Court allows eviction and sets monthly occupation rent based on property value when tenant has no right.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 222/2012

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille douze

Numéro 120707 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante

aux termes d’un exploit de l’huissier

de justice Pierre BIEL

de

Luxembourg du 24 février 2009,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-six mai 2009 sous le numéro 91/2009 et dont le dispositif

est conçu comme suit:

« Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

sursoit à statuer en attendant l’issue des opérations de partage, respectivement des

procédures consécutives aux difficultés rencontrées lors des opérations de partage,

fixe l’affaire au rôle général. »

Suite au courrier fait par le greffe quant aux suites à réserver au dossier le 23 juillet

2010, l’affaire, inscrite sous le numéro 120707 du rôle, fut d’abord fixée pour contrôle

au 8 novembre 2011, ensuite refixée au rôle général et finalement fixée pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 novembre 2012, à 9.00 heures, salle

6, au 3e étage.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Fränk ROLLINGER, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sibel DEMIR, avocat, en remplacement de

Maître

Jean-Georges

GREMLING, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

décembre 2012 le

jugement

qui suit:

Revu le jugement rendu le 26 mai 2009 par le tribunal de céans qui avait sursis à

statuer en attendant l’issue des opérations de partage, respectivement des

procédures consécutives aux difficultés rencontrées lors des opérations de partage.

Il est rappelé i) que, par jugement contradictoire du 14 janvier 2009, le tribunal de

paix avait condamné PERSONNE1.) à déguerpir de la maison sise à ADRESSE1.),

dans le délai de 4 mois à partir de la notification du jugement, a dit fondée la

demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à

concurrence du montant de 500,00 euros, et a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) la somme de 1.500,00 euros au titre de l’occupation des lieux

pendant les mois d’octobre à décembre 2008 et ii) que de ce jugement,

PERSONNE1.) a relevé appel en demandant par réformation à voir dire a) que le

tribunal de paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre était incompétent

pour toiser la demande de PERSONNE2.), sinon b) de surseoir à statuer en

attendant que le tribunal compétent pour connaître des difficultés liées au partage se

soit prononcé, sinon c) de constater qu’elle a la qualité de propriétaire indivisaire de

la maison litigieuse et qu’elle ne pouvait en conséquence pas être condamnée à en

déguerpir, sinon de lui accorder un délai de déguerpissement d’un an.

Saisi de l’appel interjeté par PERSONNE1.) à l’encontre du prédit jugement, le

tribunal de céans avait constaté que l’appelante opposait à titre principal l’exception

d’incompétence ratione materiae des juridictions siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre en soutenant que le présent litige soulèverait des questions

soumises à la compétence du tribunal siégeant en matière de divorce.

Il a tenu pour constant que i) les parties se sont mariées sans contrat de mariage en

1991, ii) qu’elles ont acquis l’immeuble litigieux en 1996, iii) qu’elles ont signé en

1999 un acte notarié portant adoption du régime de la séparation de biens et que

dans cet acte les parties attribuent la propriété de l’immeuble litigieux ainsi que la

dette y relative à

PERSONNE2.), iv) que,

suite à la signature de l’acte,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’ont pas divorcé par consentement mutuel, ont

continué à vivre ensemble dans l’immeuble en question, v) qu’au courant de l’année

2007, PERSONNE1.) a assigné PERSONNE2.) en divorce, vi) que le divorce pour

faute a été prononcé par jugement du 3 juillet 2008, vii) que dans son dispositif, le

jugement de divorce nommé Maître PERSONNE3.) aux fins de procéder à la

liquidation et au partage de l’indivision existant entre parties et à la liquidation de

leurs reprises éventuelles et a donné acte aux parties qu’elles entendent soumettre

au notaire commis les contestations alléguées par PERSONNE1.) en rapport avec

l’acte signé le 30 juillet 1999.

Retenant que le véritable enjeu du présent litige était la question de l’interprétation et

de la portée, respectivement de l’effet juridique de l’acte de partage de 1999 et plus

particulièrement de la clause relative à l’immeuble en litige, et que ce ne serait

qu’une fois cette question toisée que le juge siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre serait en mesure de constater si PERSONNE1.) peut être qualifiée

d’occupante sans droit ni titre et si son déguerpissement peut valablement être

ordonné, le tribunal de céans a renvoyé les parties à se pourvoir devant qui de droit

pour statuer sur les difficultés relatives à l’acte de partage et a sursis à statuer en

attendant le résultat de cette procédure.

Par jugement rendu le 14 juillet 2011, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg

statuant en matière de difficultés de liquidation, i) a dit non fondée la demande de

PERSONNE2.) tendant à la qualification de bien propre de la maison, ii) a dit fondée

la demande de PERSONNE1.) d’être qualifiée de copropriétaire de cette maison, iii)

a dit que l’immeuble est commun et iv) a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2008 au

mois de février 2010 (période pour laquelle la demande avait été formulée par

PERSONNE2.)), sur base d’un montant mensuel de 750,00 euros.

Par réformation de ce jugement, la Cour d’appel a, par arrêt du 27 juin 2012, dit que

PERSONNE2.) a droit à une indemnité d’occupation intégrale de 1.500,00 euros par

mois, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité

d’occupation la somme de 25.500 euros pour la période du 1er octobre 2008 au mois

de février 2010, et a réservé à PERSONNE2.) le droit de réclamer l’indemnité

d’occupation en-dehors de la prédite période, à partir du jour de la séparation

effective des parties et jusqu’au jour du déguerpissement de l’intimée de la maison

en cause.

Prétentions et moyens des parties

Les parties s’accordent à dire qu’au vu de l’arrêt rendu par la Cour d’appel, la

maison litigieuse est un bien propre appartenant à PERSONNE2.) et, qu’à l’heure

des débats, PERSONNE1.) occupe toujours la maison.

PERSONNE1.), qui renonce au moyen d’incompétence soulevé dans son acte

d’appel, estime que le montant de 500,00 euros auquel le premier juge avait fixé

l’indemnité d’occupation est juste, de sorte qu’il y aurait lieu de s’en tenir à ce

montant.

La question juridique qui se pose serait celle de savoir qui est compétent pour

statuer en matière d’occupation sans droit ni titre : PERSONNE1.) donne à

considérer que le tribunal de paix, siégeant en cette matière, ainsi que le tribunal

d’arrondissement siégeant en instance d’appel, seraient exclusivement compétents

pour statuer sur l’indemnité d’occupation. Le tribunal ne serait pas lié par le montant

retenu par la Cour d’appel et devrait se prononcer sur le montant de l’indemnité pour

l’ensemble de la période, c’est-à-dire d’octobre 2008 jusqu’au déguerpissement, et

non seulement pour la période postérieure à février 2010.

PERSONNE2.) expose que par l’arrêt rendu par la Cour d’appel, signifié le 14 août

2012, et partant coulé en force de chose jugée, la situation a été clarifiée ; il y aurait

lieu de déclarer PERSONNE1.) occupante sans droit ni titre de la maison en cause

et d’ordonner son déguerpissement des lieux, en en limitant le délai à un maximum

de 8 jours à partir du jugement à intervenir, sinon dans les 8 jours de sa signification.

Dans ce contexte, PERSONNE2.) fait relever qu’au plus tard depuis l’arrêt du 27 juin

2012, PERSONNE1.) savait qu’elle devait quitter les lieux.

Quant au quantum de l’indemnité d’occupation, PERSONNE2.) fait relever que la

Cour d’appel l’a fixée au montant de 1.500,00 euros, pour la période allant d’octobre

2008 à février 2010. Cette décision aurait autorité de chose jugée, de sorte que la

fixation d’un autre montant serait inconcevable comme heurtant l’autorité de chose

jugée.

PERSONNE2.) renonce à l’indemnité d’occupation pour la susdite période en

donnant à considérer que la Cour d’appel a statué en fixant le montant qui serait

partant définitif. En tout état de cause, le tribunal ne saurait fixer un autre montant

que celui retenu par la cour, la solution contraire revenant à mettre la sécurité

juridique en danger. La demande d’PERSONNE1.) tendant à voir fixer le montant de

l’indemnité d’occupation à 500,00 euros serait irrecevable.

PERSONNE2.) forme appel incident aux fins d’entendre dire que le montant de

1.500,00 euros est dû pour la période couverte par le jugement rendu le 14 janvier

2009 par le tribunal de paix (octobre à décembre 2008); en tout état de cause, il y

aurait lieu de maintenir ce montant pour la période allant de janvier 2009 à février

2010, ainsi que pour la période postérieure à cette date, jusqu’à novembre 2012.

Pour la période allant de mars 2010 à novembre 2012 inclus, sur base d’un montant

mensuel de 1.500,00 euros, PERSONNE2.) porte le montant de ses prétentions à

49.500 euros et demande à entendre condamner PERSONNE1.) à lui payer ce

montant. PERSONNE2.) se réserve tous droits pour l’indemnité d’occupation à

échoir jusqu’au déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux. Il y a lieu de lui en

donner acte.

Motifs de la décision

En l’espèce, la question de la propriété de l’immeuble litigieux a été toisée par l’arrêt

rendu par la Cour d’appel, signifié le 14 août 2012 et partant coulé en force de chose

jugée, duquel il résulte qu’il s’agit d’un bien propre de PERSONNE2.), de sorte que i)

PERSONNE1.) est à considérer comme occupante sans droit ni titre de l’immeuble

et ii) que

PERSONNE2.) est fondé à réclamer le paiement d’une indemnité

d’occupation à celle-ci, principe retenu par la Cour d’appel qui en a fixé le quantum à

1.500,00 euros par mois, ce pour la période couvrant les mois d’octobre 2008 à

février 2010.

Dans le cadre de la présente instance, PERSONNE2.) demande à voir retenir le

quantum de l’indemnité d’occupation tel que fixé par la Cour d’appel, pour la période

couvrant les mois de mars 2010 à novembre 2012 ; il n’y aurait plus lieu de statuer

sur la période couverte par l’arrêt.

PERSONNE1.), pour sa part, conteste le quantum fixé par la Cour d’appel et

demande à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 500,00 euros, ce tant

pour la période couverte par l’arrêt du 27 juin 2012, que pour la période allant de

mars 2010 à novembre 2012.

L’autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause ce qui a été définitivement

jugé, respectivement interdit de porter à nouveau devant les tribunaux ce qui a été

jugé, à la triple condition qu’il y ait identité d’objet, de cause et de parties.

Selon l’article 1351 du code civil, il faut que la nouvelle demande soit entre les

mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Les

personnes auxquelles la chose jugée peut être opposée sont celles qui ont été

parties dans le débat, les personnes qui ont pris l’initiative d’agir en justice ou ont été

appelées à y défendre, par opposition aux tiers qui sont étrangers au procès

(DALLOZ Civil, verbo chose jugée, n° 105). En l’espèce, l’identité des parties ne fait

pas de doute.

Pour que l’exception de chose jugée puisse être accueillie, il est par ailleurs

indispensable que le demandeur réclame la consécration d’un même droit sur une

même chose (DALLOZ Civil, Verbo Chose jugée, n° 139). En l’espèce, pour autant

que la demande de

PERSONNE2.)

tend à se voir allouer une indemnité

d’occupation sur l’immeuble lui appartenant à titre exclusif pour la période couverte

par l’arrêt il y a identité d’objet, laquelle suppose une identité matérielle de l’objet

réclamé (DALLOZ, ibidem).

Il faut finalement qu’il y ait identité de cause, étant précisé que la cause juridique

réside dans les faits qui servent de fondement à la demande. Les faits de la

présente cause se résument à l’occupation par PERSONNE1.) de la maison

appartenant à PERSONNE2.) et sont partant identiques à ceux qui ont amené la

Cour d’appel à fixer le quantum de l’indemnité d’occupation, une fois la question de

la propriété de l’immeuble tranchée.

Il suit des considérations qui précèdent que l’autorité de chose s’attache au quantum

de l’indemnité d’occupation fixée par la Cour d’appel pour la période allant d’octobre

2008 à février 2010, de sorte que c’est à tort que PERSONNE1.) conclut à en voir

réduire le montant, pareille demande se heurtant à l’autorité de chose jugée. A noter

que si PERSONNE1.) estimait que la Cour d’appel n’était pas compétente pour

statuer sur la question du quantum de l’indemnité d’occupation, il lui aurait appartenu

de se pourvoir en cassation. L’appel interjeté par PERSONNE1.) quant à la prédite

période laisse partant d’être fondé.

L’appel incident relevé par PERSONNE2.) est par contre à dire fondé et, par

réformation du jugement entrepris, il y a lieu de dire que le montant de l’indemnité

d’occupation est de 1.500,00 euros pour les mois d’octobre 2008 à décembre 2008,

tout en constatant que pour cette période, PERSONNE2.) dispose déjà d’un titre lui

concédant l’indemnité redue. Il en va par ailleurs de même pour la période

s’étendant de janvier 2009 à février 2010, qui est également couverte par l’arrêt du

27 juin 2012.

Quant à la période s’étendant de mars 2010 à novembre 2012, pour laquelle

l’autorité de la chose jugée ne s’applique pas, à défaut d’identité matérielle entre

l’objet relatif à la prédite période et celui relatif à la période visée par l’arrêt, il est à

noter que l’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire du chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit

ni titre. Le propriétaire a dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant

précisé que l’indemnité est déterminée en fonction de la valeur locative de

l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage est moindre ou supérieur.

En l’espèce, PERSONNE1.), qui demande à voir fixer le montant de l’indemnité à

500,00 euros, ne fournit pas le moindre élément permettant d’apprécier le bien-fondé

de ce quantum.

Le tribunal considère que le montant fixé par la Cour d’appel au titre de l’indemnité

d’occupation tient compte de façon adéquate de la valeur locative de l’immeuble, de

sorte que le quantum est à fixer au même montant pour les mois de mars 2010 à

novembre 2012.

La demande de PERSONNE2.) est partant à dire fondée à concurrence du montant

de 49.500,00 euros.

PERSONNE1.) occupant les lieux sans droit ni titre, il s’ensuit que c’est à bon droit

que le premier juge a fait droit à la demande de PERSONNE2.) tendant au

déguerpissement d’PERSONNE1.), sauf à reporter le délai de déguerpissement à un

mois après la signification du présent jugement. A noter dans ce contexte qu’au plus

tard depuis l’arrêt rendu par la Cour d’appel, PERSONNE1.) savait qu’elle occupait

les lieux sans aucun droit, de sorte qu’elle se devait de prendre ses précautions.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

vidant le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 26 mai 2009,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de sa renonciation au moyen d’incompétence,

dit l’appel non fondé,

dit l’appel incident fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

fixe le montant de l’indemnité d’occupation à 1.500,00 euros par mois, pour la

période d’octobre à décembre 2008,

constate que pour la période allant d’octobre 2008 à février 2010, PERSONNE2.)

dispose d’un titre exécutoire contenant condamnation d’PERSONNE1.) à lui payer le

montant relatif à l’indemnité d’occupation sur base d’un montant mensuel de

1.500,00 euros,

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité

d’occupation de 49.500,00 euros pour la période allant de mars 2010 à novembre

2012, inclus,

la dit fondée,

partant, condamne PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.) la somme de

49.500,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 26

novembre 2012, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris

en ce qu’il a ordonné le déguerpissement

d’PERSONNE1.), sauf à en reporter le délai à un mois à partir de la signification du

présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.