Landlord wins partial appeal on rent arrears but tenant gets three-month eviction delay under Civil Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 213/2012

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille douze

Numéro 146899 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état,

2) PERSONNE2.), ouvrier, et

3) PERSONNE3.), sans état, les trois demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 20 février 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) à 3) comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE4.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE5.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelants par appel incident,

sub 1) comparant en personne,

sub 2) représentée par son époux, PERSONNE4.).

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 146899 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 20

novembre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Monsieur PERSONNE4.), comparant en personne et représentant son épouse,

PERSONNE5.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé le 26 février 2011 et prenant effet le 1er mars 2011, un

appartement sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE4.), en sa

qualité de bailleur, à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), en leur

qualité de locataires. Le bail, conclu pour une durée de trois ans, renouvelable d’année

en année, stipulait un loyer mensuel de 750,00 euros et des avances sur charges de

100,00 euros, payables au plus tard le 5 de chaque mois.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 8 mars 2012, PERSONNE4.) et son épouse,

PERSONNE5.), ont demandé la convocation de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour :

-

les entendre condamner à leur payer la somme de 3.000,00 euros, au titre

d’arriérés de loyers (pour les mois de décembre 2011 à mars 2012), et la somme

de 600,00 euros au titre d’arriérés d’avances sur charges (pour les mois d’octobre

2011 à mars 2012), avec les intérêts légaux à compter de de la date de la

demande en justice, jusqu’à solde, avec la majoration du taux d’intérêt légal de

trois points à l’expiration du troisième mois suivant la notification du jugement à

intervenir,

-

les entendre condamner à déposer la somme de 1.500,00 euros au titre de la

garantie locative,

-

les entendre condamner à leur payer la somme de 2.250,00 euros, au titre

d’indemnité de relocation (soit l’équivalent des trois mois de loyers),

-

entendre constater la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

-

entendre condamner

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à

déguerpir des lieux loués dans le mois de la notification du jugement à intervenir,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à leur payer une

indemnité de procédure de 500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 24 mai 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir donné acte à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) i) de

l’augmentation de leur demande au montant de 4.800,00 euros (imputation d’un

paiement de 500,00 euros et augmentation du chef des loyers d’avril et mai 2012), ii)

de leur renonciation à voir constater la résiliation du bail et iii) de leur demande tendant

à voir prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et avances sur

charges et constaté que les preneurs restaient en défaut de rapporter la preuve du

paiement des arriérés de loyers et avances sur charges réclamées, a :

-

dit la demande partiellement fondée,

-

condamné

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 4.800,00 euros avec les intérêts

légaux sur le montant de 3.600,00 euros à partir du 8 mars 2012 (date de la

demande en justice) et sur le montant de 1.200,00 euros, à partir du 10 mai 2012

(date de la demande en justice), chaque fois jusqu’à solde,

-

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration du troisième

mois suivant la notification du jugement,

-

résilié le bail aux torts de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

-

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des

lieux loués dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement,

-

autorisé PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à les faire expulser dans les formes

légales et aux frais de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens

de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le défaut de paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave par le preneur des obligations

contractuelles lui incombant et justifie la résiliation du contrat de bail et le

déguerpissement des locataires des lieux loués. Il a dit qu’au vu de la résiliation du

bail, le dépôt de la garantie n’avait plus de raison d’être et que la demande en

allocation d’une indemnité de relocation était prématurée.

De ce jugement, notifié le 25 mai 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) suivant exploit d’huissier du 2 juillet

2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation partielle du jugement entrepris, les appelants concluent à entendre :

-

dire non fondée la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) tendant au

paiement des loyers de février 2012 et mars 2012,

-

partant réduire le montant de la condamnation au montant de 3.100,00 euros,

-

leur donner acte qu’ils proposent, sur base de l’article 1244 du code civil, d’apurer

leur dette moyennant des paiements mensuels de 300,00 euros jusqu’à solde, en

sus du loyer redû,

-

dire cette offre satisfactoire et partant l’entériner,

-

dire non fondée la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement

des locataires,

-

à titre subsidiaire, au cas où la résiliation judiciaire du bail serait prononcée,

donner acte aux appelants qu’ils sollicitent un délai de déguerpissement de six

mois ainsi que la restitution du montant de 1.350,00 euros payé au titre de la

garantie locative,

-

ordonner la compensation judiciaire entre la créance de PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) et celle des appelants à concurrence du montant de 1.350,00

euros.

A l’appui de leur recours, les appelants exposent qu’ils se sont acquittés des loyers et

charges des mois de février et mars 2012, de sorte que le montant redû aux époux

GROUPE1.) ne s’élèverait qu’à la somme de (4.800 – 1.700 =) 3.100,00 euros. Ils

proposent d’apurer cette dette par des paiements mensuels de 300,00 euros.

Ils font grief au premier juge d’avoir résilié le contrat de bail et font plaider que

l’inexécution de leurs obligations contractuelles ne résulte point d’un refus de

s’exécuter, mais d’une impossibilité matérielle liée à une situation financière

particulièrement éprouvante.

Au cas où le tribunal devrait néanmoins confirmer la résiliation du bail, les appelants

concluent à la restitution de la garantie locative de 1.350,00 euros et à la

compensation avec le montant redû par eux.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris pour autant qu’il a été

fait droit à leurs demandes en condamnation aux arriérés de loyers et de charges ainsi

qu’en résiliation et en déguerpissement. Ils augmentent leur demande à raison des

loyers et charges échus en cours d’instance (juin à novembre 2012) et, renvoyant à

un décompte, réclament un montant total de 13.000,00 euros.

Ce décompte n’ayant pas été communiqué à l’avance au mandataire des parties

appelantes, celui-ci n’ayant partant pas été mis en mesure d’en prendre utilement

connaissance et ayant ainsi contesté le montant des charges mis en compte, les

époux GROUPE1.), souhaitant néanmoins obtenir une condamnation (du moins pour

les arriérés de loyers), ont, à l’audience des plaidoiries du 20 novembre 2012, renoncé

à leur demande relative au paiement des charges locatives et réclament dès lors

actuellement uniquement les arriérés de loyers. Il échet de leur en donner acte.

Les époux GROUPE1.) interjettent appel incident en ce qu’il n’a pas été fait droit à

leurs demandes en obtention d’une indemnité de relocation de trois mois (2.250,00

euros) et en paiement de la garantie locative de 1.500,00 euros.

Motifs de la décision

Le tribunal tient d’emblée à noter que, bien que le contrat de bail ait été conclu par

PERSONNE4.) seul, en sa qualité de bailleur (à l’exception de son épouse

PERSONNE5.)), les parties appelantes n’ont, à aucun instant de la procédure,

soulevé un quelconque défaut de qualité à agir dans le chef de PERSONNE5.) qui

réclame, ensemble avec son époux, plusieurs montants. Dans la mesure où il

n’appartient pas au tribunal de soulever d’office ce moyen, le présent jugement ne

mettra pas PERSONNE5.) d’office hors cause.

Compte tenu de la renonciation des parties intimées à poursuivre le paiement des

charges locatives, leur demande (tendant uniquement au paiement des loyers

impayés) s’élève à la somme de (12 mois x 750,00 euros – 500,00 euros =) 8.500,00

euros (loyers de décembre 2011 à novembre 2012 inclus moins le paiement de la

somme de 500,00 euros tel que reconnu à l’audience des plaidoiries de première

instance).

Les époux GROUPE1.) reconnaissent que les parties appelantes se sont acquittées

des loyers des mois de février et mars 2012, de sorte qu’il convient, par réformation

du jugement entrepris, de tenir compte de ces paiements de (2 x 850,00 euros =)

1.700,00 euros.

Par réformation du jugement attaqué, il y a lieu de dire la demande des époux

GROUPE1.), du chef des arriérés de loyers, fondée à concurrence du montant de

(8.500,00 – 1.700,00 =) 6.800,00 euros, outre les intérêts au taux légal tels que repris

au dispositif du présent jugement.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation réclamée par les bailleurs, le locataire

est tenu, en cas de résiliation fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation conformément à l'article 1760 du code civil.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Or, l’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, t. IV, no 408).

En l’espèce, comme les locataires occupent toujours le bien donné à bail, il y a lieu,

par confirmation du jugement entrepris, de dire non fondée la demande en obtention

d’une indemnité de relocation comme étant prématurée en ce qu’elle tend à la

réparation d’un préjudice futur.

Les époux GROUPE1.) font encore grief au jugement entrepris de les avoir déboutés

de leur demande tendant au paiement de la garantie locative de 1.500,00 euros, tandis

que les appelants concluent à la restitution de cette garantie locative, qu’ils affirment

avoir payée à hauteur de 1.350,00 euros.

En application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient aux parties

appelantes d’établir s’être libérées du paiement leur réclamé.

Les parties appelantes restent toutefois en défaut de prouver s’être acquittées de la

garantie locative, le décompte unilatéralement établi par elles (et contesté par les

intimés) n’ayant aucune force probante.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) occupant toujours le bien loué, il

convient, par réformation du jugement attaqué, de faire droit à la demande des intimés

et de condamner les parties appelantes au paiement de la somme de 1.500,00 euros.

Cette somme n’est pas à augmenter des intérêts au taux légal, à défaut pour les époux

GROUPE1.) d’avoir formulé une demande en ce sens.

En ce qui concerne l’échelonnement de la dette sollicitée par les appelants, le juge

peut, en vertu de l’article 1244 alinéa 2 du code civil, en considération de la position

du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais

modérés pour le paiement.

Cette disposition légale étant d’interprétation restrictive, il n’y a lieu d’accorder le

bénéfice de délais de grâce qu’avec la plus grande circonspection.

Le délai de grâce n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable qu’à

l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de

sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection

approximative de l’évolution future de sa situation financière (voir en ce sens : TAL 30

mars 2007, n° 98050 du rôle).

Les parties appelantes se limitent à proposer de payer la somme mensuelle de 300,00

euros jusqu’à apurement de leur dette.

Elles ne fournissent toutefois aucun élément de nature à établir que leur situation

financière va s’améliorer dans un proche avenir et restent de même en défaut d’établir

un plan de remboursement vérifiable.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), se bornant à invoquer leur

situation personnelle difficile, sont partant à débouter de leur demande.

Au vu des développements qui précèdent en ce qui concerne le non-paiement des

loyers, le jugement entrepris est, par adoption des motifs du premier juge, à confirmer

en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire, sauf à

reporter le délai de déguerpissement à trois mois à partir de la signification du présent

jugement.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident sont partiellement fondés.

Dans la mesure où PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont tenus

d’une condamnation au profit des intimés, les frais et dépens de l’instance d’appel

sont à laisser à leur charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels incident et principal en la forme,

donne acte à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) qu’ils renoncent à leur demande

tendant au paiement des arriérés de charges locatives,

dit les appels principal et incident partiellement fondés,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à

payer

à

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 6.800,00 euros avec les intérêts au

taux légal sur le montant de 3.600,00 euros à partir du 8 mars 2012, sur le montant

de 1.200,00 euros à partir du 10 mai 2012 et sur le montant de 2.000,00 euros à partir

du 20 novembre 2012, à chaque fois jusqu’à solde,

condamne encore PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 1.500,00 euros au titre de la garantie

locative,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trois mois à partir de la signification du présent jugement,

déboute PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande basée

sur l’article 1244 du code civil,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.