Tenant partially allowed appeal on administrative fees but confirmed rent arrears judgment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 145/2012

Audience publique du mardi, dix juillet deux mille douze

Numéro 144772 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), avocat au barreau de Bruxelles, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 10 avril

2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Sophie DEVOCELLE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144772 du rôle et appelée pour fixation le 8 mai

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 juillet 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Sophie DEVOCELLE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Mimouna LARBI, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

juillet 2012, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 7 janvier 2010, SOCIETE1.) S.A. a donné en location à

PERSONNE1.) un studio meublé sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer

de 590,00 euros par mois, payable d’avance, le premier de chaque mois. Le contrat

de bail, conclu pour une période de cinq mois prenant cours à partir du 15 janvier

2010, précise qu’à défaut d’être dénoncé par l’une des parties un mois avant

l’expiration du terme, se renouvelle par tacite reconduction de mois en mois, la

résiliation pouvant se faire à la fin de chaque mois.

L’article 4 du contrat de bail stipule que les prestations suivantes sont comprises dans

le loyer mensuel :

a) Le nettoyage hebdomadaire du studio par une femme de charge, cette prestation

se limitant au passage avec l’aspirateur sur les sols, le dépoussiérage du

mobilier, l’entretien de la salle de bains (le lavage de la vaisselle et des ustensiles

de cuisine n’étant pas compris dans les prédites prestations),

b) le changement hebdomadaire des draps de lit,

c) l’entretien des vitres une fois par mois,

d) le lavage des rideaux tous les six mois,

e) le lavage des murs de la salle de bains tous les six mois,

f)

le shampoing de la moquette une fois par an,

g) la mise à disposition d’un lave/sèche-linge commun, un jour fixe pour l’utilisation

de cette machine étant attribuée à chaque studio.

Ce même article prévoit que le remplacement d’éléments consommables tels que les

ampoules, les tubes de néon, les piles des télécommandes, etc., n’est pas compris

dans les prestations fournies par le propriétaire.

L’article 6 du contrat stipule que, pour tout problème relatif à la location du studio

faisant l’objet du présent bail, le locataire peut s’adresser directement à SOCIETE2.)

sàrl :

a) Par téléphone au numéroNUMERO2.), les jours ouvrables entre 9.00 et 12.00,

b) par fax au numéroNUMERO3.) en dehors des heures de bureau,

c) par mail à l’adresse MAIL1.) en dehors des heures de bureau. SOCIETE2.) sàrl

prendra contact avec le propriétaire et fera tout son possible afin de chercher

avec ce dernier une solution au problème signalé par le locataire.

L’article 7 stipule, en son dernier alinéa, qu’en cas de non-paiement d’une échéance

mensuelle ou en cas de non-respect d’une ou de plusieurs clauses du présent bail, et

dix jours après une mise en demeure du locataire par le propriétaire, ce dernier a le

droit de mettre fin au bail sans formalité autre qu’une lettre recommandée avec accusé

de réception.

Un inventaire du contenu du studio est dressé entre parties qui le signent en date du

15 janvier 2010 ; on peut y lire que deux badges (clés) font partie de l’inventaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2011, SOCIETE1.) S.A.

informe PERSONNE1.) que le loyer de mars 2011 reste impayé et que le loyer d’avril

2011 qui s’élève à 600,00 euros reste pareillement impayé. Ce même courrier précise

qu’à défaut de paiement dans les 15 jours suivant la réception de la lettre, SOCIETE1.)

S.A. sera dans l’obligation de résilier le contrat de bail avec effet immédiat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2011, SOCIETE1.) S.A.

informe PERSONNE1.) que les loyers de juin à août 2011 restent impayés (soit 3 x

600,00 euros), que les frais relatifs à l’utilisation du téléphone restent impayés,

auxquels s’ajoutent des frais administratifs de 2 x 75,00 euros. Ce même courrier

précise qu’à défaut de paiement avant le 12 septembre 2011, une action en justice

sera intentée (paiement des arriérés de loyers et autres frais relatifs au bail, résiliation

du bail et déguerpissement du locataire).

Procédure

Première instance

Par requête déposée le 1er septembre 2011 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer, afin de le voir condamner à lui

payer la somme de 2.026,88 euros à titre d’arriérés de loyers des mois de juin à août

2011, frais de téléphone, et frais administratifs. SOCIETE1.) S.A. a encore demandé

à voir prononcer résilié le contrat de bail et à voir condamner le locataire à déguerpir

des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à

intervenir. Elle a finalement demandé la condamnation de la partie adverse à lui payer

une indemnité de procédure de 750,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile.

PERSONNE1.) ne comparut pas à l’audience du 19 septembre 2011, de sorte qu’il fut

statué en son absence.

SOCIETE1.) S.A. renonça aux prétentions financières reposant sur les frais de

téléphone et procéda à une augmentation de sa demande du chef i) des loyers

impayés se rapportant à la période de juin à septembre 2011 (4 x 600,00) et ii) du chef

des frais administratifs (2 x 75,00 euros) ; le montant de la demande fut porté à la

somme totale de 2.540,00 euros.

Par jugement n° 3589/11 du 28 septembre 2011 rendu par défaut à l’égard de

PERSONNE1.), le tribunal de paix de Luxembourg a reçu la demande en la forme, a

donné acte à SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande et l’a dit fondée, et

a partant :

- condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.A. la somme de 2.540,00

euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 2.026,88 euros à partir du 1er

septembre 2011, et sur la somme de 513,12 euros à partir du 19 septembre 2011,

- déclaré résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, ce dans un délai d’un mois à

partir de la notification du jugement,

- condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.A. une indemnité de

procédure de 500,00 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal de paix a dit que le défaut de paiement du loyer aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations incombant au

locataire et justifie la résiliation du bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé opposition par requête du 13 octobre 2011.

Après avoir fait l’objet de deux refixations sur demande de PERSONNE1.), l’affaire fut

retenue à l’audience du 22 février 2012, lors de laquelle PERSONNE1.) ne comparut

pas, de sorte qu’il fut une nouvelle fois statué en son absence.

SOCIETE1.) S.A. procéda à une augmentation de sa demande du chef i) des loyers

impayés se rapportant à la période de juin 2011 à février 2012 (9 x 590,00) et ii) du

chef des frais administratifs (2 x 75,00 euros) ; le montant de la demande fut porté à

5.460,00 euros. SOCIETE1.) S.A. formula à nouveau une demande en indemnité de

procédure de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 29 février 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg a :

- reçu l’opposition en la forme,

- donné acte à SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande,

- dit non fondée la deuxième demande en indemnité de procédure sollicitée par

SOCIETE1.) S.A.,

- déclaré l’opposition de PERSONNE1.) non fondée,

- dit que le jugement n° 3589/11 du 28 septembre 2011 sortira ses pleins et entiers

effets, sauf que le montant de la condamnation à titre de loyers et de frais

administratifs est à porter à la somme de 5.460,00 euros.

Instance d’appel

Du jugement rendu le 29 février 2012, lui notifié le 1er mars 2012, appel a été

régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 10 avril 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à entendre dire :

-

non fondée la demande de SOCIETE1.) S.A.,

-

que le montant de 5.460,00 euros est erroné,

-

que SOCIETE1.) S.A. ne saurait mettre à charge du locataire des frais

administratifs non prévus par le contrat de bail,

-

que le loyer du mois de septembre 2010 a été indûment perçu par SOCIETE1.)

S.A.,

-

que SOCIETE1.) S.A. a violé les obligations contractuelles lui incombant,

-

que de juin 2011 au 15 septembre 2011, SOCIETE1.) S.A. n’a plus assuré les

prestations comprises dans le loyer, telles que définies par l’article 4 du contrat

de bail, et qu’en octobre 2011, SOCIETE1.) S.A. n’a plus permis à

PERSONNE1.) de jouir paisiblement des lieux loués,

-

débouter SOCIETE1.) S.A. de l’indemnité de procédure,

-

fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros, pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait relever que le montant réclamé au titre des

frais administratifs ne saurait être alloué, à défaut de stipulation contractuelle du bail

y relative. Il conteste le montant des arriérés de loyers en affirmant avoir effectué des

paiements que SOCIETE1.) S.A. aurait omis d’imputer sur le montant réclamé.

PERSONNE1.) reproche à SOCIETE1.) S.A. de ne pas lui avoir permis de prendre

possession des lieux loués. A ce titre, l’appelant fait valoir qu’au mois de septembre

2010 il avait oublié les clés du studio sur la boîte à lettres, ce qu’il aurait

immédiatement signalé à SOCIETE1.) S.A. ; or ce ne serait que le 5 octobre 2010 que

les clés lui auraient été restituées ; le loyer de septembre 2010, serait partant

indument perçu par SOCIETE1.) S.A..

L’appelant reproche à SOCIETE1.) S.A. d’avoir manqué à l’obligation contractuelle

consistant à assurer la jouissance paisible du locataire. Ainsi à compter de juin 2011,

le nettoyage hebdomadaire du studio, qui constituerait une obligation principale du

contrat et pas simplement accessoire, n’aurait plus été assuré (draps de lit pas

changés ; nettoyage de la salle de bains mal effectué). Les nombreuses réclamations

auprès de SOCIETE1.) S.A. et de la femme de ménage seraient restées vaines. Ce

ne serait que, suite aux courriers recommandés des 7 et 28 septembre 2011,

SOCIETE1.) S.A. aurait daigné respecter des obligations contractuelles, permettant

au locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Au mois de septembre 2011, l’eau

chaude aurait fait défaut ; en outre les appliques électriques se trouvant au-dessus de

son lit auraient été défectueuses. PERSONNE1.) reproche à SOCIETE1.) S.A. de ne

pas avoir respecté l’obligation lui incombant au titre des prestations à effectuer dans

le cadre du bail, telles que définies par son article 4.

A l’effet d‘établir le bien-fondé des faits qui se trouvent à l’appui de son appel,

PERSONNE1.) se prévaut du contenu d’une attestation testimoniale écrite par

PERSONNE2.) (qui est sa concubine) et formule une offre de preuve dont le contenu

est libellé comme suit :

« Suivant un contrat de bail signé en date du 7 janvier 2010, l’appelant a loué à la

partie intimée un studio meublé, n° ADRESSE1.), sis à L-ADRESSE1.).

Cependant, le locataire n’a pu jouir paisiblement des lieux loués.

Ainsi, au mois de septembre 2010, sans préjudice quant à une date plus exacte,

l’appelant avait oublié les clés du studio loué sur sa boîte aux lettres.

Bien qu’il ait signalé immédiatement cet oubli à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

ce n’est qu’après maintes réclamations qu’à compter du 5 octobre 2010, sans

préjudice quant à une date plus exacte, que Monsieur PERSONNE1.) a pu obtenir la

restitution de ses clés.

En conséquence, du mois de septembre 2010 au 5 octobre 2010, il n’a pu accéder

aux lieux loués.

Par ailleurs, à compter du mois de juin 2011, sans préjudice quant à une date plus

exacte, l’appelant a dû constater que le nettoyage hebdomadaire du studio loué n’était

plus assuré.

Ainsi, les draps de son lit n’étaient plus changés et le nettoyage de la salle de bain

laissait à désirer.

Les nombreuses réclamations auprès de la femme de ménage, sinon de la

bailleresse, sont restées vaines.

Ce n’est que suite aux courriers recommandés des 7 et 28 septembre 2011, que

l’intimée a daigné respecter ses obligations contractuelles afin de permettre au

locataire de jouir paisiblement des lieux loués.

Cependant, au mois de septembre 2011, sans préjudice quant à une date plus exacte,

l’appelant a dû alors constater que l’eau chaude faisait défaut et que les appliques

électriques au-dessus de son lit étaient défectueuses. »

SOCIETE1.) S.A. souligne en premier lieu la longueur de la présente affaire,

PERSONNE1.) tentant par tout moyen d’en retarder l’issue définitive. Après avoir

accusé du retard dans le paiement du loyer payable d’avance, le premier de chaque

mois, plus aucun loyer n’a été payé à partir de juin 2011. Ce n’est que, suite à des

mises en demeure, qu’une action en justice a été intentée ; pour le suivi de l’action il

est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant.

SOCIETE1.) S.A. donne à considérer qu’à l’heure actuelle PERSONNE1.) redoit les

loyers depuis juin 2011 ; la partie intimée fait valoir qu’une erreur de décompte aurait

été commise lors des débats de première instance : en effet, à partir du 1er avril 2011,

le loyer aurait été augmenté de 10,00 euros pour s’élever à 600,00 euros. SOCIETE1.)

S.A. relève partant appel incident du premier jugement sur ce point et demande à ce

que pour la période allant de juin 2011 à février 2012, sa demande en arriérés de

loyers soit allouée sur base d’un loyer de 600,00 euros/mois.

SOCIETE1.) S.A. relève en outre qu’à partir du 1er avril 2012, le loyer aurait été

augmenté de 10,00 euros pour s’élever à 610,00 euros/mois.

Le montant redû par PERSONNE1.) au titre d’arriérés de loyers se chiffrerait dès lors

comme suit :

Loyer de juin 2011 à mars 2011 : 10 x 600,00 = 6.000,00 €

Loyer d’avril 2012 à juillet 2012. 4 x 610,00 = 2.440,00 euros.

SOCIETE1.) S.A. porte partant le montant total des arriérés de loyers à la somme de

8.440,00 euros. Il y a lieu d’en donner acte.

PERSONNE1.) qui ne conteste pas le montant retenu par le premier juge au titre des

arriérés de loyers (sur base d’un montant de 590,00 euros/mois), conteste une

quelconque augmentation du loyer par rapport à celui fixé dans le bail, en donnant à

considérer qu’à défaut de prouver avoir apporté des améliorations au bien loué, le

bailleur n’est pas en droit d’augmenter le loyer de manière arbitraire.

Quant aux frais administratifs, SOCIETE1.) S.A. donne à considérer que même si

aucune clause du contrat ne les prévoit, il n’en reste pas moins qu’au vu des

démarches effectuées par SOCIETE1.) S.A. pour récupérer les loyers, il serait

indéniable que des frais administratifs ont dû être exposés. Il y aurait partant lieu de

faire droit au montant de 2 x 75,00 euros tel qu’alloué par le premier jugement qui

serait à confirmer sur ce point. En ordre subsidiaire, ce montant serait à allouer dans

le cadre de l’indemnité de procédure.

Quant au grief fait à l’intimée de ne pas avoir permis au locataire de prendre

possession des lieux,

SOCIETE1.)

S.A.,

qui réfute de manière formelle

l’argumentation faite à ce titre par PERSONNE1.), souligne qu’il résulte de l’inventaire

fait en date du 15 janvier 2010 que deux clés pour la porte d’entrée de l’appartement

ont été remises à PERSONNE1.). Le premier septembre 2010, un jeu de clés du

studio de PERSONNE1.) a été retrouvé par le propriétaire qui, le même jour, adresse

un courrier électronique à PERSONNE1.) l’informant de ce fait et de la possibilité de

le récupérer la clé auprès de la femme de charge s’occupant du nettoyage du studio

loué par PERSONNE1.) (pièce 14). Ce ne serait qu’en date du 8 septembre 2010 que

PERSONNE1.) a répondu, affirmant avoir essayé de récupérer les clés sans

cependant avoir réussi à joindre la personne de contact, de sorte qu’il lui aurait été

impossible de rentrer dans l’immeuble.

L’intimée souligne que le double de la clé devait permettre à PERSONNE1.) d’accéder

aux lieux, et que le bailleur n’est pas à l’origine de la perte des clés ni de l’impossibilité

du locataire de rentrer dans les lieux loués.

En tout état de cause, SOCIETE1.) S.A. fait relever que l’article 6 du contrat de bail

précise de manière claire qu’en cas de problème, le locataire doit s’adresser à l’agent

immobilier SOCIETE2.) sàrl, mandaté par SOCIETE1.) S.A. ; dès lors à supposer que

PERSONNE1.) n’ait pas pu joindre la femme de charge, il aurait dû s’adresser à

SOCIETE2.) sàrl, ce qu’il a omis de faire.

Par ailleurs de par le fait de ne plus s’être manifesté après le 8 septembre 2010,

SOCIETE1.) S.A. considérait que le problème était résolu ; ce n’est que par l’acte

d’appel que PERSONNE1.) a fait état du grief tenant à la clé de l’immeuble.

Quant au défaut de jouissance paisible, SOCIETE1.) S.A., qui rappelle la teneur de

l’article 4 du contrat de bail, conteste de manière formelle ne pas avoir respecté les

obligations lui incombant à ce titre, ainsi que les faits invoqué dans ce contexte par le

locataire. L’intimée souligne qu’après avoir dans un premier temps affirmé que le

nettoyage n’aurait jamais été fait, la version actuelle de PERSONNE1.) tend à dire

que c’est à partir de juin 2011 que les prestations n’auraient pas été effectuées.

Tout en reconnaissant qu’au cours d’une semaine du mois de juin 2011, le nettoyage

du studio n’a pas été effectué, en raison du non-paiement du loyer par PERSONNE1.),

SOCIETE1.) S.A. donne à considérer que ce fait isolé ne permet pas au locataire de

faire des retenues de loyers sur un an.

L’argument tiré du défaut d’eau chaude est contesté quant à sa matérialité par

SOCIETE1.) S.A. qui fait relever qu’il est impossible qu’une panne d’eau chaude se

produise dans un seul studio d’un immeuble constitué de plusieurs unités ; les

tuyauteries des différentes unités sont reliées à la chaudière. Dès lors pour autant

qu’un problème se soit posé, il y aurait eu des plaintes de la part d’autres locataires,

ce qui laisse d’être le cas.

PERSONNE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve de ses allégations.

Quant à la défectuosité des appliques électriques, SOCIETE1.) S.A., qui se prévaut

de l’article 4 in fine du contrat de bail, donne à considérer que le remplacement des

ampoules incombe au locataire. En tout état de cause, la charge de la preuve de la

défectuosité invoquée pèse sur PERSONNE1.), qui reste, là encore, en défaut

d’établir la matérialité des faits invoqués.

SOCIETE1.) S.A. demande partant à voir confirmer le jugement entrepris sauf pour

ce qui vient d’être jugé au sujet du quantum (loyer de 600,00 euros et non de 590,00

euros à partir de juin 2011) et d’entendre en outre condamner PERSONNE1.) à lui

payer le montant des loyers échus en cours d’instance, sur base d’un loyer de 610,00

euros à partir d’avril 2012.

SOCIETE1.) S.A. sollicite la confirmation du premier jugement en ce qu’il a déclaré le

bail résilié et en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués ; le

délai à accorder à PERSONNE1.) pour déguerpir des lieux serait à tenir au strict

minimum.

SOCIETE1.) S.A. conclut à l’irrecevabilité de l’attestation testimoniale versée par

PERSONNE1.) pour émaner de sa concubine ; il en irait de même en ce qui concerne

l’offre de preuve. Pour autant que pareil mode de preuve soit admissible, SOCIETE1.)

S.A. conclut au rejet de l’attestation testimoniale/offre de preuve pour ne pas être

pertinente.

Motifs de la décision

De par l’appel interjeté par PERSONNE1.) qui est recevable en la forme, la juridiction

du second degré est investie de plein droit de la connaissance intégrale du litige qui

lui est dévolu, lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, la juridiction de première

instance a statué sur le fond. A noter que l’étendue de l’appel est déterminée par deux

actes de procédure : la déclaration d’appel et les conclusions des parties (DALLOZ

Rép. Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 751).

L’appelant ayant limité l’étendue de son appel aux chefs exposés ci-avant et n’ayant

pas attaqué le premier jugement en ce qu’il a i) déclaré résilié le bail et ii) condamné

le locataire à déguerpir des lieux loués, il s’ensuit que le tribunal d’appel n’est pas saisi

de ce volet de la demande qui ne lui est pas dévolu.

Le jugement rendu en date du 29 février 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg

dûment notifié à PERSONNE1.) en date du 1er mars 2012 a partant acquis autorité de

chose jugée quant aux prédites condamnations, étant précisé que le délai du

déguerpissement du locataire est à reporter à un mois à partir de la signification du

présent jugement.

Quant au montant du loyer, il se dégage du contrat de bail signé entre parties, que le

loyer convenu pour le bien loué a été fixé au montant de 590,00 euros/mois. Aucune

clause contractuelle ne permettant de retenir qu’en cas d’augmentation des frais

relatifs aux prestations à assurer par SOCIETE1.) S.A., le loyer subisse une

quelconque majoration, il s’ensuit que SOCIETE1.) S.A. n’est pas fondée à solliciter

le paiement d’un montant mensuel supérieur à celui stipulé de manière contradictoire

dans le bail, sur base de l’accord entre le locataire et le bailleur.

Il en va par ailleurs de même en ce qui concerne les frais administratifs réclamés par

SOCIETE1.) S.A., aucune clause du contrat de bail ne permettant de conclure que

lorsque le bailleur est obligé de relancer le locataire afin qu’il remplisse l’obligation lui

incombant de régler le loyer à l’échéance convenue, des frais soient mis à charge du

locataire. Par réformation du premier jugement, ce chef de la demande est à dire non

fondé.

Quant au grief invoqué par PERSONNE1.) tenant au défaut d’avoir pu prendre

possession des lieux loués en raison de la perte de la clé, il est à noter qu’à le

supposer établi, tel fait est sans pertinence et partant sans incidence sur le fond du

litige, PERSONNE1.) n’en tirant aucune conséquence juridique. En effet, même si

dans le dispositif de son acte d’appel, PERSONNE1.) fait état de ce que le loyer de

septembre 2010, qui ne fait pas partie de la demande relative aux arriérés de loyers

formulée par SOCIETE1.) S.A., aurait été indument perçu par le bailleur, aucune

demande tendant à entendre condamner SOCIETE1.) S.A. à payer/rembourser à

l’appelant le montant correspondant au loyer en cause n’est formulée par

PERSONNE1.), qui ne conclut pas non plus à une réduction du loyer pour le mois

afférant (ni dans l’acte d’appel ni en termes de plaidoiries). Sous peine de se voir

reprocher de statuer « ultra petita », le tribunal ne saurait dès lors parer à l’omission

de PERSONNE1.), de tirer une conclusion juridique du fait reproché au bailleur.

En tout état de cause, et à titre purement superfétatoire, le tribunal tient à relever qu’il

se dégage à suffisance de droit de l’inventaire du mobilier du studio donné en location,

signé par PERSONNE1.), que deux badges (clés) lui ont été remis à la date de l’entrée

en jouissance du bien loué, ce fait n’étant d’ailleurs pas contesté par celui-ci.

Il s’ensuit que l’argumentation faite par PERSONNE1.) au sujet de la clé perdue tombe

à faux.

Quant au grief tiré du défaut de nettoyage hebdomadaire du studio, pour la période

située par le locataire en juin 2011, le tribunal tout en relevant que PERSONNE1.) ne

sollicite aucune réduction du loyer pour la période afférente, considère que de par le

fait d’avoir demandé, dans l’acte d’appel, à entendre dire la demande de SOCIETE1.)

S.A. non fondée, l’appelant conclut de manière implicite à une réduction du loyer, tout

en laissant au tribunal le soin d’en déterminer, le cas échéant, le quantum.

Il est rappelé qu’à l’effet d’établir le susdit grief, PERSONNE1.) se prévaut d’une

attestation testimoniale et formule en outre une offre de preuve par témoins.

Quant à l’admission du témoignage à faire par la concubine de PERSONNE1.), il est

à noter que la jurisprudence décide manière unanime que la notion de partie en cause

doit être interprétée restrictivement comme ne visant, en principe que les personnes

directement engagées dans l’instance judiciaire, les nouvelles dispositions sur les

mesures d’instruction tendant à la simplification et à la libéralisation des modes de

preuve ayant élargi le plus possible les moyens susceptibles de conduire à la

manifestation de la vérité et ayant aboli de façon significative la possibilité de reproche

de témoins (Cour d’appel, 23 novembre 1994, P 29, 359, Bulletin des droits de

l’homme, n° 4, juillet 1995, p. 133).

Ainsi la règle fondamentale que personne ne peut être entendu dans sa propre cause

est d’interprétation stricte et pour qu’elle trouve application, il faut que le témoin taxé

d’incapable soit véritablement partie au procès, c’est-à-dire, soit en demandant, soit

en défendant à un co-litigant avec lequel s’est noué le contrat judiciaire que constitue

l’instance. Une prétendue communauté d’intérêts avec une partie au procès, même à

la supposer établie, ne suffit pas pour écarter a priori un témoignage, les dispositions

nouvelles du code de procédure civile ayant aboli le système des reproches (Cour, 19

mai 1993, n° 13312 et 13380 du rôle, cité par Th. HOSCHEIT, Les témoins, P. 32, p.

5)

Il résulte à suffisance de droit des considérations qui précèdent que le témoignage

d’PERSONNE2.) est admissible.

Le contenu tant de l’attestation testimoniale que de l’offre de preuve formulée dans ce

contexte par PERSONNE1.) est cependant bien trop vague pour lui conférer un

caractère pertinent. Ce volet de l‘offre de preuve est à partant à rejeter.

A noter en outre qu’à supposer que l’obligation relative au nettoyage n’ait pas été

effectuée par SOCIETE1.) S.A. sur une période s’étendant sur plusieurs semaines, il

eut appartenu à PERSONNE1.), en application de l’article 6 du contrat de bail d’en

avertir la société SOCIETE2.) sàrl ; or il ne résulte d’aucun élément de la cause que

cette société ait été informée par PERSONNE1.) du prétendu défaut de nettoyage, ce

fait n’étant pas même offert en preuve.

En tout état de cause, le tribunal donne à considérer que le défaut de nettoyage au

cours d’une semaine du mois de juin 2011, tel que reconnu par la partie bailleresse,

n’est à lui seul pas suffisant pour justifier le défaut de paiement du loyer convenu, ni

pour accorder une réduction du prix du loyer.

Le raisonnement fait ci-avant s’applique encore au grief invoqué par le locataire tenant

au défaut d’eau chaude et au fonctionnement défectueux des appliques, le contenu

de l’attestation testimoniale et de l’offre de preuve formulée à ce titre étant bien trop

vague pour lui conférer une quelconque pertinence.

Même à supposer les prédits faits établis, PERSONNE1.) reste ici encore en défaut

de prouver/d’offrir en preuve d’en avoir averti la société SOCIETE2.) sàrl.

L’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) est partant à rejeter comme n’étant pas

pertinente.

Quant aux arriérés de loyers, conformément aux principes régissant la charge de la

preuve, en application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient à celui qui

se prétend libéré d’en rapporter la preuve. PERSONNE1.) affirmant avoir effectué

divers paiements, il s’ensuit que la preuve lui en incombe.

En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut d’établir avoir effectué des quelconques

paiements à partir de juin 2011 ; il s’ensuit que les affirmations qu’il a faites dans ce

contexte restent à l’état d’allégations dépourvues d’un quelconque effet.

Par adoption des motifs du premier juge, le jugement entrepris est à confirmer en ce

qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.A. les arriérés de loyers

pour la période allant de juin 2011 à février 2012, sur base d’un montant de 590,00

euros/mois (soit un total de 9 x 590,00 = 5.310,00 euros).

Au vu du défaut de paiement par PERSONNE1.) des loyers relatifs à la période allant

de mars 2012 à juillet 2012, l’augmentation de la demande formulée à ce titre est à

dire fondée ; il y a partant encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à

SOCIETE1.) S.A. la somme de 5 x 590,00 = 2.950,00 euros.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de dire non fondée la demande de

SOCIETE1.) S.A. pour autant qu’elle concerne le montant de 150,00 euros réclamé

au titre des frais administratifs.

Au vu de l’issue du litige, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à l’indemnité

de procédure sollicitée par SOCIETE1.) S.A. en première instance ; il y a partant lieu

de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Il résulte des considérations qui précèdent que l’appel principal est à dire partiellement

fondé, tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) S.A. pour l’instance d’appel est à

dire fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises

dans les dépens.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est au

vu du sort réservé au litige, à dire non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour autant

qu’elle a trait au montant de 150,00 euros réclamé au titre des frais administratifs,

dit l’appel incident non fondé, partant

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de la demande

en paiement d’arriérés de loyers,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 2.950,00 euros, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 2.950,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel, partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 500,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.