Tenants dismissed for failing to prove lease existence and payment against new owner.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2012

Audience publique du mardi, onze décembre deux mille douze

Numéro 143394 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à BY-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 31 janvier 2012,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Antonio RAFFA, avocat, et actuellement

par Maître Roy NATHAN, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 143394 du rôle et appelée pour fixation le 21 février

2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 24 avril 2012, 12 juin 2012 et

finalement à l’audience publique du mardi, 9 octobre 2012, à 9.00 heures, salle TL

3.06..

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Roy NATHAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Lionel SPET, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Suite aux plaidoiries du mardi, 9 octobre 2012, l’affaire fut fixée pour prise en délibéré

à l’audience publique du mardi, 20 novembre 2012 en attendant l’arrêt rendu par la

Cour.

A l’audience de ce jour-là, les parties Maître NATHAN et Maître SPET, en

remplacement de Maître Lex THIELEN, furent encore entendues en leurs explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Le 22 juin 1999, la société SOCIETE1.) SA est constituée par PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) ; le capital social est souscrit à concurrence de 95 actions par

PERSONNE1.) et à concurrence de 5 actions par PERSONNE4.). PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) sont nommés aux fonctions d’administrateur.

Par acte notarié du 31 mai 2001, SOCIETE1.) SA devient propriétaire d’une maison

sise à ADRESSE3.).

Par décision du 13 novembre 2001, le siège social de SOCIETE1.) SA est fixé à

ADRESSE3.) et PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, est nommée

administrateur. Par décision du 6 janvier 2003 prise par le conseil d’administration de

SOCIETE1.)

SA,

il

est mis fin aux fonctions d’administrateur délégué de

PERSONNE4.) et PERSONNE1.), demeurant à la susdite adresse, est nommé à cette

fonction. Par décision du 12 juillet 2004, les fonctions d’administrateur sont exercées

par PERSONNE4.) et PERSONNE1.) ; le conseil d’administration se compose

d’PERSONNE4.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ces derniers demeurant à

l’adresse du siège social de SOCIETE1.) SA). Cette composition du conseil

d’administration est renouvelée par décision du 25 mars 2009.

Par acte d’huissier du 27 mai 2008, commandement de payer est fait à la requête de

SOCIETE3.) contre SOCIETE1.) SA en vertu d’un acte d’ouverture de crédit et d’un

bordereau d’inscription hypothécaire. Le même jour, l’huissier dresse un procès-

verbal de constat de recherches à l’encontre de SOCIETE1.) SA à l’adresse de son

siège social, soit à ADRESSE3.) : l’acte renseigne qu’il s’agit « d’une maison

unifamiliale, qu’il n’y a aucune trace de la partie signifiée, que sa dénomination sociale

ne figure pas sur la sonnette ni sur la boîte aux lettres. J’ai sonné, mais il n’y avait

personne. Je n’ai trouvé personne pour me renseigner d’avantage ».

Suivant procès-verbal de constat dressé le 3 octobre 2008, à la requête de

SOCIETE3.), en vertu d’une ordonnance de référé du 9 septembre 2008, rendue entre

SOCIETE3.) et SOCIETE1.) SA, l‘huissier instrumentaire, accompagné du notaire

PERSONNE5.) et d’un officier de police, ouvre la porte arrière de la maison sise à

ADRESSE3.) ; à l’intérieur il trouve les clés des autres portes. La serrure de la porte

arrière est remplacée ; les serrures des autres portes ne sont pas remplacées.

L’ensemble des clefs est remis par l’huissier de justice au notaire PERSONNE5.).

Suivant procès-verbal de constat dressé le 10 octobre 2008, à la requête de

SOCIETE3.), en vertu de la susdite ordonnance de référé (du 9 septembre 2008,

rendue entre SOCIETE3.) et SOCIETE1.) SA), l‘huissier instrumentaire, accompagné

du notaire PERSONNE5.), fait un inventaire des meubles garnissant la susdite maison

et fait emballer tous effets personnels (vêtements et documents).

Suivant adjudication par voie parée du 21 octobre 2008, diligentée à la requête de

SOCIETE3.)

SA (ci-après

SOCIETE3.)) contre

SOCIETE1.)

SA, le notaire

instrumentaire PERSONNE5.) a procédé à la vente d’une maison d’habitation sise à

ADRESSE3.), appartenant à SOCIETE1.) SA. L’objet de la vente a été adjugé à

PERSONNE3.) moyennant le prix de 640.000,00 euros.

Le cahier des charges du 4 septembre 2008, relatif à l’immeuble faisant l’objet de la

susdite vente stipule en son article 3 que « l’entrée en jouissance des adjudicataires

est fixée au jour où l’adjudication sera devenue définitive… Ils seront tenus de

respecter tous baux verbaux ou écrits ».

Par acte d’huissier du 17 novembre 2008, signification du procès-verbal d’adjudication

par voie parée du 21 octobre 2008 et commandement de quitter les lieux, sont faits à

la requête de SOCIETE3.) contre SOCIETE1.) SA.

Par courrier du 25 février 2010, l’avocat de SOCIETE1.) SA écrit au mandataire

d’PERSONNE3.) qu’il s’avère que SOCIETE1.) SA a déjà chargé la société de

déménagement SOCIETE4.) SA de s’occuper de l’enlèvement de l’ensemble des

effets se trouvant encore dans les lieux. Par lettre du 5 mars 2010, l’avocat

d’PERSONNE3.) fait savoir au mandataire de SOCIETE1.) Sa que celle-ci « a en

dernière minute annulé le déménagement des effets de la société »… « Mon mandant

a constaté qu’il y a encore des effets de la société sur les lieux…. Il décline toute

responsabilité relative aux effets entreposés alors que votre mandante (SOCIETE1.)

SA) a reconnu disposer encore d’une clé pour les locaux ».

Par courrier du 26 mars 2010, l’avocat d’PERSONNE3.) fait savoir au mandataire de

PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) que « ce n’est qu’au courant de mois de janvier

2009 qu’était transmis la copie d’un prétendu contrat de location,… contrat n’ayant

aucune date certaine puisque non enregistré, par lequel SOCIETE1.) SA aurait loué

pour habitation à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

l’immeuble acquis par

PERSONNE3.) ».

Le 1er avril 2010, l’avocat d’PERSONNE3.) écrit au mandataire de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) qu’il « laissera le soin aux juridictions…. concernant la réalité du

contrat de location dont vous faites état… et leur fait défense d’entrer dans l’immeuble

acquis par PERSONNE3.) ».

Le 2 avril 2010, le mandataire de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) écrit à l’avocat

d’PERSONNE3.), qu’«PERSONNE2.) sera la semaine prochaine au Luxembourg,…

entend faire un relevé contradictoire de ses effets privés, et donnera la liste à

SOCIETE5.) qui organisera le déménagement. Il n’appartient pas à SOCIETE1.)

d’organiser le départ de mes clients. Pour ce qui concerne le déménagement d’objets

appartenant à SOCIETE1.), veuillez voir avec son mandataire».

Le 7 avril 2010, l’avocat d’PERSONNE3.) écrit au mandataire de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) que « si mon mandant n’entend pas s’opposer au déménagement

des affaires entreposées dans le local qu’il a acquis selon vente par voie parée, il

entend subordonner son accord au fait que l’intégralité du local soit libéré… il

reviendra à SOCIETE1.) SA et à ses administrateurs de s’organiser afin que la maison

soit enfin libre de toute occupation ».

Le 9 avril 2010, l’avocat d’PERSONNE3.) écrit au mandataire de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) que « concernant l’inscription des époux PERSONNE1.) sur les

registres de la population de la prédite commune (ADRESSE4.)), vos clients ont été

rayés d’office depuis le 30 juin 2008 ».

Par jugement rendu le 16 décembre 2009, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, dit non fondée la demande de SOCIETE1.) SA tendant à la nullité de

l’adjudication par voie parée du 21 octobre 2008.

Par arrêt rendu le 7 novembre 2012, la Cour d’appel dit non fondé l’appel interjeté par

SOCIETE1.) SA contre le prédit jugement, et confirme le jugement du 16 décembre

2009.

Procédure

Par requête déposée le 16 novembre 2010, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

demandé la convocation d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour i) voir constater qu’il y a contrat de bail, ii) dire qu’il n’y a pas eu délivrance de

l’immeuble dans le chef du nouvel acquéreur, et le condamner à remettre les clés de

l’immeuble, sis à ADRESSE3.) aux locataires, sous peine d’une astreinte de

10.000,00 euros par jour de retard, iii) voir dire qu’il y a lieu de faire cesser le trouble

manifestement illicite sous peine d’une astreinte de 10.000,00 euros par jour de retard,

iv) entendre condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 50.000,00 euros à

titre d’indemnisation du préjudice subi et une indemnité de procédure de 1.000,00

euros, et v) ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats devant le tribunal de paix, PERSONNE3.) a formulé une demande

reconventionnelle à l’encontre de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) aux fins de les

entendre condamner à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros pour procédure

abusive et vexatoire et une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 11 février 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a

reçu la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme et a refixé

l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Dans ce jugement, le tribunal a constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

versaient un contrat de bail écrit signé avec SOCIETE1.) SA le 11 novembre 2007,

conclu avec effet au 1er novembre 2007, pour une durée de trois ans, renouvelable

automatiquement d’année en année à moins qu’il ne soit résilié moyennant préavis de

trois mois. Le tribunal a relevé que « le contrat de bail, du moins la copie soumise au

tribunal et à la supposer complète, ne contient pas d’indication au sujet du loyer

mensuel ». Il a constaté que « selon PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le loyer s’élève

à 750,00 euros par mois » et qu’à cet effet ils versaient « un certificat daté au 14

décembre 2010 émanant de SOCIETE6.) sàrl, selon lequel SOCIETE1.) leur a facturé

pour la période du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008 un loyer de 9.000,00 euros,

dont 6.850,00 euros auraient été réglés ». Le tribunal a encore constaté

qu’PERSONNE3.) relevait que depuis juin 2008, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont rayés d’office de la commune de ADRESSE4.), que dans tous les actes de

procédure diligentés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ceux-ci ont indiqué

comme domicile non pas l’adresse à ADRESSE4.), mais leur adresse biélorusse à

ADRESSE1.) et que suivant facture de l’administration communale de ADRESSE4.),

relative aux taxes communales, la consommation d’eau pour la période en cause

serait « nulle ».

Par jugement contradictoire du 23 mai 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a

ordonné la comparution personnelle des parties et a refixé l’affaire pour continuation

des débats à une audience ultérieure.

Dans ce jugement, le tribunal a retenu qu’au regard des pièces versées en cause, il y

avait lieu de conclure que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) disposent d’un contrat de

bail signé le 11 novembre 2007.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg

i) a dit la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) non fondée, ii) a dit la

demande reconventionnelle d’PERSONNE3.) non fondée, iii) et a dit non fondées les

demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées par les parties

respectives au litige.

Pour statuer ainsi, le premier juge, prenant appui sur les déclarations faites par

PERSONNE2.), a retenu qu’en signalant à PERSONNE3.) qu’ils entendaient

déménager, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont par conséquent implicitement mais

nécessairement résilié leur contrat de bail.

De ce jugement notifié le 23 janvier 2012, appel a été relevé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 31 janvier 2012.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à entendre i) dire

que le bail n’a pas été résilié et ii) voir condamner PERSONNE3.) à remettre les clés

et à laisser jouir les locataires de leur immeuble, sous peine d’une astreinte de

1.000,00 euros par jour de retard.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir conclu un

contrat de bail avec SOCIETE1.) SA le 11 novembre 2007, lequel a pris effet le 1er

novembre 2007 et que, suite à la vente aux enchères, ils ont porté connaissance de

l’existence de ce bail au nouvel acquéreur PERSONNE3.). Ils affirment qu’en leur

absence les serrures auraient été changées, de manière à les empêcher d’avoir accès

à l’immeuble. Le nouvel acquéreur leur aurait interdit l’accès à l’immeuble et

seulement donné son accord à ce que les locataires enlèvent leurs effets personnels.

Les appelants font relever qu’une plainte a été faite auprès de la Police, la maison en

cause ayant été vidée de leurs effets. Ils donnent à considérer que le bail n’a jamais

été valablement dénoncé et qu’il faut autoriser les locataires à retirer leurs affaires de

la maison.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à entendre dire, à l’instar du premier juge,

qu’il y a un bail, tout en constatant cependant, contrairement à ce que le premier juge

a retenu, que le bail n’a pas été résilié. Ils font valoir que le déménagement n’a pas

pu se faire et qu’il y aurait une différence entre les objets inventoriés par l’huissier de

justice par rapport à ceux apparaissant sur des photos prises récemment ; il s’en

dégagerait qu’il n’y a plus aucun des effets inventoriés.

PERSONNE3.), qui conteste l’existence d’un quelconque bail portant sur l’immeuble

en cause, donne à considérer que la preuve d’un tel bail laisse d’être rapportée. A cet

effet, il fait relever i) que le bail versé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’est pas

enregistré et n’a pas de date certaine, ii) qu’il n’y a aucune trace du paiement d’un

loyer, même si un certificat a été émis par SOCIETE6.) sàrl, iii) que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont été rayés d’office de la commune de ADRESSE4.) en juin 2008,

et iv) que les factures relatives aux taxes communales font apparaître que la

consommation d’eau est inexistante.

Il ne saurait partant être question d’un contrat de bail « réel » ; à supposer qu’il existe

un contrat de bail, il n’y aurait aucune preuve que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

auraient habité les lieux au moment de la vente. D’ailleurs le courrier du 2 avril 2010,

du mandataire de l’époque de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) établirait que le bail

a été résilié à leur initiative.

PERSONNE3.) donne à considérer qu’à l’heure actuelle, aucun loyer n’est payé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; or il ne saurait être admis qu’ils habitent

l’immeuble gratuitement.

Il fait relever que seule une serrure avait été changée en 2008 ; PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) avaient partant accès à l’immeuble. Dans ce contexte, PERSONNE3.)

renvoie aux déclarations faites par PERSONNE1.) lors de sa comparution. Ce n’est

qu’en décembre 2008 qu’PERSONNE3.) a fait changer toutes les serrures.

Il souligne finalement qu’il avait accepté que le déménagement se fasse en février

2010.

L’intimé sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Il résulte des pièces versées relatives aux décisions (du conseil d’administration ou

de l’assemblée générale) prises au sein de la société SOCIETE1.) SA que, tout au

long de ces décisions, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déclaré demeurer à

ADRESSE3.).

Il est en outre constant en cause que, dès le 13 novembre 2001, le siège social de

SOCIETE1.) SA a été établi à ADRESSE3.) ; c’est toujours à cette adresse que le

siège se trouve au moment de l’adjudication de l’immeuble en cause.

A supposer que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient effectivement habité à la

susdite adresse, encore convient-il de déterminer à quel titre l’occupation de

l’immeuble s’effectuait, du moins à partir du 11 novembre 2007, date à partir de

laquelle, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) prétendent occuper l’immeuble en vertu

d’un contrat de bail conclu avec SOCIETE1.) SA, dont PERSONNE1.) était actionnaire

à 95% et dont

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

occupaient les postes

d’administrateurs.

A l’effet d’établir la réalité du bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent le contrat

conclu avec SOCIETE1.) SA le 11 novembre 2007 (Tenancy Agreement), les factures

d’un montant de 750,00 euros chacune, émises à leur encontre par SOCIETE1.) SA

entre le 15 décembre 2008 et le 15 novembre 2008, du chef de « occupation of the

house according to Tenancy Agreement 11.11.2007 », ainsi que d’une lettre adressée

le 14 septembre 2010 par la fiduciaire SOCIETE6.) sàrl, aux termes de laquelle celle-

ci « confirms being in the possession of 12 invoices issued by SOCIETE1.) SA

adressed to the family PERSONNE1.)… A portion of the outstanding payments of

6.850,00 euros has already been paid ».

En l’espèce, la prédite lettre n’a aucune force probante quant aux affirmations qu’elle

contient ; à cela s’ajoute que PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui affirment avoir

payé les loyers, ne versent pas le moindre élément de preuve de la réalité de tels

paiements (aucun extrait bancaire, aucune quittance ne sont versés aux débats !).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent en outre une attestation testimoniale écrite

par PERSONNE6.), aux termes de laquelle, « durant la période d’octobre, novembre

et décembre 2008 », le témoin « s’est rendu au domicile de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à ADRESSE3.) » et que « la maison était meublée et habitée par la

famille PERSONNE1.) ».

Dans ce contexte, le tribunal tient à relever qu’il est surprenant que toute une famille

habite un immeuble pendant la période visée par le témoin, pendant laquelle la

consommation d’eau relative à l’immeuble est inexistante (cf. taxes communales du 3

février 2009 relatives aux mois de septembre à décembre 2008 : nouvelle lecture de

l’eau : 10.500 - ancienne lecture de l’eau : 10.500).

A cela s’ajoute qu’il se dégage des différents actes dressés par l’huissier de justice

PERSONNE7.) qu’en date des 27 mai 2008, 3 octobre 2008, 10 octobre 2008, il n’y

avait pas « âme qui vive » dans l’immeuble en cause, et qu’il ressort d’une réponse

de l’administration communale de ADRESSE4.) à un courrier lui adressé par le

mandataire d’PERSONNE3.) que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été rayés

d’office de l’adresse litigieuse le 30 juin 2008.

Le contenu de l’attestation testimoniale se trouve partant mis en échec par les

éléments objectifs de la cause ; ce n’est dès lors pas sur base de cette attestation que

le tribunal sera amené à conclure à une habitation effective des lieux par les époux

PERSONNE1.) au cours des mois ayant précédé et succédé la vente de l’immeuble,

bien au contraire. Il est en effet une fois de plus surprenant que l’acte d’adjudication

par voie parée du 21 octobre 2008 ne contienne pas la moindre mention relative à

l’existence du contrat de bail dont se prévalent PERSONNE1.) et PERSONNE2.). En

tout état de cause, la mention du cahier des charges suivant laquelle, « les

adjudicataires seront tenus de respecter tous baux verbaux ou écrits », ne saurait à

elle seule établir la matérialité du bail dont PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se

prévalent.

Or, si, tel que le prétendent PERSONNE1.) et PERSONNE2.), un contrat de bail

« réel » portant sur l’immeuble qui a fait l’objet de l’adjudication, avait existé avant et

au moment de cette adjudication, il eut été pour le moins prudent de le faire signaler,

surtout au regard de la circonstance que l’immeuble était manifestement inhabité à

cette époque.

A supposer que le contrat de bail soit réel, il est à noter qu’aux termes de l’article 12

point 5 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à loyer, par dérogation à l’article

1743 du code civil, l’acquéreur d’un logement loué en tout ou en partie ne peut

expulser le locataire dont le bail n’a pas date certaine avant son acte d’acquisition,

mais qui avait été mis en possession des lieux avant cette date à moins que l’une des

conditions définies au paragraphe 2 ne soit réalisée.

Il résulte de cet article que par dérogation à l’article 1743 du code civil, même lorsqu’il

n’a pas date certaine avant l’acte d’acquisition de l’immeuble, le contrat de bail est

opposable au nouvel acquéreur, à condition que le locataire ait été mis en possession

des lieux loués avant la date d’acquisition (Trib. d’arrond. Lux., 21 décembre 2007, n°

111396 du rôle).

Même si l’occupation, respectivement la possession des lieux par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) résulte des éléments de la cause,- étant précisé qu’à l’époque en

cause, ils étaient actionnaire et administrateurs de SOCIETE1.) SA, dont le siège

social était établi à la même adresse, de sorte qu’en tout état de cause l’occupation

de la maison se faisait à ce titre -, encore faut-il prouver, pour pouvoir opposer le bail,

en vertu duquel l’occupation avait lieu, au nouvel acquéreur, que la possession des

lieux se faisait en qualité de locataire.

Il est rappelé que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tentent de prouver la matérialité

du bail et partant leur qualité de locataires par le biais du « tenancy agreement », des

factures émises à leur encontre par SOCIETE1.) SA et du courrier émanant de

SOCIETE6.) sàrl.

Il est encore rappelé qu’il résulte des différents actes dressés par l’huissier de justice

instrumentaire que seule une serrure de l’immeuble avait été remplacée (celle qui

avait été cassée pour entrer dans l’immeuble), et que les autres serrures n’ont pas été

remplacées, de sorte que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pouvaient accéder à

l’immeuble, jusqu’à la date à laquelle PERSONNE3.) a fait changer les serrures, soit

en décembre 2008 (affirmation faite par PERSONNE3.), non contestée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)).

Au vu des éléments objectifs décrits ci-avant et notamment i) le défaut de la preuve

du paiement d’une quelconque somme d’argent à SOCIETE1.) SA au titre du prétendu

loyer pendant la période ayant précédé l’adjudication immobilière, ii) le défaut de

consommation d’eau au cours des mois de septembre et octobre 2008, iii) l’absence

de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) des lieux au moment du passage de l’huissier

accompagné du notaire instrumentaire, en date des 27 mai 2008, 3 et 10 octobre

2008, iv) le fait d’avoir été rayés d’office de l’adresse de l’immeuble litigieux le 30 juin

2008 et v) le fait de ne pas avoir fait état de l’existence du prétendu bail avant, sinon

au plus tard à la date de l’adjudication immobilière, le tribunal estime que la preuve de

l’occupation, respectivement de la possession des lieux par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en qualité de locataires laisse d’être établie, de sorte que le «tenancy

agreement» n’est pas opposable à PERSONNE3.).

Il se dégage des considérations qui précèdent que, même si c’est pour d’autres motifs,

c’est à juste titre que le premier juge a dit la demande de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) non fondée et en a débouté. L’appel relevé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) est partant à dire non fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée pour l’instance d’appel par PERSONNE3.) est à

dire non fondée étant donné que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’est pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure pour l’instance d’appel

d’PERSONNE3.),

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.