Occupancy claim dismissed because court lacks jurisdiction over property disputes, requiring a prior ownership determination.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 164/2012

Audience publique du mardi, neuf octobre deux mille douze

Numéro 145651 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 9 mai

2012,

intimée sur appel incident,

comparant

initialement

par Maître

Joëlle CHRISTEN, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Lydie LORANG,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), médecin, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 145651 du rôle et appelée pour fixation le 5 juin 2012,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 25 septembre 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Lydie LORANG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sibel DEMIR, avocat, en remplacement de Maître Jean-Georges GREMLING,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

octobre 2012, le

jugement

qui suit:

Rétroactes

Par requête du 14 juin 2011, PERSONNE2.) a fait convoquer son ex-épouse

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir

constater que celle-ci est occupante sans droit ni titre de la maison unifamiliale sise à

L-ADRESSE1.), la voir condamner à en déguerpir endéans les huit jours à dater du

prononcé du jugement et lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 3.125,00

euros à partir du 9 mars 2011, date du jour depuis lequel le jugement de divorce est

coulé en force de chose jugée. Le requérant a encore sollicité une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2012, le tribunal de paix, rejetant le moyen

tiré de l’incompétence ratione materiae au motif que PERSONNE1.) ne contestait pas

que la maison occupée par elle constitue un bien propre au requérant, a dit la

demande fondée en son principe et fixé l’indemnité d’occupation à la somme

mensuelle évaluée ex aequo et bono à 1.000,00 euros. PERSONNE1.) a ainsi été

condamnée à payer à PERSONNE2.) la somme de 12.741,94 euros au titre

d’indemnité d’occupation pour la période du 10 mars 2011 au 1er mars 2012, cette

somme assortie des intérêts légaux à partir du 1er mars 2012. La défenderesse a

encore été condamnée à déguerpir des lieux occupés au plus tard six mois après la

notification du jugement et à payer une indemnité de procédure de 300,00 euros. Le

premier juge a finalement rejeté la demande tendant à voir assortir le jugement de

l’exécution provisoire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

9 mai 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut principalement à

l’incompétence du juge de paix pour connaître de la demande, sinon subsidiairement

au débouté de celle-ci, tout en demandant la réformation du jugement attaqué en ce

qu’il l’a condamnée tant au déguerpissement qu’au paiement d’une indemnité

d’occupation et d’une indemnité de procédure.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait exposer que les parties ont divorcé suivant

jugement du 6 janvier 2011 et qu’elle habite toujours, ensemble avec PERSONNE3.),

un des deux enfants communs, dans l’ancien domicile conjugal. Néanmoins, elle ne

serait pas occupante sans droit ni titre. Invoquant le bénéfice de l’article 1406 alinéa

2 du code civil, elle donne à considérer que la communauté a investi une somme

substantielle dans la « rénovation de fond en comble » de la maison, de sorte que

l’immeuble (acquis en propre par PERSONNE2.) avant le mariage) serait devenu

commun.

Dans la mesure où l’appelante habiterait un bien commun, le tribunal de paix serait

incompétent pour toiser les questions du déguerpissement et de l’indemnité

d’occupation. En effet, s’agissant d’une question de la liquidation du régime

matrimonial dans le cadre de laquelle la question de la qualification à donner à

l’immeuble en cause (caractère propre ou commun) est à toiser, seul le tribunal

d’arrondissement serait compétent pour statuer sur ce point et dresser les comptes

entre parties, ce d’autant plus que la communauté aurait investi une somme très

importante dans la rénovation de cet immeuble, donnant de ce fait lieu à

récompenses.

L’appelante rappelle encore que PERSONNE2.) habite également un bien commun

aux deux parties avec l’autre enfant commun, de sorte que ce dernier serait également

redevable d’une indemnité d’occupation.

En ordre subsidiaire, au cas où le tribunal retiendrait que le juge de paix est compétent

pour connaître des demandes, l’appelante conclut au débouté de celles-ci, alors que

la jouissance gratuite du logement familial devrait être considérée comme un avantage

en nature compensant la relative modicité de la contribution du père aux frais

d’entretien et d’éducation de l’enfant PERSONNE3.).

L’intimé, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement a quo en ce qu’il s’est

déclaré compétent ratione materiae pour connaître des demandes. Ce serait partant

à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

occupés et à payer une indemnité d’occupation. En effet, le bien litigieux appartiendrait

en propre à l’intimé pour l’avoir acquis avant le mariage, l’article 1406 alinéa 2 du code

civil ne s’appliquant pas en l’occurrence. PERSONNE2.) disposerait d’un titre de

propriété, de sorte que PERSONNE1.) serait occupante sans droit ni titre, les

rénovations par des deniers communs étant formellement contestées.

L’intimé interjette néanmoins appel incident en ce qui concerne le quantum de

l’indemnité d’occupation allouée par le premier juge et demande, par réformation du

jugement querellé, une indemnité d’occupation à hauteur de 2.400,00 euros par mois

pour la période de mars 2011 à septembre 2012 inclus, soit la somme totale de

44.980,64 euros. En ordre subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement qui a

retenu le montant de 1.000,00 euros par mois, tout en augmentant sa demande

jusqu’au mois de septembre 2012 inclus et demande de ce fait la somme totale de

18.741,94 euros.

Motifs de la décision

L’appelante oppose à titre principal l’exception d’incompétence ratione materiae des

juridictions siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre en soutenant que le

présent litige soulèverait des questions soumises à la compétence du tribunal siégeant

en matière de divorce et de difficultés de liquidation.

Suivant l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît «de

toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la

suite d’une convention».

C’est à bon droit que le premier juge a relevé que ce texte correspond à l’article 591-

1° du code judiciaire belge, aux termes duquel le juge de paix, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, peut prononcer l’expulsion chaque fois qu’il constate

que le défendeur occupe les lieux «sans droit», même s’il n’y a jamais eu bail entre

parties et qu’il est cependant évident qu’il ne peut connaître des litiges dont l’objet réel

n’est pas l’expulsion d’un occupant sans droit mais qui tendent à revendiquer la

propriété d’un immeuble (cf. Précis de Droit Judiciaire, par Albert Fettweis, tome II,

n°223 et s., éd. Larcier 1971).

En l’espèce, il est constant en cause que :

-

PERSONNE2.) a acquis le bien litigieux avant le mariage en 1987,

-

les parties se sont mariées en 1989 sous le régime matrimonial légal de la

communauté de biens,

-

le divorce a été prononcé en 2011,

-

PERSONNE1.)

habite toujours le bien litigieux avec l’enfant commun

PERSONNE3.),

-

PERSONNE2.) habite un appartement commun aux deux parties avec l’enfant

PERSONNE4.).

Tandis que PERSONNE2.) soutient que le bien occupé par PERSONNE1.) lui

appartient en propre, celle-ci se prévaut de l’article 1406 alinéa 2 du code civil pour

soutenir que la maison est un bien commun.

Le tribunal rappelle qu’aux termes de cette disposition, lorsque des constructions ont

été érigées au moyen de fonds communs sur un terrain propre, l’immeuble devient

commun pour le tout, sauf récompense, si la valeur des constructions dépasse celle

du terrain au moment de la construction.

Il convient de relever que le litige consistant dans la réclamation d'une indemnité

d'occupation à verser par un indivisaire (donc concernant un bien commun devenu

indivis par le fait du divorce) fait partie des difficultés de partage et de liquidation d'une

communauté qui relèvent de la compétence du tribunal saisi de toutes les difficultés

nées dans le cadre de cette liquidation (cf. en ce sens TAL 30 juin 1983, n° 19815 du

rôle).

Par contre, une demande en paiement d’une indemnité d’occupation relative à un bien

propre ne se rattache pas au partage et à la liquidation des bien indivis, de sorte que

le juge de paix est seul compétent pour statuer sur une telle demande (Cour 29 avril

2009, n° 33846 du rôle).

Dans la mesure où, en première instance, PERSONNE1.) ne contestait pas que la

maison occupée par elle constituait un bien appartenant en exclusivité à

PERSONNE2.), c’est à juste titre que le premier juge s’est déclaré compétent pour

connaître de la demande.

Par contre, le débat a changé de nature en instance d’appel, alors que PERSONNE1.)

revendique actuellement, au nom de l’indivision post-communautaire, la propriété de

la maison occupée par elle et conteste ainsi qu’elle appartienne en propre à son ex-

époux.

La jurisprudence versée au dossier par PERSONNE2.) n’est ainsi pas transposable

au présent litige, alors que dans le cas d’espèce versé en cause, il n’était pas contesté

que l’ex-époux était seul propriétaire de la maison occupée par l’ex-épouse, ce qui

n’est toutefois pas le cas en l’occurrence.

Dans ce contexte, le tribunal donne à considérer que la compétence du juge de paix

pour connaître d’une demande en obtention d’une indemnité d’occupation est limitée

expressis verbis à l’occupation sans droit ni titre (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, p. 392).

Cette occupation sans droit ni titre est néanmoins contestée par PERSONNE1.), qui

estime précisément occuper le bien en vertu d’un droit et d’un titre.

Or, le juge de paix n’est pas compétent pour connaître d’un litige qui porte non point

sur des droits locatifs, mais sur un conflit de propriété immobilière (cf. Les Novelles,

Le louage de choses, T. 1, Les baux en général, éd. Larcier, n° 1275).

Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de retenir que le véritable enjeu du

présent litige est la question de la propriété de la maison occupée par PERSONNE1.)

qu’il n’appartient toutefois pas au juge de paix de toiser.

Ce n’est qu’une fois cette question toisée que le juge siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre sera, le cas échéant, en mesure de constater si PERSONNE1.) peut

être qualifiée d’occupante sans droit ni titre et si son déguerpissement peut

valablement être ordonné.

Il y a partant lieu de renvoyer les parties à se pourvoir devant qui de droit pour statuer

sur la question de la propriété de la maison litigieuse et de surseoir à statuer en

attendant le résultat de cette procédure.

L’affaire est partant tenue en suspens à charge pour la partie la plus diligente de la

faire réappeler.

Il y a lieu de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et de bail à loyer et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

sursoit à statuer en attendant l’issue de la procédure relative à la détermination de la

propriété de la maison unifamiliale sise à L-ADRESSE1.),

tient l’affaire en suspens,

réserve le surplus et les frais.