Tenant appeal against eviction allowed; court reforms judgment regarding charges and dismisses counterclaims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 162/2012

Audience publique du mardi, neuf octobre deux mille douze

Numéro 145653 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 7 mai 2012,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 145653 du rôle et appelée pour fixation le 5 juin 2012,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 25 septembre 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Filipe VALENTE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

octobre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé en date du 1er février 2007, un appartement meublé sis

à L-ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), en

leur qualité de bailleurs, à PERSONNE1.) en sa qualité de locataire. Le bail qui a pris

cours le 1er février 2007 a été conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement

d’année en année. Il stipule un loyer mensuel d’un montant de 650,00 euros, payable

d’avance le premier de chaque mois et une provision mensuelle pour charges d’un

montant forfaitaire de 50,00 euros.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 15 novembre 2011, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont demandé la convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour

entendre déclarer résilié le bail et entendre condamner PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués dans les 8 jours de la notification du jugement à intervenir, l’entendre

condamner à leur payer la somme de 4.750,00 euros, dont le montant de 2.800,00

euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, et le montant de 1.950,00 euros au

titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont sollicité l’exécution

provisoire du jugement à intervenir, quant à la condamnation pécuniaire à prononcer

à l’encontre de PERSONNE1.) et ont demandé l’allocation d’une indemnité de

procédure de 750,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Lors des débats menés dans le cadre de la première instance, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont déclaré que le montant redû au titre du loyer et des charges du

mois de novembre 2011 avait fait l’objet d’un paiement ; ils ont porté le montant des

arriérés de loyers et de charges à 4.900,00 euros (mois de mai, juin, août et décembre

2011 et mois de janvier, février et mars 2012).

Par jugement contradictoire rendu en date du 29 mars 2012, le tribunal de paix

d’Esch/Alzette a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de la réduction et de l’augmentation

subséquente de leur demande,

-

dit la demande partiellement fondée,

-

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués au plus tard dans le délai

d’un mois à partir de la notification du jugement,

-

dit que pour le cas où PERSONNE1.) ne respecterait pas ce délai, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) sont autorisés à le faire expulser des lieux dans les formes

légales et au besoin à l’aide de la force publique, le tout aux frais de PERSONNE1.),

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 4.900,00 euros, avec intérêts légaux sur le montant de 2.100,00 euros à partir

du 15 novembre 2011, et sur le montant de 2.800,00 euros à partir du 15 mars

2012, chaque fois jusqu’à solde,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 100,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant aux arriérés de loyers et avances sur charges, le premier

juge a constaté que PERSONNE1.) ne contestait pas redevoir le montant réclamé par

les bailleurs et ne fournissait aucune preuve du paiement des sommes réclamées, de

sorte qu’il a fait droit à la demande formulée à ce titre par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.). Quant à la résiliation du bail et la demande en déguerpissement, le

premier juge a rappelé la teneur de l’article 1728 point 2 du code civil et retenu que le

non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues, constituait une

violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation du bail et le

déguerpissement du locataire. Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge a,

après avoir souligné la teneur de l’article 1760 du code civil et rappelé que l’indemnité

de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition

du bailleur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, dit la demande non fondée comme

étant prématurée.

De ce jugement, dûment notifié en date du 3 avril 2012, PERSONNE1.) a

régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier du 7 mai 2012.

Prétentions et moyens des parties

Dans son acte d’appel, par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut

à entendre réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 4.900,00 euros. PERSONNE1.)

demande acte qu’il formule une demande reconventionnelle à l’encontre de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les entendre condamner à lui payer la

somme de 3.100,00 euros. En ordre subsidiaire, il y aurait lieu d’ordonner la

compensation de ce montant avec le montant redû éventuellement au titre de loyers

et de charges. PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il est à noter que dans l’acte d’appel le jugement rendu par le premier juge n’est pas

entrepris en ce qu’il a déclaré résilié le bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués ; lors des débats, PERSONNE1.) a demandé acte qu’il sollicite en

outre la réformation du jugement rendu par le premier juge sur ces deux points.

L’appelant expose que tous les arriérés de loyers ont été réglés, le loyer du mois de

septembre 2012 ayant pareillement été réglé. PERSONNE1.) considère partant avoir

satisfait aux obligations lui incombant en sa qualité de locataire au titre du contrat de

bail conclu entre parties. Le défaut de paiement du loyer et des charges aux

échéances convenues ne justifierait pas la résiliation du bail ni partant le

déguerpissement. Pour autant que la résiliation du bail et le déguerpissement soient

prononcés, PERSONNE1.) sollicite l’aménagement d’un délai pour déguerpir.

Quant à sa demande reconventionnelle, dont le montant est augmenté à 3.400,00

euros (du chef des avances sur charges mensuelles payées jusqu’en septembre

2012), PERSONNE1.) expose qu’à l’heure actuelle aucun décompte relatif aux

charges du bien loué n’a été dressé par les bailleurs, de sorte qu’il y aurait lieu à

remboursement des montants payés à ce titre. Dans ce contexte, l’appelant donne à

considérer qu’à la date de la conclusion du bail (en 2007), la loi aurait interdit de fixer

les charges de manière forfaitaire.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qui font relever que même si les arriérés de loyers

et de charges sont, à l’heure des débats, apurés, il n’en resterait pas moins que c’est

avec un retard permanent que les montants redus par PERSONNE1.) au titre du

contrat de bail conclu entre parties sont payés.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par

PERSONNE1.) lors des débats contre le premier jugement pour avoir ordonné la

résiliation du bail et le déguerpissement du locataire, en relevant que le tribunal est

saisi par l’acte d’appel, dont le contenu forme le contrat judiciaire ; à défaut d’avoir

demandé la réformation du jugement du chef des prédits points dans l’acte d’appel,

l’appel formulé lors des débats ne saurait être accueilli.

Pour autant que ce volet de l’appel soit accueilli, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

concluent à entendre confirmer le premier jugement, en relevant que le défaut de

paiement du loyer et des charges aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations incombant au locataire et partant un motif légitime de la

résiliation judiciaire de bail.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.), les parties

intimées exposent que le bien immobilier donné en location est une ancienne maison,

divisée en plusieurs unités ; à défaut de compteurs séparés, il s’avère difficile, voire

impossible de dresser un décompte ; pareille pièce ne saurait dès lors être produite ni

versée. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font relever le caractère forfaitaire du

montant relatif aux charges qui couvre la consommation d’eau et les taxes

communales. Le montant fixé n’aurait rien d’excessif ; d’ailleurs à aucun moment, ce

montant n’a fait l’objet d’une quelconque contestation de la part du locataire.

Les bailleurs donnent à considérer qu’en tout état de cause, la loi du 21 septembre

2006 qui s’applique au contrat de bail en cause, ne prévoit aucune sanction lorsque

le bailleur ne fournit pas de décompte. Cette loi autoriserait en outre une fixation

forfaitaire des charges.

La demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.) serait partant à dire non

fondée ; le premier jugement serait à confirmer pour le surplus.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent une indemnité de procédure de 750,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Remarques d’ordre procédural

1) quant à la recevabilité de l’appel interjeté par PERSONNE1.) lors des débats

De par l’appel, la juridiction du second degré est investie de plein droit de la

connaissance intégrale du litige qui lui est dévolu, lorsque, comme c’est le cas en

l’espèce, la juridiction de première instance a statué sur le fond (DALLOZ Rép.

Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 751).

La Cour de cassation pose le principe fondamental que seul l’acte d’appel, et non les

écritures des parties, emportent dévolution (Cass. Civ. 1re, 22 juin 1999, Bull. Civ. I,

n° 206). C’est donc à l’acte d’appel qu’il faut se reporter pour déterminer si l’appel est

général ou limité. Si l’appelant a limité l’étendue de son appel dans la déclaration

d’appel même, il n’a pas le droit d’élargir ensuite l’appel à d’autres chefs. L’effet

dévolutif d’un appel limité est restreint aux chefs contestés dans l’acte d’appel

(DALLOZ, op cot, n° 789 et 791).

Il suit des considérations qui précèdent que le tribunal n’est saisi que par les chefs du

jugement entrepris attaqués par l’acte d’appel, soit celui par lequel PERSONNE1.) a

été condamné à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 4.900,00

euros, dont le montant de 4.550,00 euros au titre d’arriérés de loyers et celui de 350,00

euros au titre d’avances sur charges.

Les chefs de la résiliation du bail et du déguerpissement prononcés par le premier

jugement n’étant pas entrepris par l’acte d’appel, il s’ensuit qu’ils ne sont pas dévolus

au tribunal de céans. L’appel relevé lors des débats sur ces deux points par

PERSONNE1.) est partant à déclarer irrecevable.

Le jugement rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette ayant été notifié à

PERSONNE1.) en date du 3 avril 2012, il s’ensuit que quant aux prédits chefs, non

entrepris par l’appel, il a acquis force de chose jugée.

2) quant à la recevabilité de la demande reconventionnelle formulée en instance

d’appel

La recevabilité de cette demande reconventionnelle, non formulée par PERSONNE1.)

dans le cadre des débats menés en première instance, n’ayant pas fait l’objet de

critiques, il s’ensuit qu’il y a lieu de l’accueillir.

Au fond

1) quant aux arriérés de loyers

Il appert des débats menés, les parties au litige s’accordant sur ce point, que les

arriérés de loyers redus par PERSONNE1.), tels que spécifiés par le premier juge,

soit le montant de 7 x 650,00 = 4.550,00 euros, ont fait l’objet d’un règlement. Le

tribunal ignore cependant à quelle date cette somme a été payée. Le jugement

entrepris est partant à réformer sur ce point.

2) quant aux avances sur charges

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties au litige que la somme de 50,00

euros à payer au titre de provision mensuelle pour charges constitue un forfait. Il

résulte des débats menés que ce montant est destiné à couvrir, d’une part, la

consommation d’eau et, d’autre part, les taxes communales.

Aux termes de l’article 5 point 4) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, les acomptes sur charges peuvent être fixés forfaitairement par les

parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du

locataire.

La fixation forfaitaire de l’avance sur charges telle que stipulée dans le bail signé entre

les parties au litige, qui tombe sous le couvert de la susdite loi, est partant à considérer

comme étant valablement intervenue.

Le propre d’une fixation forfaitaire des avances sur charges est d’en définir le montant

au moment de la conclusion du contrat, indépendamment des frais réels à exposer

par le bailleur pour la consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des

parties communes, les menues réparations ou les taxes liées à l’usage du logement.

C’est partant à bon droit que le premier juge a fait droit au principe de la demande

tendant au paiement du montant de 350,00 euros, correspondant aux avances sur

charges. Au vu du paiement intervenu, le premier jugement est cependant encore à

réformer sur ce point.

L’appel est partant fondé.

Il résulte en outre des considérations qui précèdent que PERSONNE1.) est à débouter

de sa demande reconventionnelle qui laisse d’être fondée.

La demande de PERSONNE1.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à dire non fondée étant

donné que l’iniquité requise pour l’application de ce texte n’est pas donnée.

La demande formulée sur la même base légale par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

est à dire non fondée, pour le même motif.

Faute de décompte et d’indication quant aux paiements intervenus, il convient de

laisser les frais et dépens à charge de l’appelant, débiteur des loyers et charges, qui

s’est entretemps acquitté de sa dette.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit en la forme l’appel interjeté par PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 7

mai 2012,

déclare irrecevable l’appel interjeté oralement par PERSONNE1.) lors des débats,

reçoit en la forme la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.),

lui donne acte de l’augmentation de cette demande au montant de 3.400,00 euros,

la dit non fondée, partant en déboute,

donne acte aux parties que les arriérés de loyers et d’avances sur charges ont fait

l’objet d’un paiement,

partant, dit l’appel fondé,

par réformation des dispositions entreprises du jugement a quo,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant au paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation intervenue à ce titre,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’octroi d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant à l’octroi

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de PERSONNE1.).