Tenant appeal dismissed; landlord's notice validly received, lease terminated, tenant ordered to vacate.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 4/2013

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille treize

Numéro 147748 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, déclarant demeurer à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 9 août 2012,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), propriétaire, demeurant L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147748 du rôle et appelée pour fixation le 2 octobre

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 décembre 2012, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jessica JOVENET-EYERMANN, avocat, en remplacement de Maître Eyal

GRUMBERG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Alain GROSS, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

janvier 2013, le

jugement

qui suit:

En date du 18 novembre 2010, PERSONNE2.) a acquis un immeuble situé à

ADRESSE3.), dans le rez-de-chaussée duquel un local commercial a été donné en

location suivant contrat de bail commercial du 29 mai 2000 à Monsieur

PERSONNE1.) qui y exploite un snack. Ce contrat de bail avait été conclu pour une

durée initiale du 1er avril 2000 au 1er avril 2003 et était tacitement reconductible pour

des périodes de trois ans, sauf dénonciation du bail moyennant un préavis de six

mois.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 2 avril 2012, le

bailleur a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg afin d’entendre dire que ce dernier est occupant sans droit ni titre

depuis le 1er avril 2012, afin de l’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés,

afin de l’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 150,00

euros par jour à partir du 1er avril 2012 et afin de l’entendre condamner au paiement

du montant de 1.913,91 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la

demande en justice jusqu’à solde, à majorer de trois points en cas de non-paiement

endéans les trois mois suivant la notification du jugement.

Devant le premier juge, à l’audience du 3 juillet 2012, le bailleur a demandé de voir

réserver le volet de la demande relatif aux frais communs impayés.

A l’appui de sa requête, PERSONNE2.) a exposé qu’en date du 28 juin 2011, il aurait

dénoncé le bail avec effet au 1er avril 2012 mais que le locataire n’aurait pas quitté

les lieux à l’expiration du contrat de bail et qu’il serait dès lors redevable d’une

indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2012.

PERSONNE1.) a résisté aux prétentions de son bailleur en contestant avoir reçu le

courrier de résiliation du 28 juin 2011 et en argumentant que le contrat de bail aurait

dès lors été tacitement reconduit pour une nouvelle période triennale, de sorte qu’il

ne serait pas à considérer comme occupant sans droit ni titre, et que la demande

tendant à son déguerpissement serait à rejeter.

PERSONNE1.) a encore sollicité reconventionnellement un sursis commercial.

Considérant que le courrier de résiliation du 28 juin 2011 a été valablement envoyé

au locataire et rappelant qu’une demande en obtention du sursis commercial doit

être introduite au plus tard deux mois avant l’expiration du bail, le tribunal de paix de

Luxembourg a notamment, par jugement du 13 juillet 2012 :

- dit la demande principale partiellement fondée ;

- dit la demande reconventionnelle non fondée ;

- constaté que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril

2012 ;

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement ;

- nommé un expert pour évaluer la valeur locative de l’immeuble ;

- et sursis à statuer pour le surplus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 9 août 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) entend voir dire qu’il est, à

partir du 1er avril 2012, à qualifier de locataire et non pas d’occupant sans droit ni titre

et à voir dire en conséquence la demande en déguerpissement de même que celle

tendant à la nomination d’un expert non fondées. A titre subsidiaire, il conclut à un

délai de déguerpissement de 18, sinon de 12 mois et il sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, il estime que le contrat de bail n’a pas été résilié en raison de

la « non-réception » du courrier recommandé de résiliation du 28 juin 2011.

PERSONNE1.) affirme en effet qu’il n’a jamais reçu ledit courrier et il l’explique par

l’indication d’une adresse erronée. Ainsi,

le courrier aurait été envoyé au

ADRESSE4.)

à F-ADRESSE5.)

alors qu’il habiterait

au

ADRESSE6.)

à F-

ADRESSE7.). D’après la jurisprudence française (il cite la 3e chambre civile de la

Cour de Cassation), la notification par lettre recommandée ne serait effectuée qu’à

partir de la remise du pli à son destinataire. En revanche si, comme en l’espèce, le pli

n’a pas été réclamé par son destinataire, la notification ne serait pas valable.

Dans ces conditions,

PERSONNE1.)

reproche à son bailleur une « grande

négligence » dans la mesure où ce dernier, bien qu’informé que PERSONNE1.)

n’avait pas été touché par le courrier de résiliation, ne lui a pas adressé un second

courrier, ni notifié la résiliation à l’adresse du local de commerce donné en location.

Etant donné que PERSONNE1.) invoque la négligence de son cocontractant sans

pour autant en tirer la moindre conséquence juridique, le tribunal n’analysera pas

davantage cette affirmation.

Enfin, PERSONNE1.) reproche encore au premier juge de ne pas avoir pris en

considération une facture SOCIETE1.) pour prouver son domicile alors que, suivant

la législation française applicable en l’espèce (décret 97-851 du 16 septembre 1997),

la preuve du domicile et de la résidence se ferait par tous moyens, y compris une

quittance d’électricité.

A titre subsidiaire et quant au délai de déguerpissement, PERSONNE1.) estime que

le délai de 2 mois accordé par le premier juge serait beaucoup trop court pour

déplacer son activité commerciale (exploitation d’un snack-kebab) sur un autre site. Il

lui faudrait au moins 18, sinon 12 mois, pour retrouver un autre local, préparer un

déménagement impliquant le démontage d’appareils de cuisine professionnelle et

informer sa clientèle qu’il a développée depuis 12 ans.

Le bailleur réfute ce dernier argument en donnant à considérer que, par l’effet de la

procédure d’appel, PERSONNE1.) s’est lui-même attribué de facto une confortable

prolongation du délai de déguerpissement et qu’il aurait lui-même affirmé, dans le

cadre d’une autre procédure, qu’il aurait acheté un local commercial non loin des

lieux loués pour y installer son commerce.

Quant au fond, PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en

faisant plaider que, s’il n’y a pas d’obligation en France de se déclarer auprès des

instances communales, on devrait nécessairement pouvoir se fier aux indications

qu’une personne donne concernant son adresse.

Or, en l’espèce, dans toutes les procédures opposant les parties, PERSONNE1.)

aurait toujours déclaré résider au 6, respectivement au 6A (et jamais au

ADRESSE8.) à F-ADRESSE7.). Dès lors, le courrier de résiliation, envoyé à cette

adresse, aurait été valablement notifié à PERSONNE1.) et le bail serait résilié à

compter du 1er avril 2012. PERSONNE2.) ajoute qu’il n’y aurait nullement lieu de tirer

de parallèles avec la législation et la jurisprudence française concernent les baux

d’habitation dans la mesure où le présent litige a trait à un bail commercial portant

sur un immeuble situé à Luxembourg et que le contrat de bail prévoit, contrairement

à la législation française plus protectrice des locataires, une résiliation par simple

courrier recommandé.

Le tribunal partage cette analyse.

En effet, si, d’après la législation française, la résidence ou le domicile peuvent se

prouver par tous moyens et qu’il n’y a donc pas de hiérarchie dans les modes de

preuve et qu’il n’existe pas d’obligation de se déclarer auprès d’une autorité publique

sur un registre ou fichier consultable par les tiers, on ne saurait reprocher au bailleur

d’avoir adressé son courrier de résiliation à l’adresse que PERSONNE1.) a lui-même

indiqué comme étant la sienne au cours des diverses instances qui l’ont opposé à

son bailleur. Il s’agit du 6, respectivement du 6A, ADRESSE9.) à F-ADRESSE7.).

Même si le courrier de résiliation a été envoyé au ADRESSE4.) à F-ADRESSE5.)

(donc sans mentionner ADRESSE10.)), ce point ne porte pas à conséquence dans la

mesure où il résulte d’un avis de la poste française que « l’objet [a été] avisé à

ADRESSE10.) » et que le code postal est strictement identique.

Le même avis indique que le 30 juin 2011, le destinataire a été « absent » et la case

« autre » n’a pas été cochée. De même, l’avis « pli non distribuable » tamponné en

date du 12 juillet 2011 mentionne que le pli est resté « non réclamé » et aucune des

cases sous la rubrique « anomalie d’adresse » n’a été cochée.

Le tribunal en conclut que l’avis relatif au courrier de résiliation est donc bien parvenu

à l’adresse de PERSONNE1.) mais que celui-ci ne l’a pas réclamé.

Dans ces conditions, et indépendamment des

dispositions législatives ou

jurisprudentielles françaises qui n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce, il y a

lieu de retenir, par confirmation du jugement entrepris, que PERSONNE1.) a été

valablement touché par le courrier de résiliation et que le bail a été valablement

dénoncé avec effet au 1er avril 2012. C’est partant à bon droit que le premier juge a

retenu que PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre à

partir de cette date et qu’il a instauré une expertise afin de déterminer la valeur

locative de l’immeuble loué en vue de fixer l’indemnité d’occupation dont

PERSONNE1.) est redevable.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal constate que

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir acquis un immeuble commercial à proximité

des lieux qu’il occupe actuellement. Dans des conclusions notifiées en date du 27

octobre 2011 dans une affaire

inscrite sous le numéro du rôle 136030,

PERSONNE1.) fait plaider que ce local serait disponible « courant été 2012 ».

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un délai de déguerpissement étendu et le délai

de 2 mois retenu par le premier juge devra suffire pour organiser le déménagement

matériel du commerce et l’information de sa clientèle sur son futur emplacement.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que l’appel est à déclarer non

fondé, ce qui implique que la demande de l’appelant sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière

d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

deux mois à compter de la signification du présent jugement,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.