Court dismisses landlord's rent arrears claim due to valid fixed utility advance in lease.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 171/2012

Audience publique du mardi, vingt-trois octobre deux mille douze

Numéro 146138 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), informaticien indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 25 mai

2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelante par appel incident,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 146138 du rôle et appelée pour fixation le 19 juin

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 octobre 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Virginie

SILVA,

avocat,

en

remplacement

de

Maître

Arnaud

RANZENBERGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Madame PERSONNE2.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 23

octobre 2012, le

jugement

qui suit :

Retenant que PERSONNE3.) n’a pas respecté les formes et délais en vue de la

résiliation d’un bail pour besoin personnel, rejetant les motifs de résiliation tirés du

défaut d’entretien du studio par le locataire, respectivement de l’endommagement

d’une valve thermostatique, considérant que faute de preuve « qu’elle avait bien

continué le nettoyage du studio d’PERSONNE1.) après janvier 2011 » la demande de

PERSONNE3.) relative aux arriérés de loyers entre février 2011 et mars 2012 (840,00

euros) était à rejeter et retenant que les arriérés de charges de 640,00 euros n’étaient

pas contestés, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 23 avril 2012 :

-

dit la demande de PERSONNE3.) au titre des charges locatives pour la période du

1er novembre 2009 au 1er mars 2011 fondée pour le montant de 640,00 euros,

partant,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 640,00 euros,

-

dit la demande en résolution du contrat de bail de PERSONNE3.) non fondée,

-

dit les demandes de PERSONNE3.) en obtention du montant de 840,00 euros au

titre d’arriérés de loyer et d’un montant de 230,00 euros au titre de frais de

réparation du chauffage non fondées.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel limité suivant exploit

d’huissier du 25 mai 2012.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être

déchargé de la condamnation prononcée à son encontre au titre des arriérés de

charges en expliquant qu’il « ne redoit rien à l’intimée au titre de quelconques arriérés

de charges locatives ».

Il conteste, par ailleurs, le décompte de charges dressé par PERSONNE3.) en faisant

plaider qu’il n’est étayé par aucune pièce justificative, raison pour laquelle la

bailleresse ne pourrait mettre ledit décompte à sa charge conformément à l’article 5(3)

de la loi du 21 septembre 2006. Subsidiairement, la prétention de l’intimée devrait être

tenue en suspens jusqu’à établissement d’un décompte détaillé accompagné de

justificatifs.

En ce qui concerne le montant du loyer, PERSONNE1.) fait valoir que celui-ci aurait

été augmenté de 420,00 euros à 440,00 euros par mois pour englober le nettoyage

du studio. Il explique qu’il n’aurait pas été satisfait du nettoyage, raison pour laquelle

il ne paye plus qu’un loyer de 420,00 euros. Il conteste en tout état de cause une

augmentation du loyer à 480,00 euros par mois en renvoyant à un courrier de

protestation du 27 janvier 2011.

L’appelant sollicite encore une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 9 octobre 2012, PERSONNE3.) a expliqué que le

contrat de bail originaire du 1er novembre 2004 a été modifié par un contrat de bail du

1er novembre 2007 par lequel le loyer ainsi que les charges mensuelles auraient été

portés au montant mensuel de 480,00 euros. Or, PERSONNE1.) continuerait toujours

à ne payer que le montant de 420,00 euros, raison pour laquelle PERSONNE3.)

demande, par appel incident et par augmentation de sa demande initiale, à ce que

PERSONNE1.) soit condamné à lui payer la différence pour la période de février 2011

à octobre 2012 inclus, soit la somme de (21 x 60 =) 1.260,00 euros.

PERSONNE3.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 50,00

euros pour l’instance d’appel et, sur demande expresse du tribunal, elle déclare ne

pas entreprendre le jugement a quo en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en

résiliation du bail.

Il y a trois contrats de bail qui sont versés au dossier.

D’un côté, PERSONNE3.) se base sur un premier contrat de bail du 1er novembre

2004 portant sur un « ground-floor studio » sis à ADRESSE1.) à ADRESSE1.), pour

une « monthly rent » de « 440 euros (charges inclusive)» avec la mention manuscrite

« 440 with cleaning ». A noter que dans le chiffre 440, le deuxième «4 » a été rajouté

à la main sur un « 2 » préimprimé.

Ensuite, elle verse un deuxième contrat entièrement manuscrit prétendument signé

entre parties le 1er novembre 2007 portant sur un « room on the first floor » sis à

ADRESSE1.) à ADRESSE1.) moyennant « rent » de 330,00 euros et 150,00 euros

« for the charges ».

Enfin, PERSONNE1.) verse le contrat du 1er novembre 2004 sans les modifications

manuscrites stipulant dès lors un « monthly rent » de « 420 euros (charges

inclusive)».

Dans son courrier recommandé du 27 janvier 2011, PERSONNE1.) conteste avoir

signé le bail de novembre 2007 qu’il dit avoir trouvé dans une enveloppe sous sa

porte. Il précise, par ailleurs, que ce bail ne le concerne d’aucune façon, ce d’autant

plus que ledit bail a trait à un studio au premier étage alors qu’il occupe un studio situé

au rez-de-chaussée.

La dénégation pure et simple, par PERSONNE1.), de sa signature suffit pour enlever

au bail du 1er novembre 2007 toute valeur probante. En effet, d’après la jurisprudence,

un acte sous seing privé n’a de force probante qu’autant que la signature en est

expressément ou tacitement reconnue. Lorsque celui à qui un acte est opposé, affirme

ne pas reconnaître la signature de son auteur, cette simple déclaration ruine l’efficacité

probatoire de l’acte qui, jusqu’à preuve du contraire, est réputé ne pas émaner du

signataire prétendu et donc être faux (Cour d’appel de Nancy, 22 juin 1934,

PERSONNE4.), preuve, p.564 ; voir également TAL 11 novembre 2011, numéro

130.463 du rôle).

Il incombe alors au demandeur de solliciter la vérification de l’écriture en justice,

conformément à l’article 1324 du code civil (cf. H. de Page, Traité de droit civil belge,

Tome 3, Les obligations, 2ième partie, p. 731 et suivantes).

Le tribunal constate que PERSONNE3.) n’a pas conclu à une telle vérification ce qui

est sans conséquence puisque l’article 1324 du code civil n’enlève pas aux juges la

faculté de faire eux-mêmes cette vérification, ceux-ci ayant un pouvoir discrétionnaire

pour apprécier si l’écriture ou la signature contestées émanent ou non de celui auquel

elles sont attribuées (Cour, 25 mai 1932, 12, 557).

En l’espèce, il résulte de la comparaison des différents documents sur lesquels la

signature d’PERSONNE1.) n’est pas mise en doute, que ces signatures ne

correspondent pas à celle apposée sur le contrat prétendument daté du 1er novembre

2007.

Dans ces conditions, et indépendamment d’une attestation en sens contraire, le

tribunal considère que le bail du 1er novembre 2007 n’a pas été signé par

PERSONNE1.) et qu’il n’est donc pas tenu par les obligations qui en découlent.

Au contraire, ses obligations de locataire trouvent leur source dans le bail du 1er

novembre 2004 dans sa version initiale (loyer charges comprises de 420,00 euros

sans nettoyage) ainsi que dans sa variante (loyer charges comprises de 440,00 euros

avec nettoyage).

Etant donné qu’PERSONNE1.)

fait plaider que son studio ne serait pas

convenablement nettoyé et que cette information semble crédible au regard du

courrier de PERSONNE3.) du 17 janvier 2007 (« Mein Haus ist kein Hotel, somit jeder

Mieter muss seine eigene Wohnung selbst sauber halten… »), le tribunal retient

qu’PERSONNE1.) redoit la somme mensuelle de 420,00 euros qui représente,

d’après les stipulations contractuelles, le loyer charges comprises.

Dans la mesure où le contrat de bail ne fait pas état d’avances sur charges, il y a lieu

de retenir que les parties ont convenu du montant de 420,00 qui couvre, de façon

forfaitaire, les charges locatives relatives au studio pris en location par

PERSONNE1.).

Aux termes de l’article 5 point 4) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, les acomptes sur charges peuvent être fixés forfaitairement par les

parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du

locataire.

La fixation forfaitaire de l’avance sur charges, telle que stipulée dans le bail signé entre

les parties au litige, qui tombe sous le couvert de la susdite loi, est partant à considérer

comme étant valablement intervenue.

Le propre d’une fixation forfaitaire des avances sur charges est d’en définir le montant

au moment de la conclusion du contrat, indépendamment des frais réels pour la

consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des parties communes,

les menues réparations ou les taxes liées à l’usage du logement.

Dans ces conditions, l’analyse des décomptes de charges versées par PERSONNE3.)

ainsi que les critiques afférentes d’PERSONNE1.) sont sans pertinence.

Etant donné qu’PERSONNE1.) affirme qu’il a toujours payé (en espèces) la somme

mensuelle de 420,00 euros et que cette affirmation n’est pas contestée par

PERSONNE3.), la demande de cette dernière tendant à la condamnation

d’PERSONNE1.) au titre d’arriérés de loyers respectivement de charges est, par

réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

L’appel est dès lors à déclarer fondé.

Pour les mêmes motifs, l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE3.)

en instance d’appel de même que son appel incident sont à déclarer non fondés.

Ni la partie appelante, ni la partie intimée n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable

de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu

de dire non fondées leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de

PERSONNE3.) tendant à la condamnation

d’PERSONNE1.) au titre d’arriérés de loyers respectivement de charges,

confirme le jugement pour le surplus et dans la mesure où il est entrepris,

donne acte aux parties de l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de

loyers respectivement de charges formulée par PERSONNE3.),

la dit recevable mais non fondée,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE3.).