Tenant successfully appeals landlord's dismissal, proving lease transfer to company via retroactive transcription clause.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 5/2013

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille treize

Numéro 147972 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de

Luxembourg du 30 août 2012,

comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147972 du rôle et appelée pour fixation le 2 octobre

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 décembre 2012, à

9.00 heures, salle TL 3.06..

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Cindy COUTINHO, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en

ses explications.

Maître Pascal COLAS, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

janvier 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail commercial du 8 septembre 2011, un local commercial sis à

ADRESSE3.) est donné en location par PERSONNE2.) à PERSONNE1.). Le bail qui

prend effet au 1er septembre 2011 est d’une durée d’un an, renouvelable tacitement

pour une durée indéterminée, sauf aux parties de le résilier moyennant préavis de 3

mois. Le loyer mensuel est fixé au montant de 750,00 euros, auquel s’ajoutent des

charges mensuelles de 70,00 euros.

Suivant mention manuscrite figurant au contrat de bail in fine, les parties

conviennent que „der Mietvertrag wird auf Velangen des Mieters nach Eintragung ins

Behördliche Register von Beginn an auf SOCIETE1.) SA umgeschrieben…Es wird

auch gestattet an die o.g. PERSONNE3.) SA wahlweise unterzuvermieten“.

Suivant courrier du 3 novembre 2011, PERSONNE1.) écrit en les termes suivants au

bailleur : „Wie im o.g. Mietvertrag vereinbart, möchte ich dass der Mietvertrag

PERSONNE1.) mit der Restlaufzeit zu gleichen Bedingungen nun zum 1.12.2011

auf SOCIETE1.) SA mit Sitz in Wasserbillig, umgeschrieben wird, da die Firma

eingetragen ist.“

Suivant extrait du 12 septembre 2011 établi par le registre du commerce et des

sociétés, la société SOCIETE1.) SA a été constituée le 21 juillet 2008 et enregistrée

auprès du prédit registre le 5 août 2008; PERSONNE1.) en est l‘administrateur.

Par courrier recommandé du 10 mai 2012, PERSONNE1.) est mise en demeure par

le bailleur de régler le montant de 3.280,00 euros du chef d’arriérés de loyers et

charges (février à mai 2012).

Par requête déposée le 24 mai 2012 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins i) de la voir condamner à lui

payer la somme de 3.280,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les

intérêts légaux tels que de droit, sous réserve d’augmentation en cours d’instance, ii)

de voir résilier le contrat de bail existant entre parties aux torts du preneur

PERSONNE1.) et autoriser le requérant à faire expulser PERSONNE1.) des lieux

loués, iii) de voir condamner PERSONNE1.) à payer au requérant la somme de

2.460,00 euros à titre d’indemnité de relocation, iv) de se voir donner acte que le

requérant se réserve tous droits quant aux éventuels dégâts locatifs, v) de voir dire

que la garantie irrévocable de 1.500,00 euros doit être libérée par PERSONNE1.)

pour le paiement des sommes auxquelles celle-ci sera condamnée, vi) de voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et vii) de voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 11 juillet 2012, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme et avoir donné acte au requérant de

l’augmentation de sa demande au montant de 4.920,00 euros (du chef des loyers de

juin et juillet 2012), a :

- déclaré la demande fondée et condamné

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.) la somme de 4.920,00 euros avec les intérêts légaux sur le

montant de 3.280,000 euros à partir du 24 mai 2012, date de la demande en

justice, et sur le montant de 1.640,00 euros, à partir du 4 juillet 2012, date de la

demande en justice, chaque fois jusqu’à solde,

- déclaré résilié le bail entre parties et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux loués dans le mois de la notification du jugement,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.250,00 euros

à titre d’indemnité de relocation,

- dit que la garantie irrévocable à hauteur de 1.500,00 euros doit être libérée pour

le paiement des sommes auxquelles PERSONNE1.) est condamnée,

- débouté PERSONNE2.) de sa demande en indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

- condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que la qualité de locataire était

contestée par PERSONNE1.), qui se prévalait de la clause manuscrite du bail pour

voir entendre dire que le bail a été transcrit au nom de SOCIETE1.) SA, mais que,

selon le bailleur, PERSONNE1.) avait la qualité de preneur, la clause étant à

interpréter en ce sens que le contrat de bail est à enregistrer dès l’inscription par

ladite société au registre de commerce et des sociétés. Le premier juge a retenu

qu’au vu de la susdite clause, il était dans la commune intention des parties de

transcrire le bail, à la demande du locataire, au moment de l’enregistrement de la

société SOCIETE1.) SA, au nom de cette société, en tant que locataire.

Constatant que PERSONNE2.) soutenait que les conditions d’une cession du bail

n’étaient pas données et que PERSONNE1.) faisait valoir une novation par

changement de débiteur, le premier juge a dit que les conditions pour nover n’étaient

pas données, à défaut par PERSONNE2.) d’avoir consenti à décharger l’ancien

locataire et à accepter le nouveau locataire en ses lieux et place. Il a retenu qu’un

changement de la part de SOCIETE1.) SA ne résultait ni du contrat de bail, ni d’un

autre élément de la cause, de sorte qu’il a dit que PERSONNE1.) était à qualifier de

locataire.

Constatant que la demande en arriérés de loyers et charges n’était pas contestée, le

premier juge y a fait droit, tout en relevant que le grief invoqué par PERSONNE1.)

consistant à dire ne pas avoir reçu de clé pour l’un des bureaux loués n’était pas

établi et qu’en tout état de cause PERSONNE1.) restait en défaut de réclamer une

réduction du loyer de ce chef.

Le premier juge a dit que le non-paiement répété des loyers justifie la résiliation du

bail et qu’en cas de résolution du bail par la faute du locataire, le bailleur était en

droit de réclamer une indemnité de relocation, qu’il a dit fondée pour une durée de

trois mois, sur base d’un montant mensuel qu’il a fixé à 750,00 euros.

Il a finalement constaté que PERSONNE1.) ne s’opposait pas à la demande en

garantie irrévocable formulée par PERSONNE2.), de sorte qu’il a dit cette demande

fondée.

De ce jugement, notifié le 24 juillet 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 30 août 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir entendre

dire qu’elle n’a pas la qualité de locataire, ii) à voir dire que l’acte introductif

d’instance est irrecevable pour défaut de qualité dans son chef, iii) à se voir

décharger de toute condamnation prononcée à son encontre et partant au besoin

débouter PERSONNE2.) de sa demande, iv) à voir condamner PERSONNE2.) à lui

payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait relever qu’il se dégage de la clause

manuscrite du contrat de bail qu’il était dans la commune intention des parties de

transcrire le bail à la demande du locataire au moment de l’enregistrement de la

société SOCIETE1.) SA, au nom de cette société, en tant que locataire, mais que le

premier juge n’a pas tiré la bonne conséquence de la constatation ainsi faite.

PERSONNE1.) expose qu’à plusieurs reprises, PERSONNE2.) a été averti de la

transcription de la société, notamment par courrier du 3 novembre 2011 ; elle serait

dès lors déchargée de sa qualité de locataire à partir de la date de transcription,

sinon à partir du 3 novembre 2011.

PERSONNE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à confirmer le jugement

entrepris. En se prévalant de la circonstance que le bail a été signé par

PERSONNE1.) en son nom personnel, l’intimé considère que la clause manuscrite

est dépourvue de tout sens, la société SOCIETE1.) SA ayant existée bien avant la

signature du bail.

En tout état de cause, pour que la société SOCIETE1.) SA ait la qualité de locataire,

il faudrait non seulement une demande faite en ce sens par PERSONNE1.), mais

encore une transcription de la part du bailleur, condition qui laisserait d’être donnée.

Si, dans un premier temps, PERSONNE2.) a dit que la condition relative à la

demande faite par le locataire était donnée, il a, dans un deuxième temps, affirmé ne

pas savoir s’il a ou non reçu la lettre lui adressée par PERSONNE1.) en date du 3

novembre 2011.

PERSONNE2.) considère que les conditions d’une cession du bail ne sont pas

données, en tout état de cause, « l’ancien locataire » resterait solidairement tenu

avec le « nouveau locataire ».

PERSONNE2.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action en justice avec le bien-fondé de la

demande.

La qualité pour agir constitue pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice dans

une situation concrète et elle doit aussi être appréciée chez le défendeur (Enc.

Dalloz, Procédure civile et commerciale v° action n° 61). La qualité de défendeur

n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est exercée contre

celui qui est supposé être le débiteur du droit (cf. TAL 20 janvier 2001, rôle no

75184).

Le tribunal rappelle que, suivant mention manuscrite figurant in fine du contrat de

bail signé par les deux parties au litige, les parties ont convenu que „der Mietvertrag

wird auf Velangen des Mieters nach Eintragung ins Behördliche Register von Beginn

an auf SOCIETE1.) SA umgeschrieben‟.

Au vu des conclusions de PERSONNE2.) qui a dit que la condition relative à la

demande de transcription du bail faite par PERSONNE1.) était remplie, tout en

disant ne pas savoir s’il a ou non reçu le courrier du 3 novembre 2011, le tribunal

tient pour établi que, postérieurement au contrat de bail, la demande de transcription

a été faite par PERSONNE1.), peu importe d’ailleurs la date exacte de cette

demande, étant donné qu’au vu du principe énoncé au contrat qui reflète l’intention

commune des parties et qui a dès lors force obligatoire entre parties, le bail est, sur

demande du locataire PERSONNE1.), transcrit au nom de SOCIETE1.) SA dès le

début du contrat, c’est-à-dire avec effet rétroactif au 1er septembre 2011.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de retenir i) que PERSONNE1.) n’a

pas la qualité de locataire et ii) que la demande de PERSONNE2.) est à dire non

fondée, dans son ensemble, PERSONNE2.) étant en outre à condamner aux frais et

dépens de la première instance.

Au vu du sort réservé au litige, PERSONNE2.) est à débouter de sa demande en

indemnité de procédure.

La demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) est à dire

fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées et non

comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes introduites par PERSONNE2.) à l’encontre de

PERSONNE1.), partant en déboute,

rejette la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour

l’instance d’appel,

dit fondée la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) pour

l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300,00

euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.).