Landlord's appeal dismissed; court confirms lease termination for personal need and sets one-month eviction deadline.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 201/2012

Audience publique du mardi, vingt novembre deux mille douze

Numéro 146403 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 11

juin 2012,

comparant par

Maître

Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat,

demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

L’affaire, inscrite sous le numéro 146403 du rôle et appelée pour fixation le 3 juillet

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 octobre 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 6 novembre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Miloud

AHMED-BOUDOUDA,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 20

novembre 2012, le

jugement

qui suit :

Suivant requête du 5 octobre 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

constater la résiliation du contrat de bail signé entre parties pour besoin personnel

dans le chef du fils d’PERSONNE3.), pour voir ordonner le déguerpissement

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et pour les voir condamner à la somme de

750,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 28 avril 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a constaté la

résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef du fils de la requérante.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel de ce jugement.

Suivant jugement d’appel du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 8 novembre

2011, le jugement du 28 avril 2011 a été annulé et les parties ont été renvoyées en

prosécution de cause devant le tribunal de paix autrement composé.

A l’audience du 25 avril 2012 devant le tribunal de paix, PERSONNE3.) a demandé

acte qu’elle sollicite le déguerpissement d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) avec

effet immédiat.

Conformément à la requête introductive de première instance, PERSONNE3.) a

exposé que, suivant contrat de bail du 22 septembre 2005, modifié les 25 août 2007

et 5 mai 2008, elle a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un

appartement sis au deuxième étage d’un immeuble situé à L-ADRESSE1.). Elle a fait

valoir que le contrat de bail a été résilié par courrier du 24 février 2010 pour besoin

personnel dans le chef de son fils PERSONNE4.) vivant avec elle.

Les locataires ont contesté en ordre principal la qualité de fils de PERSONNE3.) et

subsidiairement le besoin personnel dans chef du fils de la requérante.

Considérant que la qualité de fils de la requérante résultait de la production d’un

certificat de composition de ménage, rappelant qu’en matière de résiliation du bail pour

besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que ses affirmations ne

sont pas contredites par les éléments de la cause, que tel n’était pas le cas en l’espèce,

et retenant que la résiliation est valablement intervenue par courrier recommandé du

24 février 2010 avec un préavis de 6 mois se terminant le 23 septembre 2010

conformément à l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 23 mai 2012 :

-

dit que le bail a été régulièrement dénoncé pour besoin personnel dans le chef du

fils d’PERSONNE3.),

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les quinze jours de la notification du présent

jugement,

-

au besoin, autorisé la partie demanderesse à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers employés,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes basées sur l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 11 juin 2012, pour voir, par réformation du jugement entrepris :

« En ordre principal :

Annuler principalement sur base de l’article 6 CEDH (droit au procès équitable) le

jugement entrepris et par conséquent remettre les parties dans leur pristin état suite à

l’utilisation dévoyée d’un certificat de composition de ménage.

En tous cas, constater la violation de l’article 6 de la Convention européenne des droits

de l’homme.

Subsidiairement par réformation, dire la demande de déguerpissement dans le chef

du prétendu fils irrecevable pour défaut de preuve rapportée de sa qualité de fils de la

requérante en besoin personnel.

Plus subsidiairement, par réformation, dire la demande de déguerpissement dans le

chef du prétendu fils non fondée pour défaut de preuve rapportée de sa qualité de fils

de la requérante en besoin personnel.

En ordre subsidiaire, par réformation du jugement entrepris :

Quant à la demande en résiliation:

Dire le besoin personnel invoqué par la dame PERSONNE3.) dans sa dénonciation

du 24 février 2010 fallacieux comme n’étant pas réel.

Débouter la dame PERSONNE3.) de sa demande tendant à voir constater la résiliation

du bail.

Quant au déguerpissement prononcé:

Principalement de dire la demande en déguerpissement non fondée.

Partant débouter la Dame PERSONNE3.) de sa demande en déguerpissement.

Subsidiairement, dire la limitation du délai de déguerpissement à une durée de quinze

jours non fondé.

Accorder aux preneurs un délai de déguerpissement de six mois ou de toute autre

durée à arbitrer par votre tribunal à compter de la signification du jugement à

intervenir. »

Les appelants demandent encore à être déchargés de la condamnation à l’indemnité

de procédure prononcée par le premier juge et ils sollicitent l’allocation d’une indemnité

de procédure de 500,00 euros pour la première instance et une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent par ailleurs au rejet d’une farde de 3

pièces qui leur a été communiquée la veille de l’audience à 16 heures et qui contient

notamment un extrait de l’acte de naissance du fils d’PERSONNE3.). La prise en

compte de cette farde les priverait du droit à un procès équitable et violerait l’article 6

de la Convention Européenne des Droits de l’Homme.

A l’appui de leur appel, les appelants expliquent qu’ils contestent la qualité de fils de

PERSONNE4.) et ils font grief au premier juge d’avoir déduit cette qualité du certificat

de composition de ménage versé par PERSONNE3.). Ce faisant, le premier juge aurait

fait une « utilisation dévoyée d’une pièce officielle » puisque ladite pièce n’établirait

pas la filiation entre PERSONNE3.) et son fils. Cette preuve ne pourrait être rapportée

que la production d’une copie de l’acte de naissance du fils de PERSONNE4.).

En se basant néanmoins sur le certificat de composition de ménage, le premier juge

aurait eu recours à un mode de preuve illégal, ce qui aurait violé le droit

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à un procès équitable, raison pour laquelle le

jugement entrepris serait à annuler sur base de l’article 6 de la Convention Européenne

des Droits de l’Homme.

A titre subsidiaire, les appelants estiment que le besoin de résiliation invoqué serait

fallacieux. En réalité, PERSONNE3.) aimerait se débarrasser de ses locataires suite à

des perquisitions pénales opérées dans les lieux loués. Ainsi, tous les moyens seraient

bons pour faire partir les locataires et le souci de la bailleresse ne serait nullement le

besoin d’indépendance de son fils qui pourrait très bien se reloger ailleurs avec les

loyers perçus par sa mère.

Pour étayer leurs dires, les locataires renvoient aux antécédents procéduraux entre

parties. Ainsi, PERSONNE3.) aurait essayé de faire résilier le bail en invoquant de

prétendus troubles de voisinage. Or, par jugement du 12 février 2010 du tribunal de

paix, elle aurait été déboutée de cette demande.

Au lieu de faire appel, elle aurait, par courrier du 24 février 2010, soit pendant le délai

d’appel, demandé la résiliation du bail pour besoin personnel dans le chef de son fils.

Cette attitude démontrerait que le motif invoqué ne serait pas sérieux et ne

constituerait qu’un simple prétexte pour faire déguerpir les locataires qui se sont

régulièrement acquittés de tous les loyers.

Dans ces conditions, PERSONNE3.) serait à débouter de sa demande en résiliation

du bail et de sa demande en déguerpissement des locataires.

A titre encore plus subsidiaire, les locataires demandent, au vu de leur situation

financière (ils sont tous les deux bénéficiaires du RMG et leur recherche d’un nouveau

logement auprès du Fonds du Logement est restée infructueuse), à pouvoir bénéficier

d’un délai de déguerpissement de 6 mois à compter de la signification du jugement à

intervenir.

PERSONNE3.) soulève d’abord l’irrecevabilité de l’appel sur base de l’article 12(3) de

la loi du 21 septembre 2006, au motif qu’en vertu de cette disposition, le jugement

entrepris ne serait pas susceptible d’appel.

Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer qu’elle avait déjà annexé à son courrier de résiliation le certificat de

composition de ménage ainsi qu’une copie de la carte d’identité de son fils. Or, le

certificat de composition de ménage a été établi d’après les données du fichier de la

population ce qui correspondrait in fine à l’état civil. PERSONNE3.) estime donc qu’elle

a bien rapporté la preuve qu’il s’agit de son fils.

D’après PERSONNE3.), le besoin personnel tel qu’invoqué est réel et ne serait en rien

contredit par les éléments du dossier. Dans ces conditions, il appartiendrait aux

appelants qui mettent en doute la qualité de fils de PERSONNE4.) d’en rapporter la

preuve.

D’ailleurs, il serait tout à fait légitime que son fils, né en 1977, veuille quitter le domicile

de sa mère à 35 ans. D’après la jurisprudence, le bailleur serait cru sur parole quant à

l’existence du besoin personnel et l’unique remède ouvert aux locataires serait

l’allocation de dommages et intérêts s’il s’avère que l’affirmation du besoin personnel

a été mensongère.

PERSONNE3.) s’oppose encore à la demande en annulation du jugement entrepris. Il

n’y aurait en effet ni cause d’annulation du jugement ni atteinte au droit à un procès

équitable dans la mesure où le premier juge n’aurait qu’analysé les pièces qui lui ont

été soumises pour prouver les prétentions de PERSONNE3.) conformément à l’article

58 du nouveau code de procédure civile.

Pour autant que le tribunal devait écarter les pièces dont les appelants demandent le

rejet, PERSONNE3.) demande à ce que l’affaire soit refixée afin de permettre aux

parties adverses de prendre position sur lesdites pièces.

D’après PERSONNE3.), l’appel aurait été interjeté dans le seul but de gagner du temps

et pour cette raison elle s’oppose à toute extension du délai de déguerpissement, ceci

d’autant plus que les appelants ne documentent pas qu’ils sont à la recherche d’un

nouveau logement.

Enfin, PERSONNE3.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel ainsi qu’à une indemnité pour procédure d’appel abusive

et vexatoire de 750,00 euros.

Les appelants concluent au rejet du moyen d’irrecevabilité de l’appel, en faisant valoir

que l’appel ne viserait pas la décision de déguerpissement, mais tendrait à voir

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le contrat de bail a valablement

été dénoncé par PERSONNE3.). Or, tous les litiges ayant pour objet des contestations

entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles seraient susceptibles d’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

Suivant l’article 12 (3) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006, le locataire, dont le

bailleur a résilié le bail moyennant un préavis de six mois pour besoin personnel, peut,

sous peine de forclusion dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, demander

une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette

demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le

déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six

mois.

Suivant cette même disposition, la décision du juge de paix autorisant le

déguerpissement forcé du locataire n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel.

Conformément aux conclusions des appelants, le tribunal retient qu’en vertu de cette

disposition, sont exclues de la possibilité d’interjeter appel uniquement les décisions

ayant eu à se prononcer exclusivement sur le déguerpissement.

En revanche, les autres décisions, qui ont eu à trancher, en outre, une autre

contestation entre bailleurs et locataires relative à l’existence ou l’exécution du bail, ne

tombent pas dans le champ d’application de l’article 12(3) alinéa 2, mais dans celui de

l’article 19 de la loi du 21 septembre 2006, lesquelles sont appelables en vertu de

l’article 25 de cette même loi.

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris que le juge de paix s’est d’abord prononcé

sur le bien-fondé de la résiliation, respectivement de la dénonciation du contrat de bail

pour besoin personnel avant de se prononcer sur le bien-fondé du déguerpissement.

Il ne s’agit dès lors pas d’une décision dont l’objet est limité au déguerpissement de

sorte qu’elle est, eu égard aux développements qui précèdent, susceptible d’appel.

L’appel est partant à déclarer recevable.

Quant à la demande d’annulation du jugement entrepris

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, les appelants reprochent au premier juge d’avoir eu

recours à une « preuve illégale » en inférant du certificat de composition de ménage

la qualité de fils de PERSONNE4.). Ils y voient une violation de leur droit à un procès

équitable ce qui devrait avoir comme conséquence l’annulation du jugement entrepris.

Ce moyen est manifestement dénué de tout sens.

En effet, si le premier juge tire une analyse ou une conclusion juridique d’un élément

de preuve qui a été régulièrement communiqué et qui a fait l’objet d’un débat

contradictoire et si les appelants sont d’avis que cette analyse ou conclusion serait

juridiquement erronée, il leur est tout à fait loisible de solliciter la réformation du

jugement entrepris sur ce point, mais en aucun cas un tel grief ne saurait constituer

une entorse au droit des parties à un procès équitable et encore moins une cause

d’annulation d’un jugement.

Ce qui est visé en dernière analyse, c’est une appréciation et une motivation

prétendument erronée, laquelle, contrairement à une absence de motivation ou à une

motivation insuffisante est à redresser par la réformation mais non par l’annulation.

Le moyen d’annulation est dès lors à rejeter.

Quant à la demande tendant au rejet de la farde de 3 pièces de Maître KRIEGER

Suivant les dispositions de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, et

indépendamment du droit plus général à un procès équitable, les parties doivent se

faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles

fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens

de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter du débat

les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication préalable des pièces est nécessaire à l’exercice des droits de la

défense qui exigent la libre contradiction.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait

matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour préparer sa

défense. Même si la farde en question ne contient que trois pièces sans complexité

particulière, le tribunal retient que tel n’a pas été le cas en l’espèce alors qu’il est

constant en cause que cette farde n’a été communiquée au mandataire adverse que

la veille, à 16 heures, de l’audience de plaidoiries de 9 heures du matin.

Cette communication des pièces est par conséquent à considérer comme étant tardive

de sorte qu’il y a lieu d’accueillir la demande des appelants et de rejeter la farde de

trois pièces de Maître KRIEGER.

Il n’y a cependant pas lieu de refixer l’affaire dans la mesure où le tribunal, pour des

raisons qui seront exposées

ci-dessous, ne se basera pas sur les pièces

communiquées tardivement.

Quant au fond

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du

dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au

besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments

de la cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin

invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé et sur base des

indications fournies par le bailleur (cf. TAL 21 mars 1985, n° rôle 32262).

Le bailleur n'a pas à supporter de preuve « stricto sensu ».

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l'affirmation du

propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (cf. TAL 27

mars 1997, n° rôle 58372).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi du 21 septembre 2006 (cf. page 26 du

commentaire des articles, documents parlementaires n° 5216) que ces solutions

jurisprudentielles sont toujours valables sous l’empire de cette nouvelle loi.

En l’espèce, il s’agit donc d’apprécier si l’affirmation d’PERSONNE3.), d’après laquelle

elle veut résilier le bail pour installer son fils de 35 ans dans les lieux loués, est

contredite par les éléments du dossier.

Ces éléments doivent évidemment être des éléments objectifs et ne sauraient résulter

de contestations ou de dénégations articulées pour les besoins de la cause.

En l’espèce, en application des principes énoncés ci-dessus, le tribunal constate

qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation

d’PERSONNE3.), ni quant à la qualité de son fils, ni quant à la réalité du besoin

invoqué.

Au contraire, le certificat de composition de ménage, même s’il n’a pas la même force

probante qu’un extrait d’un acte de naissance, corrobore néanmoins les dires

d’PERSONNE3.) puisqu’il mentionne que cette dernière a un fils portant le prénom

PERSONNE4.), né en 1977, et qui demeure au même domicile qu’PERSONNE3.).

Si les appelants sont d’avis qu’il ne s’agit pas du fils d’PERSONNE3.), c’est à eux

qu’incombe la charge de la preuve de cette affirmation et il n’appartient pas à la

requérante initiale, dans le cadre d’un litige de bail à loyer, à rapporter la preuve

positive du lien de filiation qui l’unit à son fils. Dans ces conditions, la production de

l’acte de naissance de PERSONNE4.) n’est pas nécessaire et il n’y a pas lieu de refixer

l’affaire pour permettre à PERSONNE3.) de communiquer ledit acte de naissance.

Par ailleurs, ce n’est pas parce qu’une procédure de résiliation motivée par de

prétendus troubles de voisinage n’a pas été couronnée de succès que le besoin

personnel actuellement invoqué serait à mettre en doute. Il s’agit là de deux causes

de résiliation indépendantes dont l’une n’influe pas sur l’autre et aucune conséquence,

surtout si elle se fonde sur les mobiles du bailleur, ne peut être tirée de l’une de ces

procédures sur l’autre.

Le tribunal en conclut, à l’instar du premier juge, que l’affirmation du bailleur n’est donc

pas contredite par les éléments de la cause, raison pour laquelle il y a lieu de confirmer

le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bail a été valablement résilié pour

besoin personnel dans le chef du fils d’PERSONNE3.) et qu’il a ordonné le

déguerpissement des locataires des lieux loués.

Depuis le courrier de résiliation de février 2010, les locataires ne documentent que

quelques démarches sporadiques auprès du Fonds du Logement pour trouver un autre

logement. Ils ne fournissent aucun élément d’appréciation qui justifierait d’étendre le

délai de déguerpissement au-delà du délai usuel d’un mois à compter de la

signification du présent jugement, de sorte qu’il y a lieu de retenir un délai de

déguerpissement d’un mois.

Conformément à l’argumentation des locataires, rien ne permet d’affirmer que l’appel

aurait été interjeté dans un but dolosif ou qu’il constituerait l’exercice abusif d’une voie

de recours. Dans ces conditions, la demande d’indemnisation d’PERSONNE3.) basée

sur l’article 6-1 du code civil est à déclarer non fondée.

En revanche, au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE3.) l’entièreté des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a

lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué une indemnité de procédure de

500,00 euros à PERSONNE3.) et il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 750,00 euros

pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à dire non

fondé.

Au vu du l’issue du litige, les demandes d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure sont à dire non fondées tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette le moyen d’annulation soulevé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

écarte des débats la farde de trois pièces de Maître Georges KRIEGER,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) basée sur l’article 6-1 du code civil,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 750,00 euros la demande de PERSONNE3.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 750,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.