Landlord's late rent and lack of deposit justified lease termination; tenant ordered to vacate and pay relocation fee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 165/2012

Audience publique du mardi, neuf octobre deux mille douze

Numéro 144352 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), aide cuisinière, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 15 mars 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Esbelta DE FREITAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonction, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144352 du rôle et appelée pour fixation le 17 avril

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 juin 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 25 septembre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Eric SAYS, avocat, en remplacement de Maître Esbelta DE FREITAS, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

octobre 2012, le

jugement

qui suit:

Retenant que le paiement tardif des loyers d’octobre à décembre 2012, ensemble

avec le défaut de constitution d’une garantie locative et la conclusion tardive d’une

assurance habitation constitue un motif de résiliation du bail et rejetant la demande

basée sur l’article 1760 du code civil comme prématurée dans la mesure où le

locataire occupait toujours les lieux, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par

jugement du 24 février 2012:

dit la demande de société civile immobilière SOCIETE1.). partiellement fondée ;

résilié le contrat de bail du 12 octobre 2010 existant entre parties ;

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du

jugement ;

condamné PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.).

le montant de 1.770,00 euros au titre des arriérés de loyers et avances sur

charges pour les mois de janvier et février 2012, ceci avec les intérêts au taux

légal à partir du 2 février 2012 jusqu’à solde ;

dit la demande non fondée pour le surplus ;

condamné PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.).

une indemnité de procédure de 200,00 euros.

De ce jugement PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 11 mars 2012.

Par réformation du jugement,

PERSONNE1.)

demande à voir dire que les

manquements qui lui ont été reprochés ne sont pas suffisamment graves pour justifier

la résiliation du bail et elle conclut à être déchargée des condamnations pécuniaires

prononcées à son encontre en expliquant (dans son acte d’appel) que les loyers et

avances sur charges pour janvier et février 2012 ont été payés.

L’appelante sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 25 septembre 2012, le mandataire de PERSONNE1.)

a expliqué que sa mandante a quitté les lieux le 1er mai 2012 et que les clés se

trouvaient par la suite à disposition du bailleur à l’étude de son avocat. Il a dès lors

renoncé à ses moyens d’appel tendant à la réformation du jugement entrepris en ce

que ce dernier a prononcé la résiliation du bail et ordonné le déguerpissement du

locataire.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Le mandataire de PERSONNE1.) a encore affirmé (contrairement à ce qui avait été

dit dans l’acte d’appel) qu’il ne dispose d’aucune preuve de paiement en ce qui

concerne les loyers de février à avril 2012.

SOCIETE1.) S.C.I. est également d’avis que le volet du litige concernant la résiliation

du bail et le déguerpissement du locataire est devenu sans objet dans la mesure où

le locataire n’occupe actuellement plus les lieux.

Pour le surplus, SOCIETE1.) S.C.I. conclut à la confirmation du jugement entrepris

tout en augmentant sa demande en condamnation d’un montant de 3.540,00 euros

correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges pour les mois de février

à mai 2012 inclus en expliquant qu’elle n’était informée de la remise des clés que par

courrier reçu le 26 mai 2012 et qu’elle a matériellement récupéré les clés en date du

4 juin 2012.

Expliquant que les lieux ont été reloués à partir du 1er août 2012, SOCIETE1.) S.C.I.

conclut, par appel incident, à l’allocation d’une indemnité de relocation correspondant

à deux mois de loyers, soit la somme de 1.500,00 euros.

SOCIETE1.) S.C.I. conclut enfin à l’obtention d’une indemnité de procédure de 750,00

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) s’oppose au paiement du loyer de mois de mai dans la mesure où les

lieux auraient été libérés à ce moment et elle se rapporte à prudence de justice en ce

qui concerne l’appel incident interjeté par SOCIETE1.) S.C.I..

Il résulte des développements qui précèdent que seuls deux points restent litigieux

entre parties, à savoir, d’une part, la date à laquelle le bail entre parties a pris fin et

par conséquent les arriérés de loyers et avances sur charges redus. D’autre part, il y

a la question de l’indemnité d’occupation.

En ce qui concerne le premier de ces points, il résulte d’un courrier adressé en date

du 24 mai 2012 par l’avocat de PERSONNE1.) à l’avocat de SOCIETE1.) S.C.I. que

PERSONNE1.) aurait quitté les lieux le 1er mai 2012 et que les clés sont « à votre

disposition dans mon étude ».

Ainsi, même si PERSONNE1.) avait matériellement libéré les lieux dès le 1er mai 2012,

il s’avère que les clés n’étaient à disposition du bailleur, respectivement de son avocat,

qu’à partir du 25 mai 2012. C’est donc au plus tôt à partir du 25 mai 2012, que le

bailleur a pu retrouver la jouissance de ses lieux et dans ses conditions, le loyer et les

avances sur charges pour le mois de mai 2012 restent dus.

Faute par PERSONNE1.) de fournir une preuve de règlement des loyers et avances

sur charges de février à mai 2012 et, conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code

civil, elle demeure redevable de ces montants envers SOCIETE1.) S.C.I..

Or, dans la mesure où la condamnation pécuniaire prononcée par le jugement

entrepris englobe déjà le loyer et les avances sur charges pour le mois de février 2012,

l’augmentation de la demande formulée par SOCIETE1.) S.C.I. n’est que partiellement

fondée et il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.C.I.

la somme de (3 x 885,00 =) 2.655,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

25 septembre 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation réclamée, il y a lieu de rappeler qu’en

cas de résiliation du contrat de bail par la faute du locataire (ce qui est acquis en

l’espèce) celui-ci est tenu, par application de l’article 1760 du code civil, de payer le

prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant

le temps normal requis pour trouver un autre preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est défini en principe comme correspondant au délai prévu pour donner

congé. L’indemnité est refusée si le bailleur reloue l’immeuble immédiatement après

le départ du locataire ou dans un temps voisin.

Comme en l’espèce, le délai contractuel de préavis est de trois mois et que les lieux

ont pu être reloués dès le 1er août 2012, soit deux mois après la reprise en jouissance

par le bailleur, la demande de ce dernier tendant à l’octroi d’une indemnité de

relocation est fondée pour la période allant du 1er juin 2012 au 31 juillet 2012.

L’indemnité de relocation a pour finalité de réparer uniquement la perte de loyer

pendant le délai requis pour la relocation, elle ne saurait englober l’avance mensuelle

des charges locatives (cf. TAL 27 mai 1992, rôle no 46113).

Il s’ensuit que l’appel incident interjeté par SOCIETE1.) S.C.I. est à déclarer fondé et

que sa demande en paiement d’une indemnité de relocation est également fondée

pour le montant de (2 x 750,00 =) 1.500,00 euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

En revanche, il est inéquitable de laisser à la seule charge de SOCIETE1.) S.C.I. les

sommes exposées par elle et non comprises dans les frais et dépens de l’instance,

de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.C.I. une

indemnité de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de sa renonciation à voir réformer le jugement entrepris

en ce que ce dernier a prononcé la résiliation du bail et ordonné le déguerpissement

de PERSONNE1.),

dit l’appel principal non fondé et l’appel incident partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). une

indemnité de relocation de 1.500,00 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.). de l’augmentation de sa

demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

la dit recevable et partiellement fondée, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.).

la somme de 2.655,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 25 septembre

2012 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande des PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). une

indemnité de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.