Tenant appeal dismissed on damages but landlord appeal partially allowed for partial rent deposit return.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 215/2012

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille douze

Numéro 147716 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 9 août 2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Emilie WATY, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147716 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut fixée pour à l’audience publique du mardi, 20 novembre 2012, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Cathy ARENDT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Emilie WATY, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Par requête du 16 août 2011 PERSONNE1.) a fait convoquer la société anonyme

SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à

loyer pour l’entendre condamner à lui régler au titre d’une indemnité pour défaut de

jouissance et dégâts locatifs un montant de 13.543,37 euros.

Il a déclaré qu’il ne s’opposait pas à ce qu’une compensation judiciaire soit ordonnée

entre le prédit montant et la garantie locative de 8.400,00 euros qu’il détient.

Il a également sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience publique du 27 février 2012 devant le Juge de Paix, PERSONNE1.) a

déclaré augmenter sa demande à 16.977,54 euros tout en maintenant son accord à

ce qu’une compensation judiciaire puisse intervenir entre le prédit montant et la

garantie locative de 8.400,00 euros. L’augmentation de la demande concernait les

postes « frais et taxes communales » et « travaux réalisés après le dépôt de la

requête ».

A la même audience publique du 27 février 2012, la société anonyme SOCIETE1.) a

formulé une demande reconventionnelle afin que PERSONNE1.) soit condamné à

lui restituer la garantie locative de 8.400,00 euros.

A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) a exposé ce qui suit :

« Qu’il a donné en location par contrat de bail du 20 mai 2009 à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège à L-ADRESSE2.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), un immeuble sis à L-

ADRESSE3.), pour un loyer de 2.800,00 euros par mois.

La banque avait pris en location ledit immeuble pour son salarié Monsieur

PERSONNE2.).

Un état des lieux d’entrée fut dressé le 29.05.2009.

Par courrier du 25 août 2010, la société SOCIETE1.) S.A. a résilié le contrat de bail

avec effet au 30 novembre 2010, Monsieur PERSONNE2.) devant quitter le Grand-

Duché de Luxembourg pour des raisons professionnelles.

La banque avait fourni une garantie bancaire de 8.400,00 euros.

Pendant la durée du préavis de résiliation, et alors que l’immeuble avait déjà été

libéré par le locataire, Monsieur PERSONNE1.) procéda à une visite des lieux

ensemble avec une employée de la société SOCIETE2.) qui avait été mandatée par

la société SOCIETE1.) S.A. pour gérer les problèmes en rapport avec le départ du

locataire.

Ont été constatés de nombreux problèmes et dégâts locatifs.

SOCIETE2.) était chargée de faire réparer les dégâts locatifs dans l’immeuble de

Monsieur PERSONNE1.).

Dans la mesure où les travaux n’avançaient pas, malgré les réclamations de

Monsieur PERSONNE1.), la société SOCIETE2.) fut finalement remplacée, à la

demande de SOCIETE1.), par une société SOCIETE3.) S.A. en janvier 2011, sans

préjudice quant à une date plus exacte.

Lors d’une visite des lieux en présence de Monsieur PERSONNE1.) et de Madame

PERSONNE3.), employée de SOCIETE3.), il fut constaté non seulement que les

travaux qu’SOCIETE2.) aurait dû faire effectuer n’avaient pas avancé, mais que par

ailleurs la maison se trouvait dans un état plus déplorable encore qu’au moment du

départ du locataire.

Notamment la porte de garage avait été enfoncée et différents luminaires avaient

disparu.

Des travaux de remise en état ont alors été effectués sous l’égide de SOCIETE3.),

aux frais de la SOCIETE1.) S.A..

Monsieur PERSONNE1.) fut informé, après plusieurs réclamations, le 06.05.2011 à

18.00 heures du soir que la remise des clés devait avoir lieu le lendemain matin.

En date du 07.05.2011, a donc eu lieu la remise des clés.

Un état des lieux de sortie contradictoire fut dressé et il a été constaté que de

nombreux problèmes subsistaient.

La banque SOCIETE1.) a continué à prendre en charge les loyers jusqu’au 7 mai

2011 inclus.

Les problèmes suivants ont été constatés au moment de l’état des lieux de sortie,

sans que cette liste soit limitative :

-

La porte d’entrée en inox devait être nettoyée,

-

le cuivre de la hotte et le bouton étaient à nettoyer,

-

les boutons de cuivre dans la cuisine sont à nettoyer,

-

des lampes ont été cassées par le locataire et n’ont pas été remplacées (une

lampe sur pied et une lampe au WC),

-

dans la cage d’escalier, il y avait une grande griffe sur la deuxième marche qui n’a

pas été réparée par le menuisier,

-

dans la salle de bains, le pare-douche n’a pas été changé,

-

la bande baignoire est en commande, mais n’a pas encore été remplacée,

-

le rond doré fermant la bande est en commande,

-

la clé dans l’armoire est coincée et le plastique du store de gauche est cassé,

-

le lavabo à gauche est à nettoyer,

-

dans la chambre à coucher / bureau au deuxième étage à droite, le carré de la

poignée de porte est à revisser,

-

dans la chambre à coucher au deuxième étage au milieu sur la tablette de la

chambre, côté ADRESSE3.), il y a une griffe,

-

dans la salle de bains au deuxième étage, la pomme de douche est abîmée,

-

dans la cage d’escalier, la peinture sur les différentes traces est à refaire,

-

dans la chambre à coucher au troisième étage, le vélux gauche doit être réparé,

-

dans la salle de bains au troisième étage, le bac de douche est à nettoyer de

même que la paroi de douche,

-

la porte vitrée et la paroi vitrée extérieure entre pièce et salle de bains est à

nettoyer,

-

à l’extérieur seulement trois plantes sur vingt-neuf pots étaient encore existantes,

Monsieur PERSONNE1.) a dû remplacer les autres.

Au vu de l’état impeccable des lieux à l’entrée et de la faible durée d’occupation,

tous les dégâts ne peuvent être considérés comme usure normale.

Il s’agit de dégâts locatifs.

Monsieur PERSONNE1.) demande actuellement les montants suivants :

1) Indemnité pour défaut de jouissance en raison du temps nécessaire pour

trouver un autre locataire et du temps nécessaire pour achever les travaux de

remise en état.

Mai 2011 (8.05-31.05.2011) : 24/31 x 2.800 =) 2.167,74 euros

Juin 2011 :

2.800,00 euros

Juillet 2011 :

2.800,00 euros

Total :

7.767,74 euros

Monsieur PERSONNE1.) a immédiatement publié après remise des clés une

annonce pour remettre en location son immeuble, ce qu’il n’a pas pu faire

auparavant alors que non seulement il ne disposait pas de clés mais que, d’autre

part, l’immeuble était en chantier et ne pouvait pas être visité par des locataires

potentiels dans l’état où il se trouvait.

Par ailleurs, Monsieur PERSONNE1.) ne pouvait pas renseigner un locataire

potentiel jusqu’au 06.05.2011 au soir à partir de quelle date l’immeuble serait

disponible alors qu’il ne disposait d’aucune indication sur la fin des travaux de

remise en état de la part de SOCIETE3.) S.A. et de la part de la SOCIETE1.).

Des travaux restaient à faire, notamment concernant l’escalier en bois, empêchant

une occupation immédiate par un locataire.

Bien que certains problèmes restent toujours en suspens (installation pare-douche,

réparation Vélux), l’immeuble a pu être reloué à partir du 1er août 2011.

Il y a cependant eu une perte de loyers du 08.05.-31.07.2011.

2) Frais ayant dû être payés par Monsieur PERSONNE1.) pendant la période

d’inoccupation

-

taxe poubelles (451,00 euros / 12 x7)

263,00 euros

-

location compteur d’eau

15,00 euros

-

location compteur électrique juin et juillet

53,00 euros

331,00 euros

3) Frais de remise en état des alentours

-

SOCIETE4.)

1.354,34 euros

-

achat de pots de fleurs SOCIETE5.)

384,15 euros

-

Bac à fleurs SOCIETE6.)

99,00 euros

-

nettoyage extérieur des pierres

918,05 euros

-

SOCIETE7.) pots

220,07 euros

2.975,61 euros

4) Autres frais exposés

-

Pièce store salle de bains

5,20 euros

-

Lampe SOCIETE6.)

119,00 euros

-

Store du deuxième étage

602,28 euros

-

SOCIETE8.) 2 factures (27,99 + 110,15)

138,14 euros

-

Menuisier

862,20 euros

1.726,82 euros

5) Frais de présence de Monsieur PERSONNE1.)

742,20 euros

6) Factures restant à payer (pour travaux à faire) :

-

réparation Vélux

p.m.

-

installation sanitaire salle de bains

(paroi douche)

p.m.

-

nettoyage

p.m.

Le montant total réclamé se chiffre actuellement à 13.543,37 euros + p.m.. »

Par exploit d’huissier du 24 avril 2012, PERSONNE1.) a donné citation à la société

anonyme SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

siégeant en matière de bail à loyer en formulant sensiblement les mêmes

prétentions que dans sa prédite requête.

Par jugement du 19 juillet 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a :

dit que la demande de PERSONNE1.) a été valablement introduite par requête

du 16 août 2011,

déclaré irrecevable la demande de PERSONNE1.) introduite par citation du 24

avril 2012,

dit la demande de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence de 8.169,14

euros, partant,

condamné la société anonyme SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 8.169,14 € avec les intérêts sur le montant de 5.904,59 € à partir de

la demande en justice, le 16 août 2011, jusqu’à solde et sur le montant de

2.264,55 € à partir du 27 février 2012 jusqu’à solde,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence

de 8.400,00 euros, partant,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) le

montant de 8.400,00 € (huit mille quatre cents euros) avec les intérêts au taux

légal à partir du 27 février 2012 jusqu’à solde,

ordonné la compensation judiciaire entre les prédites condamnations,

dit non fondées tant la demande de PERSONNE1.) que de la société anonyme

SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure et en a débouté,

fait masse des frais et les a imposé pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié

à la société anonyme SOCIETE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 9 août 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à ce qu’il soit fait

droit à l’intégralité de ses prétentions indemnitaires telles que formulées en première

instance.

Il sollicite, toujours par réformation du jugement entrepris, l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance ainsi qu’une

indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.) S.A. conclut, par confirmation, respectivement par réformation du

jugement entrepris et dès lors par appel incident, au débouté de toutes les

demandes formulées par le bailleur en faisant valoir qu’elle s’est acquittée des loyers

pendant cinq mois et demi au-delà de l’expiration du préavis de résiliation de trois

mois et qu’elle a déboursé approximativement 40.000,00 euros pour la remise en

état de la maison louée. Toute indemnisation dépassant ce montant équivaudrait à

une rénovation intégrale de la maison louée aux frais du locataire, ce qui ne serait

pas acceptable dans la mesure où l’état de la maison était qualifié, pour l’essentiel,

de « bon » dans l’état des lieux d’entrée.

SOCIETE1.) S.A. conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Le tribunal passera en revue, point par point, les différents griefs du bailleur à la

lumière des explications respectives des parties. Avant de ce faire, le tribunal

analysera le litige sous un angle plus global, notamment eu égard à l’indemnité pour

défaut de jouissance.

Discussion générale – indemnité pour défaut de jouissance

Il est constant en cause que le bail entre parties a été résilié en vertu de la clause

diplomatique avec effet au 30 novembre 2010 par courrier du 25 août 2010. Le

préavis contractuel de trois mois a dès lors été respecté.

Pendant la durée du préavis, les lieux avaient déjà été libérés et PERSONNE1.) y a

eu accès et il a constaté, qu’à la sortie du locataire, les lieux loués étaient affectés

d’un certain nombre de dégâts locatifs.

Pour remédier à ces problèmes et pour remettre l’immeuble en l’état, il a été décidé

d’un commun accord avec SOCIETE1.) S.A. que les travaux de réfection se fassent

sous la « régie » de SOCIETE1.) S.A..

SOCIETE1.) S.A. a donc chargé d’abord la société SOCIETE2.) et ensuite

SOCIETE3.) pour coordonner les travaux de réfection des lieux loués. En effet,

d’après PERSONNE1.), SOCIETE2.) n’aurait non seulement pas correctement

effectué les travaux de remise en état (notamment les travaux de peinture, en

particulier en ce qui concerne le stucco), mais en plus certains objets (porte du

garage) auraient été endommagés tandis que d’autres auraient disparu (luminaires,

stores-bateau).

A noter que l’expertise WIES, contrairement aux dires de PERSONNE1.), n’est pas

versée au dossier. Le tribunal ne pourra donc pas se baser sur les affirmations des

parties pour autant qu’elles sont basées sur ce document.

D’après PERSONNE1.), la remise en état des lieux n’aurait pas été satisfaisante, tel

que cela résulte des différents griefs mentionnés dans l’état des lieux de sortie du 7

mai 2011et dont la plupart font l’objet de la présente procédure judiciaire.

PERSONNE1.) estime que ces désordres auraient été incompatibles avec une

relocation rapide des lieux.

Ainsi, il aurait dû lui-même veiller à ce que les travaux de remise en état soient

effectués et ce seraient en particulier deux points qui auraient empêché une

relocation rapide. D’abord, le pare-douche ainsi que le mitigeur de la douche de la

salle de bains principale, bien que commandés à temps, n’auraient été livrés que fin

juillet/début août et, en raison du parquet sur le sol de la salle de bains, celle-ci

aurait été inutilisable jusqu’à la pose de ces deux éléments par la société

SOCIETE9.) qui a eu lieu seulement en date du 3 août 2011.

Ensuite, en raison d’une griffe sur une marche de l’escalier en bois, le menuisier

aurait été obligé de traiter cette griffe (remplissage, ponçage, pose de plusieurs

couches de vernis et séchage consécutif pendant 6 à 8 heures). Ces travaux

auraient été effectués les 13 et 14 juillet 2011 et, pendant ce temps-là, l’escalier

aurait été inutilisable, ce qui empêchait l’accès aux étages supérieurs et ce qui aurait

donc rendu impossible une jouissance normale des lieux et une occupation par un

locataire.

PERSONNE1.) ajoute qu’il aurait été diligent et que, dès la remise des clés du 7 mai

2011, il aurait contacté les corps de métiers nécessaires et qu’il aurait de suite publié

une annonce en vue de la future mise en location de la maison et que celle-ci aurait

finalement été relouée à partir du 1er août 2011, de sorte qu’il estime qu’il aurait droit

à une indemnité couvrant l’indisponibilité de l’immeuble pour la période du 7 mai

2011 au 1er août 2011, soit le montant de 7.767,74 euros.

SOCIETE1.) S.A. s’oppose à cette demande en soutenant que la majorité des

travaux de rénovation étaient terminés fin avril 2011 et que la maison était « tout à

fait louable » au début du mois de mai 2011. D’après SOCIETE1.) S.A., rien n’aurait

empêché PERSONNE1.) de relouer la maison dès l’état des lieux de sortie et la

remise des clés du 7 mai 2011. A titre subsidiaire, SOCIETE1.) S.A. conclut à la

confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a alloué une indemnité d’indisponibilité

équivalente à un mois de loyer.

C’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a

qualifié l’indemnité pour « défaut de jouissance » d’indemnité d’indisponibilité dans la

mesure où celle-ci couvre le préjudice subi par le bailleur par le fait de ne pas

pouvoir relouer les lieux pendant la période nécessaire à la constatation des dégâts

locatifs et de la remise en état des lieux.

Or, contrairement à la description qu’en fait le bailleur, tant les griefs énumérés dans

la requête introductive d’instance (tels que retranscrits ci-dessus) que ceux plus

spécifiquement invoqués pour justifier l’obtention d’une indemnité d’indisponibilité

sont somme toute relativement mineurs et ils justifient tout au plus une indemnité

d’indisponibilité équivalente à un demi mois de loyers, soit la somme de 1.400,00

euros.

En effet, ce laps de temps est largement suffisant pour redresser les désordres

constatés et

SOCIETE1.)

S.A.

ne saurait pâtir du fait que l’installateur,

respectivement le menuisier, bien qu’appelés en temps utile, sont intervenus

tardivement.

Par ailleurs, l’état de l’escalier est qualifié dans l’état des lieux de sortie par les

termes «usure normal/usé (griffes) ». Même à admettre que la ou les griffes

incriminées dépassent l’usure normale, le tribunal ne saurait admettre que la

réfection d’une seule marche (la onzième marche) causerait une indisponibilité de

l’immeuble dans son ensemble. Il s’agit tout au plus d’une limitation de l’accès aux

étages supérieurs le temps de quelques heures qui se trouve dûment indemnisée

par le montant repris ci-dessus.

De même, un mitigeur, respectivement une vanne thermostatique sont disponibles

auprès de grossistes en l’espace d’une ou de deux semaines.

En ce qui concerne la paroi de douche, le tribunal ignore pourquoi elle devait être

changée. SOCIETE1.) S.A. semble dire que c’était parce qu’elle était recouverte de

calcaire. Même à supposer cela, rien n’empêchait le bailleur de garder cette paroi de

douche jusqu’à la livraison et la pose de la nouvelle paroi de douche, évitant ainsi

tout problème d’humidité au niveau du parquet de la salle de bain.

Autres dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P.

31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu

sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n°

35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Pour apprécier une éventuelle dégradation par rapport à l’état lors de la prise à bail,

le tribunal s’en tiendra aux mentions inscrites dans l’état des lieux d’entrée

lesquelles font état, pour la grande majorité des postes, d’un « bon » état. Dès lors,

toute attestation testimoniale versée par PERSONNE1.) pour tenter de prouver que

l’état aurait été très bon, voire neuf ne sera pas prise en considération dans la

mesure où elle prouverait contre l’écrit que constitue l’état des lieux d’entrée.

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Les frais de nettoyage de l’escalier en pierre naturelles

PERSONNE1.) réclame de ce chef la somme de 899,68 euros suivant facture

SOCIETE10.) en argumentant que l’escalier extérieur serait affecté de salissures

imputables au locataire, ce que ce dernier conteste.

Compte tenu des contestations émises par SOCIETE1.) S.A., le tribunal ne peut que

constater que les salissures ne sont pas documentées de sorte que la demande en

indemnisation afférente est à rejeter.

Les frais de remplacement d’une « vingtaine de pots de fleurs » ainsi que des

plantes mortes.

PERSONNE1.) réclame le remboursement de la facture SOCIETE4.) (1.354,34

euros) au titre de remplacement des plantes mortes et l’enlèvement des mauvaises

herbes ainsi que la somme de 703,15 euros au titre des frais de remplacement des

pots de fleurs abîmés.

SOCIETE1.) S.A. conteste également ces demandes tant dans leur principe que

dans leur quantum.

Ici encore, le tribunal rejoint le premier juge lorsqu’il a retenu qu’il est de principe que

le locataire devra entretenir les alentours d’une propriété louée, tels que jardins,

cours et terrasses.

Au vu des photos versées, il semble que la maison louée ne dispose pas de jardin à

proprement parler, mais d’un espace en arrière qui a été aménagé en terrasse. On y

voit un amoncellement d’une quinzaine de pots.

A ce propos, l’état des lieux de sortie (cf. page 18) mentionne ceci :

« espace extérieur (entrée de la maison) ….pots de fleurs du propriétaire = usure

normale » et plus loin «

Jardin : toutes les plantes n’ont pas survécu sauf les

mauvaises herbes sauf 3 plantes sur 29 pots ».

Il faut donc constater qu’il n’y est pas question d’endommagement des pots. Aucune

indemnisation ne sera donc due de ce chef.

En ce qui concerne la facture SOCIETE4.), le tribunal estime qu’il est exagéré de

faire venir un jardinier professionnel pour planter quelques jardinières (d’ailleurs

toujours remplies de terreau) avec des plantes dont une partie sont des plantes

saisonnières (tels que géraniums). On peut donc présumer que, lors de la prise à

bail, il y avait également une partie non négligeable de plantes saisonnières qui

n’auraient de toute façon pas survécu.

Compte tenu de ces éléments, un montant forfaitaire de 300,00 euros indemnisera

de façon appropriée le bailleur.

Frais et Taxes communales

Dans la mesure où le tribunal a retenu ci-dessus que seule une indemnité

d’indisponibilité d’un demi mois à compter du 7 juin 2011 est due, il y a lieu de pro-

ratiser (en arrondissant) les frais et taxes communales à 6/12, ce qui revient à les

diviser par deux.

Tous les autres frais seront à supporter en fonction de la consommation réelle

prouvée.

Ceci revient à dire que :

La taxe poubelle devra être supportée par SOCIETE1.) S.A. à concurrence de

225,50 euros ;

La location du compteur d’eau est due à concurrence de 10,00 euros ;

Les frais de consommation d’eau ne sont pas documentés pour la période de

référence. Par rapport à la pièce n° 30 de PERSONNE1.), il sera donc alloué un

forfait de 20,00 euros ;

La même remarque s’impose à propos des frais d’électricité et de gaz. Au vu de

la pièce n° 33 de PERSONNE1.), un forfait de 250,00 euros sera alloué ;

Les prétendus frais de location de compteur électrique ne figurent pas dans les

pièces censées les documenter (d’après les indications de la page 6 de l’acte

d’appel), de sorte qu’aucun montant ne sera alloué de ce chef ;

La même remarque et conclusion s’impose au regard de la taxe d’évacuation

des eaux pluviales.

En conclusion, le montant à allouer du chef de frais et taxes communales est à fixer

à 505,50 euros.

Frais de menuisier

PERSONNE1.) réclame de ce chef le montant de 862,50 euros correspondant à la

facture du menuisier pour frais de ponçage de la « onzième marche » griffée ainsi

que des frais de réparation de trois serrures et d’une gâche de porte.

C’est à juste titre que le premier juge a tenu compte d’un coefficient de vétusté de

l’escalier en n’allouant qu’un montant de 750,00 euros. Il y a dès lors lieu à

confirmation sur ce point.

Store au deuxième étage

D’après PERSONNE1.), le peintre PERSONNE4.), envoyé sur les lieux par le

locataire, aurait endommagé ce store et il renvoie à l’annexe manuscrite de l’état des

lieux de sortie pour réclamer les frais de remplacement du store (602,28 euros).

Or, il suffit de se reporter au document invoqué par PERSONNE1.) pour constater

qu’il y est noté que ledit store « sera acheté par propriétaire et remboursé par

PERSONNE4.) », PERSONNE4.) étant le peintre PERSONNE4.) et non pas le

locataire.

Dès lors, PERSONNE1.) ne saurait rien réclamer indemnisation à son locataire pour

ce grief.

Frais de représentation et facture SOCIETE11.)

Non seulement la pièce invoquée (n° 26) ne figure pas parmi les pièces versées au

tribunal, mais il est de principe que lorsqu’un bailleur, pour des raisons de confort

personnel, choisit de se faire représenter par un professionnel plutôt que d’assister

personnellement aux visites des lieux ou autres entrevues relative à la location, il ne

pourra pas répercuter les frais supplémentaires ainsi occasionnés sur son locataire.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en ce que ce volet de la

demande a été rejeté.

La même conclusion s’impose en ce qui concerne la facture SOCIETE11.) d’un

montant de 545,02 euros. Dans la mesure où cette société qui a été engagée par

PERSONNE1.) « pour gérer de sa part les interventions et faire les achats des

différents matériaux », il s’agit d’une intervention qui a également été sollicitée par

PERSONNE1.) pour des raisons de confort personnel, de sorte que SOCIETE1.)

S.A. ne sera pas redevable des frais afférents.

Frais de réparation d’un Velux

Il résulte de l’état des lieux de sortie (cf. mention manuscrite en bas de page 16) que

le « velux gauche » doit être réparé.

Cependant, malgré les doutes émis par PERSONNE1.) quant à la compétence

professionnelle de M. PERSONNE5.), il n’en résulte pas moins de son courrier, que

les pièces cassées sont le fruit d’une usure normale et non pas d’un défaut de

manipulation, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu

que les frais afférents chiffrés suivant facture Velux à 129,42 euros ne sont pas à

supporter par SOCIETE1.) S.A..

Frais du deuxième nettoyage

Il est constant en cause que les lieux loués ont fait l’objet d’un nettoyage approfondi

préalablement à la remise des clés du 7 mai 2011.

D’après PERSONNE1.), l’intervention de divers corps de métiers suite à cette

remise des clés aurait à nouveau provoqué des poussières et saletés, raison pour

laquelle la maison aurait dû être nettoyée une deuxième fois de fond en comble, ceci

d’autant plus que les lieux étaient inoccupés pendant une période prolongée

jusqu’au début août 2011.

PERSONNE1.) réclame dès lors remboursement de la facture SOCIETE12.) d’un

montant de 750,41euros.

SOCIETE1.) S.A. s’oppose à cette prétention en expliquant qu’elle avait financé un

nettoyage complet de la maison. A titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du

jugement entrepris en ce que celui-ci n’a alloué à PERSONNE1.) que 50% du

montant réclamé.

Ainsi qu’il a été retenu ci-dessus, des travaux ont encore dû être effectués

postérieurement à la remise des clés pour remédier à certains dégâts locatifs. Il est

incontestable que ces travaux ont, par la force des choses, entraîné des poussières

ou d’autres formes de salissures, ce qui a nécessité un itératif nettoyage de la

maison.

Cependant, ce ne sont pas toutes les parties de la maison qui ont été affectées par

ces travaux (et donc par les salissures) et, d’un autre côté, le tribunal renvoie, à

l’instar du premier juge, à l’attestation testimoniale du peintre PERSONNE4.) de

laquelle il résulte que, fin mai 2011, PERSONNE1.) a lui-même poncé et repeint les

portes des armoires de la cuisine équipée et que ces portes se trouvaient

temporairement entreposées dans la salle à manger et dans la cuisine.

Il est indiscutable que cette opération a provoqué des poussières et salissures qui

ne sont pas imputables à SOCIETE1.) S.A..

Compte tenu des éléments qui précèdent, c’est à bon droit que le premier juge a

considéré que 50% du montant réclamé, soit la somme de 375,20 euros constitue

une indemnisation adéquate pour les frais de nettoyage encourus postérieurement à

la remise des clés.

Autres postes alloués par le jugement entrepris et conclusion

Il résulte de l’analyse du jugement entrepris que les montants suivants ont encore

été alloués, au titre d’indemnisation de divers postes de dégâts locatifs :

Pièce store salle de bains :

5,20 euros ;

Remplacement lampe cassée :

119,00 euros ;

Factures SOCIETE8.) :

138,14 euros ;

Facture paroi de douche :

1.773,66 euros ;

Entretien climatisation :

116,29 euros.

Etant donné que SOCIETE1.) S.A. ne critique pas ces postes, il y a lieu d’en tenir

compte dans le calcul du montant global revenant au titre d’indemnisation des

dégâts locatifs à PERSONNE1.) et qui se chiffre dès lors à la somme de : (1.400,00

+ 300,00 + 505,50 + 750,00 + 375,20 + 5,20 + 119,00 + 138,14 + 1.773,66 =)

5.366,70 euros.

Dans ces conditions, il y a donc lieu, par réformation du jugement entrepris, de

condamner SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.366,70 euros

avec les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, 16 août 2011,

jusqu’à solde.

Garantie locative

Il résulte des explications concordantes des parties que PERSONNE1.) a fait appel

à la garantie bancaire de 8.400,00 euros.

Compte tenu de ce fait, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris, de

condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.A. la somme de 8.400,00 euros

avec les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, 27 février 2012,

jusqu’à solde et d’ordonner la compensation entre les prédites condamnations.

Indemnités de procédure

Faute par les parties de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondée,

par confirmation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance, de même qu’il y a lieu de

dire non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé tandis que l’appel incident est à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) la

somme de 5.366,70 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2011

jusqu’à solde,

confirme le jugement pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.