Court allows appeal against termination damages, ruling termination was wrongful due to tenant's breach.

Jugement commercial (XIVe chambre)

Numéro 133/2012

Audience publique du mardi, vingt-six juin deux mille douze

Numéro 144077 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 mars 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144077 du rôle et appelée pour fixation le 27 mars

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 juin 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Nathalie BORON, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture du de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Catherine DELSAUX SCHOY, avocat, en remplacement de Maître Isabelle

GIRAULT, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

juin 2012, le

jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement rendue par le juge de paix de Luxembourg

en date du 25 août 2010, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. avait été sommée de

payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 3.001,50 euros du chef

d’une facture du 30 mars 2010 relative à une indemnité de résiliation d’un contrat de

location d’un photocopieur.

Cette ordonnance a été déclarée exécutoire par titre exécutoire délivré par le juge de

paix de Luxembourg en date du 1er février 2011.

Par lettre entrée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 11 février 2011, la

société SOCIETE2.) a formé opposition contre le titre exécutoire en question.

Retenant que le motif de résiliation invoqué par la société SOCIETE2.) n’était pas

valable, requalifiant sa résiliation avec effet immédiat en résiliation avec préavis de

trois mois, considérant dès lors que la société SOCIETE1.) avait droit à une indemnité

de résiliation équivalente à trois mois de loyers, soit la somme de 500,25 euros, et

constatant que le préjudice invoqué à l’appui de la demande reconventionnelle de la

société SOCIETE2.) n’était pas établi, le tribunal de paix de Luxembourg, a, par

jugement du 19 janvier 2012, condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 500,25 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 24

septembre 2010, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement,

jusqu’à solde et il a débouté la société SOCIETE2.) de sa demande reconventionnelle.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 2 mars 2012.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) entend voir condamner

la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 3.001,50 euros avec les intérêts au

taux légal à compter de la résiliation du contrat de location, sinon à compter de la

demande en justice jusqu’à solde et elle conclut à l’allocation d’une indemnité de

1.250,00 euros « pour les deux instances ».

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) explique que les parties étaient liées

par deux contrats : un contrat de location d’un photocopieur TOSHIBA, signé le 18

octobre 2007 pour une durée déterminée de 48 mois, moyennant paiement d’une

mensualité de 145,00 euros HTVA et un contrat d’entretien « omnium ».

A partir de juin 2009, la société SOCIETE2.) n’aurait, sans motif particulier, plus payé

les factures relatives à la location et à l’entretien du photocopieur.

Malgré une promesse de paiement par email du 18 décembre 2009, aucun paiement

ne serait intervenu.

En date du 24 mars 2010, la société SOCIETE2.) aurait résilié avec effet immédiat le

contrat de location

en tirant argument de dysfonctionnements affectant le

photocopieur.

D’après la société SOCIETE1.), cette résiliation avant terme ne serait pas valable

étant donné que le contrat de location était conclu pour une durée déterminée de 48

mois et que, d’après le contrat, seule la société SOCIETE1.) avait la possibilité de

résilier le contrat avec effet immédiat pour non paiement des loyers.

Subsidiairement et pour autant que la possibilité de résiliation avant terme devait être

reconnue à la société SOCIETE2.), le motif invoqué à l’appui de la résiliation ne serait

pas valable dans la mesure où les dysfonctionnements sont la conséquence directe

du défaut de paiement des factures d’entretien émises par la société SOCIETE1.). En

effet, tant que les factures n’étaient pas payées, la société SOCIETE1.) a refusé de

procéder à la révision et à l’entretien du photocopieur. Ces dysfonctionnements

seraient donc imputables à la société SOCIETE2.) elle-même et ne sauraient

constituer un motif valable de résiliation.

En revanche, la société SOCIETE1.) aurait valablement résilié le contrat de location

avec effet immédiat par courrier du 30 mars 2010 pour non-paiement des loyers

pendant plus de 6 mois et par application de la clause pénale prévue à l’article 12 a)

du contrat de location, elle serait en droit de réclamer à la société SOCIETE2.) les

montants des loyers dus jusqu’à expiration du contrat de location qui avait une durée

déterminée de 48 mois, soit le montant de 3.001,50 euros TTC.

D’après la société SOCIETE1.), le premier juge, en invalidant le motif de résiliation,

aurait dû priver de tout effet la résiliation opérée par la société SOCIETE2.) au lieu de

la requalifier en résiliation avec préavis de trois mois. Ainsi, le premier juge aurait dû

conclure que le contrat de location se trouvait résilié, non pas par le courrier de

résiliation de la société SOCIETE2.), mais par celui de la société SOCIETE1.), ce avec

effet immédiat et aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.) qui restait en défaut de

payer les mensualités redues.

Alternativement et dans l’hypothèse où le tribunal devrait retenir que la résiliation

opérée par la société SOCIETE2.) a produit ses effets, la société SOCIETE1.) fait

plaider qu’il y aurait lieu de lui allouer des dommages et intérêts pour résiliation

abusive à concurrence des loyers à échoir jusqu’au terme du contrat de location, « ce

qui revient au même ».

La société SOCIETE2.) réplique que la société SOCIETE1.), en tant que bailleur, doit

lui garantir le bon fonctionnement, une « jouissance paisible » du photocopieur.

Or, déjà avant le 17 février 2010, il y aurait eu des dysfonctionnements (ayant fait

l’objet d’une autre procédure), même si la société SOCIETE2.) n’a pas été en mesure

de les prouver.

Après le 17 février 2010, il y aurait eu d’autres dysfonctionnements reconnus par la

société SOCIETE1.), or celle-ci aurait refusé d’intervenir en invoquant le non-

paiement de certaines factures, faisant ainsi application de façon disproportionnée de

l’exception d’inexécution.

Ce serait donc en définitive la société SOCIETE1.) qui aurait manqué à ses obligations

de sorte que le contrat de location aurait été valablement résilié avec effet immédiat

par courrier du 24 mars 2010. A partir de cette date, plus aucune relation contractuelle

n’existerait entre parties, le contrat d’entretien, accessoire par rapport au contrat de

location, devenant également caduc.

Dans ces conditions, la résiliation intervenue plus tard par la société SOCIETE1.)

serait de nul effet.

La société SOCIETE2.) concède que le contrat de location ne prévoit pas de faculté

de résiliation à son profit. Dans cette hypothèse, il faudrait s’en remettre à la théorie

générale des obligations qui permettrait à chaque partie de résilier un contrat à durée

déterminée avec effet immédiat pour motifs graves.

Ainsi, le contrat de location aurait été valablement résilié à l’initiative de la société

SOCIETE2.) et le bailleur ne saurait prétendre à la clause pénale prévue par l’article

12 puisque cette pénalité conventionnelle ne s’appliquerait que dans l’hypothèse où

le contrat est résilié par le bailleur.

Enfin, la société SOCIETE2.) demande, par appel incident, à ce que le montant de

1.000,00 euros lui soit alloué à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice

résultant des dysfonctionnements du photocopieur.

La société SOCIETE2.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

500,- euros pour chaque instance.

Les parties sont en désaccord sur la date et les conséquences de la résiliation du

contrat de location du 18 octobre 2010.

Ce contrat a été conclu pour une durée déterminée minimale de 48 mois, quitte a être

reconduit tacitement d’année en année en l’absence de résiliation avec un préavis de

3 mois avant terme.

Le contrat prévoit, en son article 12 a), une faculté de résiliation sans préavis au profit

du bailleur notamment en cas d’un retard de paiement de 30 jours par la société

SOCIETE2.). Le contrat ne prévoit pas cette possibilité de résiliation anticipée au profit

de la société SOCIETE2.) et il se pose dès lors la question de la validité de la résiliation

opérée par la société SOCIETE2.) en date du 24 mars 2010.

Il est de principe qu’en l'absence de clause de résiliation anticipée, la gravité du

comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de

façon unilatérale à ses risques et périls (Cass. 1re civ., 13 oct. 1998 : Bull. civ. 1998,

I, n°300 ; D. 1999, jurispr. p. 197, note C. Jamin ; RTD civ. 1999, p. 394, obs.

J. Mestre et B. Fages), peu important que le contrat soit à durée déterminée ou non

(Cass. 1re civ., 20 févr. 2001 : Bull. civ. 2001, I, n° 40 ; D. 2001, p. 1568, note

C. Jamin ; RTD civ. 2001, p. 363, obs. J. Mestre et B. Fages. – Cass. 1re civ., 14 janv.

2003 : Contrats, conc. consom. 2003, comm. 87. – Cass. 1re civ., 28 oct. 2003 : JCP

G 2003, II, 10108, note C. Lachieze ; RTD civ. 2004, p. 89, obs. J. Mestre et

B. Fages). La gravité du comportement d'une partie peut ainsi justifier qu'un

contractant passe outre l'exigence d'une résolution judiciaire du contrat prévue à

l’article 1184 du code civil. (cf. TAL 30 juin 2009, n° 70.580 du rôle)

En effet, même en l’absence de disposition légale ou de clause résolutoire expresse,

la jurisprudence, malgré l’article 1184 du code civil, admet parfois que le créancier

peut, sans intervention préalable, unilatéralement rompre le contrat en cas

d’inexécution de ses obligations par le débiteur…..cette rupture est faite aux risques

et périls de son auteur. Si, après coup, le débiteur se plaint, le créancier engage sa

responsabilité lorsqu’il ne démontre pas que le débiteur avait contrevenu à une

obligation essentielle. (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les Obligations, éd.

Cujas 1994/1995, n° 752)

Par ailleurs, il est traditionnellement admis par la jurisprudence que le congé est un

acte unilatéral qui produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire. Ceci a

pour conséquence qu'il met fin au bail de manière irrévocable, il ne peut donc être

rétracté par son auteur sans l'accord explicite de son destinataire (CA Versailles, 12

ch., 1er avr. 1993 : JurisData n° 1993-041779 ; Loyers et copr. 1993, comm. 267, note

Ph.-H. Brault).

Dans ces conditions, la résiliation du 24 mars 2010 ne peut plus être remise en cause.

C’est par l’effet de cet acte unilatéral et irrévocable de la société SOCIETE2.) que le

contrat de location a pris fin (la société SOCIETE1.) ayant d’ailleurs récupéré le

photocopieur) et dès lors la résiliation opérée postérieurement par la société

SOCIETE1.) est devenue sans objet.

Reste alors à savoir si les motifs invoqués par la société SOCIETE2.) à l’appui de sa

résiliation sont valables ou si, au contraire, ils sont fallacieux, voire abusifs,

engendrant dès lors la responsabilité de la société SOCIETE2.).

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, la société SOCIETE2.) fait plaider que le motif de

résiliation réside dans des dysfonctionnements survenus postérieurement au 17

février 2010 qui ont eu comme conséquence que les copies tirées sur la machine

donnée en location n’étaient plus lisibles. Ces dysfonctionnements seraient la

conséquence du défaut d’entretien du photocopieur qui incomberait pourtant à la

société SOCIETE1.). Cette dernière ayant ainsi failli à ses obligations contractuelles,

la société SOCIETE2.) aurait été en droit de résilier le contrat de location avec effet

immédiat.

Il est à noter que la société SOCIETE2.) invoque une inexécution contractuelle de la

société SOCIETE1.) dans le cadre du contrat d’entretien pour justifier la résiliation

d’un autre contrat, à savoir le contrat de location. Même si l’on considère les deux

contrats signés entre parties comme un ensemble contractuel unique, il faut

rechercher la cause réelle des dysfonctionnements invoqués.

Ainsi, il n’est pas contesté, et il est par ailleurs logique, que les dysfonctionnements

s’expliquent par un défaut d’entretien du photocopieur auquel la société SOCIETE1.)

était contractuellement tenue.

Or, il résulte des échanges de courriers entre parties que la société SOCIETE1.) a

refusé de procéder à l’entretien du photocopieur tant que les factures de location et

d’entretien en souffrance depuis septembre 2009 n’étaient pas payées. Face à ce

défaut de paiement, la société SOCIETE1.) a, à juste titre et de façon non

disproportionnée, fait application de l’exception d’inexécution en ne procédant pas à

l’entretien du photocopieur tant que ses factures n’étaient pas réglées.

Ainsi, ce sont en dernière analyse les propres inexécutions contractuelles de la société

SOCIETE2.) qui sont à l’origine des dysfonctionnements invoqués pour justifier une

résiliation dont le tribunal ne peut que constater qu’elle est intervenue sans fondement

réel et de manière fautive.

La société SOCIETE1.) peut donc prétendre à des dommages et intérêts et, dans la

mesure où le montant, soit l’équivalent des mensualités restant à payer jusqu’au terme

du contrat de location, n’est pas critiqué en tant que tel, il y a lieu de l’allouer et de

condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

3.001,50 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 24 septembre 2010, date de

la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) en

obtention de dommages et intérêts, elle est, par confirmation du jugement entrepris,

à rejeter, faute par la société SOCIETE2.) d’articuler et de justifier le préjudice dont

elle se dit victime.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer fondé, tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de la société

SOCIETE1.), ni dans celui de la société SOCIETE2.).

Il s’ensuit que les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile sont à déclarer non fondées, tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière commerciale et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. la somme de 3.001,50 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 24 septembre 2010 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.