Tenant appeal partially allowed; landlord's charge arrears claim reduced due to partial payment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 13/2013

Audience publique du mardi, vingt-deux janvier deux mille treize

Numéro 148832 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

déclarée

PERSONNE1.), sans état connu,

demeurant à

L-

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 21 septembre 2012,

comparant par Maître Nour E. HELLAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 148832 du rôle et appelée pour fixation le 23

octobre 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 8 janvier

2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Nour E. HELLAL, avocat, comparant pour

PERSONNE1.),

déclarée

PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Frédérique COUSTANCE, avocat, en remplacement de Maître Christiane

GABBANA, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

janvier 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé le 25 avril 2012 et prenant effet le 1er mai 2012, un

appartement sis à ADRESSE3.), a été donné en location par PERSONNE2.), en sa

qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée d’une année, renouvelable d’année en année, stipule un loyer mensuel

de 1.150,00 euros et des avances sur charges de 150,00 euros, payables au plus

tard le premier de chaque mois.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 13 juillet 2012, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, pour :

-

l’entendre condamner à lui payer la somme de 450,00 euros, au titre d’arriérés

de charges locatives (pour les mois de mai, juin et juillet 2012), et la somme de

2.000,00 euros au titre de la garantie locative, à chaque fois avec les intérêts

légaux à compter de la date de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

entendre constater la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

-

entendre condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans les huit

jours de la notification du jugement à intervenir,

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 250,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement rendu par défaut à l’encontre de PERSONNE1.) en date du 10 août

2012, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande fondée en ce qu’elle a trait au paiement des avances sur

charges,

-

partant condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

450,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde,

-

résilié le bail aux torts de PERSONNE1.),

-

dit la demande non fondée en ce qu’elle a trait au dépôt de garantie, au motif

que le bail était résilié,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois à

partir de la notification du jugement,

-

autorisé PERSONNE2.) à la faire expulser dans les formes légales et aux frais

de celle-ci,

-

condamné PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 100,00

euros ainsi qu’aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le défaut de paiement des avances

sur charges ainsi que le défaut de dépôt de garantie locative constituent une

violation grave par le preneur des obligations contractuelles lui incombant et justifie

la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire des lieux loués. Il a

dit qu’au vu de la résiliation du bail, le dépôt de la garantie n’avait plus de raison

d’être.

De ce jugement, notifié le 14 août 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.), déclarée PERSONNE1.), suivant exploit d’huissier du 21 septembre

2012.

Prétentions et moyens des parties

Faisant valoir que son nom patronymique est PERSONNE1.) et non PERSONNE1.),

l’appelante demande principalement à entendre dire que le jugement entrepris lui est

inopposable.

En ordre subsidiaire, elle soutient n’avoir reçu aucune convocation du tribunal de

paix pour les plaidoiries de première instance et n’avoir « enfreint aucune base

légale », de sorte que, par réformation du jugement entrepris, elle conclut à se voir

décharger de toute condamnation intervenue à son égard et à entendre dire les

demandes de PERSONNE2.) irrecevables, sinon non fondées.

Elle conclut, en ordre plus subsidiaire, à se voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois à partir de la signification du jugement et sollicite, en

tout état de cause, une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 1.000,00

euros.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, le mandataire de l’appelante a fait état d’un

paiement de 450,00 euros (suivant ordre de virement du 28 décembre 2012). Il a

reconnu que la situation contractuelle est « illusoire » et que le contrat de bail ne

saurait être maintenu, compte tenu du loyer trop élevé. Il a insisté à voir octroyer à

sa mandante un délai de déguerpissement raisonnable, afin de lui permettre de

quitter les lieux loués dans des conditions satisfaisantes.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris et augmente sa demande à

raison des charges échues en cours d’instance (août 2012 à janvier 2013 inclus)

pour le montant de 900,00 euros.

Le mandataire de l’appelante soutient ne pas avoir connaissance de ces non-

paiements des charges locatives.

Motifs de la décision

Quant à la demande d’inopposabilité du jugement

Faisant exposer que son nom exact est PERSONNE1.) et que le jugement a quo la

désigne comme PERSONNE1.), l’appelante demande tout d’abord à ce que la

décision attaquée lui soit inopposable.

Ce moyen est toutefois dénué de tout fondement.

En effet, il échet, tout d’abord, de relever que le contrat de bail indique qu’il a été

conclu avec PERSONNE1.) et non pas PERSONNE1.). Par ailleurs, tant la requête

introductive d’instance que le jugement a quo indiquent PERSONNE1.). Cette simple

erreur matérielle, consistant dans le fait d’avoir omis la lettre i dans le nom

patronymique de l’appelante, ne saurait toutefois prêter à conséquence, de sorte

que ce moyen tombe à faux.

Remarques d’ordre procédural

PERSONNE2.) n’ayant pas relevé appel incident en ce que le premier jugement l’a

débouté de sa demande en condamnation à la somme de 2.000,00 euros au titre de

la garantie locative, il s’ensuit que le tribunal d’appel n’est pas saisi de ce volet de la

demande qui ne lui est pas dévolu.

Le jugement rendu en date du 10 août 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg,

dûment notifié le 14 août 2012, a partant acquis force de chose jugée quant à ce

volet, non entrepris.

En ce qui concerne l’affirmation de l’appelante selon laquelle elle n’aurait pas reçu la

convocation devant le tribunal de paix, force est de constater que (i) le premier juge,

après avoir vérifié la procédure, a retenu qu’elle avait été régulièrement convoquée

et que (ii) l’appelante ne tire aucune conséquence de ce prétendu défaut de

convocation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce point.

Quant au fond

Dans la mesure où il n’est pas contesté et qu’il résulte d’ailleurs des pièces au

dossier que l’appelante s’est acquittée de la somme de 450,00 euros au titre des

charges locatives pour les mois de mai, juin et juillet 2012, la demande en

condamnation de PERSONNE2.) y relative est, par réformation de la décision

querellée, non fondée.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.),

force est de constater que l’appelante n’établissant pas avoir payé les charges

locatives des mois d’août 2012 à janvier 2013 inclus, l’augmentation de la demande

est à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de 900,00 euros.

Au vu du non-paiement des charges et compte tenu de l’affirmation du mandataire

de l’appelante selon laquelle celle-ci reconnaît que le loyer est trop élevé et qu’elle

doit en tout état de cause quitter les lieux pris en location, le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.

Eu égard à la situation familiale et financière difficile de l’appelante, il convient de lui

accorder un délai de déguerpissement de trois mois à compter de la signification du

présent jugement.

Compte tenu du fait que PERSONNE2.) s’est vu contraint d’agir en justice pour

recouvrer les arriérés de charges et pour mettre fin à une situation contractuelle que

l’appelante considère elle-même comme « illusoire », c’est à bon droit que le premier

juge a condamné PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de

100,00 euros pour la première instance.

La demande de l’appelante en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel est à rejeter, la partie qui succombe dans ses prétentions ne

pouvant prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est

partiellement fondé.

Dans la mesure où PERSONNE1.) est tenue d’une condamnation au profit de

l’intimé, les frais et dépens de l’instance d’appel sont à laisser à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en condamnation au paiement de la

somme de 450,00 euros au titre des arriérés de charges locatives pour les mois de

mai 2012 à juillet 2012,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trois mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant

condamne

PERSONNE1.),

déclarée

PERSONNE1.),

à

payer

à

PERSONNE2.) le montant de 900,00 euros à titre d’arriérés de charges locatives

pour les mois de d’août 2012 à janvier 2013 inclus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.), déclarée PERSONNE1.), sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.), déclarée PERSONNE1.), aux frais et dépens de

l’instance d’appel.