Tenant appeal dismissed; landlord's rent claim upheld; tenant's counterclaim for damages rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 29/2013

Audience publique du mardi, cinq février deux mille treize

Numéro 146898 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à P-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 juillet 2012,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 146898 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 13 novembre 2012 et finalement

à l’audience publique du mardi, 22 janvier 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Benoît ENTRINGER, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

février 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Le 12 mai 2003 un contrat de bail est conclu entre le bailleur, les consorts PUNDEL,

représentés par PERSONNE2.), et le locataire PERSONNE1.), commerçant. L’article

1er stipule que PERSONNE2.) déclare louer à PERSONNE1.) un magasin de

commerce sis à ADRESSE3.). Le contrat stipule qu’il prend cours le 1er juin 2003 pour

une durée d’un an, et continue d’année en année, sauf dénonciation, par lettre

recommandée, trois mois avant son expiration. Le loyer mensuel a été fixé au montant

de 1.500,00 euros, auquel s’ajoutent des avances sur charges mensuelles d’un

montant de 150,00 euros, soit un montant total de 1.650,00 euros. Des extraits de

compte émis entre août 2003 et juillet 2004 renseignent que pour ladite période, le

loyer a été réglé par la BIJOUTERIE PERSONNE1.).

Par acte notarié du 2 septembre 2004, PERSONNE1.) forme la sàrl unipersonnelle

SOCIETE2.) sàrl. Certains extraits de compte émis entre septembre 2004 et

décembre 2004 renseignent que pour ladite période, le loyer a été réglé par

SOCIETE2.) sàrl.

Par acte notarié du 28 novembre 2007, la maison de rapport, sise à ADRESSE3.), est

vendue par les consorts PUNDEL à SOCIETE1.) SA, qui, en sa qualité de nouveau

propriétaire, reprend les baux y relatifs et notamment celui conclu le 12 mai 2003.

Par courrier du 25 janvier 2008, SOCIETE1.) SA informe PERSONNE1.) de son

intention de résilier le contrat de bail, au motif de sa volonté de réaliser d’importants

travaux de rénovation, respectivement d’habilitation, dont l’envergure empêcherait

toute continuation du contrat de bail ; l’occupation par le preneur du local commercial

rendrait impossible la bonne réalisation des travaux envisagés. Le courrier précise

que « le délai de préavis étant de trois mois, nous vous remercions de bien vouloir

quitter les lieux pour le 31 mai 2008 au plus tard, date à laquelle il conviendra de

restituer le bien loué libre de toute occupation. »

Par lettre du 8 avril 2009, PERSONNE1.) informe SOCIETE1.) SA qu’il abandonne le

local loué pour le 30 juin 2009. Le local est finalement libéré au courant du mois de

juillet 2009.

Par requête déposée le 12 mai 2011, SOCIETE1.) SA demande à entendre convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins i) de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 11.850,00 euros, à titre d’arriérés de loyer et

avances sur charges (redus de mars 2008 à mai 2008 et de février 2009 à juillet 2009,

soit 9 x 1.650,00 = 14.850,00 euros, montant duquel la caution de 3.000,00 euros est

déduite), avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ii)

de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et iii) d’entendre

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 17 juin 2011, rendu par défaut à l’encontre de PERSONNE1.), le

tribunal de paix de Luxembourg a i) dit la demande fondée, ii) condamné

PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) SA la somme de 11.850,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 12 mai 2011, jusqu’à solde, et la somme de 200,00 euros à

titre d’indemnité de procédure de 200,00 euros, et iii) a ordonné l’exécution provisoire

du jugement.

Contre ce jugement, notifié le 22 juin 2011, PERSONNE1.) a relevé opposition,

suivant requête déposée le 6 juillet 2011, aux fins d’entendre mettre à néant le

jugement entrepris, et principalement d’entendre dire irrecevable la demande de

SOCIETE1.) SA pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre de

PERSONNE1.), subsidiairement lui entendre donner acte qu’il soulève l’exception

d’inexécution à l’encontre d’SOCIETE1.) SA, et entendre dire la demande en

paiement d’arriérés de loyers non fondée pour la période allant de février 2009 à juillet

2009. PERSONNE1.) a demandé à entendre débouter SOCIETE1.) SA de sa

demande en indemnité de procédure et a sollicité une indemnité de procédure de

500,00 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 23 mai 2012, le tribunal de paix de Luxembourg

a:

- reçu l’opposition en la forme,

- donné acte à SOCIETE1.) SA qu’elle réclame la somme de 1.000,00 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- donné acte à PERSONNE1.) qu’il réclame la somme de 500,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir dans le chef de PERSONNE1.),

- dit l’opposition non fondée,

- dit que le jugement n° 2690/11 du 17 juin 2011 sortira ses pleins et entiers effets,

- débouté PERSONNE1.) de sa demande en indemnité de procédure,

- condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que PERSONNE1.), qui ne contestait pas

sa qualité de locataire, ni le fait d’avoir occupé les lieux, était à considérer comme

locataire des lieux loués, le moyen tiré du défaut de qualité ayant été rejeté.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, le premier juge a souligné

que cette exception n’était admise que si les manquements du bailleur qui doivent être

graves, sont prouvés et indiscutables. Il a constaté que PERSONNE1.) n’avait pas

formulé de demande reconventionnelle pour inexécution par SOCIETE1.) SA des

obligations contractuelles lui incombant. Retenant que l’exception d’inexécution est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation, qui

ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps et qui ne porte pas atteinte

à l’exigibilité de la dette du débiteur, de sorte que le locataire n’est pas dispensé du

paiement des loyers, le premier juge a dit que, sans qu’il soit besoin de procéder à la

mesure d’instruction sollicitée par PERSONNE1.) (au moyen d’une offre de preuve

par témoins), celui-ci n’avait pas justifié avoir été en droit de ne pas payer les loyers,

de sorte qu’il a déclaré la demande de SOCIETE1.) SA tendant au paiement d’arriérés

de loyers fondée.

De ce jugement, notifié le 24 mai 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 2 juillet 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande :

- principalement à entendre faire droit au moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de

qualité et d’intérêt à agir à son encontre et

- partant le mettre hors de cause,

- entendre dire l’opposition fondée et justifiée,

- voir constater le défaut d’exécution par SOCIETE1.) SA de ses obligations

contractuelles,

- recevoir le moyen d’exception d’inexécution,

- entendre dire non fondée la demande en paiement d’arriérés de loyers pour la

période allant de mars 2008 à janvier 2009 et le décharger de la condamnation

prononcée à son encontre portant sur la somme de 11.850,00 euros,

- subsidiairement, lui donner acte qu’il demande à entendre condamner SOCIETE1.)

SA à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 9.900,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à majorer de trois

points à l’expiration du 3e mois suivant la signification du jugement à intervenir,

- entendre dire non fondée l’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) SA en

première instance et le décharger de la condamnation intervenue à ce titre,

- entendre condamner SOCIETE1.) SA à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que le contrat de bail a été signé entre,

d’une part, les consorts PUNDEL et, d’autre part, PERSONNE3.), le père de

l’appelant, qui aurait exercé un commerce dans les locaux en cause sous la

dénomination « Bijouterie-Horlogerie PERSONNE1.) ». Le bail aurait mentionné ladite

enseigne commerciale ; le père de l’appelant aurait toujours réglé le loyer. Le 2

septembre 2004, PERSONNE1.) aurait créé la société SOCIETE2.) sàrl, dont

l’appelant serait le gérant. A partir de cette date et de l’accord des consorts PUNDEL,

le bail conclu en date du 12 mai 2003 aurait été repris par ladite société qui aurait

d’ailleurs réglé les loyers. Ainsi, de par l’acquisition de l’immeuble par SOCIETE1.)

SA, celle-ci aurait également repris le bail ayant existé entre les consorts PUNDEL et

la société SOCIETE2.) sàrl.

PERSONNE1.) fait partant valoir ne jamais avoir été partie au contrat de bail litigieux,

ni à la date de sa conclusion, ni à celle de l’acquisition de l’immeuble par SOCIETE1.)

SA ; il y aurait partant lieu de faire droit au moyen d’irrecevabilité soulevé en première

instance tenant au défaut de qualité dans son chef.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) donne à considérer que c’est à tort que le

premier juge a fait droit à la demande en arriérés de loyers, prétendument dus, les

loyers des mars 2008 à janvier 2009 ayant été réglés par la société SOCIETE2.) sàrl.

Quant aux loyers relatifs aux mois de février 2009 à juillet 2009, PERSONNE1.)

reproche au premier juge de ne pas avoir fait droit au moyen invoqué tenant à

l’exception d’inexécution. Dans ce contexte, l’appelant déclare que, de juillet 2008 à

juillet 2009, SOCIETE1.) SA a fait effectuer des travaux de grande envergure dans

l’immeuble en cause (réfection de la façade et rénovation intérieure de l’immeuble).

De par l’échafaudage érigé devant l’immeuble, l’enseigne commerciale et le

commerce exploité par PERSONNE1.) auraient été cachés, ce qui aurait engendré

une baisse conséquente du chiffre d’affaires. Au courant de la même période,

SOCIETE1.) SA aurait effectué des travaux dans la cave louée et aurait retiré, sans

autorisation, le stock du locataire. Ces agissements auraient fait l’objet d’une plainte

faite devant la police grand-ducale de Luxembourg (non versée aux débats).

PERSONNE1.) affirme en outre qu’en novembre 2008, le bailleur aurait coupé les

arrivées d’eau et de gaz du local loué.

Il considère dès lors qu’au cours de la susdite période, le bailleur est resté en défaut

de satisfaire à l’obligation lui incombant au titre de l’article 1719 du code civil qui oblige

le bailleur à faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués pendant la durée du

bail. Il y aurait partant lieu de dire non fondée la demande en paiement des prétendus

arriérés de loyers.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE1.) conclut, à titre reconventionnel, à se voir

allouer des dommages et intérêts qu’il chiffre au montant de (6 mois x 1.650,00 =)

9.900,00 euros, afin de réparer le préjudice lui causé du fait de l’inexécution par le

bailleur des obligations lui incombant.

A l’effet d’établir le bien-fondé de son appel, PERSONNE1.) se prévaut de diverses

pièces du dossier et notamment de deux photos illustrant l’immeuble litigieux, ainsi

que d’une attestation testimoniale écrite par son père ; en ordre subsidiaire, il formule

une offre de preuve dont le contenu est libellé comme suit :

« que du mois de juillet 2008 au mois de juillet 2009, sans préjudice de la période

exacte, le bailleur a effectué des travaux d’envergure dans l’immeuble sis à L-

ADRESSE4.),

qu’il s’agissait notamment de travaux de réfection de la façade et de rénovation à

l’intérieur de l’immeuble,

qu’un échafaudage a été monté devant l’immeuble sis à L-ADRESSE4.), pour

effectuer les travaux de réfection de la façade pendant la période allant du mois de

juillet 2008 au mois de juillet 2009, sans préjudice de la période exacte,

que cet échafaudage a, pendant toute la susdite période, caché l’enseigne et le

commerce du locataire,

que dès lors la bijouterie du locataire n’était plus visible et son chiffre d’affaires s’en

est fortement fait ressentir,

que les importants travaux réalisés tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble ont

également été la source d’importantes nuisances sonores et de diverses saletés et

poussières dans le local pris en location,

qu’en outre, au cours du mois de janvier 2009, sans préjudice quant à la date exacte,

alors que les températures étaient négatives à l’extérieur, le bailleur a, sans rime, ni

raison, coupé les arrivées d’eau et de gaz du local donné en location,

que dès lors, pendant toute la durée des susdits travaux du mois de juillet 2008 au

mois de juillet 2009, sans préjudice de la date exacte, le locataire a été mis, par la

seule faute de son bailleur, dans l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux pris en

location ».

SOCIETE1.) SA conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris en

faisant relever que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le contrat de bail

avait été conclu par PERSONNE1.). En effet, en analysant les pièces versées en

cause, seule cette conclusion serait concevable. Ainsi, il se dégagerait de la seule

lecture du contrat de bail du 12 mai 2003 que celui-ci a été conclu par PERSONNE1.) ;

par ailleurs la lettre de résiliation du bail a été adressée à PERSONNE1.), celui-ci

ayant d’ailleurs répondu à la prédite lettre.

SOCIETE1.) SA donne à considérer que les affirmations faites par PERSONNE1.) ne

sont étayées par aucune pièce et restent à l’état d’allégations ; le bail n’a été signé

avec personne d’autre que PERSONNE1.) et aucun avenant n’y a été apporté. Par

ailleurs, la signature apposée sur le bail par le locataire serait identique à celle

apposée sur le courrier lui adressé par PERSONNE1.), aux termes duquel celui-ci

s’est engagé à quitter les lieux.

La circonstance que les loyers aient été payés par un tiers serait sans incidence sur

le fond du litige, ni sur la qualité de locataire dans le chef de PERSONNE1.). D’ailleurs,

ce ne serait que suite à la requête introductive d’instance que le moyen tenant au

défaut de qualité dans le chef de PERSONNE1.) a été invoqué.

La qualité de locataire dans le chef de PERSONNE1.) serait partant à suffisance de

droit établie par les pièces du dossier.

SOCIETE1.) SA conclut au rejet de l’attestation testimoniale, dont le contenu serait

contraire aux pièces écrites. Elle fait relever que le bail a été résilié, sans que la

moindre contestation n’ait été émise par le locataire.

Quant au défaut de paiement des loyers, SOCIETE1.) SA donne à considérer qu’il y

a lieu de distinguer suivant deux périodes : celle allant de mars à mai 2009 et celle

courant à partir de février 2009.

En ce qui concerne le trouble de jouissance invoqué par PERSONNE1.), l’intimée fait

relever qu’aucune lettre de protestation ne lui a été adressée par le locataire et qu’en

tout état de cause, celui-ci reste en défaut de rapporter la preuve des allégations faites

à ce titre. Les deux photos versées par PERSONNE1.) dateraient du 25 juillet 2009,

partant une date postérieure au départ du locataire des lieux loués. Le trouble de

jouissance allégué ne serait partant pas établi.

L’offre de preuve adverse serait à rejeter comme n’étant pas pertinente ; en tout état

de cause, il ne saurait être admis que le père de PERSONNE1.) témoigne dans la

présente affaire (l’appelant affirmant que le père serait locataire).

L’intimée fait relever que le locataire n’est dispensé du paiement total des loyers que

pour autant que des troubles de jouissance soient dûment constatés, ce qui laisserait

d’être le cas. Pour autant qu’un trouble existe, encore faudrait-il le chiffrer pour

réclamer des dommages et intérêts. Il y aurait lieu de débouter PERSONNE1.) de sa

demande reconventionnelle, son bien-fondé laissant d’être établi.

SOCIETE1.) SA sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant au moyen de fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité dans le chef de

PERSONNE1.), il est à noter qu’il ne résulte d’aucun élément probant que le bail du

12 mai 2003 i) ait été conclu par le père de PERSONNE1.), ni ii) que le bail ait été

repris par la société constituée le 2 septembre 2004 par PERSONNE1.) et que pareille

reprise du bail ait fait l’objet d’une acceptation par le bailleur. Il ressort bien au

contraire du bail versé en cause que le locataire du bien donné en location par

SOCIETE1.) SA est PERSONNE1.), celui-ci ne contestant d’ailleurs pas que

l’abréviation « PERSONNE1.) » le concerne.

A l’effet d’établir le défaut de qualité dans son chef, l’appelant se prévaut d’une

attestation testimoniale établie par son père.

Quant à la recevabilité de cette attestation testimoniale, il est tout d’abord à noter que

la règle que nul ne peut être entendu comme témoin dans sa propre cause constitue

un principe fondamental, bien que non reproduit formellement dans la législation sur

la procédure civile, et l’article 274 du nouveau code de procédure civile est considéré

comme consacrant la jurisprudence constante antérieure en ce sens (cf. note sous

arrêt du 4 juillet 1995, publiée au Bullletin des droits de l’homme n° 4 (1995), p. 133

et suivantes). La notion de partie en cause doit cependant être interprétée

restrictivement comme ne visant, en principe que les personnes directement

engagées dans l’instance judiciaire, les nouvelles dispositions sur les mesures

d’instruction tendant à la simplification et à la libéralisation des modes de preuve ayant

élargi le plus possible les moyens susceptibles de conduire à la manifestation de la

vérité et ayant aboli de façon significative la possibilité de reproche de témoins (Cour

d’appel, 23 novembre 1994, P 29, 359, Bulletin des droits de l’homme, n° 4, juillet

1995, p. 133).

Il suit des considérations qui précèdent que la circonstance que l’auteur de l’attestation

testimoniale est le père de l’appelant n’influe pas sur la recevabilité de son

témoignage.

Le contenu de l’attestation testimoniale qui tend à prouver i) que le bail a été conclu

par le père et ii) qu’à la fin du mois d’août 2004, ce bail aurait pris fin, un locataire

nouveau (SOCIETE2.) sàrl) ayant repris la jouissance des lieux, se trouve dores et

déjà contredit par les termes clairs et précis du bail conclu entre les parties au litige.

Par ailleurs, le paiement par un tiers non locataire des loyers redus en exécution du

contrat de bail est sans incidence sur la relation contractuelle existant entre le bailleur

et le locataire. Il est, en effet, tout à fait concevable que le locataire, pour des raisons

qui lui sont propres, fasse payer le loyer par un tiers sans qu’on puisse en déduire la

moindre conséquence sur le rapport fondamental entre bailleur et locataire.

C’est partant à juste titre que le premier juge a rejeté le moyen invoqué par

PERSONNE1.) tenant à l’irrecevabilité de la demande de SOCIETE1.) SA pour défaut

de qualité dans le chef de PERSONNE1.).

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par PERSONNE1.), il y a lieu de rappeler

que, d'après l'article 1719 du code civil, « le bailleur a l'obligation d'assurer la

jouissance paisible du locataire. Il est tenu de garantir le preneur des troubles de droit

apportés par des tiers et d'éviter au preneur le trouble de jouissance provoqué par

autrui ».

Il est tout d’abord à noter que PERSONNE1.) avait été informé par courrier du 25

janvier 2008, i) que le bailleur entendait résilier le contrat de bail avec effet au 31 mai

2008, au motif de la réalisation d’importants travaux de rénovation, respectivement

d’habilitation, dont l’envergure empêcherait toute continuation du contrat de bail et ii)

que l’occupation par le preneur du local commercial rendrait impossible la bonne

réalisation des travaux envisagés.

Il est constant en cause que nonobstant le prédit courrier, PERSONNE1.) s’est

maintenu dans les lieux jusqu’en juillet 2009, ce manifestement de l’accord (tacite) du

bailleur, jusqu’en juillet 2009.

Afin d’établir que les travaux entrepris par le bailleur lui ont causé un préjudice,

PERSONNE1.) se prévaut de deux photos et formule en outre la susdite offre de

preuve, par l’audition de son père.

Les photos versées en cause n’ont aucun caractère pertinent dans la mesure où elles

ont manifestement été prises à une époque à laquelle PERSONNE1.) avait quitté les

lieux.

Quant à la recevabilité du témoignage à faire par le père de l’appelant, il est renvoyé

à ce qui a été dit ci-avant. Pour accueillir une offre de preuve, il faut que son contenu

soit pertinent pour l’issue du litige. Or, en l’espèce, les termes de l’offre de preuve

formulée par PERSONNE1.) sont bien trop vagues et imprécis pour leur conférer un

caractère pertinent. En tout état de cause, même à les supposer établis, les faits qui

tiennent aux travaux de réfection de l’immeuble ne sont pas de nature à établir un

défaut de jouissance paisible dans le chef du locataire.

Quant au volet de l’offre de preuve qui tend à prouver la coupure du gaz et d’eau par

le bailleur, il est à noter qu’à défaut de préciser la période sur laquelle cette coupure

se serait produite, ce volet de l’offre de preuve manque pareillement de pertinence.

L’offre de preuve est partant à rejeter.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus. Il ne peut

se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de

tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut d'assurer la

jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est avéré

indiscutable et incontestable (T. Paix Lux, 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel,

« lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave,

une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. Lux., 18 décembre 1997,

no 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux., 21 mars 1991, no 42950 du rôle).

Il se dégage des éléments de la cause que PERSONNE1.) est resté dans les lieux et

en a conservé la jouissance intégrale jusqu’à la date de la sortie des lieux qui s’est

effectuée en juillet 2009. Il s’ensuit que l’exception d’inexécution invoquée par le

locataire, tendant à dire qu’SOCIETE1.) SA n’est pas fondée à réclamer le paiement

des loyers échus, ne tient pas.

Quant à l’argument avancé par PERSONNE1.) consistant à dire que durant la période

concernée par les arriérés de loyers, certains paiements auraient été faits par la

société SOCIETE2.) sàrl, il est à noter qu’aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code

civil, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit. A

défaut de rapporter la preuve des paiements, l’affirmation faite par PERSONNE1.)

reste à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit fondée la demande d’SOCIETE1.)

SA tendant au paiement des loyers échus entre mars à mai 2008 et entre février à

juillet 2009.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé et le premier jugement est à confirmer en ce qu’il

a dit que le jugement du 17 juin 2011, en vertu duquel PERSONNE1.) a été condamné

à payer à SOCIETE1.) SA la somme de 11.850,00 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 12 mai 2011, jusqu’à solde, et la somme de 200,00 euros à titre d’indemnité

de procédure de 200,00 euros, sort ses pleins effets. En effet, au vu du sort réservé

au litige en première instance, il aurait été inéquitable de laisser à charge

d’SOCIETE1.) SA l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Le jugement entrepris est dès lors encore à confirmer en ce qu’il a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en indemnité de procédure.

Au vu des considérations qui précèdent, la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE1.), dont la recevabilité n’est pas contestée par SOCIETE1.) SA, et qui

tend à l’octroi de dommages et intérêts afin de l’indemniser du préjudice subi du fait

de l’inexécution par SOCIETE1.) SA des obligations lui incombant, est à dire non

fondée, à défaut par PERSONNE1.) d’établir la réalité des griefs qu’il invoque à l’appui

de cette demande.

Au vu du sort réservé au litige en instance d’appel, il y a lieu de rejeter l’indemnité de

procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel.

La demande en indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.) SA pour l’instance

d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 400,00 euros, étant donné qu’il

serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non

comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

la dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, en toute sa teneur,

reçoit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en la forme,

la dit non fondée, partant en déboute,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.)

pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 400,00 euros la demande de la société anonyme

SOCIETE1.) SA sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la

somme de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.