Tenant's mold claim dismissed due to lack of proof; landlord wins rent arrears and eviction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 132/2012

Audience publique du mardi, vingt-six juin deux mille douze

Numéro 144666 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), entrepreneur, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 avril 2012,

ayant initialement comparu par Maître Roland MICHEL, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), serrurier, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Anne ROTH, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144666 du rôle et appelée pour fixation le 24 avril

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 juin 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

La partie appelante, PERSONNE1.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Jessica VALENTI, avocat, en remplacement de Maître Alex PENNING, avocat,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

juin 2012, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail signé entre parties le 15 juillet 2010, PERSONNE2.) a loué à

PERSONNE4.) un appartement sis à ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 800,00 euros.

Par requête entrée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 17

novembre 2011, PERSONNE2.) a fait convoquer son preneur pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 7.141,69 euros au titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges impayées pour les mois de mai à novembre 2011 inclus, ce

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après avoir résilié le bail conclu

entre parties. Il a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00

euros et à l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 2 février 2012 devant le premier juge, le requérant a augmenté sa

demande à la somme de 10.141,69 euros couvrant la période de mai à février 2012

inclus.

PERSONNE4.) a résisté aux demandes adverses au motif qu’il aurait été troublé dans

sa jouissance par l’apparition de moisissures apparues en raison de fuites d’eau

affectant l’immeuble loué. Le bailleur aurait ainsi manqué à son obligation de lui

garantir une jouissance paisible de la chose louée.

Constatant que la cause des moisissures invoquées n’a pas été prouvée et rejetant

dès lors l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, le tribunal de paix de

Luxembourg a, par jugement du 16 février 2012 :

- condamné PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 10.141,69 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 7.141,00 euros à partir de la demande en

justice et sur le montant de 3.000,00 euros à partir du 2 février 2012, chaque fois

jusqu’à solde ;

- résilié le contrat de bail existant entre parties ;

- condamné PERSONNE4.) à déguerpir des lieux avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans le mois à partir de la notification jugement ;

- condamné PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

300,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE4.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 2 avril 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE4.) demande à voir constater, au

vu des problèmes de moisissure invoqués, qu’il est en droit de suspendre le paiement

des loyers en attendant que le bailleur exécute ses propres obligations, sinon à voir

dire que le montant du loyer doit être réduit de moitié et à voir dire que le contrat de

bail n’est pas résilié.

Il entend encore être relevé de la condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure pour la première instance et il demande à voir condamner PERSONNE2.)

à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE4.) expose que, par temps d’orage, il y a des

infiltrations « considérables » d’eau au niveau de la salle de bain et de la chambre à

coucher, ce qui engendre des moisissures dans l’appartement, en particulier sur les

meubles.

Il estime que l’origine de ces infiltrations et moisissures serait à rechercher dans des

vices de construction affectant l’immeuble pour lesquels le bailleur lui doit garantie.

Alternativement, ces désordres seraient dus au défaut d’entretien de l’immeuble par

le bailleur. En effet, il incomberait au bailleur de procéder à la réparation de la toiture

vétuste.

PERSONNE4.) conclut dès lors que le bailleur a failli aux obligations qui lui incombent

aux termes des articles 1721, 1719 2° et 1720 alinéa 2 du code civil.

Il y aurait partant lieu de condamner le bailleur à procéder à la remise en ordre de

l’immeuble loué et de constater que la gravité des manquements contractuels du

bailleur empêcherait une jouissance normale de l’immeuble et justifierait que le

bailleur soit débouté de ses demandes en paiement et en résiliation du bail, sinon une

réduction du loyer à concurrence de moitié en attendant que les problèmes

d’infiltration et de moisissure soient résolus.

Le bailleur conteste l’existence des fuites. Il affirme avoir fait vérifier qu’il n’y a pas de

problèmes d’infiltrations. L’origine des moisissures dans la salle de bain serait

exclusivement à rechercher dans un défaut d’aération par le locataire.

Le bailleur conteste par ailleurs que le locataire soit troublé dans sa jouissance, de

sorte qu’une réduction du loyer, ne fût-ce qu’à concurrence de 50%, ne serait pas

justifiée.

Le bailleur conclut dès lors à la confirmation du jugement entrepris tout en ajoutant

que depuis mai 2011 aucun paiement n’a été effectué par le locataire, ce qui amène

le bailleur à augmenter sa demande en paiement aux somme de (i) 11.200,00 euros

au titre d’arriérés de loyers pour la période de mai 2011 à juin 2012 inclus et de (ii)

2.941,69 euros au titre d’avances sur charges impayées au cours de cette même

période.

PERSONNE2.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00

euros pour l’instance d’appel.

Il appartient à PERSONNE4.) de prouver les inexécutions contractuelles qu’il

reproche à son bailleur.

Or, le tribunal constate que le locataire ne verse aucune pièce ni offre de preuve à

l’appui de ses dires, de sorte que ses critiques tombent à faux et qu’il y a lieu de

retenir, par adoption des motifs du premier juge, que les paiements réclamés par le

bailleur sont dus dans leur intégralité et que les arriérés accumulés au cours de la

procédure sont amplement suffisants pour justifier une résiliation du bail.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer non fondé et le jugement entrepris est à

confirmer.

Au vu de la motivation de son acte d’appel, PERSONNE4.) admet ne pas avoir payé

les montants réclamés par son bailleur et il ne verse logiquement aucune pièce qui

documenterait un quelconque paiement.

Dans ces conditions, il y a encore lieu de dire l’augmentation de la demande en

paiement de PERSONNE2.) fondée et de condamner PERSONNE4.) à lui payer

encore, suivant décompte actualisé, la somme de (3.200 + 800 =) 4.000,00 euros au

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période de mars à juin 2012

inclus, ce avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2012, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité

de procédure est à dire non fondée.

En revanche, PERSONNE2.) ayant dû assurer sa défense face à des prétentions qui

ne sont pas étayées par la moindre pièce, il paraît inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens. Eu égard à l’envergure du litige, il y

a dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné PERSONNE4.) à

lui payer une indemnité de procédure de 300,00 euros pour la première instance et de

condamner PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE4.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à compter de la signification du présent jugement,

donne acte aux parties de l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de

loyers et d’avance sur charges formulée par PERSONNE2.),

la dit recevable et fondée, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.000,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2012 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel, partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.