchir aux propositions faites, d’avoir imposé des exigences irrationnelles

et exorbitantes à l’égard des candidats locataires et à l’égard de SOCIETE2.), n’ayant

donné plus aucune nouvelle alors qu’un accord aurait pu être finalisé. Le refus de

retenir la candidature de Maître Eyal GRUMBERG relèverait de la mauvaise foi dans

le chef de SOCIETE1.) Inc., qui aurait comme conséquence une fin de non-recevoir

de pouvoir invoquer certains droits.

Dès le départ, SOCIETE2.) aurait été coopérative et volontaire pour trouver une

solution, mais en raison de la mauvaise foi du bailleur aucun accord n’a été trouvé ;

cette mauvaise foi aurait comme conséquence la neutralisation de ses droits qui

découlent de la loi.

En ce qui concerne la garantie bancaire, SOCIETE2.) fait relever que ce n’est qu’en

invoquant une créance exigible que le bailleur peut s’opposer à la libération de la

garantie ; aucune raison ne permettrait dès lors à SOCIETE1.) Inc. d’exiger le maintien

de la garantie bancaire.

Quant au caractère abusif invoqué par SOCIETE1.) Inc. quant aux résiliations du bail,

SOCIETE2.) donne à considérer qu’elle n’avait d’autre choix que de quitter les lieux

loués et qu’en outre elle a tout fait afin de trouver un repreneur solvable. Son départ

prématuré serait partant dûment justifié. Il y aurait partant lieu de déclarer justifiées

les dénonciations des 17 mai 2011 et 11 janvier 2012 et de débouter SOCIETE1.) Inc.

de sa demande subsidiaire.

Il devrait en aller de même en ce qui concerne la demande en paiement de dommages

et intérêts, SOCIETE1.) Inc. ne justifiant d’aucun préjudice subi du fait de la résiliation

du bail par le preneur.

SOCIETE2.) sollicite une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que les parties au litige sont liées par un contrat de bail

commercial à durée déterminée, qui a pris effet au 1er mai 2007, pour une durée

trois/six/neuf, avec faculté de résiliation, pour chacune des parties respectant un délai

de préavis de six mois avant l’échéance du contrat. Le contrat ne prévoit pas de cas

spécifique autorisant le locataire à résilier le contrat avant son terme. Les deux parties

étaient dès lors en droit de résilier le contrat avec effet au 1er mai 2010, moyennant

un préavis de six mois. Aucune des parties n’ayant usé de cette faculté, il s’ensuit qu’à

partir de cette date, le contrat a continué à courir pour une nouvelle durée de trois ans.

Il est en outre constant en cause que, par courrier du 17 mai 2011, SOCIETE2.)

informe l’agence immobilière SOCIETE4.) sàrl, qu’elle dénonce le bail, tout en

précisant son intention de payer le loyer et les charges, en attendant toute possibilité

de relocation/ jusqu’à une éventuelle relocation. L’affirmation faite par SOCIETE1.)

Inc. consistant à dire qu’SOCIETE2.) a quitté les lieux loués au début du mois de mai

2011 n’étant pas contesté par celle-ci et n’étant pas contredite par les éléments de la

cause, il s’ensuit que le tribunal tient ce fait pour établi.

Cette résiliation n’ayant pas été acceptée par SOCIETE1.) Inc. et SOCIETE2.) ayant

continué à assumer l’obligation contractuelle principale à sa charge, consistant dans

le paiement du prix du bail (loyer et charges) jusqu’au mois de février 2012, les locaux

loués étant restés couverts par une assurance conclue par SOCIETE2.) jusqu’à cette

date, force est de constater que le bail a continué à courir au moins, jusqu’à la lettre

de résiliation avec effet immédiat, faite par SOCIETE2.) en date du 11 janvier 2011.

Il est important de noter que l’affirmation faite par SOCIETE2.) consistant à dire que

« la société a fait l’objet d’une restructuration de son actionnariat et de sa gestion, ceci

ayant engendré un accroissement important de son personnel, de sorte que la surface

louée n’était plus suffisante » (cf. courriers du 11 janvier et 21 févriers 2012), n’est pas

contestée par SOCIETE1.) Inc., ni en termes de plaidoiries,- SOCIETE1.) Inc. faisant

état dans son acte d’appel de ce que la restructuration de la société aurait pu être

facilement évitée et reportée à la fin du contrat de bail-, ni dans le cadre de l’échange

de courriers. Le tribunal tient dès lors ce fait pour établi.

Il est en outre constant en cause i) que, par courrier du 27 octobre 2011, un premier

candidat-locataire a été proposé par SOCIETE2.) au bailleur, et que, par courrier du

3 novembre 2011, celui-ci répond ne pas être en mesure de prendre position sur

l’offre, en se prévalant notamment de l’absence d’un dossier ayant accompagné la

lettre lui adressée par SOCIETE2.), et ii) que, par courrier du 30 novembre 2011, un

deuxième candidat-locataire est proposé par SOCIETE2.) au bailleur. Si, dans un

premier temps, par courrier du 5 décembre 2011, SOCIETE1.) Inc. a déclaré ne pas

être opposée à étudier le dossier du second repreneur annoncé, en revanche par la

suite, nonobstant i) un courrier lui adressé le 7 décembre 2011 (dans lequel

SOCIETE2.) insiste qu’il serait opportun qu’un nouveau bail soit signé au plus vite et

informe le bailleur que le candidat-repreneur entend prendre possession des lieux le

1er janvier 2012), et ii) un fax lui adressé le 12 décembre 2011, aucune réponse n’a

plus été donnée par SOCIETE1.) Inc..

Si, tel que déjà dit ci-avant, le contrat de bail a continué à courir même après le départ

du locataire des lieux loués, il n’en reste pas moins qu’au vu i) de ce départ et ii) des

propositions de candidats-locataires faites par celle-ci au bailleur en vue d’une reprise

du bail, le preneur a clairement signalé au bailleur son intention de vouloir résilier le

bail.

Il y a encore lieu de souligner que si le départ du locataire, en mai 2011,

respectivement la libération des locaux loués, est manifestement lié au motif de la

restructuration de l’actionnariat et de la gestion de la société et à l’exigüité des locaux

loués, il n’en reste pas moins que le motif de la résiliation avec effet immédiat du bail,

intervenue en janvier 2012, ne semble pas tellement tenir à la restructuration de la

société, mais plutôt au caractère infructueux des suites réservées par le bailleur aux

propositions de reprise du bail faites par le preneur.

Il convient en l’espèce d’analyser si, suite au courrier du 11 janvier 2012, SOCIETE1.)

Inc. était ou non en droit de poursuivre l’exécution force du bail, et corrélativement si

SOCIETE2.) était ou non en droit de résilier le bail avec effet immédiat, tel que cela a

été fait par le prédit courrier.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le

choix entre i) la poursuite des relations contractuelles et ii) la résolution du contrat de

bail accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article

1760 du Code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la

poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin

du contrat de bail. Néanmoins, le bailleur peut commettre en abus de droit en exigeant

l'exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus

systématique et arbitraire à l'égard des candidats présentés par le locataire, pareil

refus pouvant être considéré comme abusif (Tr. Arr. Luxemb., 22/12/2004, n° de rôle

90309).

Indépendamment de la question de la force majeure, étant précisé i) qu’aucun texte

de loi n’oblige le locataire qui résilie le bail de manière anticipative de justifier d’un

motif constitutif d’un cas de force majeure et ii) que, sans entrer dans le détail, le motif

tenant à la restructuration de l’actionnariat et de la gestion de la société locatrice ne

constitue pas un cas de force majeure, à défaut de revêtir les caractéristiques

inhérentes (et notamment celles tenant à l’extériorité et l’imprévisibilité), il est à noter

qu’il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un

avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant.

L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une faute du

cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations ne le prive

donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion de l'exercice

par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution de la

convention (T. Arr. Lux. 18 février 2000, n° du rôle, 64404).

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du

contrat, alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux,

que la théorie de l’abus trouve application (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La

Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de

droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les

raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ;

tout dépend des circonstances (op cit, ibidem).

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu

l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente

son préjudice en refusant la rupture du premier contrat (cf. Les Novelles, Louage des

Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417). Encore faut-il que les

conditions du nouveau bail soient plus ou moins équivalentes à celle du bail dont la

rupture est sollicitée.

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des courriers versés en cause que pour

les deux candidats-locataires proposés par SOCIETE2.) (suivant courrier du 27

octobre 2011, concernant le candidat PERSONNE2.), et courriers du 30 novembre

2011 et 5 décembre 2011, ainsi que le fax du 12 décembre 2011, concernant le

candidat Maître Eyal GRUMBERG), les conditions du bail étaient identiques à celles

du bail conclu entre les parties litigantes.

S’il est vrai qu’en ce qui concerne le premier candidat repreneur, SOCIETE2.) ne

fournissait, exception faite de l’objet social, aucune donnée quant à la forme de la

société et dès lors de son capital social, de sorte que la méfiance exprimée par le

bailleur dans son courrier de réponse peut être compréhensible, surtout si l’on prend

en considération le fait qu’il s’agissait d’une société qui venait tout juste d’être

constituée, en revanche, SOCIETE1.) Inc. ne saurait se prévaloir d’un défaut

d’information en ce qui concerne le second candidat, qui est un avocat installé au

Luxembourg depuis une multitude d’années.

A noter d’ailleurs que SOCIETE1.) Inc. qui, dans son courrier du 5 décembre 2011, a

déclaré ne pas être opposée à étudier le dossier du susdit repreneur, n’a pas fait valoir

un quelconque défaut de renseignement concernant ce deuxième candidat repreneur.

Le seul grief avancé par SOCIETE1.) Inc. tenait à la prise en charge des travaux de

rafraîchissement des locaux, le bailleur s’étant déclaré opposé à prendre ces frais à

sa charge. A relever encore que, concernant les prédits travaux, par courrier du 7

décembre 2011, SOCIETE2.) déclare que le candidat repreneur est d’accord à

prendre les frais à sa charge.

Nonobstant ce courrier, ainsi que le fax du 12 décembre 2011 (dans lesquels

SOCIETE2.) insiste sur le fait que le candidat souhaite prendre possession des lieux

le 1er janvier 2012), il n’y a eu aucune réaction de la part du bailleur qui est resté dans

un mutisme total jusqu’à l’envoi de la lettre du 11 janvier 2012, par laquelle le bail a

été résilié par SOCIETE2.).

Il se dégage des susdits faits que si des efforts ont été effectués par SOCIETE2.) en

vue de trouver un locataire qui reprenne le bail aux mêmes conditions que les

conditions du bail conclues entre parties, à l’inverse, aucun effort n’a été fait par

SOCIETE1.) Inc. pour voir ce candidat repreneur se substituer à SOCIETE2.).

Le tribunal ne saurait d’ailleurs suivre l’argumentation de SOCIETE1.) Inc., qui est une

société dotée d’organes permettant d’assurer la gestion journalière, consistant à dire

que la proposition a été faite par SOCIETE2.) en décembre, c’est-à-dire juste avant

les congés de Noël, et que du fait i) de ce congé et ii) d’être établie à ADRESSE6.),

elle n’aurait pas été en mesure de prendre position dans l’immédiat.

En l’espèce, tel qu’il a été dit ci-avant, on ne saurait reprocher au bailleur de ne pas

avoir marqué son accord quant au premier candidat repreneur ; ce refus paraît partant

légitime.

Il n’en va cependant pas de même en ce qui concerne l’attitude du bailleur i) face au

second candidat repreneur et ii) suite à la lettre de résiliation du bail (dans ce contexte

il est renvoyé aux faits exposés ci-avant).

En effet, c’est au bailleur qu’il incombe de limiter dans toute la mesure du possible la

durée d’indisponibilité du bien loué et de consentir un effort raisonnable afin de trouver

un nouveau locataire (cf. op. cit. n° 417).

L’obligation d’exécution de bonne foi des contrats impose ainsi au bailleur, informé

des intentions de son locataire, de collaborer activement à la recherche d’une solution

qui concilie les intérêts légitimes et respectifs des parties.

Il est rappelé que le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le

bail et qui a reçu l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire, qui est d’accord

à s’engager aux mêmes conditions que celles du bail dont la rupture est sollicitée,

abuse de son droit et augmente son préjudice en refusant la rupture du premier

contrat.

En l’espèce, SOCIETE1.) Inc. ne saurait ignorer la donnée primordiale que, depuis

plusieurs mois, SOCIETE2.) n’occupait plus les lieux, en raison du fait que la surface

louée était devenue insuffisante, ni exiger que le locataire soit tenu dans les liens d’un

bail dont l’exécution relève d’une pure fiction.

Exiger dans ces conditions le paiement du loyer jusqu’au terme du contrat, soit

jusqu’au 1er mai 2013, c’est-à-dire sur une durée de quinze mois, tout en sachant que

le locataire n’aura aucune contrepartie pour les loyers ainsi payés, procurerait au

bailleur un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

locataire.

Le tribunal retient partant que tant l’absence de réponse du bailleur quant au deuxième

candidat repreneur proposé par SOCIETE2.), que le refus d’accepter la résiliation du

bail, avec effet au 11 janvier 2013, est constitutif d’un abus de droit dans son chef.

L’offre de preuve formulée par SOCIETE1.) Inc. n’ayant aucun caractère pertinent, il

s’ensuit qu’il ne saurait y être fait droit.

Il suit des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le premier juge a dit

la demande reconventionnelle fondée et a dit que le bail était résilié avec effet au 11

janvier 2011 ; c’est encore à bon droit que le premier juge a dit non fondée la demande

formulée par SOCIETE1.) Inc. tendant au paiement des loyers du 1er février 2012 au

1er mai 2013.

Quant à l’indemnité de relocation sollicitée par SOCIETE1.), le tribunal renvoie tout

d’abord à ce qui a été dit ci-avant, pour ce qui est du raisonnement relatif à la force

majeure. Il est ensuite rappelé qu’aux termes de l'article 1760 du code civil, en cas de

résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts

qui ont pu résulter de l'abus.

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des considérations qui précèdent que

la résiliation du bail n’est pas le corolaire d’une faute dans le chef du preneur, de sorte

que l’indemnité de relocation n’est pas due ; c’est dès lors à bon droit, même si c’est

pour des motifs différents, que le premier juge a dit cette demande non fondée.

Quant à l’indemnisation du préjudice d’ordre organisationnel, c’est à bon droit et par

adoption des motifs du premier juge, que cette demande est à dire non fondée.

En ce qui concerne la garantie bancaire, c’est encore à juste titre et par adoption de

motifs, que cette demande a été déclarée fondée.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé et que le premier

jugement est à confirmer.

Au vu du sort réservé au litige en instance d’appel, il y a lieu de rejeter l’indemnité de

procédure sollicitée par SOCIETE1.) Inc. pour l’instance d’appel.

La demande en indemnité de procédure formulée par SOCIETE2.) pour l’instance

d’appel est à dire non fondée, étant donné que l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc. pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

la société anonyme SOCIETE2.) S.A.pour l’instance d’appel,

condamne la société de droit panaméen SOCIETE1.) Inc. aux frais et dépens de

l’instance d’appel.