Landlord appeal allowed; court reformed first-instance judgment to award correct arrears amount.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 169/2012

Audience publique du mardi, seize octobre deux mille douze

Numéro 144381 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 9 mars 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu,

2) PERSONNE4.), sans état connu,

3) PERSONNE5.), sans état connu,

4) PERSONNE6.), sans état connu,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) à 4) ayant élu domicile en l’étude de et comparant par Maître Christina

PEIXOTO, avocat, demeurant à L-ADRESSE3.).

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144381 du rôle et appelée pour fixation le 17 avril

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 juin 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 2 octobre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Janine CARVALHO, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Cristina PEIXOTO, avocat, comparant pour PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

octobre 2012, le

jugement

qui suit :

Faits

Par contrat de bail du 20 juillet 2006, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en leur qualité

de bailleurs, ont donné en location à PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.)

et PERSONNE6.), en leur qualité de locataires, une maison d’habitation sise à

ADRESSE4.), avec effet à partir du 1er septembre 2006, le loyer étant de 1.500,00

euros, payable praenumerando.

Procédure

Suivant requête du 3 août 2011, les bailleurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

demandé la convocation des locataires devant le tribunal de paix d’Esch/Alzette, aux

fins de :

- entendre

condamner

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur

payer le montant de 5.500,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde,

- entendre déclarer résilié le bail,

- entendre

condamner

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) à déguerpir des lieux loués,

- les entendre condamner à leur payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

- voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de leur demande, relevant que les locataires accusent de manière

systématique des retards de paiement et des arriérés de loyers, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont exposé que, pour parer à cette situation, ils ont souscrit un contrat

d’assurance « MEDIA1.) » auprès de SOCIETE1.), afin de se faire rembourser les

loyers impayés par leur assureur, le tout sous réserve d’une franchise d’un montant

de 3.000,00 euros. Le montant réclamé de 5.500,00 euros se ventilait partant comme

suit :

loyers impayés : mars et juin 2010 : 1.000,00 + 1.500,00 = 2.500,00 euros,

franchise : 3.000,00 euros.

Par jugement contradictoire rendu en date du 20 janvier 2012, le tribunal de paix

d’Esch/Alzette a :

- dit la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) recevable et fondée à

concurrence du montant de 4.600,00 euros,

- condamné PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 4.600,00

euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux sur le montant de 2.500,00

euros à partir du 3 août 2011, et sur le montant de 2.100,00 euros à partir du 16

décembre 2011, chaque fois jusqu’à solde,

- ordonné l’exécution provisoire de la prédite condamnation,

- déclaré résolu le contrat de bail,

- condamné PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à

déguerpir des lieux loués dans le délai d’un mois à partir de la notification jugement,

- condamné PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 150,00 euros.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

porté les prétentions relatives aux arriérés de loyers au montant de 14.000,00 euros,

et qu’ils ont fait valoir des paiements effectués par leur assureur SOCIETE1.) à

hauteur de 6.000,00 euros, de manière à porter le montant total de leur demande à

14.000,00 – 6.000,00 = 8.000,00 euros.

Il a encore constaté que le décompte dressé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

était contesté par PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.),

qui reconnaissaient redevoir seulement le montant de 4.600,00 euros.

Le premier juge a retenu qu’il résultait des pièces versées en cause que, pour les

années 2010 à 2011, le montant total des loyers se chiffre à 36.000,00 euros et que

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) établissent avoir

payé le montant de 25.400,00 euros. Il a dit que le montant redû au titre des loyers se

chiffrait dès lors à 10.600,00 euros, sur lequel il a imputé le montant de 6.000,00 euros

touché par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de la part de leur assureur SOCIETE1.),

de manière à ce que le solde redû par

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), se chiffre à 4.600,00 euros. Au vu de la solidarité

conventionnelle des locataires, le premier juge les a condamnés solidairement au

paiement du prédit montant.

De ce jugement, leur notifié le 31 janvier 2012, appel a été régulièrement interjeté par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 9 mars 2012.

Par réformation partielle du jugement entrepris, les parties appelantes demandent :

- à voir constater que les parties intimées leur redoivent le montant de 14.000,00 euros

à titre d’arriérés de loyers en décembre 2011,

- leur donner acte de l’augmentation de leur demande de 1.000,00 euros,

- partant constater qu’en février 2012, le montant total des arriérés de loyers s’élevait

à 15.000,00 euros,

- constater que SOCIETE1.) est subrogée dans les droits des appelants à

concurrence du montant de 8.000,00 euros, et partant,

- entendre

condamner

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur

payer le montant de 6.500,00 euros, avec les intérêts de retard calculés sur chaque

loyer à partir de son échéance, c’est-à-dire le 10e jour de chaque mois.

A l’appui de leur appel, exposant que le premier juge a fait une appréciation erronée

des montants redus, les parties appelantes dressent un décompte détaillé des loyers

dus depuis septembre 2006 jusqu’à décembre 2011, ainsi que des montants payés à

ce titre par les locataires. Ce décompte fait apparaître un solde négatif d’arriérés de

loyers se chiffrant à 17.900,00 euros, sur lequel les parties intimées ont effectué des

paiements à hauteur de 3.900,00 euros, de sorte que le montant de 14.000,00 euros

resterait redû au titre d’arriérés de loyers. A ce montant s’ajoute l’arriéré partiel du

mois de février 2012, soit 1.000,00 euros au titre duquel les parties appelantes

augmentent leur demande.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnent à considérer qu’au vu de l’assurance

souscrite auprès de SOCIETE1.) SA, et,- compte tenu du fait qu’à l’époque des

plaidoiries de première instance, le montant de 6.000,00 euros leur avait été versé par

SOCIETE1.)-, le montant dû par les locataires, à l’époque du premier jugement, se

chiffrerait à 8.000,00 euros (et non à 4.600,00 euros, tel que retenu à tort par le

premier juge). Les appelants font en outre relever qu’entre la première instance et

l’instance d’appel, SOCIETE1.) leur a encore réglé le montant de 2.500,00 euros, de

sorte que le montant actuellement redû par les locataires se chiffrerait à 15.000,00 –

8.500,00 = 6.500,00 euros.

Les parties intimées reconnaissent l’exactitude du montant réclamé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base du susdit décompte. Il y a lieu d’en donner

acte.

Motifs de la décision

Remarques d’ordre procédural

De par l’appel, la juridiction du second degré est investie de plein droit de la

connaissance intégrale du litige qui lui est dévolu, lorsque, comme c’est le cas en

l’espèce, la juridiction de première instance a statué sur le fond (DALLOZ Rép.

Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 751).

C’est à l’acte d’appel qu’il faut se reporter pour déterminer si l’appel est général ou

limité. L’effet dévolutif d’un appel limité est restreint aux chefs contestés dans l’acte

d’appel (DALLOZ, op cot, n° 789 et 791).

Il suit des considérations qui précèdent que le tribunal n’est saisi que des chefs du

jugement entrepris attaqués par l’acte d’appel, soit celui du quantum alloué par le

premier juge aux bailleurs.

Les chefs de la résolution du bail et du déguerpissement prononcés par le premier

jugement n’étant pas entrepris par l’acte d’appel, il s’ensuit qu’ils ne sont pas dévolus

au tribunal de céans. Les parties intimées n’ayant pour leur part pas interjeté appel

incident contre le jugement en ce qu’il les a condamnées au paiement d’une indemnité

de procédure ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, il s’ensuit que ces chefs du

jugement ne sont pas non plus dévolus au tribunal de céans.

Le jugement rendu par le tribunal de paix d’Esch/Alzette, ayant été notifié à toutes les

parties en date du 31 janvier 2012, il s’ensuit que quant aux prédits chefs, non

entrepris par l’appel, il a acquis force de chose jugée.

Quant au fond

Il se dégage des débats menés ainsi que des pièces versées en cause qu’en retenant

que seul le montant de 4.600,00 euros était dû au titre d’arriérés de loyers, le premier

juge a fait une appréciation erronée. Il y a partant lieu de dire que le montant redû par

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) au titre d’arriérés

de loyers se chiffrait à 8.000,00 euros, duquel il y a cependant lieu de déduire le

paiement de 2.500,00 euros effectué par SOCIETE1.) en cours d’instance au profit

des bailleurs. Le solde redû sur base des loyers échus en première instance se chiffre

dès lors à 8.000,00 - 2.500,00 euros = 5.500,00 euros.

Par réformation des dispositions entreprises du premier jugement, il y a partant lieu

de dire la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) fondée à concurrence du

montant de 5.500,00 euros et de condamner PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) solidairement à payer ce montant à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), avec les intérêts légaux tels que spécifiés dans le dispositif du

présent jugement.

Quant à l’augmentation de la demande par les bailleurs, il est à noter que cette

demande, dont le quantum n’est pas contesté, est à dire fondée, de sorte qu’il y a

encore lieu de condamner PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 1.000,000 euros, au titre de l’arriéré de loyer pour le mois de février 2012.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte aux parties intimées qu’elles reconnaissent le caractère justifié du

décompte dressé par les parties appelantes,

dit l’appel fondé,

partant par réformation des dispositions entreprises du jugement a quo :

dit la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) fondée à concurrence du

montant de 5.500,00 euros,

condamne

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 5.500,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 3 août 2011, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande

du montant de 1.000,00 euros au titre d’arriéré de loyer pour le mois de février 2012,

dit cette demande fondée,

partant condamne encore

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 1.000,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 9 mars 2012, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.