Tenant appeal partially allowed; landlord's procedural fee claim dismissed; rent and cleaning costs awarded.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 26/2013

Audience publique du mardi, cinq février deux mille treize

Numéro 139853 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 23

août 2011 ainsi que d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice Pierre BIEL

de Luxembourg du 25 octobre 2012,

comparant par Maître François DELVAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN ainsi que du prédit

exploit de réassignation de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139853 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries aux 15 novembre 2011 et 10 janvier

2012, ensuite pour contrôle au 17 janvier 2012, de nouveau fixée pour plaidoiries aux

6 mars 2012, 8 mai 2012 et 26 juin 2012, puis fixée au rôle général et finalement fixée

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 janvier 2013, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Claudia THIRION, avocat, en remplacement de Maître François DELVAUX,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture l’acte d’appel et fut entendue

en ses explications.

Maître Paul ELZ, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl et PERSONNE2.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

février 2013, le

Jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 1er juin 2010 et prenant cours le même jour,

SOCIETE1.) sàrl a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un

appartement meublé d’une surface de 56 m2 au 3e étage d’un immeuble sis à

ADRESSE2.).

Suivant requête déposée le 19 janvier 2011, SOCIETE1.) sàrl a demandé la

convocation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour entendre constater

que les locataires ont commis une faute grave en raison du non-paiement du loyer

redu en vertu du contrat de bail, et pour les entendre condamner à lui payer la somme

de 2.240,00 euros, à titre de solde résiduel du loyer impayé, entendre ordonner la

résiliation du bail et le déguerpissement des locataires endéans un délai de 40 jours

à partir du jugement à intervenir et d’entendre déclarer le jugement à intervenir

exécutoire par provision quant à la condamnation pécuniaire à prononcer du chef des

loyers impayés. Par la même requête, SOCIETE1.) sàrl a sollicité l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 14 juillet 2011, le tribunal de paix de

Luxembourg a :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à SOCIETE1.) sàrl des modifications de sa demande (tenant à une

augmentation de ses prétentions financières : 5.855,00 euros à titre d’arriérés de

loyers, 1.060,00 euros à titre de caution impayée, et 498,53 euros à titre de frais de

nettoyage er réparations),

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à SOCIETE1.) sàrl la somme

de 6.353,53 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 juillet 2011 jusqu’à solde,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à SOCIETE1.) sàrl la somme

de 300,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

- dit la demande non fondée pour le surplus.

Pour statuer ainsi, le premier juge, quant au volet de la demande relative au paiement

d’arriérés de loyers, a retenu que PERSONNE1.) s’est déclaré d’accord à payer sa

part de loyers pour la période allant de décembre 2010 à avril 2011, soit la somme de

5 x 675,00 = 3.375,00 euros, tout en refusant de payer la part des loyers et charges

redues dans le chef de PERSONNE2.). Se basant sur le contrat de bail signé par les

parties au litige, aux termes duquel, « dans le cas de non-paiement du loyer par un

des deux co-locataires, le locataire restant dans les lieux devient de facto responsable

de l’ensemble du loyer, tant que celui-ci reste seul, et jusqu’à ce qu’un nouveau

colocataire soit trouvé….Les deux colocataires déclarent se connaître mutuellement

avant l’entrée dans les lieux et acceptent sans condition le fait de partager le même

appartement. Chacune des parties est pleinement responsable de la totalité des

loyers et se déclare mutuellement caution solidaire sans restriction pour son

ensemble », le premier juge a conclu que les deux preneurs sont solidairement tenus

au paiement du loyer. Il a partant dit la demande de SOCIETE1.) sàrl fondée à

concurrence du montant de 5.855,00 euros, réclamé au titre des arriérés de loyers.

Le premier juge a dit non fondé le volet de la demande relatif au paiement de la

caution, pour être sans objet.

Le volet de la demande relatif aux frais de remise en état a été déclaré fondé à

concurrence du montant réclamé (498,53 euros), le premier juge relevant que l’état

des lieux signé en date du 2 février 2011 par les parties, lors de la sortie des lieux

loués, retient que « le nettoyage de l’appartement (reste) à faire ».

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit

d’huissier du 23 août 2011.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à entendre dire :

- qu’il n’est pas tenu pour l’intégralité des loyers mensuels, étant donné qu’il n’est

pas à qualifier de caution de PERSONNE2.),

- que son engagement est limité à un loyer mensuel de 675,00 euros (loyer, charges

et location de meubles), partant le décharger de la condamnation prononcée à son

encontre,

- qu’il n’est pas tenu aux frais de nettoyage, partant le décharger de la condamnation

prononcée à son encontre, sinon de dire qu’il est tenu à concurrence de 50% des

frais de nettoyage,

- que la demande en indemnité de procédure de SOCIETE1.) sàrl est non fondée et

qu’il y a lieu de décharger PERSONNE1.) de la condamnation à une indemnité de

procédure de 300,00 euros.

PERSONNE1.) conclut à entendre condamner SOCIETE1.) sàrl et PERSONNE2.)

solidairement, sinon in solidum à lui payer la somme de 1.000,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait valoir que, contrairement à ce qui est

écrit dans une « clause de style » du contrat, il ne connaît pas PERSONNE2.), que ce

dernier n’a jamais occupé les lieux et qu’il a été trompé quant à l’étendue de son

engagement. Il y aurait partant eu dol sinon erreur sur l’objet du contrat de bail, ce qui

impliquerait l’annulation dudit contrat.

Par ailleurs et nonobstant le fait que dès le 1er juin 2010, PERSONNE2.) ne s’est pas

acquitté des loyers, le bailleur n’en a pas informé PERSONNE1.) avant le mois de

décembre 2010. Cette passivité et « rétention d’information » aurait empêché

PERSONNE1.) de rechercher un nouveau colocataire et serait contraire à l’exécution

de bonne foi du contrat, ce qui en justifierait également l’annulation et la restitution

consécutive des loyers payés.

Au vu de la ventilation très précise des loyers à payer par les deux

colocataires,

PERSONNE1.) conteste tout engagement solidaire de même que tout cautionnement

des engagements de PERSONNE2.) envers SOCIETE1.) sàrl. En particulier, en

l’absence de la mention manuscrite prévue par l’article 1326 du code civil, il argumente

qu’un engagement en tant que caution ne saurait être valable.

PERSONNE1.) expose avoir résilié le contrat de bail au 31 janvier 2011 par courrier

du 30 décembre 2010. Il explique que le bailleur ne s’est pas opposé à cette résiliation

et qu’il a quitté les lieux loués le 2 février 2011 et qu’un état des lieux de sortie

contradictoire a été dressé à cette date. Par son comportement, le bailleur aurait dès

lors accepté une résiliation du bail au 31 janvier 2011 et plus aucun loyer ne serait dû

au-delà de cette date.

PERSONNE1.) conteste en outre le montant relatif aux frais de nettoyage en affirmant

que l’appartement était propre. En tout état de cause, PERSONNE1.) considère qu’il

ne saurait être tenu qu’au paiement de la part du nettoyage lui incombant (50%) et

que seuls les frais de nettoyage du congélateur, du placard et du four à micro-ondes

seraient redus, tous les autres postes de l’état des lieux étant marqués comme « ok ».

Il conteste en particulier les postes « petites fournitures » et « porte boîte aux lettres »

ainsi que les frais de lavage de 22 pièces de linge alors que l’état des lieux ne fait état

que de 4 draps.

SOCIETE1.) sàrl conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant plaider

que, même si PERSONNE2.) n’a jamais occupé les lieux loués, cela n’affecterait pas

le principe de l’engagement solidaire des deux locataires stipulé au contrat de bail et

en demandant la « condamnation des deux locataires au montant de 6.353,53 euros

avec les intérêts légaux du jugement à intervenir jusqu’à solde », le prédit montant se

décomposant comme suit : 2.240,00 euros (soit les loyers non pris en charge par

l’assurance souscrite et non versée, laquelle, d’après le bailleur, garantit des loyers

non payés sous réserve d’une franchise), 498,53 euros (frais de nettoyage) et

3.615,00 euros (loyers de février à avril 2011 non couverts par l’assurance puisque,

d’après les explications du bailleur, la couverture de l’assurance cesse avec le départ

du locataire).

Ainsi, SOCIETE1.) sàrl réclame les loyers jusqu’à avril 2011 inclus en donnant à

considérer que les lieux ont été reloués à partir du 3 mai 2011.

SOCIETE1.) sàrl conteste encore toute manœuvre dolosive et toute erreur et

s’oppose dès lors à ce que le tribunal retienne un vice du consentement dans le chef

de PERSONNE1.), ce dernier étant clairement informé que l’appartement serait

occupé par deux personnes dans les conditions édictées par ledit contrat.

Enfin, SOCIETE1.) sàrl sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Quant aux moyens d’annulation du contrat de bail

En ce qui concerne le dol et l’erreur invoqués, le tribunal ne peut que constater que

PERSONNE1.)

ne rapporte pas la preuve des vices du consentement dont il se

prétend victime. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à annulation du contrat de bail.

En effet, si la sanction des vices du consentement réside principalement dans le

caractère annulable du contrat, cette sanction est en toute hypothèse subordonnée à

la preuve directe et positive des circonstances constitutives du vice allégué. Cette

exigence, expressément posée par l’article 1116 alinéa 2 du code civil en matière de

dol, a une portée générale et les juges sont fréquemment dans l’obligation de rappeler

que doit être débouté le demandeur « qui n’apporte pas la moindre preuve des vices

du consentement qu’il allègue » (cf. JCL Civil article 1109, fasc 2-1, n° 110 & 112).

En ce qui concerne le dernier moyen d’annulation soulevé par PERSONNE1.), à

savoir l’exécution de mauvaise foi par le bailleur du contrat, force est de constater que

les reproches invoqués ne sont pas non plus documentés de sorte que ce moyen est

encore à rejeter.

Quant au terme du contrat de bail

Ainsi qu’il a été dit ci-avant, PERSONNE1.) est d’avis que le bailleur aurait tacitement

accepté la résiliation du bail au 31 janvier 2011 en ne réagissant pas à son courrier

de résiliation du 30 décembre 2010.

Tel n’est pas le cas.

Il résulte en effet du courrier du bailleur du 14 février 2011, envoyé suite à l’état des

lieux de sortie du 2 février 2011, que le bailleur entend réclamer les loyers « restants

dus selon le contrat de bail : mois de mars, avril et mai 2011 ».

Ceci correspond d’ailleurs aux stipulations du contrat de bail d’après lesquelles « les

douze premiers mois sont obligatoires et le bail ne pourra être dénoncé par les

locataires ».

En principe, le bail courait donc jusqu’au 1er juin 2011.

Dans la mesure où les lieux ont été reloués début mai 2011, les loyers sont dus,

conformément aux prétentions d’appel du bailleur, jusqu’à avril 2011 inclus.

Quant à la contribution des locataires à la dette de loyers

SOCIETE1.) sàrl se base sur la clause suivante du contrat de bail pour conclure à une

condamnation solidaire des deux locataires aux loyers en souffrance et non pris en

charge pas son assurance :

« Dans le cas de non-paiement du loyer par un des deux co-locataires, le locataire

restant dans les lieux devient de facto responsable de l’ensemble du loyer, tant que

celui-ci reste seul, et jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire soit trouvé….Les deux

colocataires déclarent se connaître mutuellement avant l’entrée dans les lieux et

acceptent sans condition le fait de partager le même appartement. Chacune des

parties est pleinement responsable de la totalité des loyers et se déclare mutuellement

caution solidaire sans restriction pour son ensemble ».

PERSONNE1.)

réplique que cette clause est en contradiction manifeste non

seulement avec la ventilation précise du loyer entre les deux colocataires retenue en

début de bail, mais encore avec l’attribution précise des pièces de l’appartement aux

colocataires.

Force est de constater que cette clause est rédigée de façon laborieuse en employant

des notions (telles que de facto responsable de l’ensemble du loyer ou pleinement

responsable de la totalité des loyers) qui ne répondent pas à un concept juridique

précis. En tout cas, on ne saurait y voir aucun engagement solidaire des locataires en

tant que débiteurs principaux des loyers redus.

Il est vrai que les termes employés font apparaître que chaque locataire cautionne, de

façon solidaire, les loyers redus par son colocataire.

Cependant, il résulte de la manière dont le bailleur a articulé ses prétentions, tant en

première instance qu’en instance d’appel, qu’il a actionné les deux colocataires en

tant que codébiteurs principaux prétendument solidaires et non pas en tant que

cautions.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les engagements des colocataires, en

tant que débiteurs principaux, sont tenus vis-à-vis du bailleur dans les proportions

expressément stipulées au contrat de bail, soit 55% pour PERSONNE1.) et 45% pour

PERSONNE2.), ce qui correspond par ailleurs à la répartition des pièces entre les

locataires stipulée à la « clause particulière » du contrat.

Le total des loyers en souffrance (jusqu’à avril 2011 inclus) et non remboursé au

bailleur par l’assurance s’élève, selon le décompte du bailleur, à 5.855,00 euros. Ce

montant est cependant erroné puisque le bailleur prend en compte non seulement les

loyers, mais encore les avances sur charges pour arriver à un total mensuel erroné

de 1.205,00 euros.

En effet, le total mensuel (avances sur charges comprises) est de 1.125,00 euros et

non de 1.205,00 euros.

Dans la mesure où, d’après les explications du bailleur, son assurance garantit (sous

réserve de la franchise et pendant la période d’occupation effective des lieux), les

seuls loyers, le décompte du bailleur sera à ramener au montant de (2.240+3.000=)

5.240,00 euros, lequel sera donc à charge de PERSONNE1.) à raison de 55%, soit

2.882,00 euros et à charge de PERSONNE2.) à concurrence de 45%, soit 2.358,00

euros.

Quant aux frais de nettoyage

Au vu de l’imprécision manifeste de l’état des lieux de sortie et compte tenu des

contestations émises par PERSONNE1.), il y a lieu de fixer les frais de nettoyage, qui

seront à charge de PERSONNE1.) uniquement puisque PERSONNE2.) n’a jamais

occupé les lieux, au montant forfaitaire de 250,00 euros.

Conclusion et indemnités de procédure

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE1.), ni dans celui de SOCIETE1.) sàrl.

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de SOCIETE1.) sàrl en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont également à

déclarer non fondées.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé et qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de

condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) sàrl la somme de (2.882+250=)

3.132,00 euros et de condamner PERSONNE2.) à payer à SOCIETE1.) sàrl la somme

de 2.358,00 euros, chaque fois avec les intérêts au taux légal à compter du présent

jugement jusqu’à solde.

PERSONNE2.) n’a pas comparu. Il résulte des actes de procédure que l’acte d’appel

du 23 août 2011 a donné lieu à un procès-verbal de recherches dressé le même jour

à l’encontre de ce dernier. Cette partie a été réassignée par exploit d’huissier du 25

octobre 2012 et un second procès-verbal de recherches a été dressé le 25 octobre

2012 à l’encontre de PERSONNE2.). Par application des articles 79 (1), 84 et 157 (2)

et (3) du nouveau code de procédure civile, il y a dès lors lieu de statuer par jugement

contradictoire à son égard.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl la somme de 3.132,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent

jugement jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl la somme de 2.358,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent

jugement jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour 55% à

PERSONNE1.) et pour 45% à PERSONNE2.).