Tenant appeal against eviction allowed; rent arrears reduced by mutual termination agreement.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier en date du 12 avril 2012

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 214/2012

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille douze

Numéro 147735 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 17 août

2012,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Erwann SEVELLEC, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147735 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 20

novembre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Dogan DEMIRCAN, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Erwann SEVELLEC, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé avec effet au 1er juin 2010, une chambre à coucher

meublée sise à ADRESSE2.), a été donnée en location par PERSONNE2.), en sa

qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée initiale de 6 mois, renouvelable d’année en année après signature des

deux parties, stipulait un loyer mensuel d’un montant de 385,00 euros et des

charges d’un montant de 50,00 euros par mois.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 6 mars 2012, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg, pour

entendre déclarer résilié le bail aux torts exclusifs de

PERSONNE1.), entendre condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de

1.740,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges locatives (pour les mois de

décembre 2011, janvier 2012, février 2012 et mars 2012), avec les intérêts légaux à

compter de l’échéance contractuelle, sinon de la date d’une mise en demeure, sinon

de la date de la demande en justice, jusqu’à solde, et la somme de 1.305,00 euros à

titre d’indemnité de relocation, sinon tout autre montant à arbitrer par le tribunal,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, se voir

réserver le droit d’augmenter sa demande du chef des mensualités à échoir,

entendre condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans les huit jours

de la notification du jugement à intervenir et voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir. PERSONNE2.) a encore demandé la majoration du taux

d’intérêt légal de trois points à l’expiration du troisième mois suivant la notification du

jugement à intervenir et a sollicité une indemnité de procédure de 750,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 13 juillet 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa

demande au montant de 3.480,00 euros, a :

-

dit la demande fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.480,00

euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.740,00 euros à partir du 6

mars 2012, date de la demande en justice et sur le montant de 1.740,00 euros, à

partir du 3 juillet 2012, date de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde,

-

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration du

troisième mois suivant la notification du jugement,

-

déclaré résilié le bail,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois à

partir de la notification du jugement,

-

autorisé PERSONNE2.) à le faire expulser dans les formes légales et aux frais

de PERSONNE1.), frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

-

condamné

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

une indemnité

de

procédure de 400,00 euros,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement pour ce qui concerne les

condamnations pécuniaires,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que i) PERSONNE2.) réclamait le

paiement des loyers et avances sur charges échus d’avril 2012 à juillet 2012 et

renonçait à l’indemnité de relocation et que ii) la bailleresse déclarait que le locataire

avait quitté les lieux tout en étant dans l’ignorance de la date de son départ. Il a

implicitement retenu que l’affirmation de PERSONNE1.) consistant à dire avoir quitté

les lieux au courant de mars 2012 laissait d’être établie.

Il a retenu que le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue

une violation grave par le preneur des obligations contractuelles lui incombant et

justifie la résiliation du contrat de bail ainsi que le déguerpissement du locataire des

lieux loués.

Il a finalement encore retenu que les pièces versées par PERSONNE1.) en cours de

délibéré, étaient à rejeter pour ne pas avoir fait l’objet d’un débat contradictoire.

De ce jugement, lui notifié en date du 17 juillet 2012, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel suivant exploit d’huissier du 17 août 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à entendre :

-

dire la demande adverse partiellement non fondée,

-

dire que les loyers et avances sur charges ne sont dus que pour les mois de

janvier et février 2012 et pour la moitié du mois de mars 2012,

-

décharger PERSONNE1.) de toute autre condamnation intervenue à son

encontre, y compris celle ayant trait à l’indemnité de procédure,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

donner acte à l’appelant qu’il offre de prouver les faits suivants :

« Attendu qu’en date du 14 mars 2012, sans préjudice de date exacte, Monsieur

PERSONNE1.) a quitté la chambre louée auprès de la dame PERSONNE2.).

Que lorsqu’il a quitté les lieux, en date du 14 mars 2012, Monsieur

PERSONNE1.) a remis les clés de la chambre entre les mains de la dame

PERSONNE2.) qui les a acceptées.

Que le jeu de clés comportait 3 clés.

Que la dame PERSONNE2.) n’a jamais soulevé par la suite du départ du sieur

PERSONNE1.) un quelconque défaut de remise de clés. »

A l’appui de son recours, l’appelant fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu

compte de son paiement du loyer de décembre 2011 d’un montant de 435,00 euros.

Par ailleurs, dans la mesure où il aurait quitté les lieux loués le 14 mars 2012 et

aurait remis un jeu de trois clefs à PERSONNE2.), seuls les loyers et charges de

janvier et février 2012 ainsi que la moitié du mois de mars 2012 seraient redus.

L’appelant reproche finalement au premier juge de ne pas avoir pris en compte les

pièces qu’il a versées en cours de délibéré.

L’intimée, pour sa part, conclut à la confirmation pure et simple du jugement

entrepris. Elle reconnaît que PERSONNE1.) s’est acquitté du paiement de 435,00

euros le 1er décembre 2011, mais demande à voir imputer la somme de 300,00

euros sur la caution, qui n’a jamais été versée, et de 145,00 euros sur le loyer du

mois de décembre 2011.

PERSONNE2.) affirme ignorer la date à laquelle PERSONNE1.) a quitté les lieux,

tout en donnant à considérer que cela devait être vers la mi-mars 2012. Néanmoins,

à défaut de résiliation du contrat en bonne et due forme ainsi que de la remise des

clefs par le locataire, les loyers seraient redus jusqu’à la résiliation judiciaire du

contrat.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que, dans la mesure où il est constant que l’appelant a

d’ores et déjà quitté des lieux pris en location, il ne conclut pas à la réformation du

jugement attaqué en ce que celui-ci a déclaré résilié le bail et ordonné son

déguerpissement.

Le tribunal de céans n’est dès lors pas saisi de ces volets et le présent litige est

limité aux questions des arriérés de loyers et charges locatives ainsi que de

l’indemnité de procédure.

L’appelant ne tirant aucune conséquence de droit du rejet de ses pièces versées en

cours du délibéré de première instance, il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce point. En

tout état de cause, ces pièces figurent parmi celles versées aux juges d’appel qui

pourront donc y avoir égard.

Il résulte des pièces versées que le 1er décembre 2011, PERSONNE1.) a viré la

somme de 435,00 euros à PERSONNE2.). L’ordre de virement ne contient aucune

communication.

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne s’est pas acquitté du paiement de la caution

de 300,00 euros tel que stipulé dans le contrat de bail (fait non contesté),

PERSONNE2.) conclut à voir imputer ce paiement de 435,00 euros sur la caution,

seul le reliquat étant à imputer sur le loyer du mois de décembre 2011.

Le contrat de bail étant résilié, PERSONNE1.) ayant d’ores et déjà quitté les lieux

loués et PERSONNE2.) ne faisant pas état de quelconques dégâts locatifs, il n’y a

pas lieu d’imputer une partie du paiement de la somme de 435,00 euros sur la

garantie locative. Cette demande d’imputation est, compte tenu des circonstances

de la cause, dès lors sans objet.

Dans la mesure où PERSONNE1.) s’est acquitté de la somme de 435,00 euros en

date du 1er décembre 2011, il convient, par réformation du jugement entrepris, de

tenir compte de ce paiement dans le décompte final.

PERSONNE1.) fait ensuite grief au jugement a quo de l’avoir condamné au

paiement des loyers et charges de la seconde moitié du mois de mars 2012 ainsi

que des mois d’avril, mai, juin et juillet 2012 en donnant à considérer avoir quitté les

lieux en date du 14 mars 2012 tout en ayant remis trois clés à PERSONNE2.). Si

celle-ci conteste avoir réceptionné les clefs, elle admet toutefois que PERSONNE1.)

a quitté les lieux à la mi-mars.

A noter dans ce contexte que, suivant courrier du 10 février 2012, adressé à

PERSONNE1.) par PERSONNE2.), celle-ci lui reproche de ne pas avoir exécuté ses

obligations et d’être notamment resté en défaut de payer les loyers et charges de

janvier et février 2012. Se référant au contrat de bail suivant lequel le propriétaire se

réserve le droit de résilier le contrat avec effet immédiat au cas où le locataire ne

respecterait pas l’échéance du loyer dû, PERSONNE2.) lui indique que le contrat est

« cassé » et que le locataire est tenu de « sortir » pour le 15 février 2012

conformément à un courrier lui adressé le 14 janvier 2012 (dont le tribunal ne

dispose pas).

Le mandataire de PERSONNE1.) répond, suivant courrier du 18 février 2012, que

seule une juridiction est habilitée à prononcer une résiliation avec effet immédiat, de

sorte que PERSONNE1.) « ne sortira pas des lieux loués le 15 mars 2012 et qu’il

(lui) appartiendra de procéder par la voie judiciaire ». Ce courrier précise encore que

si la propriétaire devait « passer outre les stipulations légales, d’ordre public en la

matière, et tenter de déloger ou de s’introduire dans la chambre de PERSONNE1.),

elle s’exposera inéluctablement à des sanctions pénales du chef de violation de

domicile ».

Il est cependant constant en cause que PERSONNE1.) a, nonobstant courrier de

son mandataire, quitté les lieux le 14 mars 2012.

Ce faisant, il a implicitement, mais nécessairement, accepté la résiliation du bail telle

que mentionnée par PERSONNE2.) dans son courrier du 10 février 2012.

Le tribunal considère, dans ces conditions, et sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une

mesure d’instruction, que le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des

parties avec effet au 14 mars 2012, de sorte que, par réformation du jugement

querellé, PERSONNE1.) n’est plus redevable des loyers et charges locatives de la

seconde moitié du mois de mars 2012 ainsi que de ceux d’avril à juillet 2012 inclus.

La demande de PERSONNE2.) tendant au paiement des loyers et charges impayés

(janvier, février et la moitié du mars 2012) s’élève dès lors, par réformation, à la

somme de (435,00 + 435,00 + 435,00/2 =) 1.087,50 euros.

Cette somme est à allouer avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en

justice – 6 mars 2012 – jusqu’à solde, le point de départ des intérêts n’étant

entrepris par aucune des deux parties.

Il s’ensuit que l’appel est fondé.

Il n’en demeure cependant pas moins que l’appelant reste tenu d’une condamnation

au profit de l’intimée, raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance d’appel

sont à laisser à sa charge.

PERSONNE1.) étant bénéficiaire de l’assistance judiciaire, tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel, il s’ensuit, d’une part, que la demande de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance, est, par réformation de la décision querellée, à dire non fondée et, d’autre

part, que la demande de l’intimée sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel est également à dire non fondée.

Pour le même motif, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’appelant a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.087,50 euros

augmenté des intérêts au taux légal à partir de la demande en justice – 6 mars 2012

– jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.