Landlord wins appeal for unpaid rent and lease termination; tenants' procedural claims dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 195/2012

Audience publique du mardi, treize novembre deux mille douze

Numéro 142517 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette

du 22 décembre 2011,

comparant par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142517 du rôle et appelée pour fixation le 31 janvier

2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 6 mars 2012, 8 mai 2012, 3 juillet

2012 et finalement à l’audience publique du mardi, 30 octobre 2012, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Max MAILLIET, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth MACHADO,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

novembre 2012, le

jugement

qui suit:

Rétroactes

Suivant contrat de bail du 13 juillet 2010, un appartement sis à ADRESSE3.) a été

donné en location par SOCIETE1.) S.A. à PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Le bail,

conclu pour 1 an, 2 mois et 15 jours, a débuté le 15 juillet 2010 ; le loyer mensuel a

été fixé à 900,00 euros, les charges à 150,00 euros par mois, de sorte que le montant

mensuel redû par les locataires s’élève à 1.050,00 euros par mois.

Par requête du 16 décembre 2010, SOCIETE1.) S.A. a demandé la convocation de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux

fins de les entendre condamner à lui payer la somme de 5.575,00 euros,

principalement du chef d’arriérés de loyers et de charges (pour les mois de juillet 2010

à décembre 2010), subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts

légaux à partir de l’échéance respective des loyers, sinon de la date d’une mise en

demeure du 1er octobre 2010, sinon de la demande en justice, avec majoration du

taux d’intérêt légal de 3 points à l’expiration du 3e mois suivant la notification du

jugement à intervenir. SOCIETE1.) S.A. a en outre sollicité la résiliation judiciaire du

bail avec effet immédiat, aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et a

demandé à voir réserver la demande tendant au déguerpissement de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) des lieux loués. SOCIETE1.) S.A. a sollicité une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats menés en première instance, SOCIETE1.) S.A. a augmenté sa

demande au montant de 15.225,00 euros, du chef des loyers et charges échus entre

le 15 juillet 2010 et le mois de septembre 2011. La partie requérante a demandé acte

qu’elle sollicitait la condamnation solidaire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui

payer le montant réclamé. Elle a exposé que les clés de l’appartement n’avaient pas

été délivrées aux locataires en raison du défaut par ceux-ci d’avoir fourni la garantie

bancaire de 2.700,00 euros (en application de l’article 8 du contrat de bail). Elle a

souligné qu’une mise en demeure de fournir la garantie bancaire été adressée aux

locataires en date du 1er octobre 2010, mais que ce courrier est resté sans suites. Il

s’en est suivi deux autres mises en demeure des 26 octobre 2010 et 10 novembre

2010. SOCIETE1.) S.A. a estimé que le défaut de paiement de la garantie locative par

les locataires constitue une violation grave du contrat de bail (articles 1728 et 1741 du

code civil) et justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont, en premier lieu, fait valoir que le bail a été

conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation de la part de

l’administration communale de louer des chambres. Cette condition ne s’étant pas

réalisée, le contrat n’aurait jamais sorti ses effets. En second lieu, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont donné à considérer que le contrat n’avait pas été valablement

conclu, faute d’avoir été signé par SOCIETE1.) S.A.. Finalement, les locataires ont fait

valoir ne pas être liés par le contrat de bail faute d’avoir reçu exécution, le bailleur

n’ayant pas délivré les lieux loués, à défaut d’avoir remis les clés de l’appartement. Ils

ont formulé une demande reconventionnelle aux fins d’entendre condamner

SOCIETE1.) S.A. à leur payer la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et

intérêts pour procédure vexatoire et abusive et une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 11 novembre 2011, le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette a :

-

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

la résolution du bail, fondée,

-

prononcé la résolution du contrat de bail,

-

dit les demandes de SOCIETE1.) S.A. tendant i) au paiement d’arriérés de loyer

et d’avances sur charges et ii) à la résiliation du bail, non fondées,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

tendant à l’octroi de dommages et intérêts sur base article 6-1 du code civil,

-

condamné SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 500,00 euros,

-

rejeté la demande de SOCIETE1.) S.A. tendant à l’octroi d’une indemnité de

procédure,

-

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’octroi

d’une indemnité de procédure,

-

condamné SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 500,00 euros,

-

condamné SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a écarté le moyen tiré du défaut de validité du

contrat pour défaut de signature par SOCIETE1.) S.A. et a retenu qu’il n’était pas établi

que le contrat de bail ait été conclu sous condition suspensive invoquée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; le moyen tendant à entendre dire que contrat

n’aurait pas sorti ses effets a été déclaré non fondé.

Le premier juge a interprété le moyen de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

entendre dire qu’ils ne sont pas liés par le contrat de bail, comme demande tendant à

voir prononcer la résolution du bail. Il a souligné que le bail implique la délivrance du

bien dont le preneur peut jouir ; elle est de l’essence de louage et le bailleur ne peut

en être dispensé. Il a relevé que le contrat de bail conclu entre parties a pris effet le

15 juillet 2010, de sorte que l’entrée en jouissance des lieux par les preneurs devait

se faire au plus tard à cette date. Il a dit que SOCIETE1.) S.A. ne saurait se prévaloir

du droit de refuser le remise des clés et partant la délivrance du bien loué, au motif du

défaut par les locataires de la fourniture de la garantie bancaire. Il a constaté que les

éléments de la cause n’établissaient pas que les locataires aient refusé de prendre

réception des lieux loués ; après avoir retenu que SOCIETE1.) S.A. avait failli à son

obligation essentielle de délivrance des lieux loués, le premier juge a dit qu’il y avait

lieu de prononcer la résolution du contrat de bail, telle que sollicitée par les locataires.

Le premier juge a dit que de par le fait pour SOCIETE1.) S.A. d’avoir agi en justice, la

bailleresse a agi avec une légèreté blâmable, de sorte qu’il a dit fondée la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour procédure vexatoire et

abusive.

De ce jugement, appel a été régulièrement interjeté par SOCIETE1.) S.A. suivant

exploit d’huissier du 22 décembre 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à entendre condamner les

époux GROUPE1.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à lui

payer la somme de 15.225,00 euros, du chef des loyers et charges impayés, sinon au

titre de dommages-intérêts, avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives des loyers, sinon de la mise en demeure du 1er octobre 2010, sinon encore

de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle conclut à la résiliation du contrat de bail

avec effet immédiat aux torts exclusifs des locataires. SOCIETE1.) S.A. demande

encore la réformation du jugement attaqué en ce qu’elle a été condamnée au

paiement d’une indemnité de procédure et d’une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire et conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur de 1.250,00 euros.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) S.A. fait exposer que les locataires ne

se sont acquittés d’aucun loyer et ne lui ont jamais remis de garantie locative, « se

désintéressant complètement du bail et laissant le bailleur dans l’ignorance la plus

totale ».

La société

SOCIETE1.)

S.A. soutient qu’elle était dans l’obligation d’agir

judiciairement afin de « débloquer » la situation, alors que pendant plus d’un an elle

était « bloquée », n’encaissant aucun loyer pour l’appartement loué et étant dans

l’impossibilité de le relouer.

L’appelante reproche au premier juge d’avoir retenu qu’elle avait failli à son obligation

de délivrance des lieux, alors que les parties auraient expressément stipulé dans leur

contrat, signé des deux parties et soumis à aucune clause suspensive, que le bailleur

serait en droit de refuser la remise des clefs au cas où la garantie locative ne serait

pas disponible le jour prévu pour l’entrée dans les lieux. Il aurait ainsi d’abord

appartenu aux locataires de fournir une garantie bancaire. Décider le contraire

reviendrait à vider de sens la demande relative à une garantie bancaire. L’appelante

estime subsidiairement qu’elle était en droit de suspendre l’exécution de son obligation

de délivrance aussi longtemps que les locataires n’exécutaient pas leur obligation de

fournir une garantie locative.

Plus subsidiairement, au cas où il devrait être jugé que le contrat de bail n’a pas été

valablement conclu, l’appelante demande à entendre condamner les époux

GROUPE1.) au paiement de la somme réclamée, au titre de dommages et intérêts.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement a quo dans toute

sa teneur et demandent une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour

l’instance d’appel de 1.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur du même montant.

Ils font valoir que, bien que le contrat de bail n’indique pas expressément qu’il ait été

conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation par la commune

de sous-louer les chambres, cette condition, qui serait essentielle et déterminante

dans leur chef, aurait intégré le champ précontractuel et aurait été un élément de

négociation.

Par ailleurs, le contrat de bail n’aurait pas été valablement conclu pour n’avoir été ni

signé ni paraphé par le bailleur.

Les intimés font finalement exposer que le bail n’a jamais reçu de commencement

d’exécution faute pour le bailleur d’avoir délivré le bien.

Subsidiairement, leur courrier du 7 octobre 2010 serait à analyser en une résiliation

du bail, de sorte qu’ils seraient uniquement redevables d’une indemnité de préavis.

Les époux GROUPE1.) demandent, en tout état de cause, à voir enjoindre à

SOCIETE1.) S.A. de verser le dernier contrat de bail relatif à l’appartement litigieux,

alors qu’ils soupçonnent le bailleur d’avoir rapidement reloué les lieux.

Motifs de la décision

En ce qui concerne tout d’abord le moyen selon lequel le contrat de bail n’aurait pas

été valablement conclu, faute d’avoir été paraphé et signé par le bailleur, il est à noter

que le contrat de bail versé au dossier par les intimés ne contient en effet pas de

signature de SOCIETE1.) S.A., tandis que la version communiquée par l’appelante

est signée et paraphée par celle-ci.

En tout état de cause, cette différence ne porte pas à conséquence, alors qu’il est

constant en cause que le contrat a été signé par les locataires, parties auxquelles le

contrat litigieux est opposé et qui ne dénient pas leur signature.

Le moyen des intimés selon lequel le contrat aurait été conclu sous une condition

suspensive qui ne se serait pas réalisée est de même dénué de tout fondement. Les

intimés reconnaissent d’ailleurs que le contrat, qui a été valablement conclu, ne

contient pas une telle clause. A noter, en outre, que leur affirmation selon laquelle

cette condition aurait été négociée entre parties, reste, à défaut de preuve ou d’offre

de preuve, à l’état de pure allégation. A supposer même, tel que le soutiennent les

intimés, que cette condition ait « intégré le champ précontractuel », les époux

GROUPE1.) restent en défaut d’établir qu’une telle condition suspensive ait été

acceptée par SOCIETE1.) S.A.. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté

ce moyen.

Les époux GROUPE1.) reprochent ensuite à SOCIETE1.) S.A. d’avoir refusé de

délivrer les lieux loués en ne leur remettant pas les clés donnant accès à l’appartement

pris en location. SOCIETE1.) S.A. conteste toute défaillance à son obligation de

délivrance, qui consisterait en la mise à disposition de la chose, et fait plaider qu’il y

aurait tout au plus inexécution de son obligation de livraison. Elle estime en ordre

subsidiaire que le contrat prévoit l’ordre successif dans lequel les parties sont tenues

d’exécuter leurs obligations, et qu’elle était en droit de suspendre son obligation aussi

longtemps que les locataires n’exécutaient pas la leur.

D’emblée, il est à noter que l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur en vertu

de l’article 1719 du code civil implique l’obligation de donner au locataire toutes les

clés des portes intérieures et extérieures de l’immeuble (TAL 13 décembre 1983,

Ramette c/Bisenius, cité in M. PERSONNE5.), Le bail à loyer, n° 73), de sorte que la

distinction opérée par l’appelante entre la délivrance et la livraison de la chose tombe

à faux.

L’article 8 du contrat de bail stipule que les locataires fourniront une garantie bancaire

à première demande à hauteur de 2.700,00 euros correspondant à trois mois de

loyers. Ce texte prévoit expressément que « au cas où cette garantie ne serait pas

disponible le jour prévu pour l’entrée dans les lieux du locataire, la bailleresse est en

droit de refuser la remise des clés ».

Les parties ont ainsi prévu l’ordre dans lequel elles sont tenues d’exécuter leurs

obligations respectives. Aux termes de leur contrat, les locataires se sont engagés à

fournir une garantie bancaire à première demande avant la prise de possession des

lieux.

Il est établi qu’ils n’ont pas fourni cette garantie bancaire.

Il en résulte que le bailleur était en droit de surseoir à l’exécution de l’obligation de

délivrance (donc de la remise des clés), l’importance du manquement des locataires,

la garantie bancaire portant sur trois mois de loyers, justifiant le refus de la remise des

clés (cf. dans ce sens TAL 28 avril 2000, n° 62/2000).

C’est dès lors à tort que les locataires s’appuient sur l’absence de remise des clés

pour justifier le non-paiement des loyers, le refus de la remise des clés n’étant que la

conséquence de l’inexécution des obligations conventionnelles incombant aux

locataires.

Il y a finalement lieu de préciser que le courrier adressé le 7 octobre 2010 par les

époux GROUPE1.) à SOCIETE1.) S.A. ne saurait s’analyser en une résiliation du bail

de leur part, alors qu’il ne contient aucune mention explicite, voire implicite, relative à

une éventuelle résiliation. Une telle résiliation – à la supposer avérée – n’aurait en tout

état de cause pas été possible dans le cadre d’un contrat à durée déterminée, sauf le

cas de faute grave, ce qui laisse toutefois d’être le cas en l’occurrence, le bailleur

ayant été en droit de suspendre son obligation de délivrance compte tenu du

manquement par les locataires à leurs obligations contractuelles.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de dire, par réformation du jugement entrepris, la demande de

SOCIETE1.) S.A. fondée en son principe.

L’affirmation des intimés selon laquelle SOCIETE1.) S.A. aurait certainement reloué

l’appartement litigieux reste, à défaut de preuve ou d’offre de preuve, à l’état de pure

allégation qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’enjoindre à SOCIETE1.) S.A. de verser le prétendu

contrat de bail actuellement en cours, alors que les époux GROUPE1.), qui ont la

charge de la preuve de leurs allégations, restent en défaut de rapporter le moindre

élément de preuve corroborant cette affirmation. Cette preuve aurait pourtant été

simple à rapporter, alors qu’ils exploitent le café situé en-dessous de l’appartement

pris par eux en location.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement a quo, de faire droit à la demande de

l’appelante en ce qui concerne les arriérés de loyers, mais non pas en ce qui concerne

les avances sur charges ; l’appartement n’a en effet jamais été occupé, et la

bailleresse ne justifie pas avoir exposé des frais locatifs dans l’intérêt des époux

GROUPE1.).

Il s’ensuit que la demande de SOCIETE1.) S.A. est fondée pour le montant de [525,00

+ (14 x 900,00) =] 13.125,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la mise

en demeure du 1er octobre 2010 jusqu’à solde. Le contrat de bail stipulant une

solidarité entre les locataires, ce montant est redu solidairement par les époux

GROUPE1.).

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constituant une cause de

résiliation du bail, il y a lieu, par réformation de la décision entreprise, de prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts des locataires.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des époux GROUPE1.) en obtention de

dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire est, par réformation du

jugement entrepris, à dire non fondée pour la première instance et à rejeter également

pour l’instance d’appel.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de la société

SOCIETE1.) S.A., ni dans celui des époux GROUPE1.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande des époux GROUPE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des

parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance

d’appel sont également à déclarer non fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 13.125,00 euros avec les intérêts au taux

légal à partir de la mise en demeure du 1er octobre 2010 jusqu’à solde,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire et d’une indemnité de procédure

pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose solidairement à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).